عندما تبيع جماعة من الورثة عقارًا موروثًا، تلتقي ضريبتان معًا – وتتوزع كلتاهما على عدة أطراف. وعلى خلاف البيع من جانب وارث واحد، يُقسَّم الربح وفقًا لحصص الإرث، ويدفع كل وارث شريك الضريبة على حصته وفقًا لمعدل الضريبة الخاص به. نوضح لكم الضرائب المستحقة عند البيع المشترك، وكيف تتوزع ضريبة المضاربة على الورثة الشركاء، وكيفية حل جماعة الورثة بصورة سليمة ضريبيًا.
ضريبة الميراث وضريبة المضاربة: شيئان مختلفان
عند بيع عقار موروث من جانب عدة ورثة، غالبًا ما يحدث خلط بين ضريبتين مختلفتين تمامًا:
- تُستحق ضريبة الميراث مرة واحدة عند توريثكم. وتُفرض الضريبة على قيمة حصتكم الإرثية وقت الوفاة.
- لا تُستحق ضريبة المضاربة إلا لاحقًا، عند بيع العقار بربح. وتُفرض الضريبة على الزيادة في القيمة بين الشراء والبيع.
تطال كلتا الضريبتين كل وارث شريك على حدة – وليس جماعة الورثة ككل. كما تنظر كل منهما إلى قيم مختلفة: فضريبة الميراث تعتمد على القيمة السوقية في يوم الوفاة، بينما تعتمد ضريبة المضاربة على الربح منذ الشراء الأصلي من جانب الشخص المتوفى.
ضريبة الميراث: لكل وارث شريك إعفاؤه الضريبي الخاص
من الناحية الضريبية للميراث، لا تُفرض الضريبة على جماعة الورثة، بل على كل وارث شريك بالنسبة إلى حصته الشخصية من التركة. ويتوقف مقدار الضريبة المستحقة على درجة القرابة من الشخص المتوفى. والإعفاءات الشخصية وفقًا لـ § 16 ErbStG لم تتغير منذ سنوات:
- الأزواج والشركاء المسجلون: 500.000 يورو
- الأبناء وأبناء الزوج أو الزوجة: 400.000 يورو لكل منهم
- الأحفاد: 200.000 يورو عادةً (400.000 يورو إذا كان الابن الواقع بينهما قد توفي بالفعل)
- الإخوة والأخوات، وأبناء الإخوة والأخوات، والورثة غير الأقارب: 20.000 يورو
يخصم كل وارث إعفاءه من حصته؛ ولا تُفرض الضريبة إلا على المبلغ المتبقي الزائد. ثلاثة أبناء يرثون منزل الوالدين بالتساوي بقيمة 600.000 يورو، وتبقى حصة كل منهم البالغة 200.000 يورو أقل بكثير من إعفائه – لذلك لا تُستحق ضريبة ميراث. وبالنسبة إلى منزل الأسرة المستخدم للسكن الشخصي، يوجد إعفاء إضافي خاص: يرثه الزوج أو الزوجة الباقي على قيد الحياة معفًى من الضريبة إذا استمر في السكن فيه لمدة عشر سنوات؛ وينطبق الأمر نفسه على الأبناء، ولكن أيضًامحدودة بـ 200 متر مربع من المساحة السكنية.
ضريبة المضاربة عند البيع المشترك: بالتناسب مع حصة كل وارث
غالبًا ما تصبح ضريبة المضاربة أكثر تكلفة. فهي ليست نوعًا مستقلًا من الضرائب، بل ضريبة الدخل على صفقة بيع خاصة وفقًا لـ § 23 EStG. وتُستحق عندما لا تفصل بين الشراء والبيع أكثر من عشر سنوات.
النقطة الحاسمة بالنسبة للورثة: لا تُعدّ الميراث بحد ذاته عملية شراء. ووفقًا للمادة § 23 الفقرة 1 الجملة 3 من قانون ضريبة الدخل الألماني، يحلّ الورثة محلّ الشخص المتوفى – أي إن الحاسم هو متى اشترى المورّث العقار، وليس متى ورثتموه. وينتج عن ذلك:
- إذا كان الشخص المتوفى قد امتلك العقار لأكثر من عشر سنوات، فيمكنكم بيعه فورًا معفى من الضرائب – بغضّ النظر عن قيمة الربح.
- إذا مضى على شرائه أقل من عشر سنوات، فإنكم تتولون المدة المتبقية. ويؤدي البيع خلال هذه المدة إلى استحقاق ضريبة المضاربة.
إذا باعت جماعة الورثة العقار معًا إلى طرف ثالث، يُحدَّد الربح الخاضع للضريبة أولًا بشكل موحّد، ثم يُوزَّع على الورثة المشاركين وفقًا لحصصهم الإرثية. ويدفع كل منهم الضريبة على حصته وفق معدل الضريبة الشخصي البالغ نحو 14 إلى 45 بالمئة. وهذا هو الفرق الكبير تحديدًا عن البيع من جانب وارث واحد: فعند وجود عدة ورثة، يمكن أن يؤدي البيع نفسه إلى أعباء ضريبية مختلفة جدًا – إذ يدفع الوارث ذو الدخل المرتفع أكثر بكثير من الوارثة الموجودة في إجازة والدية أو المتقاعدة. كما يصرّح كل وارث بحصته بنفسه في الملحق SO من إقراره الضريبي، وله حد إعفاء خاص به قدره 1,000 يورو سنويًا.
يبقى البيع معفى من الضرائب أيضًا خلال المدة، إذا استُخدم العقار مؤخرًا لأغراض السكن الشخصي – وتحديدًا في سنة البيع والسنتين السابقتين. ويتوقف ما إذا كان الاستخدام الشخصي من جانب المورّث أو الورثة يُعتدّ به على كل حالة على حدة، وينبغي التحقق من ذلك مسبقًا.
مثال حسابي: ثلاثة أشقاء يبيعون منزل الوالدين
لنفترض أن ثلاثة أشقاء ورثوا بالتساوي شقة سكنية مملوكة ومؤجرة. كان الوالدان قد اشترياها في عام 2019 مقابل 300.000 يورو؛ وفي عام 2026 باعتها جماعة الورثة مقابل 420.000 يورو. وبما أن أقل من عشر سنوات تفصل بين شراء الوالدين والبيع، فإن البيع خاضع للضريبة.
- سعر البيع: 420.000 يورو
- ناقص تكاليف شراء الوالدين: 300.000 يورو
- الربح الخاضع للضريبة: نحو 120.000 اليورو (بشكل مبسط، قبل خصم تكاليف البيع وتأثيرات الاستهلاك)
يُوزَّع هذا الربح بالتساوي على الأشقاء الثلاثة، أي نحو 40,000 يورو لكل منهم. ويُخضع كل واحد مبلغ 40,000 يورو للضريبة وفق معدل ضريبته الشخصي. وبالنسبة إلى الأخ ذي الدخل المرتفع، وبمعدل 42 بالمئة، يبلغ ذلك نحو 16,800 يورو، بينما يكون المبلغ أقل بكثير لدى الأخت الموجودة في إجازة والدية والتي ينطبق عليها معدل منخفض. ولو كان الوالدان قد اشتريا الشقة قبل عام 2016، لظل البيع نفسه معفىً تماماً من الضرائب بالنسبة إلى الثلاثة جميعاً.
سبل الخروج من جماعة الورثة: البيع، التولي، المزاد
بموجب § 2042 من القانون المدني الألماني، يحق لكل وارث مشارك أن يطلب في أي وقت تصفية التركة وتقسيمها. وبالنسبة إلى العقار، توجد ثلاثة سبل نموذجية تختلف آثارها الضريبية:
- البيع المشترك إلى أطراف ثالثة: يبيع جميع الورثة معاً ويقسمون العائد وفق حصصهم. وتتوزع ضريبة المضاربة بينهم تناسبياً كما سبق وصفه. ولا تُفرض ضريبة نقل ملكية العقارات على الورثة؛ بل يدفعها المشتري.
- تولي أحد الورثة المشاركين (التخارج): يتولى أحد الورثة العقار ويدفع للآخرين تعويضاً عن حصصهم. ويُعد ذلك بالنسبة إلى الوارث المتولي اكتساباً بعوض، وينشئ تكاليف اقتناء خاصة به.
- المزاد القضائي للقسمة: إذا لم يتوصل الورثة إلى اتفاق، يجوز لكل منهم طلب المزاد الجبري لإنهاء الشيوع. وهذا هو الحل الأبطأ والأغلى غالباً، لأن العائد من المزاد يكون في كثير من الأحيان أقل من القيمة السوقية الحرة.
فيما يتعلق ببيع حصة الإرث وحدها، حكمت المحكمة المالية الاتحادية في عام 2023 لصالح الورثة (رقم القضية IX R 13/22): فمن يبيع حصته في جماعة الورثة، أو يشتري حصص الورثة الآخرين ثم يبيع العقار لاحقاً، لا يحقق، في هذا النطاق، معاملة بيع خاصة. ولا تُساوى حصة الإرث ضريبياً بالعقار الفردي. ونظراً إلى تعقيد هذه الهياكل واعتماد الأمر على كل حالة على حدة، ينبغي الحصول مسبقاً وبالتأكيد على استشارة ضريبية متخصصة بشأنها.
ضريبة نقل ملكية العقارات: غالباً ليست مسألة بالنسبة إلى الورثة
لا تقع ضريبة نقل ملكية العقارات عادةً على جماعة الورثة البائعة:
- واقعة الإرث نفسها معفاة من ضريبة نقل ملكية العقارات بموجب § 3 رقم 2 من قانون ضريبة نقل ملكية العقارات؛ فهي تخضع حصراً لضريبة الميراث.
- إذا تولى أحد الورثة المشاركين العقار بغرض القسمة من التركة، ينطبق الإعفاء وفقًا للمادة § 3 رقم 3 من قانون ضريبة نقل ملكية العقارات (GrEStG) – وفي هذه الحالة أيضًا لا تُستحق ضريبة نقل ملكية العقارات.
- إذا باع الورثة إلى مشترٍ غريب، فإنه يدفع ضريبة نقل ملكية العقارات بنسبة تتراوح بين 3,5 و6,5 بالمائة، بحسب الولاية الاتحادية. وتُعد هذه الضريبة من التكاليف الإضافية للشراء التي يتحملها المشتري، وليست عبئًا عليكم.
مزايا وعيوب طرق البيع
يعتمد الطريق الصحيح أساسًا على اتفاق الورثة وعلى مدة السنوات العشر:
- الميزة – البيع المشترك: غالبًا ما يحقق أعلى عائد وأوضح تقسيم؛ إذ يحصل كل وارث على حصته نقدًا.
- الميزة – الاستحواذ: يبقى العقار في العائلة، ويمكن لمالك واحد بعد ذلك التصرف فيه بحرية.
- الميزة – الاستفادة من انقضاء المدة: إذا كان المورث قد امتلك العقار لأكثر من عشر سنوات، يكون البيع معفيًا من الضرائب لجميع الورثة.
- العيب – عدم اتفاق الورثة: يمكن حتى لوارث شريك واحد معرقل أن يؤخر البيع؛ وفي النهاية قد يُلجأ إلى المزاد القضائي للقسمة.
- العيب – ضريبة المضاربة: خلال المدة، يدفع كل وارث حصته نسبيًا – وعند ارتفاع القيمة بشكل كبير قد تصل سريعًا إلى مبلغ من خمسة أرقام لكل شخص.
- العيب – تفاوت الأعباء: قد تؤدي معدلات الضرائب المختلفة للورثة إلى نزاع بشأن تقسيم صافي عائد البيع.
الأسئلة الشائعة حول الضرائب في جماعة الورثة
هل تدفع جماعة الورثة الضريبة أم يدفعها كل وارث على حدة؟
من الناحية الضريبية، يُطالَب دائمًا كل وارث شريك على حدة. فجماعة الورثة ليست مكلّفًا ضريبيًا بحد ذاتها: ويتحمل كل وارث ضريبة التركة وضريبة المضاربة عن حصته الخاصة.
متى يكون البيع معفيًا تمامًا من الضرائب؟
إذا كان الشخص المتوفى قد امتلك العقار لأكثر من عشر سنوات، أو إذا كان العقار قد استُخدم مؤخرًا لأغراض السكن الشخصي. عندها لا تُستحق ضريبة المضاربة على أي من الورثة الشركاء.
كيف تُحسب مدة السنوات العشر بالنسبة إلى العقارات الموروثة؟
العبرة هي باليوم الذي اشترى فيه المورث العقار، وليس بيوم وقوع الإرث. ويتولى الورثة المدة الجارية بما في ذلك المدة المتبقية منها.
هل تُستحق ضريبة نقل ملكية العقارات إذا دفع أحد الورثة مستحقات الآخرين؟
لا. إذا استولى أحد الورثة الشركاء على العقار لغرض قسمة التركة، فإن العملية تكون معفاة من ضريبة نقل ملكية العقارات وفقًا للمادة § 3 رقم 3 من قانون GrEStG.
هل يجب أن أُدرج البيع في الإقرار الضريبي؟
نعم. يُدرج كل وارث شريك حصته من الربح في الملحق SO – حتى إذا ظل البيع معفيًا من الضرائب في النهاية. وتتحقق مصلحة الضرائب من شروط الإعفاء الضريبي بحد ذاته.
الخلاصة: احسبوا مبكرًا واتخذوا القرار معًا
عند البيع من قِبل جماعة ورثة، يحدد تاريخ واحد الأمر بشكل أساسي: تاريخ الشراء الأصلي من قِبل المورث. إذا مضى عليه أكثر من عشر سنوات، يكون البيع معفيًا من الضرائب لجميع الورثة المشاركين. وإلا، يدفع كل وارث ضريبة المضاربة بنسبة حصته وبمعدل الضريبة الخاص به – وهي نقطة ينبغي مراعاتها بعدل عند تقسيم العائدات. وبفضل الإعفاءات المرتفعة، لا تُفرض ضريبة الميراث في كثير من العائلات، كما لا تنشأ ضريبة نقل الملكية عمليًا للورثة. إذا أردتم عرض العقار معًا، يمكنكم إدراجه كجماعة ورثة دون عمولة عبر TraumImmo، ثم تقسيم العائدات وفقًا للحصص. ونظرًا إلى أن الأخطاء تحدث بسرعة عند تعدد الورثة، وسريان المواعيد، ودفع التعويضات، فمن المفيد استشارة مستشار ضريبي مبكرًا عند الشك – إذ إن التوفير يتجاوز تكاليف الاستشارة غالبًا بفارق كبير.