Lorsqu’une communauté héréditaire vend un bien immobilier hérité, deux impôts se rencontrent – et tous deux sont répartis entre plusieurs personnes. Contrairement à une vente par un héritier unique, le bénéfice est réparti selon les quotes-parts successorales, et chaque cohéritier impose sa part à son propre taux d’imposition. Nous vous expliquons quels impôts s’appliquent lors de la vente commune, comment l’impôt sur la spéculation est réparti entre les cohéritiers et comment dissoudre correctement la communauté héréditaire sur le plan fiscal.
Impôt sur les successions et impôt sur la spéculation : deux choses différentes
Lors de la vente d’un bien immobilier hérité par plusieurs héritiers, deux impôts totalement différents sont souvent confondus :
- L’impôt sur les successions est dû une seule fois, au moment où vous héritez. Est imposée la valeur de votre part successorale au moment du décès.
- L’impôt sur la spéculation n’est dû que plus tard, lorsque vous vendez le bien immobilier avec un bénéfice. Est imposée la plus-value entre l’acquisition et la vente.
Ces deux impôts concernent chaque cohéritier individuellement – et non la communauté héréditaire dans son ensemble. Et ils portent sur des valeurs différentes : l’impôt sur les successions sur la valeur vénale au jour du décès, l’impôt sur la spéculation sur le bénéfice réalisé depuis l’achat initial par la personne décédée.
Impôt sur les successions : chaque cohéritier dispose de son propre abattement
En matière d’impôt sur les successions, ce n’est pas la communauté héréditaire qui est imposée, mais chaque cohéritier pour sa part personnelle dans la succession. Le montant de l’impôt dépend du degré de parenté avec la personne décédée. Les abattements personnels prévus par l’article 16 de la loi allemande relative aux droits de succession et aux donations (ErbStG) sont inchangés depuis des années :
- Conjoints et partenaires enregistrés : 500.000 euros
- Enfants et beaux-enfants : 400.000 euros chacun
- Petits-enfants : en règle générale 200.000 euros (400.000 euros si l’enfant intermédiaire est déjà décédé)
- Frères et sœurs, nièces, neveux et héritiers sans lien de parenté : 20.000 euros
Chaque héritier déduit son abattement de sa part ; seul le reliquat excédentaire est imposé. Trois enfants qui héritent à parts égales d’une maison familiale d’une valeur de 600.000 euros restent, avec 200.000 euros chacun, nettement en dessous de leur abattement – aucun impôt sur les successions n’est dû. Pour le logement familial occupé par le défunt, il existe en outre une exonération spécifique : le conjoint survivant en hérite en franchise d’impôt s’il continue d’y habiter pendant dix ans ; les enfants également, toutefoislimitée à 200 mètres carrés de surface habitable.
Impôt sur la spéculation lors de la vente commune : au prorata de chaque héritier
La situation devient généralement plus coûteuse avec l’impôt sur la spéculation. Il ne s’agit pas d’un type d’impôt distinct, mais de l’impôt sur le revenu applicable à une cession privée selon § 23 EStG. Il s’applique lorsque dix ans au maximum s’écoulent entre l’acquisition et la vente.
Le point décisif pour les héritiers : l’héritage lui-même ne constitue pas une acquisition. Selon le § 23, al. 1, phrase 3 EStG, les héritiers prennent la place de la personne décédée – c’est donc la date à laquelle le défunt a acheté le bien qui est déterminante, et non la date à laquelle vous avez hérité. Il en résulte que :
- Si la personne décédée détenait le bien depuis plus de dix ans, vous pouvez le vendre immédiatement en franchise d’impôt – indépendamment du montant de la plus-value.
- Si son achat remonte à moins de dix ans, vous reprenez la durée restante. Une vente pendant cette période déclenche l’impôt sur la spéculation.
Si la communauté héréditaire vend conjointement le bien à un tiers, la plus-value imposable est d’abord déterminée de manière uniforme, puis répartie entre les cohéritiers selon leurs quotes-parts successorales. Chacun impose sa part selon son taux d’imposition personnel, d’environ 14 à 45 %. C’est précisément la grande différence avec la vente par un seul héritier : en présence de plusieurs héritiers, une même vente peut entraîner des charges fiscales très différentes – le cohéritier disposant de revenus élevés paie sensiblement plus que la cohéritière en congé parental ou à la retraite. Chaque héritier déclare en outre lui-même sa part dans l’annexe SO de sa déclaration fiscale et dispose de son propre seuil d’exonération de 1.000 euros par an.
La vente reste également exonérée d’impôt pendant cette période si le bien a été utilisé récemment à des fins d’habitation personnelle – concrètement, pendant l’année de la vente et les deux années précédentes. La question de savoir si l’occupation personnelle par le défunt ou par les héritiers est prise en compte dépend du cas particulier et devrait être vérifiée au préalable.
Exemple de calcul : trois frères et sœurs vendent la maison familiale
Supposons que trois frères et sœurs héritent à parts égales d’un appartement en copropriété loué. Les parents l’avaient acheté en 2019 pour 300.000 euros ; en 2026, la communauté héréditaire le vend pour 420.000 euros. Comme moins de dix ans se sont écoulés entre l’achat par les parents et la vente, celle-ci est imposable.
- Prix de vente : 420.000 euros
- moins les coûts d’acquisition des parents : 300.000 euros
- plus-value imposable : environ 120.000 Euros (simplifié, avant déduction des frais de vente et des effets de l’amortissement)
Ce bénéfice est réparti à parts égales entre les trois frères et sœurs – soit environ 40 000 euros chacun. Chacun impose ses 40 000 euros selon son taux d’imposition personnel. Pour le frère qui gagne bien sa vie et est imposé à 42 %, cela représente environ 16 800 euros, tandis que la sœur en congé parental, avec un taux faible, paie nettement moins. Si les parents avaient acheté l’appartement avant 2016, la même vente serait restée entièrement exonérée d’impôt pour tous les trois.
Sortir de la communauté héréditaire : vendre, reprendre, faire vendre aux enchères
Conformément au § 2042 du BGB, chaque cohéritier peut à tout moment demander le partage – c’est-à-dire la répartition de la succession. Pour un bien immobilier, trois voies typiques existent, avec des conséquences fiscales différentes :
- Vente commune à des tiers : Tous les héritiers vendent ensemble et se partagent le produit selon leurs quotes-parts. L’impôt sur la spéculation est réparti entre eux comme décrit ci-dessus. Les héritiers ne paient pas de droits de mutation immobilière – c’est l’acheteur qui les paie.
- Reprise par un cohéritier (retrait d’un cohéritier) : Un héritier reprend le bien immobilier et verse aux autres une indemnité pour leurs parts. Pour l’héritier repreneur, il s’agit d’une acquisition à titre onéreux, qui constitue ses propres frais d’acquisition.
- Vente aux enchères en vue du partage : Si les héritiers ne parviennent pas à se mettre d’accord, chacun peut demander la vente forcée aux enchères afin de mettre fin à la communauté. C’est la solution la plus lente et généralement la plus coûteuse, car le produit de la vente aux enchères est souvent inférieur à la valeur du marché libre.
En ce qui concerne la vente de la simple part successorale, la Cour fédérale des finances a statué en faveur des héritiers en 2023 (réf. IX R 13/22) : celui qui vend sa part dans la communauté héréditaire – ou rachète les parts des cohéritiers puis vend le bien immobilier – ne réalise pas, dans cette mesure, une opération de vente privée imposable. Fiscalement, la part successorale ne peut pas être assimilée au terrain individuel. Comme ces montages sont complexes et que chaque cas est particulier, vous devriez impérativement vous faire accompagner au préalable par un conseiller fiscal.
Droits de mutation immobilière : généralement sans incidence pour les héritiers
En règle générale, la communauté héréditaire venderesse n’est pas concernée par les droits de mutation immobilière :
- La succession elle-même est exonérée de droits de mutation immobilière en vertu du § 3, n° 2, GrEStG ; elle relève uniquement des droits de succession.
- Si un cohéritier reprend le bien immobilier en vue du partage de la succession, l’exonération prévue par l’art. 3 n° 3 GrEStG s’applique – aucun droit de mutation immobilière n’est alors dû non plus.
- Si les héritiers vendent à un acheteur tiers, celui-ci paie les droits de mutation immobilière de 3,5 à 6,5 pour cent, selon le Land. Cela fait partie des frais accessoires d’acquisition de l’acheteur, et non de votre charge.
Avantages et inconvénients des modes de vente
La solution appropriée dépend principalement de l’accord entre les héritiers et du délai de dix ans :
- Avantage – vente commune : souvent le produit le plus élevé et la répartition la plus claire ; chaque héritier reçoit sa part en espèces.
- Avantage – reprise : le bien reste dans la famille, et un propriétaire unique peut ensuite en disposer librement.
- Avantage – tirer parti de l’expiration du délai : si le défunt détenait le bien depuis plus de dix ans, la vente est exonérée d’impôt pour tous les héritiers.
- Inconvénient – héritiers en désaccord : un seul cohéritier qui bloque peut déjà retarder la vente ; à terme, une vente aux enchères pour partage peut être engagée.
- Inconvénient – impôt sur la spéculation : pendant le délai, chaque héritier paie au prorata – en cas de forte hausse de valeur, rapidement cinq chiffres par personne.
- Inconvénient – charge inégale : les taux d’imposition différents des héritiers peuvent entraîner des conflits concernant la répartition du produit net.
FAQ sur les impôts dans la communauté héréditaire
La communauté héréditaire paie-t-elle ou chaque héritier séparément ?
Sur le plan fiscal, c’est toujours le cohéritier individuel qui est imposé. La communauté héréditaire n’est pas elle-même débitrice de l’impôt : tant les droits de succession que l’impôt sur la spéculation sont supportés par chaque héritier pour sa propre part.
Quand la vente est-elle entièrement exonérée d’impôt ?
Si la personne décédée a détenu le bien pendant plus de dix ans ou si le bien a été utilisé en dernier lieu à des fins d’habitation personnelle. Aucun cohéritier ne doit alors payer d’impôt sur la spéculation.
Comment le délai de dix ans est-il calculé pour les biens immobiliers hérités ?
La date déterminante est celle à laquelle le défunt a acheté le bien, et non la date du décès. Les héritiers reprennent le délai en cours avec sa durée restante.
Des droits de mutation immobilière sont-ils dus lorsqu’un héritier dédommage les autres ?
Non. Lorsqu’un cohéritier reprend le bien dans le cadre du partage de la succession, l’opération est exonérée de droits de mutation immobilière en vertu de l’art. 3 n° 3 GrEStG.
Dois-je déclarer la vente dans ma déclaration fiscale ?
Oui. Chaque cohéritier indique sa part du bénéfice dans l’annexe SO – même si la vente reste finalement exonérée d’impôt. L’administration fiscale vérifie les Conditions for tax exemption itself.
Conclusion: calculate early, decide together
When a community of heirs sells a property, one date is decisive above all: the original purchase by the deceased. If it was more than ten years ago, the sale is tax-free for all co-heirs. Otherwise, each heir pays a proportional share of the speculation tax at their own tax rate – a point that should be taken into fair account when dividing the proceeds. Thanks to high tax-free allowances, inheritance tax is completely avoided in many families, and real estate transfer tax is practically never payable by heirs. If you want to offer the property jointly, you can list it commission-free as a community of heirs via TraumImmo and then divide the proceeds according to the respective shares. Since mistakes can quickly occur with several heirs, ongoing deadlines and severance payments, it is advisable to consult a tax adviser early in case of doubt – the savings usually significantly exceed the advisory costs.