Дах ВІДРЕМОНТОВАНО! Енергоефективність E! 0€ додаткових внесків! 84 м² мрія для спільного проживання • 2 балкони • кухня • гараж

Основна інформація

Продажна ціна і витрати

Про цю квартиру

+++ МІСЬКИЙ ЄДИНОРІГ: ЕНЕРГОКЛАС E + ВІДРЕМОНТОВАНИЙ ДАХ + НАРАЗІ 0 € НОВОЗАТВЕРДЖЕНОГО СПЕЦІАЛЬНОГО ЗБОРУ +++

Купуючи квартиру в будинку 60-х років, варто дивитися не лише на гарні фотографії, а насамперед на саму будівлю.

У сертифікаті енергоефективності вказано 154 kWh/(m²·a) та енергетичний клас E — надзвичайно добрий показник для будинку 1961 року. До того ж масивні зовнішні стіни та додаткова зовнішня теплоізоляція завтовшки близько 15 см на двох фасадах.

І найголовніше: ви купуєте не типове житло 60-х років, у якому десятиліттями відкладали ремонт даху, фасаду, утеплення та інженерних систем будівлі.

Важливо розуміти: квартира входить до спільного об’єднання власників житла WEG Gartenstraße 30/32 + Kriegsstraße 63/65. Тому в обох частинах будівель було проведено масштабні роботи в межах того самого WEG і — залежно від ухваленого рішення — профінансовано спільно.

Лише ремонт даху на Gartenstraße 30/32 було затверджено на суму близько 130.000 € і задокументовано як виконаний у 2018 році. У 2023 році в межах того самого WEG також замінили систему опалення на Kriegsstraße 63/65 за близько 65.485 €. Отже, попередні власники вже понесли значні витрати. Повна хронологія наведена в розділі «Інше / WEG».

+++ 83,68 м² — І ЖОДНОЇ КІМНАТИ «ДЛЯ ГАЛОЧКИ» +++
21,76 м² + 17,44 м² + 14,53 м²: три повноцінні кімнати, до кожної можна потрапити окремо з коридору. Жодної прохідної кімнати. Жодної крихітної «третьої кімнати».

Додатково — окрема кухня-їдальня площею 9,42 м², ванна кімната з вікном і ванною, а також коридор площею близько 8,69 м² із місцем для верхнього одягу, взуття та речей.

Крім того, є комора/підсобне приміщення площею 1,56 м² із сушильною машиною, яка продається разом із квартирою. Власний підвал № 4 входить у вартість.

Квартира проходить через усю глибину будівлі; вікна з обох боків дають змогу провітрювати навскрізь.

+++ УСПІШНО ЗДАВАЛАСЯ ЯК СПІЛЬНЕ ЖИТЛО ПРОТЯГОМ БАГАТЬОХ РОКІВ +++
Придатність для спільного проживання перевірена на практиці: під час повторної здачі попит регулярно був настільки високим, що охочі буквально ставали в чергу, а орендарі передавали ключі наступним мешканцям.

Планування пояснює чому: 3 великі окремі кімнати + окрема спільна кухня + 2 балкони + ванна кімната з вікном + місце для зберігання.

Кухня IKEA залишається разом із пральною машиною та 2 окремими холодильниками-морозильниками; сушильна машина також залишається. Не потрібно жертвувати цінною спальнею, перетворюючи її на спільну вітальню.

Цікавий варіант для батьків-покупців: одна кімната для власної дитини, ще дві можна здавати окремо. Згодом таке планування так само добре підійде для пари, невеликої сім’ї чи роботи з дому.

+++ 1-Й ПОВЕРХ: НА ОДИН ПОВЕРХ ВИЩЕ – БЕЗ ВИТРАТ НА ЛІФТ +++
Не перший поверх безпосередньо біля тротуару, але й без щоденного підйому на верхні поверхи. Відсутність ліфта також означає відсутність регулярних витрат на ліфт і майбутніх витрат на ремонт/модернізацію.

+++ ПЕРЕВІРКА ЗА 7 ПУНКТАМИ +++
✓ 3 великі окремі кімнати
✓ Кухня-їдальня площею 9,42 м²
✓ 2 криті балкони
✓ Ванна кімната з природним освітленням
✓ 1-й поверх без витрат на ліфт
✓ Кухня + пральна машина + 2 холодильники-морозильники + сушильна машина у комплекті
✓ Гараж із власним записом у земельній книзі — опційно

Щойно пофарбована, вільна та безпосередньо від власника: можна заселятися одразу або знову здавати в оренду.

Комісія покупця — 0 %. За умовної ціни 349.000 € 3,57 % становлять близько 12.459 € супутніх витрат на придбання, яких тут не буде.

Гараж (із власним записом у земельній книзі) — опційно: 20.000 €.

Комплектація та характеристики відповідно до рекламодавця

+++ ЩОЙНО ПОФАРБОВАНА – КУХНЯ В КОМПЛЕКТІ – ВАННУ ОНОВЛЕНО – ГОТОВА ДО ЗАСЕЛЕННЯ +++
Квартиру щойно пофарбували в білий колір, її передають вільною. Наявна кухня IKEA разом з обладнанням залишається: заселяйтеся й живіть — або обставте меблями та знову здавайте як квартиру для спільного проживання.

+++ КУХНЯ-ЇДАЛЬНЯ, ЗРУЧНА ДЛЯ 3 МЕШКАНЦІВ +++
Окрема кухня площею 9,42 м² — це набагато більше, ніж кухонний куточок. Тут можна разом готувати й їсти, не жертвуючи жодною з трьох великих кімнат.

У продаж разом із квартирою входять:
• кухня IKEA з духовкою/варильною поверхнею, витяжкою та мийкою
• пральна машина
• 2 окремі холодильники з морозильними камерами
• сушильна машина в окремому господарському приміщенні

З кухні є прямий вихід на другий критий балкон із фактичною площею близько 4,9 м². Таким чином, кухня + кухонний балкон утворюють повноцінну спільну зону.

+++ ВАННА КІМНАТА З ВІКНОМ ЩОЙНО ОНОВЛЕНА +++
4,39 м², вікно та ванна. Унітаз, умивальник і сантехнічну арматуру щойно замінили. Під час попередньої модернізації ванної вже встановили вбудований змивний бачок Geberit.

+++ ПЕРЕДПОКІЙ + КОМІРЧИНА: НЕЗАМІННІ В ПОБУТІ +++
У передпокої площею близько 8,69 м² є місце для гардероба, взуття та додаткових речей. Крім того, є окрема комірчина/господарське приміщення площею 1,56 м². Завдяки цьому в квартирі для спільного проживання чи сімейній квартирі побутові речі й пральна техніка не мусять стояти у вітальні/спальнях.

+++ 2 КРИТІ БАЛКОНИ — І ОБИДВА МАЮТЬ СВОЄ ПРИЗНАЧЕННЯ +++
Більший балкон має фактичну площу близько 6,9 м² — достатньо місця для повноцінного столу й кількох стільців. Другий, площею близько 4,9 м², розташований безпосередньо біля кухні.

+++ ПОПЕРЕДУ — МІСТО. ПОЗАДУ — ПРОСТІР. +++
Між Gartenstraße та Kriegsstraße розташований великий спільний внутрішній двір. За власними вимірами/оцінкою, від задньої частини будинку до протилежного фасаду близько 30 м: світло, небо, дерева й простір замість тісного заднього двору.

У внутрішньому дворі також є місця для стоянки/паркування на території комплексу. Щоб запобігти паркуванню сторонніх осіб і хаотичному паркуванню, ОСББ ухвалило рішення встановити шлагбаум за 3.506,93 €, профінансований із резервного фонду.

+++ СУЧАСНА ОСНОВА + ХАРАКТЕР +++
• білі пластикові вікна з подвійним склінням
• рольставні на всіх вікнах
• електрична рольставня на великому балконі
• однакове ламінатне покриття підлоги
• сучасний розподільний щит із ПЗВ
• власний підвал № 4
• ухвалено рішення про прокладання оптоволокна за адресами Gartenstraße 30/32

Історичні елементи печі/каміна більше не функціонують і є суто декоративними — проте це незвичайні акценти з характером.

+++ ГАРАЖ ІЗ ВЛАСНИМ ЗАПИСОМ У ЗЕМЕЛЬНІЙ КНИЗІ +++
За бажанням — 20.000 €. Самостійна часткова власність замість лише права особливого користування. Якщо гараж не потрібен, його зазвичай можна здавати в оренду окремо.

За умови орендної плати 100 €/місяць річний дохід від оренди 1.200 € математично відповідає валовій дохідності 6,0 % за ціни купівлі 20.000 €. Необов’язковий до виконання приклад розрахунку, гарантія орендної плати не надається.

інше

+++ ЖОДНОЇ «ЧОРНОЇ СКРИНЬКИ»: ЩО БУЛО ЗРОБЛЕНО, СКІЛЬКИ ЦЕ КОШТУВАЛО ТА ЯК ЦЕ ФІНАНСУВАЛОСЯ +++
Квартира належить до спільного ОСББ Gartenstraße 30/32 (G30/32) + Kriegsstraße 63/65 (K63/65), що загалом має 2.000 MEA.

Історія інвестицій замість звичного кліше «доглянутий багатоквартирний будинок»:
• 2013: оцінка стану будівельних конструкцій G30/32 дипломованим інженером-будівельником/експертом Nico Schleckmann
• 2014: великий пакет санаційних робіт G30/32, близько 470.000 €, довгострокове фінансування
• 2017/18: дах G30/32, зокрема несучі конструкції даху, черепиця та утеплення, близько 130.000 €; згодом документально підтверджено виконання
• 2021: подальше планування робіт із боку двору/фасаду G30/32 компанією Huxhold, 29.736,85 € із резервного фонду
• 2023: опалення K63/65, 65.484,75 €
• 2023: централізація лічильників K65 32.258,42 €, K63 40.404,57 €
• 2023/24: утеплення горищного перекриття K63/65 60.000 €
• 2023: ухвалено рішення про підключення оптоволокна G30/32, витрати для ОСББ — 0 €
• 2023: шлагбаум у дворі для запобігання паркуванню сторонніх/випадкових автомобілів, 3.506,93 € із резервного фонду
• 2025: сходова клітка G30/32: ухвалено рішення про нове фарбування за 9.060,44 € із резервного фонду; роботи ще належить виконати

Поточний стан наявної збірки рішень: додатковий цільовий збір коштів для квартири не затверджено.

Отже, покупець не отримує у спадок десятиліттями недоторкану будівлю 1960-х років: попередні власники вже здійснили значні інвестиції.

+++ ВИТРАТИ НА УТРИМАННЯ У 2026 РОЦІ: КВАРТИРА 365 € | ГАРАЖ 33 € +++
Квартира: 268,63 € на експлуатаційні витрати + 81,79 € до резервного фонду + 14,58 € LBS = 365 €/місяць. Таким чином, щороку до резервного фонду на утримання надходить додатково 981,48 €.
За бажанням гараж: 30,92 € на експлуатаційні витрати + 2,08 € LBS = 33 €/місяць; окремих внесків до резервного фонду немає.

+++ LBS: ФІКСОВАНА СТАВКА 2,35 % – ДО 30.09.2031 ЗАЛИШОК 0 € +++
Історичне фінансування санаційних робіт буде повністю погашено 30.09.2031. Розрахунковий залишок боргу всього ОСББ на кінець 2026 року: близько 136.157 €.

+++ ЗДАЧА В ОРЕНДУ ЯК КВАРТИРИ ДЛЯ СПІЛЬНОГО ПРОЖИВАННЯ: ПЕРЕВІРЕНА РОКАМИ ПРАКТИКА +++
Квартиру багато років успішно здавали в оренду як житло для спільного проживання. Під час повторної здачі попит регулярно був настільки високим, що наступні орендарі практично стояли в черзі, а мешканці передавали ключі наступним орендарям з рук у руки.

2024: витрати на опалення/гарячу воду 1.697,09 €.

За умовного прикладу — 3 кімнати × 600 € орендної плати без комунальних витрат — виходить 1.800 €/місяць або 21.600 €/рік. За ціни купівлі 349.000 € це становить розрахункову валову дохідність 6,19 %.

Необов’язковий для виконання розрахунковий приклад; це не гарантія орендної плати/дохідності.

Наявні витяг із земельної книги, декларація про поділ, плани, розрахунок житлової площі, енергетичний паспорт, плани бюджету, звіти про витрати, збірка рішень і документи щодо санації.

Розташування

Опис місця розташування

+++ ЖИТИ В МІСТІ — АЛЕ НЕ ЗАСТРЯГАТИ В ЦЕНТРІ +++
Це одна з найбільших переваг розташування за адресою Gartenstraße 32: центр міста, університети, велосипед, громадський транспорт і автомобіль — усе це поєднується.

Квартира розташована в районі Зюдвестштадт, безпосередньо поруч із центром міста та районом Вестштадт. Магазини, заклади харчування й усе необхідне для щоденних потреб — неподалік; до кількох зупинок громадського транспорту зручно дійти пішки.

До головного вокзалу Карлсруе близько 1,6–2 км. Для тих, хто щодня їздить на роботу: користуйтеся громадським транспортом — або просто сідайте на велосипед.

+++ УНІВЕРСИТЕТИ В ДОСЯЖНОСТІ НА ВЕЛОСИПЕДІ +++
• ZKM / Lorenzstraße: близько 1 км
• Вища школа Карлсруе / Moltkestraße: близько 2 км
• Педагогічна вища школа / Bismarckstraße: близько 2 км
• KIT Campus Süd / Kaiserstraße: близько 2 км
• DHBW / Erzbergerstraße: близько 3 км
• Головний вокзал: близько 1,6–2 км

Три великі кімнати з окремими входами + кілька університетів поблизу + наявне оснащення для спільного проживання: саме тому квартира підходить студентам, молодим фахівцям і батькам, які купують житло для дітей, — але не зобов’язує згодом орієнтуватися лише на цю цільову групу.

+++ ЧЕРЕЗ ІСТОРИЧНИЙ МІСТ ГІРШБРЮКЕ В НАПРЯМКУ ЦЕНТРУ +++
Історичний зелений міст Гіршбрюке розташований практично біля самого порога. З 1891 року він сполучає район Зюдвестштадт із центром міста; його історичні залізні елементи та оздоблення нагадують паризький міст Пон-Неф.

Для повсякденних справ: сідайте на велосипед і їдьте просто до центру міста та університетів.

+++ МІСТО ПОПЕРЕДУ. ПРОСТІР ПОЗАДУ. +++
З кухонного балкона відкривається вид не на вузький внутрішній двір у центрі міста завширшки лише кілька метрів. Між Gartenstraße та Kriegsstraße розташований великий внутрішній двір комплексу. Відстань близько 30 м до протилежного фасаду забезпечує світло, повітря, дерева та простір.

+++ ДО ЦЕНТРУ — ІЗ КАРЛСРУЕ +++
Розташування незвично зручне й для автомобілістів. У межах багатомільярдного проєкту Karlsruher Kombilösung вулицю Kriegsstraße було докорінно переплановано: нагорі — міський бульвар, тоді як тунель Кароліне-Луїзе переносить значну частину руху зі сходу на захід під землю.

Вулицями Kriegsstraße/Brauerstraße можна швидко дістатися до основних транспортних магістралей Карлсруе, а на південь — до автомагістралі Südtangente.

У цьому й полягає відмінність від багатьох віддалених від краю районів центру: пішки й на велосипеді — посеред міського життя, а автомобілем — усе одно швидко за межі Карлсруе.

А повернувшись додому, за бажанням можна скористатися власним гаражем (окрема земельна книга) безпосередньо біля об’єкта.

Пішки, велосипедом, громадським транспортом чи автомобілем — тут не доведеться обирати одинВизначтеся з видом мобільності.