Erbengemeinschaft verkauft die Immobilie: Welche Steuern fallen an?

Wenn eine Erbengemeinschaft eine geerbte Immobilie verkauft, treffen gleich zwei Steuern aufeinander – und beide verteilen sich auf mehrere Schultern. Anders als beim Verkauf durch einen einzelnen Erben wird der Gewinn nach Erbquoten aufgeteilt, und jeder Miterbe versteuert seinen Anteil zu seinem eigenen Steuersatz. Wir erklären Ihnen, welche Steuern beim gemeinsamen Verkauf anfallen, wie sich die Spekulationssteuer auf die Miterben verteilt und wie Sie die Erbengemeinschaft steuerlich sauber auflösen.

Erbschaftsteuer und Spekulationssteuer: zwei Paar Schuhe

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie durch mehrere Erben werden zwei völlig unterschiedliche Steuern häufig verwechselt:

• Die Erbschaftsteuer fällt einmalig an, wenn Sie erben. Besteuert wird der Wert Ihres Erbteils zum Todeszeitpunkt.
• Die Spekulationssteuer fällt erst später an, wenn Sie die Immobilie mit Gewinn verkaufen. Besteuert wird der Wertzuwachs zwischen Anschaffung und Verkauf.

Beide Steuern treffen jeden Miterben einzeln – nicht die Erbengemeinschaft als Ganzes. Und beide schauen auf unterschiedliche Werte: die Erbschaftsteuer auf den Verkehrswert am Todestag, die Spekulationssteuer auf den Gewinn seit dem ursprünglichen Kauf durch die verstorbene Person.

Erbschaftsteuer: Jeder Miterbe hat seinen eigenen Freibetrag

Erbschaftsteuerlich wird nicht die Erbengemeinschaft besteuert, sondern jeder Miterbe für seinen persönlichen Anteil am Nachlass. Wie viel Steuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad zur verstorbenen Person ab. Die persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG sind seit Jahren unverändert:

• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
• Kinder und Stiefkinder: je 400.000 Euro
• Enkel: in der Regel 200.000 Euro (400.000 Euro, wenn das dazwischenstehende Kind bereits verstorben ist)
• Geschwister, Nichten, Neffen und nicht verwandte Erben: 20.000 Euro

Jeder Erbe zieht seinen Freibetrag von seinem Anteil ab; nur der übersteigende Rest wird versteuert. Drei Kinder, die zu gleichen Teilen ein Elternhaus im Wert von 600.000 Euro erben, bleiben mit je 200.000 Euro deutlich unter ihrem Freibetrag – es fällt keine Erbschaftsteuer an. Für das selbst genutzte Familienheim gibt es zusätzlich eine eigene Befreiung: Der überlebende Ehegatte erbt es steuerfrei, wenn er zehn Jahre darin wohnen bleibt; Kinder ebenfalls, allerdings begrenzt auf 200 Quadratmeter Wohnfläche.

Spekulationssteuer beim gemeinsamen Verkauf: anteilig je Erbe

Teurer wird es meist bei der Spekulationssteuer. Sie ist keine eigene Steuerart, sondern die Einkommensteuer auf ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG. Sie fällt an, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen.

Der entscheidende Punkt für Erben: Das Erben selbst ist keine Anschaffung. Nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG treten die Erben in die Fußstapfen der verstorbenen Person – maßgeblich ist also, wann der Erblasser die Immobilie gekauft hat, nicht wann Sie geerbt haben. Daraus folgt:

• Hatte die verstorbene Person die Immobilie länger als zehn Jahre, können Sie sofort steuerfrei verkaufen – unabhängig von der Höhe des Gewinns.
• Lag ihr Kauf weniger als zehn Jahre zurück, übernehmen Sie die Restfrist. Ein Verkauf innerhalb dieser Frist löst Spekulationssteuer aus.

Verkauft die Erbengemeinschaft gemeinsam an einen Dritten, wird der steuerpflichtige Gewinn zunächst einheitlich ermittelt und dann nach Erbquoten auf die Miterben verteilt. Jeder versteuert seinen Anteil mit seinem persönlichen Steuersatz von rund 14 bis 45 Prozent. Genau das ist der große Unterschied zum Verkauf durch einen einzelnen Erben: Bei mehreren Erben kann derselbe Verkauf sehr unterschiedliche Steuerlasten auslösen – der gut verdienende Miterbe zahlt spürbar mehr als die Miterbin in Elternzeit oder Rente. Jeder Erbe gibt seinen Anteil zudem selbst in der Anlage SO seiner Steuererklärung an und hat seine eigene Freigrenze von 1.000 Euro pro Jahr.

Steuerfrei bleibt der Verkauf auch innerhalb der Frist, wenn die Immobilie zuletzt zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde – konkret im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor. Ob dabei die Eigennutzung durch den Erblasser oder durch die Erben zählt, hängt vom Einzelfall ab und sollte vorab geprüft werden.

Rechenbeispiel: Drei Geschwister verkaufen das Elternhaus

Angenommen, drei Geschwister erben zu gleichen Teilen eine vermietete Eigentumswohnung. Die Eltern hatten sie 2019 für 300.000 Euro gekauft; 2026 verkauft die Erbengemeinschaft sie für 420.000 Euro. Weil zwischen dem Kauf durch die Eltern und dem Verkauf weniger als zehn Jahre liegen, ist der Verkauf steuerpflichtig.

• Verkaufspreis: 420.000 Euro
• abzüglich Anschaffungskosten der Eltern: 300.000 Euro
• steuerpflichtiger Gewinn: rund 120.000 Euro (vereinfacht, vor Abzug von Verkaufskosten und Abschreibungseffekten)

Dieser Gewinn wird zu je einem Drittel – also rund 40.000 Euro – auf die drei Geschwister verteilt. Jeder versteuert seine 40.000 Euro mit seinem persönlichen Steuersatz. Beim gut verdienenden Bruder mit 42 Prozent sind das rund 16.800 Euro, bei der Schwester in Elternzeit mit niedrigem Satz deutlich weniger. Hätten die Eltern die Wohnung schon vor 2016 gekauft, wäre derselbe Verkauf für alle drei komplett steuerfrei geblieben.

Wege aus der Erbengemeinschaft: verkaufen, übernehmen, versteigern

Nach § 2042 BGB kann jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung – also die Aufteilung des Nachlasses – verlangen. Für eine Immobilie gibt es dabei drei typische Wege, die steuerlich unterschiedlich wirken:

• Gemeinsamer Verkauf an Dritte: Alle Erben verkaufen zusammen und teilen den Erlös nach Quoten. Die Spekulationssteuer verteilt sich wie oben beschrieben anteilig. Für die Erben fällt keine Grunderwerbsteuer an – die zahlt der Käufer.
• Übernahme durch einen Miterben (Abschichtung): Ein Erbe übernimmt die Immobilie und zahlt den anderen eine Abfindung für deren Anteile. Für den übernehmenden Erben ist das ein entgeltlicher Erwerb, der eigene Anschaffungskosten begründet.
• Teilungsversteigerung: Finden die Erben keine Einigung, kann jeder die Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft beantragen. Das ist die langsamste und meist teuerste Lösung, weil der Erlös in der Versteigerung oft unter dem freien Marktwert liegt.

Beim Verkauf des reinen Erbanteils hat der Bundesfinanzhof 2023 zugunsten der Erben entschieden (Az. IX R 13/22): Wer seinen Anteil an der Erbengemeinschaft verkauft – oder die Anteile der Miterben aufkauft und die Immobilie anschließend veräußert –, verwirklicht insoweit kein privates Veräußerungsgeschäft. Der Erbanteil ist steuerlich nicht mit dem einzelnen Grundstück gleichzusetzen. Weil solche Gestaltungen komplex sind und der Einzelfall zählt, sollten Sie sie unbedingt vorab steuerlich begleiten lassen.

Grunderwerbsteuer: meist kein Thema für die Erben

Die Grunderwerbsteuer trifft die verkaufende Erbengemeinschaft in aller Regel nicht:

• Der Erbfall selbst ist nach § 3 Nr. 2 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit; er unterliegt allein der Erbschaftsteuer.
• Übernimmt ein Miterbe die Immobilie zur Teilung des Nachlasses, greift die Befreiung nach § 3 Nr. 3 GrEStG – auch dann fällt keine Grunderwerbsteuer an.
• Verkaufen die Erben an einen fremden Käufer, zahlt dieser die Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 Prozent, je nach Bundesland. Das gehört zu den Kaufnebenkosten des Käufers, nicht zu Ihrer Belastung.

Vorteile und Nachteile der Verkaufswege

Welcher Weg der richtige ist, hängt vor allem von der Einigkeit der Erben und der Zehnjahresfrist ab:

• Vorteil – gemeinsamer Verkauf: oft der höchste Erlös und die klarste Aufteilung; jeder Erbe erhält seinen Anteil in bar.
• Vorteil – Übernahme: Die Immobilie bleibt in der Familie, und ein einziger Eigentümer kann anschließend frei über sie verfügen.
• Vorteil – Fristablauf nutzen: Hatte der Erblasser die Immobilie über zehn Jahre, ist der Verkauf für alle Erben steuerfrei.
• Nachteil – uneinige Erben: Schon ein blockierender Miterbe kann den Verkauf verzögern; am Ende droht die Teilungsversteigerung.
• Nachteil – Spekulationssteuer: Innerhalb der Frist zahlt jeder Erbe anteilig – bei hohen Wertzuwächsen schnell fünfstellig pro Kopf.
• Nachteil – ungleiche Belastung: Unterschiedliche Steuersätze der Erben können zu Streit über die Aufteilung des Nettoerlöses führen.

FAQ zu Steuern in der Erbengemeinschaft

Zahlt die Erbengemeinschaft oder jeder Erbe einzeln?

Steuerlich wird immer der einzelne Miterbe herangezogen. Die Erbengemeinschaft ist selbst kein Steuerschuldner: Sowohl die Erbschaftsteuer als auch die Spekulationssteuer trägt jeder Erbe für seinen eigenen Anteil.

Wann ist der Verkauf komplett steuerfrei?

Wenn die verstorbene Person die Immobilie länger als zehn Jahre besessen hat oder wenn die Immobilie zuletzt zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Dann fällt für keinen der Miterben Spekulationssteuer an.

Wie wird die Zehnjahresfrist bei geerbten Immobilien berechnet?

Maßgeblich ist der Tag, an dem der Erblasser die Immobilie gekauft hat, nicht der Tag des Erbfalls. Die Erben übernehmen die laufende Frist mitsamt ihrer Restlaufzeit.

Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn ein Erbe die anderen auszahlt?

Nein. Übernimmt ein Miterbe die Immobilie zur Teilung des Nachlasses, ist der Vorgang nach § 3 Nr. 3 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit.

Muss ich den Verkauf in der Steuererklärung angeben?

Ja. Jeder Miterbe gibt seinen Gewinnanteil in der Anlage SO an – auch dann, wenn der Verkauf am Ende steuerfrei bleibt. Das Finanzamt prüft die Voraussetzungen für die Steuerfreiheit selbst.

Fazit: früh rechnen, gemeinsam entscheiden

Beim Verkauf durch eine Erbengemeinschaft entscheidet vor allem ein Datum: der ursprüngliche Kauf durch den Erblasser. Liegt er mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkauf für alle Miterben steuerfrei. Andernfalls zahlt jeder Erbe anteilig Spekulationssteuer zu seinem eigenen Satz – ein Punkt, der bei der Aufteilung des Erlöses fair berücksichtigt werden sollte. Die Erbschaftsteuer bleibt dank hoher Freibeträge in vielen Familien ganz aus, und Grunderwerbsteuer fällt für die Erben praktisch nie an. Wollen Sie die Immobilie gemeinsam anbieten, können Sie sie als Erbengemeinschaft provisionsfrei über TraumImmo inserieren und den Erlös anschließend nach Quoten aufteilen. Weil bei mehreren Erben, laufenden Fristen und Abfindungen schnell Fehler passieren, lohnt sich in Zweifelsfällen der frühe Gang zur Steuerberatung – die Ersparnis übersteigt die Beratungskosten meist deutlich.