DACH PO REMONCIE! Klasa energetyczna E! 0 € dopłaty specjalnej! Marzenie o mieszkaniu współdzielonym, 84 m² • 2 balkony • kuchnia • garaż

Najważniejsze informacje

Cena zakupu i koszty

O tym mieszkaniu

+++ MIEJSKIE JEDNOROŻCE: ENERGIA E + WYREMONTOWANY DACH + OBECNIE 0 € NOWO UCHWALONEJ DOPŁATY SPECJALNEJ +++

Kupując mieszkanie z lat 60., nie należy patrzeć tylko na ładne zdjęcia, lecz najpierw na budynek.

W świadectwie charakterystyki energetycznej podano 154 kWh/(m²·a) i klasę energetyczną E – to wyjątkowo dobry wynik jak na rok budowy 1961. Do tego solidne ściany zewnętrzne i dodatkowe ocieplenie zewnętrzne o grubości ok. 15 cm na dwóch elewacjach.

A przede wszystkim: kupują Państwo nie typowy budynek z lat 60., w którym remont dachu, elewacji i ocieplenia oraz modernizację instalacji budynkowych odkładano przez dziesięciolecia.

Ważne dla zrozumienia sytuacji: mieszkanie należy do wspólnoty mieszkaniowej WEG Gartenstraße 30/32 + Kriegsstraße 63/65. Dlatego w obu częściach budynku przeprowadzono większe prace w ramach tej samej WEG, a ich koszty – zależnie od uchwały – finansowano wspólnie.

Sam remont dachu przy Gartenstraße 30/32 uchwalono na kwotę ok. 130.000 € i udokumentowano jako zrealizowany w 2018 r. Ponadto w 2023 r. w ramach tej samej WEG wymieniono instalację grzewczą przy Kriegsstraße 63/65 za ok. 65.485 €. Poprzedni właściciele ponieśli już zatem znaczne nakłady. Pełna chronologia znajduje się w sekcji „Pozostałe / WEG”.

+++ 83,68 m² – I ANI JEDNEGO POKOJU NA POKAZ +++
21,76 m² + 17,44 m² + 14,53 m²: trzy pełnowartościowe pokoje, każdy z osobnym wejściem z korytarza. Żaden nie jest pokojem przechodnim. Żaden nie jest miniaturowym „trzecim pokojem”.

Do tego osobna kuchnia z jadalnią o powierzchni 9,42 m², łazienka z wanną i światłem dziennym oraz korytarz o powierzchni ok. 8,69 m² z miejscem na garderobę, buty i schowek.

Dodatkowo do dyspozycji jest pomieszczenie gospodarcze/schowek o powierzchni 1,56 m² z suszarką do ubrań, która jest sprzedawana wraz z mieszkaniem. W cenie własna piwnica nr 4.

Mieszkanie rozciąga się na całą głębokość budynku; okna po obu stronach umożliwiają przewietrzanie na przestrzał.

+++ OD LAT Z POWODZENIEM WYNAJMOWANE JAKO MIESZKANIE DLA WSPÓŁLOKATORÓW +++
Przydatność do wynajmu współlokatorom została sprawdzona w praktyce: przy zmianach najemców popyt był regularnie tak duży, że kolejni najemcy praktycznie stali w kolejce, a dotychczasowi i nowi mijali się w drzwiach.

Układ wyjaśnia dlaczego: 3 duże prywatne pokoje + osobna wspólna kuchnia + 2 balkony + łazienka z oknem + schowek.

Kuchnia IKEA pozostaje na miejscu wraz z pralką i 2 wolnostojącymi lodówko-zamrażarkami; suszarka również zostaje. Nie trzeba poświęcać żadnej pełnowartościowej sypialni na wspólny salon.

Interesująca opcja dla rodziców kupujących mieszkanie dla dziecka: własne dziecko w jednym pokoju, dwa pozostałe można zasadniczo wynajmować osobno. W przyszłości ten sam układ sprawdzi się również dla pary, małej rodziny lub na potrzeby pracy zdalnej.

+++ 1. PIĘTRO: JEDNO PIĘTRO WYŻEJ – BEZ KOSZTÓW WINDY +++
Nie parter bezpośrednio przy chodniku, ale też bez codziennego wchodzenia na wyższe piętra. Brak windy oznacza również brak bieżących kosztów jej utrzymania i późniejszych wydatków na naprawy/modernizację.

+++ 7-PUNKTOWA LISTA ZALET +++
✓ 3 duże, oddzielne pokoje
✓ Kuchnia z jadalnią o powierzchni 9,42 m²
✓ 2 zadaszone balkony
✓ Łazienka z oknem
✓ 1. piętro, bez kosztów windy
✓ Kuchnia + pralka + 2 lodówko-zamrażarki + suszarka w cenie
✓ Garaż z osobną księgą wieczystą jako opcja

Świeżo odmalowane, wolne i bezpośrednio od właściciela: można od razu zamieszkać lub ponownie wynająć.

0% prowizji dla kupującego. Przy przykładowej cenie 349.000 € 3,57% odpowiada około 12.459 € kosztów zakupu, których tutaj nie poniesiesz.

Garaż (osobna księga wieczysta) jako opcja: 20.000 €.

Osprzęt i funkcje, jak opisano

+++ ŚWIEŻO POMALOWANE – KUCHNIA W CENIE – ŁAZIENKA ODNOWIONA – GOTOWE DO ZAMIESZKANIA +++
Mieszkanie zostało świeżo pomalowane na biało i zostanie przekazane bez lokatorów. Istniejąca kuchnia IKEA wraz z wyposażeniem pozostaje: wprowadź się i zamieszkaj – albo umebluj i ponownie wynajmij jako mieszkanie współdzielone.

+++ KUCHNIA Z JADALNIĄ, FUNKCJONALNA DLA 3 MIESZKAŃCÓW +++
Oddzielna kuchnia o powierzchni 9,42 m² to znacznie więcej niż tylko zabudowa kuchenna. Można tu wspólnie gotować i jeść, nie poświęcając żadnego z trzech dużych pokoi.

W cenie sprzedaży:
• kuchnia IKEA z piekarnikiem/płytą grzewczą, okapem i zlewem
• pralka
• 2 wolnostojące chłodziarko-zamrażarki
• suszarka bębnowa w oddzielnym pomieszczeniu gospodarczym

Z kuchni wychodzi się bezpośrednio na drugi zadaszony balkon o rzeczywistej powierzchni około 4,9 m². Kuchnia i balkon kuchenny tworzą więc prawdziwą wspólną przestrzeń.

+++ ŁAZIENKA Z OKNEM ŚWIEŻO ODNOWIONA +++
4,39 m², okno i wanna. WC, umywalka i armatura zostały właśnie wymienione. Podczas wcześniejszego remontu łazienki zamontowano już podtynkowy stelaż spłuczki Geberit.

+++ PRZEDPOKÓJ + SCHOWEK: NA CO DZIEŃ NA WAGĘ ZŁOTA +++
Przedpokój o powierzchni około 8,69 m² oferuje miejsce na garderobę, buty i dodatkowy schowek. Do tego dochodzi oddzielny schowek/pomieszczenie gospodarcze o powierzchni 1,56 m². Dzięki temu w mieszkaniu współdzielonym lub rodzinnym rzeczy codziennego użytku i sprzęt do prania nie muszą stać w pokojach dziennych/sypialniach.

+++ 2 ZADASZONE BALKONY – OBA MAJĄ SWOJĄ FUNKCJĘ +++
Większy balkon ma rzeczywistą powierzchnię około 6,9 m² – wystarczająco dużo miejsca na porządny stół i kilka krzeseł. Drugi, o powierzchni około 4,9 m², znajduje się bezpośrednio przy kuchni.

+++ Z PRZODU MIASTO. Z TYŁU PRZESTRZEŃ. +++
Między Gartenstraße a Kriegsstraße rozciąga się duży wspólny dziedziniec. Zgodnie z własnymi pomiarami/szacunkami, z tyłu odległość do przeciwległego rzędu domów wynosi około 30 m: światło, niebo, drzewa i przestrzeń zamiast ciasnego podwórka.

Na dziedzińcu znajdują się również miejsca postojowe/parkingowe na terenie posesji. Aby zapobiec parkowaniu przez osoby z zewnątrz i nieuprawnionemu parkowaniu, wspólnota właścicieli lokali (WEG) zatwierdziła montaż szlabanu za 3.506,93 €, finansowany z funduszu remontowego.

+++ NOWOCZESNA BAZA + CHARAKTER +++
• białe okna z tworzywa sztucznego z podwójnymi szybami
• rolety we wszystkich oknach
• roleta balkonowa w dużym balkonie sterowana elektrycznie
• jednolita podłoga laminowana
• nowoczesna rozdzielnica z wyłącznikiem różnicowoprądowym
• własna piwnica nr 4
• zatwierdzono rozbudowę sieci światłowodowej przy Gartenstraße 30/32

Historyczne elementy pieca/kominka nie są już używane i pełnią wyłącznie funkcję dekoracyjną – stanowią jednak nietypowy, charakterystyczny akcent.

+++ GARAŻ Z WŁASNĄ KSIĘGĄ WIECZYSTĄ +++
Opcjonalnie 20.000 €. Samodzielna własność lokalu zamiast jedynie prawa do wyłącznego korzystania. W razie braku potrzeby można zasadniczo wynająć go osobno.

Przy założonym czynszu 100 €/miesiąc roczny przychód z najmu w wysokości 1.200 € oznacza obliczeniową rentowność brutto na poziomie 6,0 % przy cenie zakupu 20.000 €. Niewiążący przykład obliczeniowy, bez gwarancji najmu.

Inne

+++ ŻADNEJ CZARNEJ SKRZYNKI: CO ZROBIONO, ILE TO KOSZTOWAŁO I JAK TO SFINANSOWANO +++
Mieszkanie należy do wspólnoty właścicieli lokali Gartenstraße 30/32 (G30/32) + Kriegsstraße 63/65 (K63/65), obejmującej łącznie 2.000 udziałów w częściach wspólnych.

Historia inwestycji zamiast zwyczajowego frazesu „zadbany budynek wielorodzinny”:
• 2013: ocena substancji budowlanej G30/32 przez inżyniera budownictwa/rzeczoznawcę Nico Schleckmanna
• 2014: duży pakiet prac remontowych G30/32, ok. 470.000 €, finansowany długoterminowo
• 2017/18: dach G30/32, w tym konstrukcja więźby, dachówki i izolacja, ok. 130.000 €; następnie udokumentowano wykonanie prac
• 2021: dalsze planowanie prac od strony dziedzińca/elewacji G30/32 przez Huxhold, 29.736,85 € z funduszu remontowego
• 2023: ogrzewanie K63/65, 65.484,75 €
• 2023: centralizacja liczników K65 32.258,42 €, K63 40.404,57 €
• 2023/24: izolacja stropu poddasza K63/65 60.000 €
• 2023: podjęto uchwałę o światłowodzie G30/32, koszt dla wspólnoty: 0 €
• 2023: brama na dziedzińcu przeciwko parkowaniu przez osoby nieuprawnione/niepożądanemu parkowaniu, 3.506,93 € z funduszu remontowego
• 2025: klatka schodowa G30/32: podjęto uchwałę o odmalowaniu za 9.060,44 € z funduszu remontowego; prace nie zostały jeszcze wykonane

Aktualny stan dostępnego zbioru uchwał: nie podjęto uchwały o nowej dopłacie nadzwyczajnej dotyczącej mieszkania.

Kupujący nie nabywa zatem nietkniętego od dziesięcioleci budynku z lat 60.: poprzedni właściciele ponieśli już znaczne nakłady inwestycyjne.

+++ OPŁATY EKSPLOATACYJNE 2026: MIESZKANIE 365 € | GARAŻ 33 € +++
Mieszkanie: 268,63 € koszty utrzymania + 81,79 € fundusz remontowy + 14,58 € LBS = 365 €/miesiąc. Tym samym do funduszu remontowego wpływa rocznie 981,48 € nowych środków.
Garaż opcjonalnie: 30,92 € koszty utrzymania + 2,08 € LBS = 33 €/miesiąc; bez odrębnej składki na fundusz remontowy.

+++ LBS: OPROCENTOWANIE NOMINALNE 2,35% – DO 30.09.2031 SALDO WYNIESIE 0 € +++
Historyczne finansowanie remontu zostanie w pełni spłacone 30.09.2031. Szacowane zadłużenie pozostałe całej wspólnoty na koniec 2026 r.: ok. 136.157 €.

+++ WYNAJEM NA POKOJE: SPRAWDZONY W PRAKTYCE PRZEZ LATA +++
Mieszkanie przez wiele lat z powodzeniem wynajmowano jako mieszkanie współdzielone. Przy nowych najmach popyt był regularnie tak duży, że chętni na kolejne najmy praktycznie ustawiali się w kolejce, a najemcy i ich następcy niemal wymieniali się w drzwiach.

2024: 1.697,09 € kosztów ogrzewania/ciepłej wody.

Przy przykładowym czynszu netto za pokój w wysokości 600 € × 3 daje to 1.800 €/miesiąc, czyli 21.600 €/rok. Przy cenie zakupu 349.000 € oznacza to w obliczeniu rentowność brutto 6,19%.

Niewiążący przykład obliczeniowy, bez gwarancji czynszu/rentowności.

Dostępne są księga wieczysta, oświadczenie o podziale, plany, obliczenie powierzchni mieszkalnej, świadectwo energetyczne, plany gospodarcze, rozliczenia, zbiór uchwał i dokumentacja remontowa.

Lokalizacja

Szczegóły lokalizacji

+++ MIESZKANIE W MIEŚCIE – ALE NIE UTKNIĘCIE W CENTRUM +++
To jedna z największych zalet lokalizacji przy Gartenstraße 32: centrum, uczelnie, rower, komunikacja publiczna i samochód – wszystko działa jednocześnie.

Mieszkanie znajduje się w dzielnicy Südweststadt, tuż przy centrum i dzielnicy Weststadt. Sklepy, gastronomia i codzienne usługi są w bezpośrednim sąsiedztwie; do kilku przystanków komunikacji publicznej można wygodnie dojść pieszo.

Do głównego dworca kolejowego w Karlsruhe jest około 1,6–2 km. Dla osób dojeżdżających do pracy oznacza to: można skorzystać z komunikacji publicznej – albo po prostu wsiąść na rower.

+++ UCZELNIE W ZASIĘGU ROWERU +++
• ZKM / Lorenzstraße: około 1 km
• Hochschule Karlsruhe / Moltkestraße: około 2 km
• Pädagogische Hochschule / Bismarckstraße: około 2 km
• KIT Campus Süd / Kaiserstraße: około 2 km
• DHBW / Erzbergerstraße: około 3 km
• Główny dworzec kolejowy: około 1,6–2 km

Trzy duże, oddzielnie dostępne pokoje + kilka uczelni w okolicy + istniejące wyposażenie dla WG: właśnie dlatego mieszkanie sprawdzi się dla studentów, młodych profesjonalistów i rodziców kupujących dla dzieci – a zarazem nie ogranicza później do tej grupy docelowej.

+++ PRZEZ ZABYTKOWY MOST HIRSCHBRÜCKE W KIERUNKU CENTRUM +++
Zabytkowy, zielony most Hirschbrücke znajduje się praktycznie tuż za progiem. Od 1891 roku łączy dzielnice Südweststadt i Innenstadt; jego historyczne żelazne elementy i zdobienia przypominają paryski Pont Neuf.

Na co dzień: wystarczy wyprowadzić rower i ruszyć prosto w kierunku centrum i uczelni.

+++ Z PRZODU MIASTO. Z TYŁU PRZESTRZEŃ. +++
Z balkonu przy kuchni nie patrzy się na śródmiejski dziedziniec o szerokości zaledwie kilku metrów. Między Gartenstraße a Kriegsstraße znajduje się duży wewnętrzny dziedziniec kompleksu. Około 30 m odległości od przeciwległej pierzei zapewnia światło, powietrze, zieleń drzew i przestrzeń.

+++ DO CENTRUM – SZYBKO POZA KARLSRUHE +++
Lokalizacja jest wyjątkowo praktyczna także dla kierowców. Kriegsstraße została gruntownie przebudowana w ramach wartej miliardy euro inwestycji Karlsruher Kombilösung: na górze powstał miejski bulwar, a tunel Karoline-Luise-Tunnel prowadzi znaczną część ruchu wschód–zachód pod ziemią.

Przez Kriegsstraße/Brauerstraße można szybko dotrzeć do głównych arterii komunikacyjnych Karlsruhe, a w kierunku południowym – do Südtangente.

To właśnie odróżnia tę lokalizację od wielu położonych głęboko w centrum: pieszo i rowerem można być w samym środku miejskiego życia, a samochodem i tak szybko wyjechać z Karlsruhe.

Po powrocie do domu do dyspozycji jest opcjonalnie własny garaż (osobna księga wieczysta), znajdujący się bezpośrednio przy nieruchomości.

Pieszo, rowerem, komunikacją publiczną czy samochodem – tutaj nie trzeba wybierać jednejZdecydować o formie mobilności.