Bij een particuliere verkoop neemt u veel taken zelf op u – de gang naar de notaris blijft echter verplicht. Geen vastgoedverkoop is rechtsgeldig zonder notariële akte. Het goede nieuws: een notarisafspraak organiseren is eenvoudiger dan veel verkopers vrezen. We leggen uit hoe u de notaris kiest, het ontwerp van de overeenkomst in gang zet en de akte zonder makelaar zelfverzekerd tot stand brengt.
Waarom de notaris bij de verkoop verplicht is
Voor de verkoop van een perceel, een huis of een appartement schrijft de wet de notariële akte verplicht voor. Een koopovereenkomst die niet aan deze vormvereiste voldoet, is ongeldig (§ 311b BGB). Ook de daadwerkelijke eigendomsoverdracht – de zogenoemde Auflassung – moet in gelijktijdige aanwezigheid van beide partijen bij de notaris worden verklaard (§ 925 BGB).
Of u met of zonder makelaar verkoopt, verandert daar niets aan. De makelaar is juridisch niet noodzakelijk, de notaris wel. Als particuliere verkoper neemt u slechts de organisatorische rol op u die anders door de makelaar wordt vervuld: u zet de notarisafspraak in gang, levert de benodigde gegevens aan en stemt het verloop af met de koper. Het juridisch veeleisende werk doet de notaris.
Voor- en nadelen van zelf organiseren
- Voordeel – volledige controle: U bepaalt zelf de notaris, het tijdstip en het tempo en bent niet afhankelijk van de planning van een makelaar.
- Voordeel – directe communicatie: U spreekt rechtstreeks met het notariskantoor en de koper en beantwoordt vragen direct.
- Voordeel – geen extra kosten: Voor het uitsluitend organiseren van de afspraak zijn er geen extra kosten; de notariskosten zouden ook met een makelaar zijn gemaakt.
- Nadeel – coördinatie-inspanning: U moet documenten, kopergegevens en afspraken zelf samenbrengen en in de gaten houden.
- Nadeel – geen buffer: Zonder makelaar ontbreekt een bemiddelende persoon wanneer het tussen de partijen stroef verloopt.
- Neutraal – de notaris adviseert beide partijen: De notaris is verplicht onpartijdig te zijn en licht zowel koper als verkoper voor. Hij controleert echter noch de koopprijs noch de kredietwaardigheid van de koper.
In zes stappen naar de notarisafspraak
Stap 1: Samen een notaris kiezen
In Duitsland geldt de vrije notariskeuze. Wie de notaris kiest, is wettelijk niet vastgelegd – in de praktijk meestal kiest de koper, omdat hij de kosten draagt. Bij een particuliere verkoop stemt u het beste tijdig af met de koper om dubbele ritten te voorkomen. Voor grondtransacties is elke notaris in heel Duitsland bevoegd, ongeacht waar het vastgoed ligt. Een notaris bij u in de buurt vindt u via de officiële notariszoekfunctie van de Duitse federale kamer van notarissen.
Stap 2: Een notaris opdracht geven en gegevens aanleveren
Heeft een partij – meestal de koper – contact opgenomen met het notariskantoor, dan heeft de notaris van u als verkoper een aantal gegevens nodig om het ontwerp op te stellen:
- volledige persoonsgegevens van beide contractpartijen
- gegevens over het object en het kadaster (kadasterkantoor, blad, perceel)
- de overeengekomen koopprijs en de geplande overdrachtsdatum
- informatie over bestaande grondschulden die moeten worden afgelost
- gegevens over de financiering van de koper, als er een nieuwe grondschuld wordt ingeschreven
De actuele kadastrale gegevens vraagt de notaris doorgaans zelf elektronisch op.
Stap 3: Het contractontwerp rustig controleren
De notaris stelt op basis van uw gegevens een contractontwerp op en stuurt dit naar beide partijen. Neem de tijd om het ontwerp te lezen en bespreek onduidelijkheden vóór de afspraak – niet pas tijdens de afspraak. Is aan één zijde een ondernemer betrokken (bijvoorbeeld een projectontwikkelaar of commerciële investeerder), dan moet de tekst in de regel twee weken vóór het verlijden van de akte aan de consument zijn verstrekt (§ 17 lid 2a BeurkG). Bij een zuivere verkoop tussen particulieren geldt deze termijn niet verplicht – toch raden wij u aan beide partijen ongeveer twee weken bedenktijd te geven.
Stap 4: De afspraak voor het verlijden van de akte afstemmen
Zodra het ontwerp klaar is, maakt u met het notariskantoor een gezamenlijke afspraak. Beide partijen moeten aanwezig zijn of zich rechtsgeldig laten vertegenwoordigen. Kan iemand niet verschijnen, dan is een notariële volmacht mogelijk; vaak wordt het contract dan eerst „zonder volmacht" verleden en later goedgekeurd. Neem naar de afspraak een geldig identiteitsbewijs met foto mee.
Stap 5: Het verlijden van de akte
Tijdens de afspraak leest de notaris het volledige contract voor in aanwezigheid van beide partijen; vervolgens wordt de akte goedgekeurd en eigenhandig ondertekend (§ 13 BeurkG). De notaris licht de juridische strekking toe, beantwoordt vragen en wijst op risico’s. Pas daarna ondertekenen de koper en de verkoper, als laatste de notaris zelf. Plan voor de afspraak ongeveer 45 tot 90 minuten in.
Stap 6: Na het verlijden van de akte
Met de ondertekening is het werk van de notaris niet beëindigd. Hij laat de Auflassungsvormerkung ten gunste van de koper in het kadaster inschrijven, vraagt de documenten voor het doorhalen van oude grondschulden op en informeert de partijen zodra de koopprijs opeisbaar is. Pas wanneer de koper heeft betaald, laat de notaris de eigendomsoverdracht in het kadaster inschrijven. Deze afwikkeling verloopt grotendeels zonder uw tussenkomst – het notariskantoor informeert u over elke stap.
Welke documenten de notaris van u verwacht
De notaris werkt met de gegevens en documenten die u en de koper aanleveren. Houd als verkoper het volgende bij de hand:
- het actuele uittreksel uit het kadaster (de kadastrale gegevens vraagt de notaris meestal zelf op)
- bij een appartement de splitsingsakte met het appartementnummer
- gegevens over ingeschreven grondschulden en de kredietverstrekkende banken
- de overeengekomen kerngegevens: koopprijs, overdrachtsdatum en betalingswijze
- een geldig identiteitsbewijs met foto voor de afspraak bij de notaris
Hoe vollediger deze gegevens beschikbaar zijn, hoe sneller de notaris het ontwerp opstelt.
Wat kost de notaris – en wie betaalt?
De notariskosten zijn in heel Duitsland uniform geregeld in de Gesetz über Kosten der Gerichte und Notare (GNotKG). Geen enkele notaris mag meer of minder in rekening brengen dan wettelijk is bepaald; de hoogte hangt af van de koopprijs. Voor de notaris en het kadaster samen moet u rekenen op ongeveer 1,5 tot 2 procent van de koopprijs. Deze kosten worden doorgaans door de koper gedragen. Als verkoper betaalt u in de regel alleen de kosten voor het doorhalen van uw eigen, nog ingeschreven grondschulden. Omdat de kosten wettelijk zijn vastgelegd, is de prijs geen criterium bij de keuze van een notaris.
FAQ over de afspraak bij de notaris zonder makelaar
Is een notaris überhaupt nodig bij een particuliere verkoop?
Ja. Het verlijden van de notariële akte is bij de verkoop van onroerend goed wettelijk verplicht en kan niet worden omzeild. Zonder verlijden van de akte is de koopovereenkomst ongeldig. De makelaar daarentegen is juridisch niet vereist.
Wie kiest de notaris als er geen makelaar bij betrokken is?
Koper en verkoper kunnen dit vrij overeenkomen. In de praktijk kiest meestal de koper de notaris, omdat hij de kosten draagt. Bij een particuliere verkoop stemt u dit rechtstreeks met de koper af.
Moeten koper en verkoper samen naar de Afspraak?
In principe wel. Voor de levering is de gelijktijdige aanwezigheid van beide partijen vereist. Wie verhinderd is, kan zich laten vertegenwoordigen via een notariële volmacht – het contract wordt dan achteraf goedgekeurd.
Geldt de termijn van twee weken ook bij verkoop van particulier aan particulier?
De wettelijke termijn van twee weken geldt verplicht alleen wanneer een ondernemer en een consument betrokken zijn. Bij een zuivere verkoop tussen twee particulieren geldt deze niet. Toch raden wij u aan om ongeveer twee weken bedenktijd te nemen.
Hoe lang duurt het van de opdracht tot de notariële akte?
Vanaf de opdracht aan de notaris tot de afspraak verstrijken vaak twee tot vier weken – afhankelijk van de werkdruk bij het notariskantoor en van hoe snel alle gegevens beschikbaar zijn. De daaropvolgende afhandeling in het kadaster kan meerdere weken tot maanden duren.
Kan de notaris ook de koopprijs of de koper controleren?
Nee. De notaris legt de akte onpartijdig vast en informeert beide partijen over de juridische reikwijdte. Of de prijs passend is en of de koper solvabel is, controleert hij niet – dat blijft uw taak als verkoper.
Conclusie: De notariële afspraak zelf organiseren is goed haalbaar
De notariële afspraak zonder makelaar organiseren is geen heksentoer. Kies samen met de koper een notaris uit, lever volledige gegevens voor het ontwerp aan en gun beide partijen voldoende bedenktijd. Het juridisch veeleisende deel – ontwerp, toelichting en afhandeling in het kadaster – neemt de notaris sowieso op zich, en wel onpartijdig voor koper en verkoper. Wie gestructureerd te werk gaat, bespaart de makelaarscourtage zonder bij de belangrijkste stap van de verkoop concessies te doen.