¡TEJADO REHABILITADO! ¡Energía E! ¡0 € de derrama extraordinaria! Piso compartido de ensueño de 84 m² • 2 balcones • Cocina • Garaje

Datos principales

Precio de compra "

Sobre este piso

+++ EL UNICORNIO URBANO: ENERGÍA E + TEJADO REFORMADO + ACTUALMENTE 0 € DE DERRAMA EXTRAORDINARIA APROBADA +++

Quien compra una vivienda de los años 60 no debería fijarse solo en las fotos bonitas, sino primero en el edificio.

Aquí figuran 154 kWh/(m²·a) y clase energética E en el certificado energético: un valor notablemente bueno para un año de construcción de 1961. Además, paredes exteriores macizas y unos 15 cm de aislamiento exterior añadido en dos lados de la fachada.

Y, sobre todo: aquí no compra una vivienda típica de los años 60 en la que el tejado, la fachada, el aislamiento y las instalaciones del edificio se hayan ido posponiendo durante décadas.

Importante para entenderlo: la vivienda pertenece a la comunidad de propietarios (WEG) conjunta de Gartenstraße 30/32 + Kriegsstraße 63/65. Por ello, se llevaron a cabo medidas importantes en ambos edificios dentro de la misma WEG y, según lo acordado, se financiaron conjuntamente.

Solo la reforma del tejado de Gartenstraße 30/32 se aprobó por unos 130.000 € y quedó documentada como realizada en 2018. En 2023, además, se renovó la calefacción de Kriegsstraße 63/65 por unos 65.485 € dentro de la misma WEG. Los anteriores propietarios ya asumieron así inversiones considerables. La cronología completa figura en «Otros / WEG».

+++ 83,68 m², Y NI UNA SOLA HABITACIÓN DE RELLENO +++
21,76 m² + 17,44 m² + 14,53 m²: tres habitaciones de tamaño completo, todas con acceso independiente desde el pasillo. Ninguna habitación de paso. Ninguna «tercera habitación» diminuta.

Además, cocina-comedor independiente de 9,42 m², baño con luz natural y bañera, y un pasillo de unos 8,69 m² con espacio para guardarropa, zapatos y almacenaje.

También hay un trastero/lavadero de 1,56 m² con secadora, que se vende junto con la vivienda. Incluye bodega propia n.º 4.

La vivienda atraviesa todo el fondo del edificio; las ventanas a ambos lados permiten una ventilación cruzada.

+++ ALQUILADA CON ÉXITO COMO PISO COMPARTIDO DURANTE AÑOS +++
La idoneidad para compartir piso está probada en la práctica: en los nuevos alquileres, la demanda solía ser tan alta que los nuevos inquilinos prácticamente hacían cola y los inquilinos salientes y entrantes se cruzaban constantemente.

El plano explica por qué: 3 amplias habitaciones privadas + cocina comunitaria independiente + 2 balcones + baño con luz natural + espacio de almacenaje.

La cocina IKEA se queda, incluida la lavadora y 2 frigoríficos-congeladores independientes; la secadora también se queda. No es necesario sacrificar ningún dormitorio valioso para convertirlo en salón comunitario.

Interesante para padres compradores: su propio hijo en una habitación y otras dos que, en principio, pueden alquilarse por separado. Más adelante, la distribución también funciona para una pareja, una familia pequeña o para teletrabajar.

+++ 1.ª PLANTA: UNA PLANTA POR ENCIMA DE LA CALLE – SIN GASTOS DE ASCENSOR +++
No es un bajo directamente junto a la acera, pero tampoco hay que subir a diario a plantas superiores. Además, al no haber ascensor, no hay gastos corrientes de ascensor ni futuras reparaciones o modernizaciones.

+++ LISTA DE 7 PUNTOS +++
✓ 3 amplias habitaciones independientes
✓ Cocina comedor de 9,42 m²
✓ 2 balcones cubiertos
✓ Baño con luz natural
✓ 1.ª planta sin gastos de ascensor
✓ Cocina + lavadora + 2 frigoríficos-congeladores + secadora incluidos
✓ Garaje con registro de la propiedad propio, opcional

Recién pintado, libre y directamente del propietario: entre a vivir de inmediato o vuelva a alquilarlo.

0 % de comisión para el comprador. Tomando como ejemplo 349.000 €, el 3,57 % equivale a unos 12.459 € en gastos de compra que aquí no se aplican.

Garaje (con registro de la propiedad propio), opcional: 20.000 €.

Ajustes y características, como se describe

+++ RECIÉN PINTADO – COCINA INCLUIDA – BAÑO RENOVADO – LISTO PARA ENTRAR +++
La vivienda se ha pintado recientemente de blanco y se entrega vacía. La cocina IKEA existente, con todo su equipamiento, se queda: entre a vivir y disfrútela, o amuéblela y vuelva a alquilarla como piso compartido.

+++ UNA COCINA-COMEDOR FUNCIONAL PARA 3 RESIDENTES +++
La cocina independiente de 9,42 m² es mucho más que una zona para cocinar. Aquí se puede cocinar y comer en compañía sin tener que sacrificar ninguna de las tres amplias habitaciones.

Se incluyen en la venta:
• Cocina IKEA con horno/placa de cocción, campana extractora y fregadero
• Lavadora
• 2 frigoríficos-congeladores independientes
• Secadora en un cuarto de servicio independiente

Desde la cocina se accede directamente al segundo balcón cubierto, con unos 4,9 m² de superficie real. La cocina y el balcón de la cocina conforman así una auténtica zona común.

+++ BAÑO CON LUZ NATURAL RECIÉN RENOVADO +++
4,39 m² con ventana y bañera. El inodoro, el lavabo y los grifos se han renovado recientemente. Durante la reforma anterior del baño ya se instaló una cisterna empotrada Geberit.

+++ PASILLO + TRASTERO: DE GRAN UTILIDAD EN EL DÍA A DÍA +++
El pasillo, de unos 8,69 m², ofrece espacio para un armario ropero, zapatos y almacenamiento adicional. Además, hay un cuarto independiente de almacenamiento/servicio de 1,56 m². Así, especialmente en un piso compartido o una vivienda familiar, los objetos de uso diario y los equipos de lavandería no tienen que estar en los dormitorios o salas de estar.

+++ 2 BALCONES CUBIERTOS – Y AMBOS SON ÚTILES +++
El balcón más grande tiene unos 6,9 m² de superficie real: espacio suficiente para una mesa de verdad y varias sillas. El segundo, de unos 4,9 m², está directamente junto a la cocina.

+++ CIUDAD DELANTE. AIRE DETRÁS. +++
Entre Gartenstraße y Kriegsstraße se abre un amplio patio interior comunitario. Según una medición/estimación propia, por la parte trasera hay unos 30 m hasta la fachada de las casas de enfrente: luz, cielo, árboles y distancia, en lugar de un patio trasero estrecho.

En el patio interior también hay plazas para estacionar/aparcar dentro del complejo. Para impedir el estacionamiento de personas ajenas y el aparcamiento indiscriminado, la comunidad de propietarios ha aprobado una barrera por 3.506,93 €, financiada con cargo al fondo de reserva.

+++ BASE MODERNA + CARÁCTER +++
• ventanas blancas de PVC con doble acristalamiento
• persianas enrollables en todas las ventanas
• persiana enrollable eléctrica en el balcón grande
• suelo laminado uniforme
• cuadro eléctrico moderno con interruptor diferencial
• trastero propio n.º 4
• aprobada la instalación de fibra óptica en Gartenstraße 30/32

Los elementos históricos de estufa/chimenea ya no están en funcionamiento y son meramente decorativos, pero llaman la atención por su carácter singular.

+++ GARAJE CON REGISTRO DE LA PROPIEDAD PROPIO +++
Opcional por 20.000 €. Propiedad independiente de una parte del inmueble, en lugar de un simple derecho de uso exclusivo. En principio, se puede alquilar por separado si no se necesita.

Suponiendo 100 €/mes, una renta anual de 1.200 € equivale matemáticamente a una rentabilidad bruta del 6,0 % sobre un precio de compra de 20.000 €. Ejemplo de cálculo no vinculante, sin garantía de alquiler.

Otros

+++ SIN CAJA NEGRA: QUÉ SE HIZO, CUÁNTO COSTÓ Y CÓMO SE FINANCIÓ +++
El apartamento pertenece a la comunidad de propietarios conjunta Gartenstraße 30/32 (G30/32) + Kriegsstraße 63/65 (K63/65), con un total de 2.000 partes de copropiedad.

El historial de inversión en lugar de la frase habitual «edificio plurifamiliar bien mantenido»:
• 2013: evaluación de la estructura del edificio G30/32 por el ingeniero diplomado/perito Nico Schleckmann
• 2014: amplio paquete de rehabilitación G30/32, aprox. 470.000 €, financiado a largo plazo
• 2017/18: cubierta G30/32, incluida la estructura portante, tejas y aislamiento, aprox. 130.000 €; documentada posteriormente como ejecutada
• 2021: nueva planificación de la fachada del lado del patio G30/32 por Huxhold, 29.736,85 € con cargo a la reserva
• 2023: calefacción K63/65, 65.484,75 €
• 2023: centralización de contadores K65 32.258,42 €, K63 40.404,57 €
• 2023/24: aislamiento del suelo del desván K63/65 60.000 €
• 2023: fibra óptica G30/32 aprobada, 0 € de coste para la comunidad de propietarios
• 2023: barrera del patio contra el aparcamiento ajeno/no autorizado, 3.506,93 € con cargo a la reserva
• 2025: caja de escalera G30/32: nueva pintura 9.060,44 € aprobada con cargo a la reserva; la ejecución aún está pendiente

Estado actual de la recopilación de acuerdos disponible: no se ha aprobado ninguna nueva derrama extraordinaria para el apartamento.

Así, el comprador no asume un inmueble de los años 60 que haya permanecido intacto durante décadas: los anteriores propietarios ya han asumido inversiones considerables.

+++ CUOTA DE COMUNIDAD 2026: APARTAMENTO 365 € | GARAJE 33 € +++
• Apartamento: 268,63 € de gastos de explotación + 81,79 € de reserva de mantenimiento + 14,58 € de financiación de rehabilitación LBS = 365 €/mes. Anualmente se aportan 981,49 € nuevos a la reserva de mantenimiento.
• Garaje opcional: 30,92 € de gastos de explotación + 2,08 € de financiación de rehabilitación LBS = 33 €/mes; sin aportación propia a la reserva.
• Información adicional sobre costes: seguro del edificio correspondiente al apartamento 290,50 €/año (ya incluido en la cuota de comunidad). Detectores de humo dentro del apartamento; contrato comunitario de televisión por cable rescindido.

+++ COSTES DE CALEFACCIÓN Y AGUA +++
• Liquidación 2024: costes de calefacción y agua caliente en total 1.697,09 €. Los valores de consumo se estimaron parcialmente.
• Técnica de medición: la comunidad de propietarios pasa a repartidores de costes de calefacción por radio (ista). La sustitución en el apartamento aún está pendiente. Los contadores de agua existentes son analógicos y se pueden leer manualmente.

+++ LBS: 2,35 % DE INTERÉS NOMINAL – 30.09.2031 A 0 € +++
La financiación histórica de la rehabilitación quedará totalmente amortizada el 30.09.2031. Deuda residual estimada de toda la comunidad de propietarios a finales de 2026: aprox. 136.157 €.

+++ ALQUILER EN PISO COMPARTIDO: PROBADO EN LA PRÁCTICA DURANTE AÑOS +++
El apartamento se alquiló con éxito durante años como piso compartido. En caso de nuevos alquileres era la demanda regularmente tan alta que los nuevos inquilinos prácticamente hacían cola y los inquilinos y los sucesores se relevaban sin interrupción.

Con un ejemplo de 3 × 600 € de alquiler en frío por habitación resultan 1.800 €/mes o 21.600 €/año. Con un precio de compra de 349.000 €, esto equivale calculatoriamente a un 6,19 % de rendimiento bruto.

Ejemplo de cálculo no vinculante, sin garantía de alquiler ni de rendimiento.

Para la venta no se requiere la autorización del administrador.

Ubicación

Detalles de la ubicación

+++ VIVIR EN LA CIUDAD, PERO SIN QUEDARSE ATRAPADO EN ELLA +++
Esta es una de las mayores ventajas de la ubicación de Gartenstraße 32: el centro, las universidades, la bicicleta, el transporte público y el coche son opciones viables al mismo tiempo.

El piso está situado en Südweststadt, justo entre el centro y Weststadt. Las tiendas, los restaurantes y los servicios cotidianos están en las inmediaciones; se puede llegar cómodamente a pie a varias paradas de transporte público.

La estación central de Karlsruhe está a unos 1,6–2 km. Para quienes se desplazan al trabajo, esto significa: usar el transporte público o simplemente subirse a la bicicleta.

+++ UNIVERSIDADES A DISTANCIA EN BICICLETA +++
• ZKM / Lorenzstraße: aprox. 1 km
• Hochschule Karlsruhe / Moltkestraße: aprox. 2 km
• Pädagogische Hochschule / Bismarckstraße: aprox. 2 km
• KIT Campus Süd / Kaiserstraße: aprox. 2 km
• DHBW / Erzbergerstraße: aprox. 3 km
• Estación central: aprox. 1,6–2 km

Tres habitaciones grandes con acceso independiente + varias universidades en los alrededores + equipamiento existente para compartir piso: precisamente por eso, el piso es ideal para estudiantes, jóvenes profesionales y padres que compran, sin limitarse más adelante a este grupo objetivo.

+++ HACIA EL CENTRO POR EL HISTÓRICO PUENTE HIRSCHBRÜCKE +++
El histórico puente verde Hirschbrücke está prácticamente en la puerta de casa. Desde 1891 conecta Südweststadt con el centro; sus elementos y adornos de hierro históricos recuerdan al Pont Neuf de París.

Para el día a día: sacar la bicicleta y dirigirse directamente al centro y a las universidades.

+++ CIUDAD DELANTE. AIRE LIBRE DETRÁS. +++
El balcón de la cocina no da a un patio interior del centro de apenas unos metros de ancho. Entre Gartenstraße y Kriegsstraße se encuentra el gran patio interior del conjunto. Una distancia de unos 30 m respecto a la fachada de enfrente aporta luz, aire, árboles y amplitud.

+++ AL CENTRO Y FUERA DE KARLSRUHE +++
La ubicación también es excepcionalmente práctica para quienes conducen. Kriegsstraße se reorganizó por completo como parte de la multimillonaria Kombilösung de Karlsruhe: arriba, un bulevar urbano, mientras que el túnel Karoline-Luise conduce bajo tierra una parte considerable del tráfico este-oeste.

Por Kriegsstraße/Brauerstraße se llega rápidamente a las principales vías de Karlsruhe y, en dirección sur, a Südtangente.

Esta es la diferencia con muchas ubicaciones en zonas profundas del centro: a pie y en bicicleta, en pleno ambiente urbano, y aun así, en coche, fuera de Karlsruhe en poco tiempo.

Y al volver a casa, se puede disponer opcionalmente de un garaje propio (con inscripción registral independiente) junto al inmueble.

A pie, en bicicleta, en transporte público o en coche: aquí no hay que elegir una Decidir el medio de transporte.