КРЫША ОТРЕМОНТИРОВАНА! Энергоэффективность E! 0 € дополнительных взносов! Мечта для совместного проживания, 84 м² • 2 балкона • кухня • гараж

Основные сведения

Цена покупки & расходы

Об этой квартире

+++ ГОРОДСКОЙ ЕДИНОРОГ: ЭНЕРГОЭФФЕКТИВНОСТЬ E + КРЫША ОТРЕМОНТИРОВАНА + СЕЙЧАС 0 € НОВЫЙ УТВЕРЖДЁННЫЙ СПЕЦИАЛЬНЫЙ СБОР +++

Покупая квартиру в доме 60-х годов, стоит обращать внимание не только на красивые фотографии, но прежде всего на само здание.

В энергетическом паспорте указаны 154 kWh/(m²·a) и класс энергоэффективности E — примечательно хороший показатель для дома 1961 года постройки. Кроме того, здесь массивные наружные стены и дополнительная наружная теплоизоляция толщиной около 15 см на двух фасадных сторонах.

И главное: вы покупаете не типичное жильё из фонда 60-х годов, в котором десятилетиями откладывали ремонт крыши и фасада, утепление и обновление инженерных систем здания.

Важно понимать: квартира входит в состав общего сообщества собственников жилья (WEG) по адресам Gartenstraße 30/32 + Kriegsstraße 63/65. Поэтому в обоих частях здания были проведены крупные работы в рамках одного и того же WEG и — в зависимости от решения — профинансированы совместно.

Только на ремонт крыши по адресу Gartenstraße 30/32 было утверждено около 130.000 €, а в 2018 году работы были документально подтверждены как выполненные. Кроме того, в 2023 году в рамках того же WEG была заменена система отопления по адресу Kriegsstraße 63/65 за около 65.485 €. Таким образом, прежние собственники уже понесли значительные расходы. Полная хроника приведена в разделе «Прочее / WEG».

+++ 83,68 м² — И НИ ОДНОЙ КОМНАТЫ ДЛЯ ВИДА +++
21,76 м² + 17,44 м² + 14,53 м²: три полноценные комнаты, в каждую можно попасть отдельно из коридора. Никаких проходных комнат. Никакой крошечной «третьей комнаты».

Кроме того, отдельная кухня-столовая площадью 9,42 м², ванная с окном и ванной, а также просторный коридор около 8,69 м² с местом для гардероба, обуви и хранения.

Также имеется кладовая/постирочная площадью 1,56 м² со сушильной машиной, которая продаётся вместе с квартирой. Собственный подвал № 4 включён.

Квартира проходит через всю глубину здания; окна с обеих сторон позволяют проветривать насквозь.

+++ УСПЕШНО СДАВАЛАСЬ В АРЕНДУ КАК WG НА ПРОТЯЖЕНИИ МНОГИХ ЛЕТ +++
Пригодность для совместного проживания проверена на практике: при сдаче квартиры новым жильцам спрос регулярно был настолько высоким, что будущие арендаторы практически стояли в очереди, а жильцы передавали ключи новым жильцам из рук в руки.

Планировка объясняет почему: 3 большие отдельные комнаты + отдельная общая кухня + 2 балкона + ванная с окном + места для хранения.

Кухня IKEA остаётся вместе со стиральной машиной и 2 отдельно стоящими холодильниками-морозильниками; сушильная машина также остаётся. Не придётся жертвовать ценной спальней ради общей гостиной.

Вариант особенно интересен родителям-покупателям: собственный ребёнок занимает одну комнату, а две другие в принципе можно сдавать отдельно. В дальнейшем планировка так же хорошо подойдёт для пары, небольшой семьи или работы из дома.

+++ 1-Й ЭТАЖ: ОДНИМ ЭТАЖОМ ВЫШЕ — БЕЗ РАСХОДОВ НА ЛИФТ +++
Не первый этаж прямо у тротуара, но и не ежедневный подъём на верхние этажи. Отсутствие лифта означает также отсутствие текущих расходов на лифт и будущих затрат на его ремонт или модернизацию.

+++ ПРОВЕРКА ПО 7 ПУНКТАМ +++
✓ 3 большие отдельные комнаты
✓ Кухня-столовая площадью 9,42 м²
✓ 2 крытых балкона
✓ Ванная комната с окном
✓ 1-й этаж без расходов на лифт
✓ Кухня + стиральная машина + 2 холодильника с морозильными камерами + сушильная машина включены
✓ Гараж с отдельной записью в поземельной книге — опционально

Недавно покрашена, свободна и продаётся напрямую владельцем: можно сразу въехать или снова сдавать в аренду.

Комиссия для покупателя 0 %. При примерной стоимости 349.000 € комиссия 3,57 % составила бы около 12.459 € дополнительных расходов при покупке, которых здесь не будет.

Гараж (с отдельной записью в поземельной книге) опционально: 20.000 €.

Фитинги и особенности, как описано

+++ СВЕЖЕОКРАШЕНА — КУХНЯ В КОМПЛЕКТЕ — ВАННАЯ ОБНОВЛЕНА — ГОТОВА К ЗАСЕЛЕНИЮ +++
Квартира свежо окрашена в белый цвет и передаётся свободной. Имеющаяся кухня IKEA со всей комплектацией остаётся: можно заселяться и жить — или меблировать и снова сдавать как WG.

+++ КУХНЯ-СТОЛОВАЯ, УДОБНАЯ ДЛЯ 3 ЖИЛЬЦОВ +++
Отдельная кухня площадью 9,42 м² — это гораздо больше, чем просто кухонный гарнитур. Здесь можно вместе готовить и есть, не жертвуя одной из трёх больших комнат.

В стоимость входит:
• кухня IKEA с духовкой/варочной панелью, вытяжкой и мойкой
• стиральная машина
• 2 отдельно стоящих холодильника с морозильной камерой
• сушильная машина в отдельном хозяйственном помещении

Из кухни можно напрямую выйти на второй крытый балкон с фактической площадью около 4,9 м². Таким образом, кухня + кухонный балкон образуют полноценную общую зону.

+++ ВАННАЯ С ЕСТЕСТВЕННЫМ ОСВЕЩЕНИЕМ СВЕЖЕ ОБНОВЛЕНА +++
4,39 м², окно и ванна. Унитаз, раковина и смесители только что заменены. Во время предыдущей модернизации ванной уже был установлен скрытый смывной бачок Geberit.

+++ ПРИХОЖАЯ + КЛАДОВАЯ: В БЫТУ НА ВЕС ЗОЛОТА +++
В прихожей площадью около 8,69 м² найдётся место для гардероба, обуви и дополнительных систем хранения. Кроме того, есть отдельная кладовая/хозяйственное помещение площадью 1,56 м². Особенно при совместной аренде или для семьи это позволяет не хранить повседневные вещи и технику для стирки в жилых комнатах/спальнях.

+++ 2 КРЫТЫХ БАЛКОНА — И У КАЖДОГО СВОЁ НАЗНАЧЕНИЕ +++
Площадь большего балкона составляет около 6,9 м² — достаточно для полноценного стола и нескольких стульев. Второй балкон площадью около 4,9 м² расположен прямо у кухни.

+++ СПЕРЕДИ ГОРОД. СЗАДИ ПРОСТОР. +++
Между Gartenstraße и Kriegsstraße раскинулся большой общий внутренний двор. По результатам собственных замеров/оценки расстояние с задней стороны до противоположного фасада составляет около 30 м: свет, небо, деревья и простор вместо тесного заднего двора.

Во внутреннем дворе также имеются парковочные места на территории комплекса. Чтобы предотвратить парковку посторонних и хаотичную парковку, объединение собственников жилья утвердило установку шлагбаума стоимостью 3.506,93 €, финансируемую из резервного фонда.

+++ СОВРЕМЕННАЯ ОСНОВА + ХАРАКТЕР +++
• белые пластиковые окна с двойным остеклением
• рольставни на всех окнах
• большая балконная рольставня с электроприводом
• единое ламинированное напольное покрытие
• современный распределительный щит с УЗО
• собственный подвал № 4
• утверждено проведение оптоволоконной сети по адресу Gartenstraße 30/32

Исторические элементы печи/камина больше не используются и служат исключительно украшением — но это необычные детали интерьера с характером.

+++ГАРАЖ С ОТДЕЛЬНОЙ ЗАПИСЬЮ В ПОЗЕМЕЛЬНОЙ КНИГЕ +++
Дополнительно 20.000 €. Самостоятельная долевая собственность вместо простого права исключительного пользования. При отсутствии необходимости гараж, как правило, можно сдавать в аренду отдельно.

При условной арендной плате 100 €/месяц годовой доход от аренды в размере 1.200 € соответствует расчётной валовой доходности 6,0 % от покупной цены 20.000 €. Необязательный к исполнению расчётный пример, аренда не гарантируется.

другой

+++ БЕЗ «ЧЁРНОГО ЯЩИКА»: ЧТО БЫЛО СДЕЛАНО, СКОЛЬКО ЭТО СТОИЛО И КАК ЭТО ФИНАНСИРОВАЛОСЬ +++
Квартира относится к общему WEG Gartenstraße 30/32 (G30/32) + Kriegsstraße 63/65 (K63/65) с общим объёмом 2.000 MEA.

История инвестиций вместо обычной фразы «ухоженный многоквартирный дом»:
• 2013: оценка строительного состояния G30/32 дипломированным инженером-строителем/экспертом Nico Schleckmann
• 2014: крупный пакет санации G30/32, ок. 470.000 €, долгосрочное финансирование
• 2017/18: крыша G30/32, включая несущую конструкцию крыши, черепицу и утепление, ок. 130.000 €; впоследствии задокументировано как выполненное
• 2021: дальнейшее планирование дворового фасада G30/32 компанией Huxhold, 29.736,85 € из резервного фонда
• 2023: отопление K63/65, 65.484,75 €
• 2023: централизация счётчиков K65 32.258,42 €, K63 40.404,57 €
• 2023/24: утепление чердачного перекрытия K63/65 60.000 €
• 2023: оптоволокно G30/32 принято решением, 0 € расходов для WEG
• 2023: дворовой шлагбаум против посторонней/несанкционированной парковки, 3.506,93 € из резервного фонда
• 2025: лестничная клетка G30/32: новая окраска 9.060,44 € принята к финансированию из резервного фонда; выполнение ещё предстоит

Текущее состояние имеющегося сборника решений: новая специальная доплата по квартире не принята.

Таким образом, покупатель не принимает объект 1960-х годов, десятилетиями остававшийся без вмешательств: прежние собственники уже понесли значительные инвестиции.

+++ HAUSGELD 2026: КВАРТИРА 365 € | ГАРАЖ 33 € +++
• Квартира: 268,63 € содержание + 81,79 € резерв на сохранение + 14,58 € финансирование санации LBS = 365 €/месяц. Ежегодно в резерв на сохранение вновь направляется 981,49 €.
• Гараж по желанию: 30,92 € содержание + 2,08 € финансирование санации LBS = 33 €/месяц; собственного пополнения резерва нет.
• Дополнительная информация о расходах: страхование здания по квартире 290,50 €/год (уже включено в Hausgeld). Дымовые извещатели внутри квартиры; общий договор на кабельное телевидение расторгнут.

+++ РАСХОДЫ НА ОТОПЛЕНИЕ И ВОДУ +++
• Расчёт за 2024 год: расходы на отопление и горячую воду всего 1.697,09 €. Показания потребления частично оценены.
• Измерительная техника: WEG переходит на радиораспределители расходов на отопление (ista). Замена в квартире ещё предстоит. Имеющиеся счётчики воды аналоговые и считываются вручную.

+++ LBS: 2,35 % НОМИНАЛЬНАЯ СТАВКА – 30.09.2031 ДО 0 € +++
Историческое финансирование санации будет полностью погашено 30.09.2031. Модельный остаток долга всего WEG на конец 2026 года: ок. 136.157 €.

+++ СДАЧА В WG: МНОГОЛЕТНЯЯ ПРОВЕРЕННАЯ ПРАКТИКА +++
Квартира много лет успешно сдавалась как WG. При новых сдачах спрос регулярно был настолько высок, что новые арендаторы практически стояли в очереди, а прежние и новые арендаторы буквально передавали друг другу дверную ручку.

При примерной холодной аренде комнаты 3 × 600 € получается 1.800 €/месяц или 21.600 €/год. При цене покупки 349.000 € это расчётно составляет 6,19 % валовой доходности.

Необязывающий пример расчёта, без гарантии аренды/доходности.

Для продажи согласие управляющего не требуется.

Расположение

Подробности о местоположении

+++ ЖИЗНЬ В ГОРОДЕ — НО БЕЗ ОЩУЩЕНИЯ ЗАМКНУТОСТИ В ЦЕНТРЕ +++
Это одно из главных преимуществ расположения Gartenstraße 32: центр города, вузы, велосипед, общественный транспорт и автомобиль — всё удобно одновременно.

Квартира находится в районе Зюдвестштадт, непосредственно рядом с центром и районом Вестштадт. Магазины, рестораны и всё необходимое на каждый день — в непосредственной близости; до нескольких остановок общественного транспорта удобно дойти пешком.

До главного вокзала Карлсруэ — около 1,6–2 км. Для тех, кто ездит на работу: можно воспользоваться общественным транспортом — или просто сесть на велосипед.

+++ ВУЗЫ В ПРЕДЕЛАХ ВЕЛОСИПЕДНОЙ ДОСЯГАЕМОСТИ +++
• ZKM / Lorenzstraße: около 1 км
• Высшая школа Карлсруэ / Moltkestraße: около 2 км
• Педагогический вуз / Bismarckstraße: около 2 км
• Южный кампус KIT / Kaiserstraße: около 2 км
• DHBW / Erzbergerstraße: около 3 км
• Главный вокзал: около 1,6–2 км

Три большие комнаты с отдельными входами + несколько вузов поблизости + имеющееся оснащение для совместного проживания: именно поэтому квартира подходит студентам, молодым специалистам и родителям, покупающим жильё для детей, — но не обязывает в дальнейшем ориентироваться только на эту категорию.

+++ ЧЕРЕЗ ИСТОРИЧЕСКИЙ МОСТ ХИРШБРЮККЕ — В СТОРОНУ ЦЕНТРА +++
Исторический зелёный мост Хиршбрюкке находится практически у порога дома. С 1891 года он соединяет районы Зюдвестштадт и центр; его исторические железные элементы и украшения напоминают парижский мост Пон-Нёф.

На каждый день: берёте велосипед и сразу едете в сторону центра и вузов.

+++ ГОРОД СПЕРЕДИ. ПРОСТОР ПОЗАДИ. +++
С кухонного балкона открывается вид не на городской задний двор шириной всего в несколько метров. Между Gartenstraße и Kriegsstraße расположен большой внутренний двор жилого комплекса. Около 30 м до противоположного фасада обеспечивают свет, свежий воздух, деревья и простор.

+++ В ГОРОД — ИЗ КАРЛСРУЭ +++
Для автомобилистов это место тоже необычайно удобно. В рамках многомиллиардного проекта комплексного транспортного решения Карлсруэ улица Kriegsstraße была полностью переустроена: сверху — городской бульвар, а тоннель Karoline-Luise уводит под землю значительную часть движения с востока на запад.

По Kriegsstraße/Brauerstraße можно быстро выехать на главные транспортные магистрали Карлсруэ и далее на юг, к Südtangente.

В этом и отличие от многих удалённых от окраин районов в глубине центра: пешком и на велосипеде — в гуще городской жизни, а на машине — всё равно быстро за пределы Карлсруэ.

А по возвращении домой в вашем распоряжении при желании будет собственный гараж (с отдельной записью в земельной книге) прямо у дома.

Пешком, на велосипеде, общественным транспортом или на машине — здесь не нужно выбиратьВыберите способ передвижения.