Özel satışta birçok görevi kendiniz üstlenirsiniz – ancak notere gitmek yine de zorunludur. Hiçbir taşınmaz satışı noter tarafından resmî olarak belgelendirilmeden hukuken geçerli olmaz. İyi haber: Noter randevusu organize etmek, birçok satıcının düşündüğünden daha kolaydır. Noteri nasıl seçeceğinizi, sözleşme taslağını nasıl başlatacağınızı ve resmî belgelendirme işlemini emlakçı olmadan nasıl başarıyla tamamlayacağınızı açıklıyoruz.
Satışta noter neden zorunludur
Bir arsanın, evin veya kat mülkiyetli dairenin satışı için kanun, noter tarafından resmî olarak belgelendirmeyi zorunlu kılar. Bu şekil şartına uymayan bir satış sözleşmesi geçersizdir (§ 311b BGB). Asıl mülkiyet devri – sözde mülkiyet devri beyanı (Auflassung) – de her iki tarafın aynı anda noter huzurunda bulunmasıyla beyan edilmelidir (§ 925 BGB).
Emlakçıyla veya emlakçı olmadan satış yapmanız bunu değiştirmez. Emlakçı hukuken zorunlu değildir, noter ise zorunludur. Özel satıcı olarak yalnızca normalde emlakçının üstlendiği organizasyonel rolü üstlenirsiniz: Noter randevusunu başlatır, gerekli bilgileri sağlar ve süreci alıcıyla koordine edersiniz. Hukuken kapsamlı çalışmayı noter yürütür.
Organizasyonu kendiniz yapmanın avantajları ve dezavantajları
- Avantaj – tam kontrol: Noteri, zamanı ve hızı kendiniz belirlersiniz; bir emlakçının randevu planlamasına bağlı kalmazsınız.
- Avantaj – doğrudan iletişim: Noterlik bürosu ve alıcıyla doğrudan görüşür, soruları hemen açıklığa kavuşturursunuz.
- Avantaj – ek maliyet yok: Randevunun yalnızca organize edilmesi için ek masraf çıkmaz; noter ücretleri emlakçıyla satışta da doğacaktı.
- Dezavantaj – koordinasyon yükü: Belgeleri, alıcı bilgilerini ve randevuları kendiniz bir araya getirip takip etmelisiniz.
- Dezavantaj – arabulucu yok: Taraflar arasında sorun çıktığında, emlakçı olmadan arabuluculuk yapacak bir kişi bulunmaz.
- Nötr – noter her iki tarafa da danışmanlık yapar: Noter tarafsız olmakla yükümlüdür ve alıcıyı da satıcıyı da bilgilendirir. Ancak ne satış bedelini ne de alıcının ödeme gücünü inceler.
Noter randevusuna altı adımda
1. adım: Noteri birlikte seçin
Almanya’da serbest noter seçimi geçerlidir. Noteri kimin seçeceği kanunen belirlenmemiştir – uygulamada genellikle alıcı tarafından seçilir, çünkü masrafları o karşılar. Özel satışlarda, gereksiz gidip gelmeleri önlemek için alıcıyla erkenden koordinasyon sağlamanız en iyisidir. Taşınmaz işlemleri için, taşınmazın nerede bulunduğundan bağımsız olarak, ülke genelindeki her noter yetkilidir. Yakınınızdaki bir noteri Bundesnotarkammer’in resmî Noter Arama hizmeti üzerinden bulabilirsiniz.
Adım 2: Noteri görevlendirme ve bilgileri sağlama
Taraflardan biri – genellikle alıcı – noterlik bürosuyla iletişime geçtiğinde, noter taslağı hazırlayabilmek için satıcı olarak sizden bir dizi bilgiye ihtiyaç duyar:
- her iki sözleşme tarafının eksiksiz kişisel bilgileri
- taşınmaza ve tapu siciline ilişkin bilgiler (tapu sicil müdürlüğü, sayfa, parsel)
- üzerinde anlaşmaya varılan satış bedeli ve planlanan teslim tarihi
- kapatılması gereken mevcut arsa ipoteklerine ilişkin bilgiler
- yeni bir arsa ipoteği tescil edilecekse alıcının finansmanına ilişkin bilgiler
Noter, güncel tapu sicil durumunu kural olarak elektronik ortamda kendisi sorgular.
Adım 3: Sözleşme taslağını sakince inceleme
Noter, verdiğiniz bilgiler doğrultusunda bir sözleşme taslağı hazırlar ve bunu her iki tarafa gönderir. Taslağı okumak için kendinize zaman ayırın ve belirsizlikleri randevudan önce – randevu sırasında değil – açıklığa kavuşturun. Taraflardan birinin girişimci olması (örneğin bir yapı müteahhidi veya ticari yatırımcı) hâlinde, metnin kural olarak tüketiciye tasdik işleminden iki hafta önce sunulmuş olması gerekir (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Özel kişiler arasındaki saf özel satışlarda bu süre zorunlu değildir – yine de her iki tarafa yaklaşık iki hafta düşünme süresi tanımanızı öneririz.
Adım 4: Tasdik randevusunu kararlaştırma
Taslak hazır olduğunda, noterlik bürosuyla ortak bir randevu belirleyin. Her iki tarafın da hazır bulunması veya usulüne uygun şekilde temsil edilmesi gerekir. Birinin katılamaması hâlinde noter tasdikli vekâletname mümkündür; bu durumda sözleşme çoğu zaman önce „vekâletsiz" olarak tasdik edilir ve daha sonra onaylanır. Randevuya geçerli bir fotoğraflı kimlik getirin.
Adım 5: Tasdik işlemi
Randevu sırasında noter, her iki tarafın huzurunda sözleşmenin tamamını okur; ardından tutanak onaylanır ve taraflarca kendi elleriyle imzalanır (§ 13 BeurkG). Noter hukuki kapsamı açıklar, soruları yanıtlar ve risklere dikkat çeker. Ancak bundan sonra alıcı ve satıcı, en son da bizzat noter imzalar. Randevu için yaklaşık 45 ila 90 dakika ayırın.
Adım 6: Resmî düzenlemeden sonra
İmzayla birlikte noterin işi sona ermez. Noter, alıcı lehine tapu siciline mülkiyet devri ön şerhini işletir, eski ipoteklerin terkin belgelerini temin eder ve satış bedeli vadesi geldiğinde tarafları bilgilendirir. Noter, tapu sicilinde mülkiyet devrini ancak alıcı ödeme yaptıktan sonra gerçekleştirir. Bu süreç büyük ölçüde sizin müdahaleniz olmadan yürütülür – noterlik her adım hakkında sizi bilgilendirir.
Noterin sizden beklediği belgeler
Noter, sizin ve alıcının sağladığı bilgiler ve belgelerle çalışır. Satıcı olarak şunları hazır bulundurun:
- güncel tapu sicili örneği (noter tapu sicili durumunu genellikle kendisi temin eder)
- kat mülkiyetine tabi bir dairede, daire numarasını içeren kat mülkiyeti kuruluş beyannamesi
- tescilli ipotekler ve kredi veren bankalara ilişkin bilgiler
- kararlaştırılan temel bilgiler: satış bedeli, teslim tarihi ve ödeme yöntemi
- resmî düzenleme randevusu için geçerli fotoğraflı kimlik
Bu bilgiler ne kadar eksiksiz olursa noter taslağı o kadar hızlı hazırlar.
Noterin ücreti ne kadar – ve kim öder?
Noter ücretleri, Mahkeme ve Noter Masrafları Kanunu (GNotKG) kapsamında ülke genelinde aynı şekilde düzenlenmiştir. Hiçbir noter kanunda öngörülenden daha fazla veya daha az ücret talep edemez; tutar satış bedeline göre belirlenir. Noter ve tapu sicili için birlikte satış bedelinin yaklaşık yüzde 1,5 ila 2’sini planlayın. Bu masraflar genellikle alıcı tarafından karşılanır. Satıcı olarak kural olarak yalnızca henüz tescilli olan kendi ipoteklerinizin terkinine ilişkin ücretleri ödersiniz. Ücretler kanunla sabitlendiğinden, noter seçiminde fiyat bir kriter değildir.
Emlakçı olmadan noter randevusu hakkında SSS
Özel satışta mutlaka notere ihtiyaç var mı?
Evet. Taşınmaz satışında noter tarafından resmî düzenleme yapılması kanunen zorunludur ve bundan kaçınılamaz. Resmî düzenleme olmadan satış sözleşmesi geçersizdir. Buna karşılık emlakçı hukuken gerekli değildir.
Emlakçı yoksa noteri kim seçer?
Bunu alıcı ve satıcı serbestçe kararlaştırabilir. Uygulamada noteri genellikle masrafları üstlendiği için alıcı seçer. Özel satışta bunu doğrudan alıcıyla görüşün.
Alıcı ve satıcı birlikte Randevu?
Temel olarak evet. Mülkiyetin devrine ilişkin beyan, her iki tarafın aynı anda hazır bulunmasını gerektirir. Katılamayan taraf, noter tasdikli vekâletname ile temsil edilebilir – sözleşme daha sonra onaylanır.
İki haftalık süre, özel kişiler arasındaki satışlarda da geçerli midir?
Yasal iki haftalık süre, yalnızca bir tacir ile bir tüketicinin taraf olduğu durumlarda zorunludur. Tamamen iki özel kişi arasındaki satışlarda bu süre uygulanmaz. Yine de yaklaşık iki hafta düşünme süresi tanımanızı öneririz.
Görevlendirmeden noter onayına kadar ne kadar sürer?
Noterin görevlendirilmesinden randevuya kadar genellikle iki ila dört hafta geçer – bu süre, noterliğin iş yoğunluğuna ve tüm bilgilerin ne kadar hızlı sunulduğuna bağlıdır. Ardından tapu sicilindeki işlemler birkaç hafta ila birkaç ay sürebilir.
Noter satış bedelini veya alıcıyı da inceleyebilir mi?
Hayır. Noter tarafsız bir şekilde resmi işlemi gerçekleştirir ve her iki tarafı hukuki sonuçlar hakkında bilgilendirir. Bedelin uygun olup olmadığını ve alıcının ödeme gücünü incelemez – bu, satıcı olarak sizin görevinizdir.
Sonuç: Noter randevusunu kendiniz organize etmek oldukça kolaydır
Noter randevusunu emlakçı olmadan organize etmek zor değildir. Alıcıyla birlikte bir noter seçin, taslak için eksiksiz bilgileri sunun ve her iki tarafa da yeterli düşünme süresi tanıyın. Hukuken anspruchsvoll olan bölüm – taslak, bilgilendirme ve tapu sicilindeki işlemler – zaten noter tarafından, alıcı ve satıcı için tarafsız biçimde yürütülür. Planlı hareket edenler, satışın en önemli adımından taviz vermeden emlakçı komisyonundan tasarruf eder.