Наследственное сообщество продаёт недвижимость: какие налоги возникают?

10 март 2026

Если сообщество наследников продаёт унаследованную недвижимость, сталкиваются сразу два налога — и оба распределяются между несколькими лицами. В отличие от продажи одним наследником, прибыль распределяется пропорционально наследственным долям, и каждый сонаследник облагает свою долю по собственной налоговой ставке. Мы объясним, какие налоги возникают при совместной продаже, как налог на спекулятивную прибыль распределяется между сонаследниками и как корректно с налоговой точки зрения распустить сообщество наследников.

Налог на наследство и налог на спекулятивную прибыль: это не одно и то же

При продаже унаследованной недвижимости несколькими наследниками часто путают два совершенно разных налога:

Налог на наследство возникает однократно, когда вы наследуете имущество. Облагается стоимость вашей наследственной доли на момент смерти.
Налог на спекулятивную прибыль возникает позднее, когда вы продаёте недвижимость с прибылью. Облагается прирост стоимости между приобретением и продажей.

Оба налога затрагивают каждого сонаследника по отдельности — а не сообщество наследников в целом. И оба учитывают разные величины: налог на наследство — рыночную стоимость на день смерти, налог на спекулятивную прибыль — прибыль с момента первоначальной покупки умершим лицом.

Налог на наследство: у каждого сонаследника свой необлагаемый минимум

С точки зрения налогообложения наследства облагается не сообщество наследников, а каждый сонаследник в отношении своей личной доли наследства. Размер налога зависит от степени родства с умершим лицом. Личные необлагаемые минимумы согласно § 16 ErbStG уже много лет остаются неизменными:

Супруги и зарегистрированные партнёры: 500 000 евро
Дети и приёмные дети: по 400 000 евро
Внуки: как правило, 200 000 евро (400 000 евро, если находящийся между ними ребёнок уже умер)
Братья и сёстры, племянницы, племянники и наследники, не состоящие в родстве: 20 000 евро

Каждый наследник вычитает свой необлагаемый минимум из своей доли; налогом облагается только превышающая сумма. Трое детей, которые в равных долях наследуют родительский дом стоимостью 600 000 евро, с долей по 200 000 евро каждый значительно не достигают своего необлагаемого минимума — налог на наследство не возникает. Для самостоятельно используемого семейного жилья также предусмотрено отдельное освобождение: переживший супруг наследует его без уплаты налога, если продолжает жить в нём десять лет; дети также, однако ограниченной 200 квадратными метрами жилой площади.

Налог на спекулятивную прибыль при совместной продаже: пропорционально доле каждого наследника

Обычно дороже обходится налог на спекулятивную прибыль. Это не отдельный вид налога, а подоходный налог с частной сделки по отчуждению имущества согласно § 23 EStG. Он взимается, если между приобретением и продажей прошло не более десяти лет.

Для наследников решающим является следующее: само наследование не считается приобретением. Согласно § 23 абз. 1 предложению 3 EStG наследники занимают место умершего лица — поэтому имеет значение, когда наследодатель приобрёл недвижимость, а не когда вы её унаследовали. Отсюда следует:

Если умершее лицо владело недвижимостью более десяти лет, вы можете сразу продать её без уплаты налога — независимо от размера прибыли.
Если с момента покупки прошло менее десяти лет, вы принимаете оставшийся срок. Продажа в течение этого срока влечёт налог на спекулятивную прибыль.

Если наследственное сообщество совместно продаёт недвижимость третьему лицу, налогооблагаемая прибыль сначала определяется единообразно, а затем распределяется между сонаследниками пропорционально их наследственным долям. Каждый облагает свою долю по своему личному налоговому тарифу — примерно от 14 до 45 процентов. Именно в этом заключается большое отличие от продажи одним наследником: при нескольких наследниках одна и та же продажа может привести к очень разной налоговой нагрузке — хорошо зарабатывающий сонаследник заплатит заметно больше, чем сонаследница, находящаяся в отпуске по уходу за ребёнком или на пенсии. Кроме того, каждый наследник самостоятельно указывает свою долю в приложении SO к налоговой декларации и имеет собственный необлагаемый минимум в размере 1.000 евро в год.

Продажа также освобождается от налога в течение этого срока, если недвижимость в последнее время использовалась для собственных жилых нужд — конкретно в год продажи и два предшествующих года. Учитывается ли при этом собственное проживание наследодателя или наследников, зависит от конкретного случая и должно быть заранее проверено.

Пример расчёта: трое братьев и сестёр продают родительский дом

Предположим, что трое братьев и сестёр в равных долях наследуют сдаваемую в аренду квартиру в собственности. Родители купили её в 2019 году за 300.000 евро; в 2026 году наследственное сообщество продаёт её за 420.000 евро. Поскольку между покупкой родителями и продажей прошло менее десяти лет, продажа облагается налогом.

Цена продажи: 420.000 евро
за вычетом расходов родителей на приобретение: 300.000 евро
налогооблагаемая прибыль: около 120.000 Евро (упрощённо, до вычета расходов на продажу и эффектов амортизации)

Эта прибыль распределяется между тремя братьями и сёстрами поровну — то есть примерно по 40 000 евро. Каждый уплачивает налог со своих 40 000 евро по своей личной налоговой ставке. Для хорошо зарабатывающего брата со ставкой 42 процента это составляет около 16 800 евро, а для сестры, находящейся в отпуске по уходу за ребёнком и имеющей низкую ставку, — значительно меньше. Если бы родители купили квартиру ещё до 2016 года, такая же продажа для всех троих полностью освобождалась бы от налога.

Пути выхода из сообщества наследников: продать, передать, выставить на аукцион

Согласно § 2042 ГГУ, каждый сонаследник в любое время может потребовать раздела наследства — то есть распределения наследственной массы. Для недвижимости существуют три типичных пути, которые по-разному влияют на налогообложение:

Совместная продажа третьим лицам: Все наследники продают недвижимость вместе и делят выручку согласно долям. Налог на спекулятивную прибыль распределяется между ними пропорционально, как описано выше. Для наследников налог на приобретение недвижимости не возникает — его уплачивает покупатель.
Передача одному из сонаследников (отсечение доли): Один наследник принимает недвижимость и выплачивает другим компенсацию за их доли. Для принимающего наследника это возмездное приобретение, создающее собственные расходы на приобретение.
Аукцион в целях раздела: Если наследники не могут прийти к соглашению, каждый из них может подать заявление о принудительном аукционе для прекращения сообщества. Это самое медленное и обычно самое дорогое решение, поскольку выручка на аукционе часто оказывается ниже свободной рыночной стоимости.

При продаже чистой доли в наследстве Федеральный финансовый суд в 2023 году вынес решение в пользу наследников (дело № IX R 13/22): тот, кто продаёт свою долю в сообществе наследников — или выкупает доли сонаследников, а затем продаёт недвижимость, — в этой части не осуществляет частную сделку по отчуждению. С точки зрения налогообложения долю в наследстве нельзя приравнивать к отдельному земельному участку. Поскольку такие схемы сложны и значение имеют обстоятельства конкретного случая, перед их реализацией обязательно следует получить налоговую консультацию.

Налог на приобретение недвижимости: для наследников обычно неактуален

Налог на приобретение недвижимости, как правило, не затрагивает сообщество наследников, осуществляющее продажу:

Сам факт наследования согласно § 3 п. 2 GrEStG освобождён от налога на приобретение недвижимости; он облагается только налогом на наследство.
Если сонаследник принимает недвижимость для раздела наследственной массы, применяется освобождение согласно § 3 п. 3 GrEStG — в этом случае налог на приобретение недвижимости также не взимается.
Если наследники продают постороннему покупателю, он уплачивает налог на приобретение недвижимости в размере от 3,5 до 6,5 процента в зависимости от федеральной земли. Это относится к дополнительным расходам покупателя, а не к вашей финансовой нагрузке.

Преимущества и недостатки способов продажи

Какой способ является правильным, зависит прежде всего от согласия между наследниками и десятилетнего срока:

Преимущество — совместная продажа: часто самая высокая выручка и наиболее четкое распределение; каждый наследник получает свою долю наличными.
Преимущество — принятие имущества: недвижимость остается в семье, и впоследствии единственный собственник может свободно ею распоряжаться.
Преимущество — использование истечения срока: если наследодатель владел недвижимостью более десяти лет, продажа для всех наследников не облагается налогом.
Недостаток — отсутствие согласия между наследниками: даже один совладелец, блокирующий решение, может задержать продажу; в конечном итоге возникает угроза принудительной продажи для раздела имущества.
Недостаток — налог на спекулятивную прибыль: при продаже в течение срока каждый наследник уплачивает налог пропорционально своей доле — при значительном росте стоимости сумма на каждого быстро достигает пятизначного числа.
Недостаток — неравномерная нагрузка: разные налоговые ставки наследников могут привести к спорам о распределении чистой выручки.

Часто задаваемые вопросы о налогах в сообществе наследников

Сообщество наследников платит налог или каждый наследник отдельно?

С точки зрения налогообложения всегда привлекается к уплате отдельный совладелец. Сообщество наследников само по себе не является налогоплательщиком: как налог на наследство, так и налог на спекулятивную прибыль каждый наследник уплачивает за свою долю.

Когда продажа полностью освобождается от налогов?

Если умершее лицо владело недвижимостью более десяти лет или если недвижимость в последнее время использовалась для собственного проживания. Тогда ни один из совладельцев не уплачивает налог на спекулятивную прибыль.

Как рассчитывается десятилетний срок для унаследованной недвижимости?

Определяющим является день, когда наследодатель приобрел недвижимость, а не день открытия наследства. Наследники продолжают текущий срок, включая оставшийся период.

Взимается ли налог на приобретение недвижимости, если один наследник выплачивает компенсацию другим?

Нет. Если один совладелец принимает недвижимость в рамках раздела наследственной массы, сделка освобождается от налога на приобретение недвижимости согласно § 3 п. 3 GrEStG.

Нужно ли указывать продажу в налоговой декларации?

Да. Каждый совладелец указывает свою долю прибыли в приложении SO — даже если продажа в итоге остается освобожденной от налога. Налоговая инспекция проверяет Условия для освобождения от налогообложения.

Итог: рассчитать заранее, принять решение вместе

При продаже недвижимости сообществом наследников решающим является прежде всего одна дата: первоначальная покупка наследодателем. Если с неё прошло более десяти лет, продажа освобождается от налогов для всех сонаследников. В противном случае каждый наследник пропорционально платит налог на спекулятивную прибыль по своей ставке — этот момент следует справедливо учитывать при распределении выручки. Благодаря высоким необлагаемым минимумам налог на наследство во многих семьях вообще не взимается, а налог на приобретение недвижимости для наследников практически никогда не возникает. Если вы хотите совместно предложить недвижимость к продаже, вы можете разместить объявление как сообщество наследников без комиссии через TraumImmo, а затем распределить выручку по долям. Поскольку при наличии нескольких наследников, текущих сроков и выплат компенсаций быстро возникают ошибки, в сомнительных случаях стоит заранее обратиться за консультацией по налогам — экономия обычно значительно превышает стоимость консультации.