उत्तराधिकारियों का समुदाय संपत्ति बेचता है: कौन-से कर देय होंगे?

जब उत्तराधिकारियों का समुदाय विरासत में मिली संपत्ति बेचता है, तो एक साथ दो कर लागू होते हैं – और दोनों का भार कई लोगों में बंटता है। किसी एक उत्तराधिकारी द्वारा बिक्री के विपरीत, लाभ उत्तराधिकार हिस्सों के अनुसार बांटा जाता है और प्रत्येक सह-उत्तराधिकारी अपने हिस्से पर अपनी व्यक्तिगत कर दर से कर चुकाता है। हम आपको समझाते हैं कि संयुक्त बिक्री पर कौन-से कर लगते हैं, सट्टा कर सह-उत्तराधिकारियों में कैसे बांटा जाता है और आप उत्तराधिकारियों के समुदाय को कर की दृष्टि से सही तरीके से कैसे समाप्त कर सकते हैं।

विरासत कर और सट्टा कर: दोनों अलग-अलग हैं

कई उत्तराधिकारियों द्वारा विरासत में मिली संपत्ति की बिक्री के समय दो बिल्कुल अलग करों को अक्सर आपस में भ्रमित किया जाता है:

• विरासत कर एक बार तब लगता है, जब आपको विरासत मिलती है। कराधान मृत्यु के समय आपके उत्तराधिकार हिस्से के मूल्य पर होता है।
• सट्टा कर बाद में तब लगता है, जब आप संपत्ति को लाभ पर बेचते हैं। कराधान खरीद और बिक्री के बीच मूल्यवृद्धि पर होता है।

दोनों कर प्रत्येक सह-उत्तराधिकारी पर अलग-अलग लागू होते हैं – पूरे उत्तराधिकारियों के समुदाय पर नहीं। और दोनों अलग-अलग मूल्यों को देखते हैं: विरासत कर मृत्यु-दिन के बाजार मूल्य को, जबकि सट्टा कर मृत व्यक्ति द्वारा मूल खरीद के बाद हुए लाभ को आधार मानता है।

विरासत कर: प्रत्येक सह-उत्तराधिकारी की अपनी कर-मुक्त सीमा होती है

विरासत कर के लिहाज से उत्तराधिकारियों के समुदाय पर कर नहीं लगाया जाता, बल्कि प्रत्येक सह-उत्तराधिकारी से संपत्ति में उसके व्यक्तिगत हिस्से के लिए कर लिया जाता है। कर की राशि मृत व्यक्ति के साथ संबंध की डिग्री पर निर्भर करती है। § 16 ErbStG के अनुसार व्यक्तिगत कर-मुक्त सीमाएं वर्षों से अपरिवर्तित हैं:

• पति/पत्नी और पंजीकृत जीवनसाथी: 500.000 यूरो
• बच्चे और सौतेले बच्चे: प्रत्येक 400.000 यूरो
• पोते-पोतियां: सामान्यतः 200.000 यूरो (400.000 यूरो, यदि बीच की पीढ़ी का बच्चा पहले ही मर चुका हो)
• भाई-बहन, भतीजे-भतीजियां और गैर-संबंधित उत्तराधिकारी: 20.000 यूरो

प्रत्येक उत्तराधिकारी अपने हिस्से से अपनी कर-मुक्त सीमा घटाता है; केवल उससे अधिक बची राशि पर कर लगाया जाता है। तीन बच्चे, जो 600.000 यूरो मूल्य का पैतृक घर समान हिस्सों में विरासत में पाते हैं, प्रत्येक 200.000 यूरो के साथ अपनी कर-मुक्त सीमा से काफी नीचे रहते हैं – इसलिए कोई विरासत कर नहीं लगता। स्वयं उपयोग किए जाने वाले पारिवारिक घर के लिए अतिरिक्त विशेष छूट भी है: जीवित पति/पत्नी इसे कर-मुक्त विरासत में प्राप्त करता है, यदि वह दस वर्षों तक उसमें रहता रहे; बच्चों के लिए भी, हालांकि200 वर्ग मीटर आवासीय क्षेत्र तक सीमित।

संयुक्त बिक्री पर सट्टा कर: प्रत्येक उत्तराधिकारी के हिस्से के अनुसार

सट्टा कर के मामले में आमतौर पर लागत अधिक होती है। यह कोई अलग कर प्रकार नहीं है, बल्कि § 23 EStG के तहत निजी बिक्री लेनदेन पर आयकर है। यह तब लागू होता है, जब खरीद और बिक्री के बीच दस वर्ष से अधिक नहीं हुए हों।

उत्तराधिकारियों के लिए निर्णायक बिंदु यह है: स्वयं उत्तराधिकार प्राप्त करना खरीद नहीं है। § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG के अनुसार उत्तराधिकारी मृत व्यक्ति के स्थान पर आते हैं—इसलिए निर्णायक यह है कि वसीयतकर्ता ने संपत्ति कब खरीदी थी, न कि आपने कब विरासत प्राप्त की। इससे निम्नलिखित निष्कर्ष निकलता है:

• यदि मृत व्यक्ति के पास संपत्ति दस वर्ष से अधिक समय तक थी, तो आप लाभ की राशि की परवाह किए बिना तुरंत कर-मुक्त बिक्री कर सकते हैं।
• यदि उसकी खरीद को दस वर्ष से कम समय हुआ था, तो आप शेष अवधि अपने ऊपर लेते हैं। इस अवधि के भीतर बिक्री करने पर सट्टा कर लगता है।

यदि उत्तराधिकारियों का समुदाय मिलकर किसी तीसरे पक्ष को बेचता है, तो कर योग्य लाभ पहले एकसमान रूप से निर्धारित किया जाता है और फिर उत्तराधिकार हिस्सों के अनुसार सह-उत्तराधिकारियों में बाँटा जाता है। प्रत्येक व्यक्ति अपने हिस्से पर अपने व्यक्तिगत कर-दर के अनुसार लगभग 14 से 45 प्रतिशत कर देता है। यही एकल उत्तराधिकारी द्वारा बिक्री से बड़ा अंतर है: कई उत्तराधिकारियों के मामले में एक ही बिक्री से बहुत अलग कर भार उत्पन्न हो सकते हैं—अधिक कमाने वाला सह-उत्तराधिकारी Elternzeit या पेंशन पर रहने वाली सह-उत्तराधिकारिणी से स्पष्ट रूप से अधिक भुगतान करता है। प्रत्येक उत्तराधिकारी अपनी Steuererklärung की Anlage SO में अपना हिस्सा स्वयं घोषित करता है और उसे प्रति वर्ष 1.000 यूरो की अपनी अलग कर-मुक्त सीमा प्राप्त होती है।

अवधि के भीतर भी बिक्री कर-मुक्त रहती है, यदि संपत्ति का हाल में स्वयं के आवासीय उद्देश्यों के लिए उपयोग किया गया हो—विशेष रूप से बिक्री वाले वर्ष और उससे पहले के दो वर्षों में। इसमें वसीयतकर्ता या उत्तराधिकारियों द्वारा किया गया स्वयं का उपयोग गिना जाएगा या नहीं, यह व्यक्तिगत मामले पर निर्भर करता है और पहले से जाँचा जाना चाहिए।

गणना का उदाहरण: तीन भाई-बहन पैतृक घर बेचते हैं

मान लें कि तीन भाई-बहन समान हिस्सों में किराये पर दी गई एक Eigentumswohnung विरासत में प्राप्त करते हैं। माता-पिता ने इसे 2019 में 300.000 यूरो में खरीदा था; 2026 में उत्तराधिकारियों का समुदाय इसे 420.000 यूरो में बेचता है। चूँकि माता-पिता द्वारा खरीद और बिक्री के बीच दस वर्ष से कम समय है, इसलिए बिक्री कर योग्य है।

• बिक्री मूल्य: 420.000 यूरो
• माता-पिता की खरीद लागत घटाकर: 300.000 यूरो
• कर योग्य लाभ: लगभग 120.000यूरो (सरलीकृत, बिक्री लागत और मूल्यह्रास प्रभावों की कटौती से पहले)

यह लाभ तीनों भाई-बहनों में एक-एक तिहाई – यानी लगभग 40,000 यूरो – के हिसाब से बाँटा जाता है। प्रत्येक व्यक्ति अपने व्यक्तिगत कर-दर पर 40,000 यूरो पर कर देता है। अच्छी आय वाले भाई की 42 प्रतिशत कर-दर पर यह लगभग 16,800 यूरो है, जबकि Elternzeit पर कम कर-दर वाली बहन के लिए काफी कम। यदि माता-पिता ने Wohnung 2016 से पहले ही खरीदी होती, तो यही बिक्री तीनों के लिए पूरी तरह कर-मुक्त रहती।

Erbengemeinschaft से बाहर निकलने के तरीके: बेचना, übernehmen करना, नीलाम करना

§ 2042 BGB के अनुसार प्रत्येक सह-उत्तराधिकारी कभी भी Auseinandersetzung – यानी विरासत के बँटवारे – की माँग कर सकता है। Immobilien के लिए आम तौर पर तीन रास्ते होते हैं, जिनका कर संबंधी प्रभाव अलग-अलग होता है:

• तीसरे पक्ष को संयुक्त बिक्री: सभी उत्तराधिकारी मिलकर बेचते हैं और प्राप्त राशि को अपने-अपने हिस्से के अनुसार बाँटते हैं। सट्टा कर ऊपर बताए अनुसार आनुपातिक रूप से बाँटा जाता है। उत्तराधिकारियों पर Grunderwerbsteuer नहीं लगती – यह खरीदार चुकाता है।
• किसी सह-उत्तराधिकारी द्वारा Übernahme (Abschichtung): एक उत्तराधिकारी Immobilie अपने अधिकार में लेता है और अन्य लोगों को उनके हिस्सों के लिए मुआवज़ा देता है। Übernahme करने वाले उत्तराधिकारी के लिए यह प्रतिफलयुक्त Erwerb है, जिससे उसकी अपनी Anschaffungskosten निर्धारित होती हैं।
• Teilungsversteigerung: यदि उत्तराधिकारी किसी समझौते पर नहीं पहुँचते, तो प्रत्येक व्यक्ति Gemeinschaft समाप्त करने के लिए Zwangsversteigerung का आवेदन कर सकता है। यह सबसे धीमा और आम तौर पर सबसे महँगा समाधान है, क्योंकि नीलामी में प्राप्त राशि अक्सर खुले बाजार मूल्य से कम होती है।

केवल Erbanteil की बिक्री के संबंध में Bundesfinanzhof ने 2023 में उत्तराधिकारियों के पक्ष में निर्णय दिया (Az. IX R 13/22): जो व्यक्ति Erbengemeinschaft में अपना हिस्सा बेचता है – या सह-उत्तराधिकारियों के हिस्से खरीदकर Immobilie को बाद में बेचता है –, वह इस सीमा तक निजी Veräußerungsgeschäft नहीं करता। कर की दृष्टि से Erbanteil को व्यक्तिगत Grundstück के बराबर नहीं माना जाता। चूँकि ऐसी व्यवस्थाएँ जटिल होती हैं और प्रत्येक मामला अलग होता है, इसलिए आपको पहले से कर-संबंधी सलाह अवश्य लेनी चाहिए।

Grunderwerbsteuer: उत्तराधिकारियों के लिए आम तौर पर कोई मुद्दा नहीं

Grunderwerbsteuer आम तौर पर बेचने वाली Erbengemeinschaft पर लागू नहीं होती:

• § 3 Nr. 2 GrEStG के अनुसार Erbfall स्वयं Grunderwerbsteuer से मुक्त है; इस पर केवल Erbschaftsteuer लागू होती है।
• यदि कोई सह-उत्तराधिकारी Immobilie को विभाजन के लिएविरासत-संपत्ति का, § 3 Nr. 3 GrEStG के अनुसार छूट लागू होती है – ऐसी स्थिति में भी अचल संपत्ति हस्तांतरण कर नहीं लगता।
• यदि उत्तराधिकारी किसी बाहरी खरीदार को बेचते हैं, तो खरीदार संघीय राज्य के अनुसार 3.5 से 6.5 प्रतिशत तक अचल संपत्ति हस्तांतरण कर चुकाता है। यह खरीदार की खरीद-संबंधी अतिरिक्त लागतों का हिस्सा है, आपका बोझ नहीं।

बिक्री के तरीकों के लाभ और नुकसान

कौन-सा तरीका सही है, यह मुख्यतः उत्तराधिकारियों की सहमति और दस-वर्षीय अवधि पर निर्भर करता है:

• लाभ – संयुक्त बिक्री: अक्सर सबसे अधिक प्राप्ति और सबसे स्पष्ट बंटवारा; प्रत्येक उत्तराधिकारी को अपना हिस्सा नकद मिलता है।
• लाभ – अधिग्रहण: संपत्ति परिवार में रहती है, और एकमात्र मालिक बाद में उसके बारे में स्वतंत्र रूप से निर्णय ले सकता है।
• लाभ – अवधि समाप्ति का उपयोग: यदि मृतक के पास संपत्ति दस वर्ष से अधिक समय तक थी, तो सभी उत्तराधिकारियों के लिए बिक्री कर-मुक्त है।
• नुकसान – असहमत उत्तराधिकारी: केवल एक अवरोध पैदा करने वाला सह-उत्तराधिकारी भी बिक्री में देरी कर सकता है; अंततः विभाजन-नीलामी का खतरा रहता है।
• नुकसान – सट्टा कर: अवधि के भीतर प्रत्येक उत्तराधिकारी आनुपातिक रूप से भुगतान करता है – संपत्ति के अधिक मूल्य-वृद्धि पर प्रति व्यक्ति शीघ्र ही पाँच अंकों की राशि बन सकती है।
• नुकसान – असमान बोझ: उत्तराधिकारियों की अलग-अलग कर-दरें शुद्ध बिक्री-प्राप्ति के बंटवारे को लेकर विवाद पैदा कर सकती हैं।

उत्तराधिकार समुदाय में करों से संबंधित FAQ

क्या उत्तराधिकार समुदाय भुगतान करता है या प्रत्येक उत्तराधिकारी अलग-अलग?

कर की दृष्टि से हमेशा व्यक्तिगत सह-उत्तराधिकारी को जिम्मेदार ठहराया जाता है। उत्तराधिकार समुदाय स्वयं कर-ऋणी नहीं है: विरासत कर और सट्टा कर, दोनों प्रत्येक उत्तराधिकारी अपने हिस्से के लिए स्वयं वहन करता है।

बिक्री पूरी तरह कर-मुक्त कब होती है?

जब मृत व्यक्ति के पास संपत्ति दस वर्ष से अधिक समय तक रही हो या जब संपत्ति का अंतिम उपयोग स्वयं के आवासीय उद्देश्यों के लिए किया गया हो। तब किसी भी सह-उत्तराधिकारी पर सट्टा कर नहीं लगता।

विरासत में मिली संपत्तियों के लिए दस-वर्षीय अवधि की गणना कैसे की जाती है?

निर्णायक तारीख वह है जिस दिन मृतक ने संपत्ति खरीदी थी, न कि विरासत मिलने की तारीख। उत्तराधिकारी चल रही अवधि को उसकी शेष अवधि सहित अपने ऊपर लेते हैं।

यदि एक उत्तराधिकारी अन्य उत्तराधिकारियों को भुगतान कर दे, तो क्या अचल संपत्ति हस्तांतरण कर लगता है?

नहीं। यदि कोई सह-उत्तराधिकारी विरासत के बंटवारे के लिए संपत्ति अपने अधिकार में लेता है, तो § 3 Nr. 3 GrEStG के अनुसार यह प्रक्रिया अचल संपत्ति हस्तांतरण कर से मुक्त है।

क्या मुझे बिक्री को कर रिटर्न में दर्ज करना होगा?

हाँ। प्रत्येक सह-उत्तराधिकारी Anlage SO में अपने लाभ का हिस्सा दर्ज करता है – भले ही बिक्री अंततः कर-मुक्त रहे। वित्त कार्यालय जाँच करता है कि स्वयं कर-मुक्ति की शर्तें।

निष्कर्ष: जल्दी गणना करें, मिलकर निर्णय लें

किसी उत्तराधिकारियों के समुदाय द्वारा बिक्री में मुख्य रूप से एक तारीख निर्णायक होती है: मृतक द्वारा की गई मूल खरीद। यदि इसे दस वर्ष से अधिक समय हो चुका है, तो बिक्री सभी सह-उत्तराधिकारियों के लिए कर-मुक्त होती है। अन्यथा प्रत्येक उत्तराधिकारी अपने व्यक्तिगत कर-दर के अनुसार अपने हिस्से पर आनुपातिक सट्टा कर चुकाता है – यह एक ऐसा बिंदु है जिसे आय के बंटवारे में उचित रूप से ध्यान में रखा जाना चाहिए। उच्च कर-मुक्त सीमाओं के कारण कई परिवारों में विरासत कर पूरी तरह लागू नहीं होता, और उत्तराधिकारियों पर संपत्ति हस्तांतरण कर लगभग कभी नहीं लगता। यदि आप संपत्ति को मिलकर पेश करना चाहते हैं, तो आप इसे उत्तराधिकारियों के समुदाय के रूप में TraumImmo पर बिना कमीशन के विज्ञापित कर सकते हैं और बाद में आय को हिस्सों के अनुसार बांट सकते हैं। कई उत्तराधिकारियों, चल रही समय-सीमाओं और मुआवजों के मामले में जल्दी गलतियां हो सकती हैं, इसलिए संदेह की स्थिति में समय रहते कर सलाह लेना लाभदायक है – बचत आमतौर पर सलाह की लागत से काफी अधिक होती है।