Якщо спадкова спільнота продає успадковану нерухомість, одночасно виникають два податки — і обидва розподіляються між кількома особами. На відміну від продажу одним спадкоємцем, прибуток розподіляється відповідно до спадкових часток, і кожен співспадкоємець оподатковує свою частку за власною податковою ставкою. Ми пояснюємо, які податки виникають під час спільного продажу, як податок на спекулятивний прибуток розподіляється між співспадкоємцями та як правильно з податкової точки зору припинити спадкову спільноту.
Податок на спадщину та податок на спекулятивний прибуток: дві різні речі
Під час продажу успадкованої нерухомості кількома спадкоємцями часто плутають два абсолютно різні податки:
- Податок на спадщину одноразово виникає, коли ви успадковуєте майно. Оподатковується вартість вашої спадкової частки на момент смерті.
- Податок на спекулятивний прибуток виникає лише пізніше, коли ви продаєте нерухомість із прибутком. Оподатковується приріст вартості між придбанням і продажем.
Обидва податки стосуються кожного співспадкоємця окремо — а не спадкової спільноти загалом. І обидва враховують різні показники: податок на спадщину — ринкову вартість на день смерті, а податок на спекулятивний прибуток — прибуток від первісної купівлі померлою особою.
Податок на спадщину: кожен співспадкоємець має власну неоподатковувану суму
Для цілей оподаткування спадщини оподатковується не спадкова спільнота, а кожен співспадкоємець за своєю особистою часткою у спадщині. Розмір податку залежить від ступеня спорідненості з померлою особою. Особисті неоподатковувані суми відповідно до § 16 ErbStG протягом багатьох років залишаються незмінними:
- Подружжя та зареєстровані цивільні партнери: 500.000 євро
- Діти та пасинки/падчерки: по 400.000 євро
- Онуки: як правило, 200.000 євро (400.000 євро, якщо дитина, яка є проміжною ланкою спорідненості, вже померла)
- Брати, сестри, племінниці, племінники та неспоріднені спадкоємці: 20.000 євро
Кожен спадкоємець віднімає свою неоподатковувану суму від своєї частки; оподатковується лише сума, що її перевищує. Троє дітей, які в рівних частках успадковують батьківський будинок вартістю 600.000 євро, отримують по 200.000 євро й залишаються значно нижче своєї неоподатковуваної суми — податок на спадщину не виникає. Для сімейного житла, яким користувалися самостійно, додатково передбачене окреме звільнення: переживший чоловік або дружина успадковує його без оподаткування, якщо продовжує проживати в ньому десять років; діти також, однак обмежено 200 квадратними метрами житлової площі.
Податок на спекулятивний прибуток при спільному продажу: пропорційно для кожного спадкоємця
Зазвичай дорожче обходиться податок на спекулятивний прибуток. Це не окремий вид податку, а податок на доходи фізичних осіб від приватної операції відчуження майна відповідно до § 23 EStG. Він стягується, якщо між придбанням і продажем минуло не більше десяти років.
Вирішальний момент для спадкоємців: саме успадкування не є придбанням. Відповідно до § 23 абз. 1 речення 3 EStG спадкоємці вступають у права померлої особи — отже, вирішальним є те, коли спадкодавець придбав нерухомість, а не коли ви її успадкували. З цього випливає:
- Якщо померла особа володіла нерухомістю понад десять років, ви можете одразу продати її без оподаткування — незалежно від розміру прибутку.
- Якщо з моменту її придбання минуло менше десяти років, ви перебираєте залишок цього строку. Продаж протягом нього спричиняє податок на спекулятивний прибуток.
Якщо спадкова спільнота спільно продає нерухомість третій особі, оподатковуваний прибуток спочатку визначається єдиною сумою, а потім розподіляється між співспадкоємцями відповідно до спадкових часток. Кожен сплачує податок зі своєї частки за особистою податковою ставкою приблизно від 14 до 45 відсотків. Саме в цьому полягає велика відмінність від продажу одним спадкоємцем: за наявності кількох спадкоємців той самий продаж може спричинити дуже різне податкове навантаження — співспадкоємець із високим доходом сплатить відчутно більше, ніж співспадкоємиця у відпустці для догляду за дитиною або на пенсії. Крім того, кожен спадкоємець самостійно зазначає свою частку в додатку SO до податкової декларації та має власний неоподатковуваний мінімум у розмірі 1.000 євро на рік.
Продаж також не оподатковується протягом цього строку, якщо нерухомість востаннє використовувалася для власного проживання — конкретно в рік продажу та у двох попередніх роках. Чи враховується при цьому власне проживання спадкодавця чи спадкоємців, залежить від конкретного випадку й має бути перевірено заздалегідь.
Приклад розрахунку: троє братів і сестер продають батьківський будинок
Припустімо, що троє братів і сестер у рівних частках успадковують орендовану квартиру у власності. Батьки придбали її у 2019 році за 300.000 євро; у 2026 році спадкова спільнота продає її за 420.000 євро. Оскільки між придбанням батьками та продажем минуло менше десяти років, продаж підлягає оподаткуванню.
- Ціна продажу: 420.000 євро
- за вирахуванням витрат батьків на придбання: 300.000 євро
- оподатковуваний прибуток: приблизно 120.000 Євро (спрощено, до вирахування витрат на продаж і ефектів амортизації)
Цей прибуток розподіляється між трьома братами й сестрою порівну — тобто приблизно по 40 000 євро. Кожен оподатковує свої 40 000 євро за власною ставкою податку. Для брата з високим доходом і ставкою 42 відсотки це становить приблизно 16 800 євро, а для сестри, яка перебуває у батьківській відпустці та має низьку ставку, — значно менше. Якби батьки придбали квартиру ще до 2016 року, такий самий продаж для всіх трьох залишився б повністю неоподатковуваним.
Шляхи виходу зі спадкової спільноти: продати, перебрати, виставити на аукціон
Відповідно до § 2042 BGB кожен співспадкоємець може в будь-який час вимагати поділу спадщини. Щодо нерухомості є три типові шляхи, які мають різні податкові наслідки:
- Спільний продаж третім особам: Усі спадкоємці продають майно разом і ділять виручку відповідно до часток. Податок на спекулятивний прибуток розподіляється між ними пропорційно, як описано вище. Для спадкоємців податок на придбання нерухомості не виникає — його сплачує покупець.
- Перебрання одним зі співспадкоємців (Abschichtung): Один спадкоємець перебирає нерухомість і виплачує іншим компенсацію за їхні частки. Для спадкоємця, який перебирає майно, це є оплатним придбанням, що формує власні витрати на придбання.
- Аукціон для поділу: Якщо спадкоємці не можуть домовитися, кожен може подати заяву про примусовий аукціон для припинення спільноти. Це найповільніше і здебільшого найдорожче рішення, оскільки виручка від аукціону часто є нижчою за ринкову вартість на вільному ринку.
Щодо продажу лише спадкової частки Федеральний фінансовий суд у 2023 році ухвалив рішення на користь спадкоємців (справа № IX R 13/22): той, хто продає свою частку у спадковій спільноті — або викуповує частки співспадкоємців, а потім продає нерухомість, — у цій частині не здійснює приватної операції з відчуження. У податковому сенсі спадкову частку не можна прирівнювати до окремої земельної ділянки. Оскільки такі конструкції є складними і вирішальним є конкретний випадок, вам обов’язково слід заздалегідь отримати податковий супровід.
Податок на придбання нерухомості: зазвичай не стосується спадкоємців
Податок на придбання нерухомості, як правило, не стягується зі спадкової спільноти, яка продає майно:
- Сам факт спадкування відповідно до § 3 № 2 GrEStG звільнений від податку на придбання нерухомості; він обкладається лише податком на спадщину.
- Якщо співспадкоємець перебирає нерухомість для поділу спадщини, застосовується звільнення згідно з § 3 № 3 GrEStG — у цьому разі податок на придбання нерухомості також не стягується.
- Якщо спадкоємці продають сторонньому покупцеві, він сплачує податок на придбання нерухомості в розмірі від 3,5 до 6,5 відсотка, залежно від федеральної землі. Це належить до додаткових витрат покупця, а не до вашого фінансового навантаження.
Переваги та недоліки способів продажу
Який спосіб є правильним, передусім залежить від згоди спадкоємців і десятирічного строку:
- Перевага — спільний продаж: часто найвища виручка та найчіткіший розподіл; кожен спадкоємець отримує свою частку готівкою.
- Перевага — прийняття у власність: нерухомість залишається в родині, а один власник надалі може вільно нею розпоряджатися.
- Перевага — використання закінчення строку: якщо спадкодавець володів нерухомістю понад десять років, продаж для всіх спадкоємців звільняється від оподаткування.
- Недолік — незгода спадкоємців: навіть один співспадкоємець, який блокує процес, може затримати продаж; зрештою існує загроза примусового продажу з метою поділу майна.
- Недолік — спекуляційний податок: у межах строку кожен спадкоємець сплачує пропорційну частку — за значного зростання вартості це швидко становить п’ятизначну суму з кожної особи.
- Недолік — нерівномірне навантаження: різні податкові ставки спадкоємців можуть спричинити суперечки щодо розподілу чистої виручки.
FAQ про податки у спадковій спільноті
Сплачує податки спадкова спільнота чи кожен спадкоємець окремо?
З податкового погляду завжди притягується до сплати окремий співспадкоємець. Спадкова спільнота сама не є податковим боржником: і податок на спадщину, і спекуляційний податок кожен спадкоємець сплачує за свою частку.
Коли продаж повністю звільняється від оподаткування?
Якщо померла особа володіла нерухомістю понад десять років або якщо нерухомість востаннє використовувалася для власного проживання. Тоді жоден зі співспадкоємців не сплачує спекуляційний податок.
Як обчислюється десятирічний строк для успадкованої нерухомості?
Визначальним є день, коли спадкодавець придбав нерухомість, а не день відкриття спадщини. Спадкоємці продовжують перебіг чинного строку разом із його залишковою тривалістю.
Чи стягується податок на придбання нерухомості, якщо один спадкоємець виплачує компенсацію іншим?
Ні. Якщо співспадкоємець приймає нерухомість для поділу спадщини, операція відповідно до § 3 № 3 GrEStG звільняється від податку на придбання нерухомості.
Чи потрібно зазначати продаж у податковій декларації?
Так. Кожен співспадкоємець зазначає свою частку прибутку в додатку SO — навіть якщо продаж зрештою залишиться звільненим від оподаткування. Податкова служба перевіряє Умови для самої податкової звільненості.
Висновок: рахуйте заздалегідь, ухвалюйте рішення разом
Під час продажу спільнотою спадкоємців вирішальне значення має передусім одна дата: первісна купівля спадкодавцем. Якщо від неї минуло понад десять років, продаж для всіх співспадкоємців є звільненим від податків. В іншому разі кожен спадкоємець сплачує пропорційну частку спекуляційного податку за власною ставкою — цей момент слід справедливо врахувати під час розподілу виручки. Податок на спадщину завдяки високим неоподатковуваним мінімумам у багатьох сім’ях взагалі не стягується, а податок на придбання нерухомості для спадкоємців практично ніколи не виникає. Якщо ви хочете спільно виставити нерухомість на продаж, можете без комісії розмістити оголошення як спільнота спадкоємців через TraumImmo, а потім розподілити виручку відповідно до часток. Оскільки за наявності кількох спадкоємців, поточних строків і виплат компенсацій швидко виникають помилки, у разі сумнівів варто заздалегідь звернутися до податкового консультанта — заощадження зазвичай значно перевищує витрати на консультацію.