En una venta privada, ustedes asumen muchas tareas personalmente, pero acudir al notario sigue siendo obligatorio. Ninguna compraventa inmobiliaria produce efectos jurídicos sin escrituración notarial. La buena noticia: organizar la cita con el notario es más sencillo de lo que muchos vendedores temen. Les explicamos cómo elegir al notario, iniciar el borrador del contrato y llevar a cabo la escrituración sin agencia con seguridad.
Por qué el notario es obligatorio en la venta
Para la venta de un terreno, una casa o una vivienda en propiedad, la ley exige obligatoriamente la escrituración notarial. Un contrato de compraventa que no respete esta forma no es válido (§ 311b BGB). También la propia transmisión de la propiedad —la llamada Auflassung— debe declararse ante el notario con ambas partes presentes simultáneamente (§ 925 BGB).
Vender con o sin agencia no cambia nada al respecto. La agencia es jurídicamente prescindible; el notario, no. Como vendedor particular, simplemente asume el papel organizativo que normalmente desempeña la agencia: inicia la cita con el notario, proporciona los datos necesarios y coordina el procedimiento con el comprador. El notario se encarga del trabajo jurídicamente complejo.
Ventajas y desventajas de organizarlo por cuenta propia
- Ventaja: control total: Usted determina el notario, el momento y el ritmo, sin depender de la planificación de citas de una agencia.
- Ventaja: comunicación directa: Habla directamente con la notaría y con el comprador, y aclara de inmediato cualquier duda.
- Ventaja: sin costes adicionales: La mera organización de la cita no genera costes adicionales; los honorarios notariales también se habrían devengado con una agencia.
- Desventaja: esfuerzo de coordinación: Debe reunir y controlar personalmente la documentación, los datos del comprador y las citas.
- Desventaja: sin margen de maniobra: Sin agencia falta una persona mediadora cuando surgen problemas entre las partes.
- Neutral: el notario asesora a ambas partes: El notario está obligado a actuar con imparcialidad e informa tanto al comprador como al vendedor. Sin embargo, no comprueba ni el precio de compra ni la solvencia del comprador.
Seis pasos hasta la cita con el notario
Paso 1: Elegir conjuntamente al notario
En Alemania existe libertad para elegir notario. La ley no establece quién debe seleccionar al notario; en la práctica normalmente lo elige el comprador, porque asume los costes. En una venta entre particulares, lo mejor es coordinarse con el comprador con antelación para evitar desplazamientos duplicados. Para las operaciones inmobiliarias, cualquier notario es competente en todo el territorio federal, independientemente de dónde se encuentre el inmueble. Puede encontrar un notario cerca de usted mediante el buscador oficial de Notarsuche der Bundesnotarkammer.
Paso 2: Encargar al notario y proporcionar los datos
Una vez que una de las partes —normalmente el comprador— se ha puesto en contacto con la notaría, el notario necesita de usted, como vendedor, una serie de datos para preparar el borrador:
- datos personales completos de ambas partes contratantes
- datos sobre el inmueble y el registro de la propiedad (oficina del registro de la propiedad, folio, parcela)
- el precio de compra acordado y la fecha prevista de entrega
- información sobre las cargas inmobiliarias existentes que deban cancelarse
- datos sobre la financiación del comprador, si se va a inscribir una nueva carga inmobiliaria
Por regla general, el notario consulta por sí mismo electrónicamente el estado actual del registro de la propiedad.
Paso 3: Revisar tranquilamente el borrador del contrato
El notario prepara un borrador del contrato a partir de sus datos y lo envía a ambas partes. Tómese tiempo para leerlo y aclare cualquier duda antes de la cita, no durante ella. Si en una de las partes interviene un empresario (por ejemplo, un promotor inmobiliario o un inversor profesional), por regla general el consumidor debe recibir el texto dos semanas antes de la formalización notarial (§ 17, apdo. 2a, BeurkG). En una venta exclusivamente entre particulares, este plazo no es obligatorio; aun así, le recomendamos conceder a ambas partes unas dos semanas para reflexionar.
Paso 4: Coordinar la cita para la formalización notarial
Una vez listo el borrador, acuerde con la notaría una cita conjunta. Ambas partes deben estar presentes o estar válidamente representadas. Si alguien no puede comparecer, es posible otorgar un poder notarial; a menudo, en ese caso, el contrato se formaliza inicialmente «sin poder» y se ratifica posteriormente. Lleve a la cita un documento de identidad válido con fotografía.
Paso 5: La formalización notarial
Durante la cita, el notario lee el contrato completo en presencia de ambas partes; a continuación, se aprueba el acta y se firma de puño y letra (§ 13 BeurkG). El notario explica el alcance jurídico, responde a las preguntas y señala los riesgos. Solo despuésfirman el comprador y el vendedor, y por último el propio notario. Reserve para la cita aproximadamente entre 45 y 90 minutos.
Paso 6: Después de la escrituración
La labor del notario no termina con la firma. Solicita la anotación preventiva de la transmisión de la propiedad a favor del comprador en el Registro de la Propiedad, obtiene los documentos de cancelación de las antiguas cargas hipotecarias e informa a las partes en cuanto el precio de compra sea exigible. Solo cuando el comprador haya pagado, el notario solicita la inscripción del cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad. Esta gestión se realiza en gran medida sin su intervención; la notaría le informa de cada paso.
Qué documentos espera de usted el notario
El notario trabaja con los datos y documentos que usted y el comprador aportan. Como vendedor, tenga preparados:
- el extracto actualizado del Registro de la Propiedad (por lo general, el propio notario solicita la información registral)
- en el caso de una vivienda en propiedad horizontal, la declaración de división con el número de la vivienda
- datos sobre las cargas hipotecarias inscritas y los bancos acreedores
- los datos esenciales acordados: precio de compra, fecha de entrega y forma de pago
- un documento de identidad válido con fotografía para la cita de escrituración
Cuanto más completos estén estos datos, más rápido elaborará el notario el borrador.
¿Cuánto cuesta el notario y quién paga?
Los honorarios notariales están regulados a nivel nacional por la Ley de Costas Judiciales y Notariales (GNotKG). Ningún notario puede cobrar más ni menos de lo establecido legalmente; el importe depende del precio de compra. Para el notario y el Registro de la Propiedad juntos, debe prever aproximadamente entre el 1,5 y el 2 por ciento del precio de compra. Habitualmente, estos costes los asume el comprador. Como vendedor, por lo general solo paga los honorarios correspondientes a la cancelación de sus propias cargas hipotecarias aún inscritas. Dado que los honorarios están fijados legalmente, el precio no es un criterio para elegir notario.
Preguntas frecuentes sobre la cita con el notario sin agente inmobiliario
¿Es necesario contar con un notario en una venta privada?
Sí. La escrituración notarial es obligatoria por ley en la compraventa de inmuebles y no puede omitirse. Sin escrituración, el contrato de compraventa no es válido. En cambio, el agente inmobiliario no es legalmente necesario.
¿Quién elige al notario si no interviene ningún agente inmobiliario?
El comprador y el vendedor pueden acordarlo libremente. En la práctica, normalmente el comprador elige al notario porque asume los costes. En una venta privada, acuerde este punto directamente con el comprador.
¿Deben acudir juntos el comprador y el vendedor a la ¿Cita con el notario?
En principio, sí. La transmisión de la propiedad requiere la presencia simultánea de ambas partes. Quien no pueda asistir puede hacerse representar mediante un poder notarial; el contrato se aprobará posteriormente.
¿Se aplica también el plazo de dos semanas en una venta entre particulares?
El plazo legal de dos semanas solo es obligatorio cuando participan un empresario y un consumidor. En una venta exclusivamente entre dos particulares no se aplica. Aun así, le recomendamos tomarse unas dos semanas para reflexionar.
¿Cuánto tiempo transcurre desde el encargo hasta la escrituración?
Desde el encargo al notario hasta la cita suelen transcurrir entre dos y cuatro semanas, dependiendo de la carga de trabajo de la notaría y de la rapidez con la que se facilite toda la información. La posterior tramitación en el Registro de la Propiedad puede durar varias semanas o meses.
¿Puede el notario comprobar también el precio de compra o al comprador?
No. El notario escriturará de forma neutral e informará a ambas partes sobre el alcance jurídico. No comprueba si el precio es adecuado ni si el comprador es solvente; esa sigue siendo su responsabilidad como vendedor.
Conclusión: Organizar personalmente la cita con el notario es perfectamente viable
Organizar la cita con el notario sin intermediario no es ninguna ciencia. Elijan juntos con el comprador un notario, faciliten toda la información necesaria para el borrador y concedan a ambas partes suficiente tiempo para reflexionar. La parte jurídicamente compleja —borrador, asesoramiento y tramitación en el Registro de la Propiedad— la asumirá de todos modos el notario, de forma imparcial para compradores y vendedores. Quien proceda de manera estructurada ahorra la comisión del intermediario sin hacer concesiones en el paso más importante de la venta.