При частной продаже вы берёте на себя множество задач, однако обращение к нотариусу остаётся обязательным. Ни одна сделка с недвижимостью не приобретает юридическую силу без нотариального удостоверения. Хорошая новость: организовать встречу у нотариуса проще, чем опасаются многие продавцы. Мы объясним, как выбрать нотариуса, инициировать подготовку проекта договора и уверенно провести нотариальное удостоверение без маклера.
Почему нотариус обязателен при продаже
Для продажи земельного участка, дома или квартиры закон в обязательном порядке предусматривает нотариальное удостоверение. Договор купли-продажи, не соблюдающий эту форму, является недействительным (§ 311b BGB). Также сама передача права собственности — так называемая передача права собственности (Auflassung) — должна быть заявлена перед нотариусом в одновременном присутствии обеих сторон (§ 925 BGB).
Продаёте ли вы с маклером или без него, это ничего не меняет. Маклер с юридической точки зрения не обязателен, нотариус — обязателен. В качестве частного продавца вы лишь берёте на себя организационную роль, которую обычно выполняет маклер: инициируете встречу у нотариуса, предоставляете необходимые сведения и согласовываете с покупателем порядок действий. Юридически сложную работу выполняет нотариус.
Преимущества и недостатки самостоятельной организации
- Преимущество — полный контроль: Вы самостоятельно определяете нотариуса, время и темп и не зависите от планирования встреч маклером.
- Преимущество — прямой контакт: Вы напрямую общаетесь с нотариальной конторой и покупателем и сразу проясняете возникающие вопросы.
- Преимущество — отсутствие дополнительных расходов: За организацию самой встречи дополнительные расходы не взимаются; нотариальные сборы возникли бы и при участии маклера.
- Недостаток — координационные затраты: Вы должны самостоятельно собрать документы и данные покупателя, согласовать даты и контролировать процесс.
- Недостаток — отсутствие буфера: Без маклера не будет посредника, который помог бы, если между сторонами возникнут разногласия.
- Нейтральный момент — нотариус консультирует обе стороны: Нотариус обязан сохранять беспристрастность и разъяснять положения как покупателю, так и продавцу. Однако он не проверяет ни покупную цену, ни платёжеспособность покупателя.
К встрече у нотариуса за шесть шагов
Шаг 1: Совместно выбрать нотариуса
В Германии действует принцип свободного выбора нотариуса. Закон не устанавливает, кто выбирает нотариуса, — на практике обычно выбирает покупатель, поскольку он несёт расходы. При частной продаже лучше заранее согласовать это с покупателем, чтобы избежать лишних поездок. Для сделок с земельными участками любой нотариус в Германии обладает полномочиями независимо от того, где находится недвижимость. Найти нотариуса поблизости можно через официальную службу поиска нотариусов Федеральной нотариальной палаты.
Шаг 2: Поручить оформление нотариусу и предоставить данные
Если одна из сторон — чаще всего покупатель — связалась с нотариальной конторой, нотариусу от вас как от продавца потребуется ряд сведений для подготовки проекта договора:
- полные персональные данные обеих сторон договора
- сведения об объекте и земельной книге (орган земельной книги, лист, кадастровый участок)
- согласованная покупная цена и планируемая дата передачи
- сведения о существующих поземельных долгах, которые подлежат погашению
- сведения о финансировании покупателем, если будет зарегистрирован новый поземельный долг
Актуальные данные земельной книги нотариус, как правило, получает самостоятельно в электронном виде.
Шаг 3: Спокойно проверить проект договора
Нотариус составляет проект договора на основании предоставленных вами данных и направляет его обеим сторонам. Не торопитесь, внимательно прочитайте проект и выясните неясные моменты до встречи — а не во время неё. Если одной из сторон является предприниматель (например, застройщик или коммерческий инвестор), текст, как правило, должен быть предоставлен потребителю за две недели до нотариального удостоверения (§ 17 абз. 2a BeurkG). При обычной продаже от частного лица частному лицу этот срок не является обязательным — тем не менее мы рекомендуем предоставить обеим сторонам около двух недель на обдумывание.
Шаг 4: Согласовать дату нотариального удостоверения
После подготовки проекта согласуйте с нотариальной конторой общую дату встречи. Обе стороны должны присутствовать лично или быть надлежащим образом представлены. Если кто-либо не может явиться, возможна нотариальная доверенность; часто в таком случае договор сначала удостоверяется «без полномочий» и позднее одобряется. Возьмите с собой на встречу действительное удостоверение личности с фотографией.
Шаг 5: Нотариальное удостоверение
Во время встречи нотариус зачитывает весь договор в присутствии обеих сторон; затем протокол одобряется и подписывается собственноручно (§ 13 BeurkG). Нотариус разъясняет правовые последствия, отвечает на вопросы и указывает на риски. Только после этого подписывают покупатель и продавец, а последним — сам нотариус. Запланируйте на встречу примерно от 45 до 90 минут.
Шаг 6: После нотариального удостоверения
С подписанием работа нотариуса не заканчивается. Он инициирует внесение в земельную книгу предварительной записи о передаче права собственности в пользу покупателя, получает документы для снятия старых поземельных обременений и информирует стороны, как только наступает срок оплаты покупной цены. Только после оплаты покупателем нотариус инициирует переоформление права собственности в земельной книге. В основном этот процесс проходит без вашего участия — нотариальная контора информирует вас о каждом шаге.
Какие документы нотариус ожидает от вас
Нотариус работает с данными и документами, которые предоставляете вы и покупатель. В качестве продавца подготовьте:
- актуальную выписку из земельной книги (обычно нотариус сам запрашивает сведения о состоянии земельной книги)
- для квартиры в многоквартирном доме — декларацию о разделе собственности с номером квартиры
- сведения о зарегистрированных поземельных обременениях и банках-кредиторах
- согласованные ключевые условия: покупную цену, дату передачи и способ оплаты
- действительное удостоверение личности с фотографией для встречи у нотариуса
Чем полнее представлены эти сведения, тем быстрее нотариус подготовит проект.
Сколько стоит нотариус — и кто платит?
Нотариальные сборы единообразно регулируются по всей Германии Законом о судебных и нотариальных расходах (GNotKG). Ни один нотариус не может взимать больше или меньше предусмотренного законом; размер зависит от покупной цены. На нотариуса и земельную книгу вместе следует заложить около 1,5–2 процентов покупной цены. Обычно эти расходы несёт покупатель. Как продавец, вы, как правило, оплачиваете только сборы за снятие собственных ещё зарегистрированных поземельных обременений. Поскольку сборы установлены законом, цена не является критерием при выборе нотариуса.
Часто задаваемые вопросы о встрече у нотариуса без маклера
Нужен ли нотариус вообще при продаже между частными лицами?
Да. Нотариальное удостоверение при продаже недвижимости предписано законом и не может быть обойдено. Без нотариального удостоверения договор купли-продажи недействителен. Маклер, напротив, юридически не требуется.
Кто выбирает нотариуса, если маклер не участвует?
Покупатель и продавец могут свободно договориться об этом. На практике нотариуса обычно выбирает покупатель, поскольку он несёт расходы. При продаже между частными лицами согласуйте это непосредственно с покупателем.
Должны ли покупатель и продавец вместе прийти на Назначение встречи?
В принципе — да. Для оформления передачи права собственности необходимо одновременное присутствие обеих сторон. Тот, кто не может присутствовать, может уполномочить представителя нотариальной доверенностью — в таком случае договор впоследствии утверждается.
Распространяется ли двухнедельный срок также на продажу от частного лица частному лицу?
Установленный законом двухнедельный срок является обязательным только в случае участия предпринимателя и потребителя. При продаже исключительно между двумя частными лицами он не применяется. Тем не менее мы рекомендуем взять около двух недель на обдумывание.
Сколько времени проходит от поручения до нотариального удостоверения?
От обращения к нотариусу до встречи часто проходит от двух до четырёх недель — в зависимости от загруженности нотариальной конторы и того, насколько быстро будут предоставлены все сведения. Последующее оформление в земельной книге может занять от нескольких недель до нескольких месяцев.
Может ли нотариус также проверить покупную цену или покупателя?
Нет. Нотариус удостоверяет сделку нейтрально и разъясняет обеим сторонам её правовые последствия. Он не проверяет, соответствует ли цена рыночной и платёжеспособен ли покупатель, — это остаётся вашей задачей как продавца.
Итог: самостоятельно организовать встречу у нотариуса вполне возможно
Организовать встречу у нотариуса без маклера — не такое уж сложное дело. Вместе с покупателем выберите нотариуса, предоставьте полные сведения для подготовки проекта и дайте обеим сторонам достаточно времени на обдумывание. Юридически сложную часть — подготовку проекта, разъяснение и оформление в земельной книге — в любом случае берёт на себя нотариус, причём беспристрастно по отношению к покупателю и продавцу. При структурированном подходе вы экономите комиссию маклера, не упуская ничего важного на решающем этапе продажи.