Erfgenamengemeenschap verkoopt het vastgoed: welke belastingen zijn verschuldigd?

Wanneer een erfgenameenschap een geërfd vastgoed verkoopt, komen er meteen twee belastingen samen – en beide worden over meerdere personen verdeeld. Anders dan bij een verkoop door één erfgenaam wordt de winst volgens de erfquota verdeeld, en elke mede-erfgenaam belast zijn aandeel tegen zijn eigen belastingtarief. Wij leggen u uit welke belastingen bij de gezamenlijke verkoop verschuldigd zijn, hoe de speculatiebelasting over de mede-erfgenamen wordt verdeeld en hoe u de erfengemeenschap fiscaal correct ontbindt.

Erfbelasting en speculatiebelasting: twee verschillende zaken

Bij de verkoop van geërfd vastgoed door meerdere erfgenamen worden twee volledig verschillende belastingen vaak door elkaar gehaald:

• De erfbelasting is eenmalig verschuldigd wanneer u erft. Belast wordt de waarde van uw erfdeel op het moment van overlijden.
• De speculatiebelasting is pas later verschuldigd wanneer u het vastgoed met winst verkoopt. Belast wordt de waardestijging tussen aankoop en verkoop.

Beide belastingen treffen elke mede-erfgenaam afzonderlijk – niet de erfengemeenschap als geheel. En beide kijken naar verschillende waarden: de erfbelasting naar de marktwaarde op de dag van overlijden, de speculatiebelasting naar de winst sinds de oorspronkelijke aankoop door de overledene.

Erfbelasting: elke mede-erfgenaam heeft zijn eigen vrijstelling

Voor de erfbelasting wordt niet de erfengemeenschap belast, maar elke mede-erfgenaam voor zijn persoonlijke aandeel in de nalatenschap. Hoeveel belasting verschuldigd is, hangt af van de graad van verwantschap met de overledene. De persoonlijke vrijstellingen volgens § 16 ErbStG zijn al jaren ongewijzigd:

• Echtgenoten en geregistreerde levenspartners: 500.000 euro
• Kinderen en stiefkinderen: elk 400.000 euro
• Kleinkinderen: doorgaans 200.000 euro (400.000 euro als het tussenliggende kind al is overleden)
• Broers en zussen, nichten, neven en niet-verwante erfgenamen: 20.000 euro

Elke erfgenaam trekt zijn vrijstelling van zijn aandeel af; alleen het meerdere wordt belast. Drie kinderen die in gelijke delen een ouderlijk huis ter waarde van 600.000 euro erven, blijven met elk 200.000 euro ruim onder hun vrijstelling – er is geen erfbelasting verschuldigd. Voor de zelfbewoonde gezinswoning bestaat bovendien een eigen vrijstelling: de langstlevende echtgenoot erft deze belastingvrij als hij er tien jaar in blijft wonen; kinderen eveneens, zij hetbeperkt tot 200 vierkante meter woonoppervlak.

Speculatiebelasting bij gezamenlijke verkoop: evenredig per erfgenaam

Meestal wordt het duurder door de speculatiebelasting. Dit is geen afzonderlijke belastingsoort, maar de inkomstenbelasting op een particuliere verkooptransactie volgens § 23 EStG. Deze is verschuldigd wanneer er tussen aankoop en verkoop niet meer dan tien jaar liggen.

Het beslissende punt voor erfgenamen: het erven zelf is geen aankoop. Volgens § 23 lid 1 zin 3 EStG treden de erfgenamen in de voetsporen van de overledene – bepalend is dus wanneer de erflater de onroerende zaak heeft gekocht, niet wanneer u deze hebt geërfd. Daaruit volgt:

• Had de overledene de onroerende zaak langer dan tien jaar, dan kunt u deze onmiddellijk belastingvrij verkopen – ongeacht de hoogte van de winst.
• Lag de aankoop minder dan tien jaar geleden, dan neemt u de resterende termijn over. Een verkoop binnen deze termijn leidt tot speculatiebelasting.

Verkoopt de erfengemeenschap gezamenlijk aan een derde, dan wordt de belastbare winst eerst uniform vastgesteld en vervolgens volgens de erfopbrengsten over de mede-erfgenamen verdeeld. Iedereen belast zijn aandeel tegen zijn persoonlijke belastingtarief van ongeveer 14 tot 45 procent. Dat is precies het grote verschil met de verkoop door één erfgenaam: bij meerdere erfgenamen kan dezelfde verkoop zeer verschillende belastinglasten veroorzaken – de mede-erfgenaam met een hoog inkomen betaalt merkbaar meer dan de mede-erfgename met ouderschapsverlof of pensioen. Iedere erfgenaam vermeldt zijn aandeel bovendien zelf in Anlage SO van zijn belastingaangifte en heeft zijn eigen vrijstellingsgrens van 1.000 euro per jaar.

De verkoop blijft ook binnen de termijn belastingvrij als de onroerende zaak onlangs voor eigen bewoning werd gebruikt – concreet in het jaar van de verkoop en in de twee voorgaande jaren. Of daarbij het eigen gebruik door de erflater of door de erfgenamen telt, hangt af van het individuele geval en moet vooraf worden gecontroleerd.

Rekenvoorbeeld: drie broers en zussen verkopen het ouderlijk huis

Stel dat drie broers en zussen in gelijke delen een verhuurd appartement in eigendom erven. De ouders hadden het in 2019 voor 300.000 euro gekocht; in 2026 verkoopt de erfengemeenschap het voor 420.000 euro. Omdat er tussen de aankoop door de ouders en de verkoop minder dan tien jaar liggen, is de verkoop belastbaar.

• Verkoopprijs: 420.000 euro
• minus aankoopkosten van de ouders: 300.000 euro
• belastbare winst: ongeveer 120.000 Euro (vereenvoudigd, vóór aftrek van verkoopkosten en afschrijvingseffecten)

Deze winst wordt voor elk een derde – dus ongeveer 40.000 euro – over de drie broers en zussen verdeeld. Ieder belast zijn 40.000 euro tegen zijn persoonlijke belastingtarief. Bij de goed verdienende broer met 42 procent komt dat neer op ongeveer 16.800 euro, bij de zus met ouderschapsverlof en een laag tarief aanzienlijk minder. Als de ouders de woning al vóór 2016 hadden gekocht, zou dezelfde verkoop voor alle drie volledig belastingvrij zijn gebleven.

Wegen uit de gemeenschap van erfgenamen: verkopen, overnemen, veilen

Volgens § 2042 BGB kan iedere mede-erfgenaam te allen tijde de verdeling – dus de verdeling van de nalatenschap – verlangen. Voor een onroerende zaak zijn er daarbij drie gebruikelijke wegen, die fiscaal verschillend uitwerken:

• Gezamenlijke verkoop aan derden: Alle erfgenamen verkopen gezamenlijk en verdelen de opbrengst volgens hun quota. De speculatiebelasting wordt zoals hierboven beschreven naar rato verdeeld. Voor de erfgenamen is geen overdrachtsbelasting verschuldigd – die betaalt de koper.
• Overname door een mede-erfgenaam (afsplitsing): Een erfgenaam neemt de onroerende zaak over en betaalt de anderen een vergoeding voor hun aandelen. Voor de overnemende erfgenaam is dit een verkrijging onder bezwarende titel, die eigen aanschaffingskosten doet ontstaan.
• Verdelingsveiling: Als de erfgenamen geen overeenstemming bereiken, kan ieder een gedwongen veiling ter opheffing van de gemeenschap aanvragen. Dit is de langzaamste en meestal duurste oplossing, omdat de opbrengst bij de veiling vaak onder de vrije marktwaarde ligt.

Bij de verkoop van het erfdeel zelf heeft het Bundesfinanzhof in 2023 in het voordeel van de erfgenamen beslist (zaaknr. IX R 13/22): Wie zijn aandeel in de gemeenschap van erfgenamen verkoopt – of de aandelen van de mede-erfgenamen opkoopt en de onroerende zaak vervolgens verkoopt –, realiseert in zoverre geen particuliere verkooptransactie. Het erfdeel kan fiscaal niet worden gelijkgesteld met het afzonderlijke perceel. Omdat dergelijke constructies complex zijn en het individuele geval bepalend is, moet u zich vooraf beslist fiscaal laten begeleiden.

Overdrachtsbelasting: meestal geen onderwerp voor de erfgenamen

De overdrachtsbelasting treft de verkopende gemeenschap van erfgenamen doorgaans niet:

• De nalatenschap zelf is volgens § 3 nr. 2 GrEStG vrijgesteld van overdrachtsbelasting; zij valt uitsluitend onder de erfbelasting.
• Als een mede-erfgenaam de onroerende zaak overneemt voor de verdeling van de nalatenschap is de vrijstelling op grond van § 3 nr. 3 GrEStG van toepassing – ook dan is geen overdrachtsbelasting verschuldigd.
• Verkopen de erfgenamen aan een externe koper, dan betaalt deze overdrachtsbelasting van 3,5 tot 6,5 procent, afhankelijk van de deelstaat. Dit behoort tot de bijkomende aankoopkosten van de koper en niet tot uw lasten.

Voor- en nadelen van de verkooproutes

Welke route de juiste is, hangt vooral af van de eensgezindheid van de erfgenamen en de termijn van tien jaar:

• Voordeel – gezamenlijke verkoop: vaak de hoogste opbrengst en de duidelijkste verdeling; iedere erfgenaam ontvangt zijn aandeel contant.
• Voordeel – overname: de woning blijft in de familie en één eigenaar kan er vervolgens vrij over beschikken.
• Voordeel – benutten van het verstrijken van de termijn: als de erflater de woning meer dan tien jaar in bezit had, is de verkoop voor alle erfgenamen belastingvrij.
• Nadeel – onenigheid tussen erfgenamen: al één blokkerende mede-erfgenaam kan de verkoop vertragen; uiteindelijk dreigt een gerechtelijke verdelingsveiling.
• Nadeel – speculatiebelasting: binnen de termijn betaalt iedere erfgenaam naar rato – bij hoge waardestijgingen al snel vijf cijfers per persoon.
• Nadeel – ongelijke belasting: verschillende belastingtarieven van de erfgenamen kunnen leiden tot geschillen over de verdeling van de netto-opbrengst.

FAQ over belastingen in de erfengemeenschap

Betaalt de erfengemeenschap of iedere erfgenaam afzonderlijk?

Fiscaal wordt altijd de afzonderlijke mede-erfgenaam aangeslagen. De erfengemeenschap is zelf geen belastingschuldige: zowel de erfbelasting als de speculatiebelasting wordt door iedere erfgenaam voor zijn eigen aandeel gedragen.

Wanneer is de verkoop volledig belastingvrij?

Als de overledene de woning langer dan tien jaar in bezit had of als de woning laatstelijk voor eigen bewoning werd gebruikt. Dan is geen van de mede-erfgenamen speculatiebelasting verschuldigd.

Hoe wordt de termijn van tien jaar bij geërfde woningen berekend?

Doorslaggevend is de dag waarop de erflater de woning heeft gekocht, niet de dag van het overlijden. De erfgenamen nemen de lopende termijn over, inclusief de resterende looptijd.

Is overdrachtsbelasting verschuldigd als één erfgenaam de anderen uitkoopt?

Nee. Als een mede-erfgenaam de woning overneemt ter verdeling van de nalatenschap, is de transactie op grond van § 3 nr. 3 GrEStG vrijgesteld van overdrachtsbelasting.

Moet ik de verkoop in de belastingaangifte vermelden?

Ja. Iedere mede-erfgenaam vermeldt zijn aandeel in de winst in Anlage SO – ook als de verkoop uiteindelijk belastingvrij blijft. De belastingdienst controleert de Voorwaarden voor de belastingvrijstelling zelf.

Conclusie: vroeg rekenen, samen beslissen

Bij de verkoop door een gemeenschap van erfgenamen is vooral één datum bepalend: de oorspronkelijke aankoop door de erflater. Ligt die meer dan tien jaar geleden, dan is de verkoop voor alle mede-erfgenamen belastingvrij. Anders betaalt elke erfgenaam naar evenredigheid speculatiebelasting tegen zijn eigen tarief – een punt waarmee bij de verdeling van de opbrengst op een eerlijke manier rekening moet worden gehouden. Dankzij hoge vrijstellingen blijft de erfbelasting in veel gezinnen volledig achterwege, en overdrachtsbelasting is voor erfgenamen praktisch nooit verschuldigd. Wilt u de woning gezamenlijk aanbieden, dan kunt u deze als gemeenschap van erfgenamen provisievrij via TraumImmo adverteren en de opbrengst vervolgens volgens de aandelen verdelen. Omdat bij meerdere erfgenamen, lopende termijnen en uitkoopsommen snel fouten worden gemaakt, loont het in geval van twijfel om vroegtijdig belastingadvies in te winnen – de besparing overtreft de advieskosten meestal aanzienlijk.