Cuando una comunidad de herederos vende un inmueble heredado, se aplican dos impuestos a la vez, y ambos se distribuyen entre varias personas. A diferencia de la venta por parte de un único heredero, la ganancia se distribuye según las cuotas hereditarias, y cada coheredero tributa por su parte al tipo impositivo que le corresponda. Le explicamos qué impuestos se aplican en una venta conjunta, cómo se distribuye el impuesto sobre la especulación entre los coherederos y cómo disolver correctamente la comunidad de herederos desde el punto de vista fiscal.
Impuesto sobre sucesiones e impuesto sobre la especulación: dos cosas distintas
En la venta de un inmueble heredado por varios herederos, a menudo se confunden dos impuestos completamente diferentes:
- El impuesto sobre sucesiones se aplica una sola vez, cuando usted hereda. Se grava el valor de su cuota hereditaria en el momento del fallecimiento.
- El impuesto sobre la especulación se aplica más adelante, cuando vende el inmueble con una ganancia. Se grava el incremento de valor entre la adquisición y la venta.
Ambos impuestos afectan individualmente a cada coheredero, no a la comunidad de herederos en su conjunto. Y ambos se fijan en valores diferentes: el impuesto sobre sucesiones, en el valor de mercado el día del fallecimiento; el impuesto sobre la especulación, en la ganancia obtenida desde la compra original por la persona fallecida.
Impuesto sobre sucesiones: cada coheredero tiene su propia exención
A efectos del impuesto sobre sucesiones, no se grava a la comunidad de herederos, sino a cada coheredero por su parte personal de la herencia. La cantidad de impuesto depende del grado de parentesco con la persona fallecida. Las exenciones personales conforme al § 16 ErbStG llevan años sin cambios:
- Cónyuges y parejas registradas: 500.000 euros
- Hijos e hijastros: 400.000 euros por persona
- Nietos: por regla general, 200.000 euros (400.000 euros si el hijo intermedio ya ha fallecido)
- Hermanos, sobrinas, sobrinos y herederos no emparentados: 20.000 euros
Cada heredero resta su exención de su parte; solo se grava el excedente. Tres hijos que heredan a partes iguales la vivienda familiar por un valor de 600.000 euros quedan, con 200.000 euros cada uno, claramente por debajo de su exención; no se aplica ningún impuesto sobre sucesiones. Para la vivienda familiar ocupada por el propietario existe además una exención propia: el cónyuge supérstite la hereda exenta de impuestos si continúa viviendo en ella durante diez años; los hijos también, aunquelimitado a 200 metros cuadrados de superficie habitable.
Impuesto sobre la especulación en la venta conjunta: proporcionalmente para cada heredero
Por lo general, el impuesto sobre la especulación resulta más costoso. No es un tipo de impuesto independiente, sino el impuesto sobre la renta aplicado a una operación de venta privada conforme al § 23 EStG. Se aplica cuando entre la adquisición y la venta han transcurrido no más de diez años.
El punto decisivo para los herederos: heredar no constituye una adquisición. Según el § 23, apdo. 1, frase 3, de la EStG, los herederos ocupan la posición de la persona fallecida; por tanto, lo determinante es cuándo el causante compró el inmueble, no cuándo lo heredó usted. De ello se desprende:
- Si la persona fallecida había sido propietaria del inmueble durante más de diez años, puede venderlo inmediatamente sin pagar impuestos, independientemente del importe de la ganancia.
- Si la compra se realizó hace menos de diez años, usted asume el plazo restante. Una venta dentro de este plazo genera impuesto sobre la especulación.
Si la comunidad hereditaria vende conjuntamente a un tercero, la ganancia imponible se determina primero de forma unificada y después se distribuye entre los coherederos según sus cuotas hereditarias. Cada uno tributa su parte con su tipo impositivo personal, de aproximadamente entre el 14 y el 45 por ciento. Esa es precisamente la gran diferencia respecto a la venta por un solo heredero: cuando hay varios herederos, la misma venta puede generar cargas fiscales muy diferentes; el coheredero con mayores ingresos paga sensiblemente más que la coheredera en permiso parental o jubilada. Además, cada heredero declara su parte por separado en el anexo SO de su declaración de impuestos y tiene su propio límite exento de 1.000 euros al año.
La venta también está exenta de impuestos dentro del plazo si el inmueble se utilizó recientemente para fines residenciales propios, concretamente en el año de la venta y en los dos años anteriores. Que cuente el uso propio por parte del causante o de los herederos depende del caso concreto y debería comprobarse previamente.
Ejemplo de cálculo: tres hermanos venden la casa familiar
Supongamos que tres hermanos heredan a partes iguales un piso en propiedad alquilado. Los padres lo compraron en 2019 por 300.000 euros; en 2026, la comunidad hereditaria lo vende por 420.000 euros. Como entre la compra por los padres y la venta han transcurrido menos de diez años, la venta está sujeta a impuestos.
- Precio de venta: 420.000 euros
- menos costes de adquisición de los padres: 300.000 euros
- ganancia imponible: aproximadamente 120.000 Euro (simplificado, antes de deducir los costes de venta y los efectos de la amortización)
Este beneficio se distribuye a partes iguales, un tercio para cada uno —es decir, unos 40.000 euros— entre los tres hermanos. Cada uno tributa por sus 40.000 euros según su tipo impositivo personal. Para el hermano con altos ingresos, con un 42 por ciento, esto supone unos 16.800 euros; para la hermana en permiso parental, con un tipo bajo, es considerablemente menos. Si los padres hubieran comprado la vivienda antes de 2016, la misma venta habría quedado completamente exenta de impuestos para los tres.
Formas de salir de la comunidad hereditaria: vender, asumir, subastar
Según el § 2042 del BGB, cualquier coheredero puede exigir en cualquier momento la disolución, es decir, el reparto de la herencia. Para un inmueble existen tres vías habituales, con efectos fiscales diferentes:
- Venta conjunta a terceros: Todos los herederos venden conjuntamente y se reparten el producto según sus cuotas. El impuesto sobre la especulación se distribuye proporcionalmente como se ha descrito anteriormente. Los herederos no deben pagar impuesto sobre transmisiones patrimoniales; lo paga el comprador.
- Asunción por un coheredero (reducción de la comunidad hereditaria): Un heredero asume el inmueble y paga a los demás una compensación por sus participaciones. Para el heredero que lo asume, se trata de una adquisición onerosa que genera sus propios costes de adquisición.
- Subasta para la división: Si los herederos no llegan a un acuerdo, cualquiera puede solicitar la subasta forzosa para disolver la comunidad. Es la solución más lenta y, por lo general, más cara, porque el importe obtenido en la subasta suele situarse por debajo del valor de mercado libre.
En la venta de la mera participación hereditaria, el Tribunal Federal de Hacienda decidió en 2023 a favor de los herederos (expediente IX R 13/22): quien vende su participación en la comunidad hereditaria —o compra las participaciones de los coherederos y posteriormente vende el inmueble— no realiza, en esa medida, una operación de venta privada sujeta a impuestos. A efectos fiscales, la participación hereditaria no se equipara al inmueble individual. Dado que este tipo de estructuras son complejas y cada caso es diferente, es imprescindible contar previamente con asesoramiento fiscal.
Impuesto sobre transmisiones patrimoniales: normalmente no afecta a los herederos
Por regla general, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales no afecta a la comunidad hereditaria vendedora:
- El fallecimiento del causante está exento del impuesto sobre transmisiones patrimoniales conforme al § 3, n.º 2, de la GrEStG; únicamente está sujeto al impuesto sobre sucesiones.
- Si un coheredero asume el inmueble para la división de la herencia, se aplica la exención conforme al § 3 n.º 3 GrEStG; tampoco en este caso se devenga el impuesto sobre transmisiones patrimoniales.
- Si los herederos venden a un comprador externo, este paga el impuesto sobre transmisiones patrimoniales del 3,5 al 6,5 por ciento, según el estado federado. Esto forma parte de los costes accesorios de compra del comprador, no de su carga.
Ventajas y desventajas de las vías de venta
Cuál sea la vía adecuada depende sobre todo de la unanimidad de los herederos y del plazo de diez años:
- Ventaja – venta conjunta: a menudo el mayor rendimiento y el reparto más claro; cada heredero recibe su parte en efectivo.
- Ventaja – adquisición: el inmueble permanece en la familia y un único propietario puede disponer libremente de él posteriormente.
- Ventaja – aprovechar el vencimiento del plazo: si el causante tuvo el inmueble durante más de diez años, la venta está exenta de impuestos para todos los herederos.
- Desventaja – herederos en desacuerdo: incluso un coheredero que bloquee la operación puede retrasar la venta; al final amenaza la subasta para la división.
- Desventaja – impuesto sobre la especulación: dentro del plazo, cada heredero paga proporcionalmente; con aumentos de valor elevados, rápidamente puede ascender a cinco cifras por persona.
- Desventaja – cargas desiguales: los distintos tipos impositivos de los herederos pueden provocar disputas sobre el reparto del producto neto.
Preguntas frecuentes sobre los impuestos en la comunidad hereditaria
¿Paga la comunidad hereditaria o cada heredero por separado?
A efectos fiscales, siempre se exige el pago al coheredero individual. La comunidad hereditaria no es por sí misma deudora tributaria: tanto el impuesto de sucesiones como el impuesto sobre la especulación lo paga cada heredero por su propia parte.
¿Cuándo está la venta completamente exenta de impuestos?
Cuando la persona fallecida fue propietaria del inmueble durante más de diez años o cuando el inmueble se utilizó por última vez para fines residenciales propios. En ese caso, ninguno de los coherederos debe pagar el impuesto sobre la especulación.
¿Cómo se calcula el plazo de diez años en los inmuebles heredados?
Es determinante el día en que el causante compró el inmueble, no el día del fallecimiento. Los herederos asumen el plazo en curso junto con el tiempo restante.
¿Se devenga el impuesto sobre transmisiones patrimoniales si un heredero paga a los demás?
No. Si un coheredero adquiere el inmueble para dividir la herencia, la operación está exenta del impuesto sobre transmisiones patrimoniales conforme al § 3 n.º 3 GrEStG.
¿Tengo que declarar la venta en la declaración de impuestos?
Sí. Cada coheredero declara su parte de la ganancia en el anexo SO, incluso si al final la venta queda exenta de impuestos. La Administración tributaria comprueba la Requisitos para la exención fiscal propiamente dicha.
Conclusión: calcular pronto y decidir conjuntamente
En la venta por parte de una comunidad hereditaria, una fecha resulta determinante: la adquisición original por parte del causante. Si tuvo lugar hace más de diez años, la venta está exenta de impuestos para todos los coherederos. De lo contrario, cada heredero paga proporcionalmente el impuesto sobre la especulación según su propio tipo impositivo, un aspecto que debería tenerse en cuenta justamente al repartir el producto de la venta. Gracias a las elevadas cantidades exentas, el impuesto de sucesiones no se aplica en muchas familias, y el impuesto sobre transmisiones patrimoniales prácticamente nunca grava a los herederos. Si desean ofrecer conjuntamente el inmueble, pueden anunciarlo como comunidad hereditaria sin comisión a través de TraumImmo y repartir después el producto según las cuotas. Dado que con varios herederos, plazos en curso e indemnizaciones pueden producirse errores rápidamente, en caso de duda conviene acudir pronto a un asesor fiscal; el ahorro suele superar ampliamente los costes de asesoramiento.