Quando una comunione ereditaria vende un immobile ereditato, si incontrano due imposte diverse – ed entrambe si distribuiscono tra più persone. A differenza della vendita da parte di un singolo erede, il guadagno viene ripartito in base alle quote ereditarie e ogni coerede tassa la propria quota secondo la propria aliquota fiscale. Vi spieghiamo quali imposte si applicano in caso di vendita congiunta, come l’imposta sulla speculazione si distribuisce tra i coeredi e come sciogliere la comunione ereditaria in modo fiscalmente corretto.
Imposta di successione e imposta sulla speculazione: due cose diverse
Quando un immobile ereditato viene venduto da più eredi, spesso si confondono due imposte completamente diverse:
- L’imposta di successione si applica una sola volta, quando si eredita. Viene tassato il valore della propria quota ereditaria al momento del decesso.
- L’imposta sulla speculazione si applica solo in seguito, quando si vende l’immobile realizzando un guadagno. Viene tassato l’aumento di valore tra l’acquisto e la vendita.
Entrambe le imposte riguardano ciascun coerede singolarmente – non la comunione ereditaria nel suo complesso. Inoltre, entrambe considerano valori diversi: l’imposta di successione il valore di mercato alla data del decesso, l’imposta sulla speculazione il guadagno realizzato dall’acquisto originario effettuato dalla persona deceduta.
Imposta di successione: ogni coerede ha la propria franchigia
Ai fini dell’imposta di successione non viene tassata la comunione ereditaria, bensì ciascun coerede per la propria quota personale dell’asse ereditario. L’ammontare dell’imposta dipende dal grado di parentela con la persona deceduta. Le franchigie personali ai sensi del § 16 ErbStG sono invariate da anni:
- Coniugi e partner registrati: 500.000 euro
- Figli e figliastri: 400.000 euro ciascuno
- Nipoti: di norma 200.000 euro (400.000 euro se il figlio intermedio è già deceduto)
- Fratelli, nipoti e coeredi non parenti: 20.000 euro
Ogni erede detrae la propria franchigia dalla propria quota; solo l’importo eccedente viene tassato. Tre figli che ereditano in parti uguali una casa dei genitori del valore di 600.000 euro rimangono con 200.000 euro ciascuno nettamente al di sotto della propria franchigia – non si applica alcuna imposta di successione. Per l’abitazione familiare utilizzata personalmente esiste inoltre un’esenzione specifica: il coniuge superstite la eredita senza imposte se continua ad abitarvi per dieci anni; anche i figli, tuttavia limitato a 200 metri quadrati di superficie abitativa.
Imposta sulla speculazione in caso di vendita congiunta: proporzionalmente per ciascun erede
Di norma, la situazione diventa più costosa per quanto riguarda l’imposta sulla speculazione. Non si tratta di un’imposta autonoma, bensì dell’imposta sul reddito applicata a un’operazione di vendita privata ai sensi del § 23 EStG. Si applica quando tra l’acquisto e la vendita intercorrono non più di dieci anni.
Il punto decisivo per gli eredi: l’eredità in sé non costituisce un acquisto. Ai sensi del § 23, comma 1, terza frase, EStG, gli eredi subentrano nella posizione della persona deceduta: è quindi determinante quando il de cuius ha acquistato l’immobile, non quando lo avete ereditato. Ne consegue:
- Se la persona deceduta possedeva l’immobile da più di dieci anni, potete venderlo immediatamente senza imposte, indipendentemente dall’ammontare del guadagno.
- Se il suo acquisto risale a meno di dieci anni, subentrate nel periodo residuo. Una vendita entro tale periodo comporta l’imposta sulla speculazione.
Se la comunione ereditaria vende congiuntamente a un terzo, il guadagno imponibile viene inizialmente determinato in modo unitario e poi distribuito tra i coeredi in proporzione alle quote ereditarie. Ciascuno assoggetta la propria quota alla tassazione con la propria aliquota personale di circa il 14-45 percento. Questa è esattamente la grande differenza rispetto alla vendita da parte di un singolo erede: in presenza di più eredi, la stessa vendita può comportare oneri fiscali molto diversi; il coerede con un reddito elevato paga sensibilmente più della coerede in congedo parentale o in pensione. Inoltre, ogni erede dichiara autonomamente la propria quota nell’allegato SO della propria dichiarazione dei redditi e dispone della propria soglia di esenzione di 1.000 euro all’anno.
La vendita resta esente da imposte anche entro il periodo previsto se l’immobile è stato utilizzato recentemente per proprie esigenze abitative, concretamente nell’anno della vendita e nei due anni precedenti. Se a tal fine rilevi l’uso personale da parte del de cuius o degli eredi dipende dal singolo caso e dovrebbe essere verificato preventivamente.
Esempio di calcolo: tre fratelli vendono la casa dei genitori
Supponiamo che tre fratelli ereditino in parti uguali un appartamento di proprietà dato in locazione. I genitori lo avevano acquistato nel 2019 per 300.000 euro; nel 2026 la comunione ereditaria lo vende per 420.000 euro. Poiché tra l’acquisto da parte dei genitori e la vendita intercorrono meno di dieci anni, la vendita è imponibile.
- Prezzo di vendita: 420.000 euro
- meno i costi di acquisto dei genitori: 300.000 euro
- guadagno imponibile: circa 120.000 Euro (in forma semplificata, prima della deduzione dei costi di vendita e degli effetti dell’ammortamento)
Questo guadagno viene distribuito in parti uguali tra i tre fratelli – quindi circa 40.000 euro ciascuno. Ognuno tassa i propri 40.000 euro secondo la propria aliquota fiscale personale. Per il fratello con un reddito elevato e un’aliquota del 42% si tratta di circa 16.800 euro, mentre per la sorella in congedo parentale, con un’aliquota bassa, l’importo è nettamente inferiore. Se i genitori avessero acquistato l’appartamento già prima del 2016, la stessa vendita sarebbe rimasta completamente esente da imposte per tutti e tre.
Modi per uscire dalla comunione ereditaria: vendere, rilevare, mettere all’asta
Ai sensi del § 2042 BGB, ogni coerede può chiedere in qualsiasi momento lo scioglimento della comunione – ossia la divisione dell’eredità. Per un immobile esistono tre modalità tipiche, con effetti fiscali diversi:
- Vendita congiunta a terzi: tutti gli eredi vendono insieme e dividono il ricavato secondo le rispettive quote. L’imposta sulla speculazione viene ripartita pro quota come descritto sopra. Gli eredi non devono pagare l’imposta sul trasferimento immobiliare – la paga l’acquirente.
- Rilevamento da parte di un coerede (assegnazione): un erede rileva l’immobile e paga agli altri un’indennità per le loro quote. Per l’erede che rileva l’immobile si tratta di un acquisto a titolo oneroso, che determina propri costi di acquisto.
- Vendita all’asta per divisione: se gli eredi non raggiungono un accordo, ciascuno può chiedere la vendita forzata all’asta per sciogliere la comunione. È la soluzione più lenta e solitamente più costosa, perché il ricavato dell’asta è spesso inferiore al valore di mercato libero.
Per la vendita della sola quota ereditaria, il Bundesfinanzhof nel 2023 ha deciso a favore degli eredi (sentenza n. IX R 13/22): chi vende la propria quota nella comunione ereditaria – oppure acquista le quote dei coeredi e successivamente vende l’immobile – non realizza, nella misura corrispondente, un’operazione privata di cessione. Ai fini fiscali, la quota ereditaria non è equiparabile al singolo terreno. Poiché tali strutture sono complesse e conta il singolo caso, è assolutamente consigliabile farsi assistere preventivamente da un consulente fiscale.
Imposta sul trasferimento immobiliare: solitamente non riguarda gli eredi
Di norma, l’imposta sul trasferimento immobiliare non colpisce la comunione ereditaria venditrice:
- Il caso ereditario stesso è esente dall’imposta sul trasferimento immobiliare ai sensi del § 3 n. 2 GrEStG; è soggetto esclusivamente all’imposta di successione.
- Se un coerede rileva l’immobile per la divisione dell’eredità, si applica l’esenzione prevista dal § 3 n. 3 GrEStG: anche in questo caso non è dovuta alcuna imposta sull’acquisto di immobili.
- Se gli eredi vendono a un acquirente estraneo, quest’ultimo paga l’imposta sull’acquisto di immobili, pari dal 3,5 al 6,5 per cento a seconda del Land. Rientra nei costi accessori d’acquisto dell’acquirente, non costituisce un onere per voi.
Vantaggi e svantaggi delle modalità di vendita
La scelta dipende soprattutto dall’accordo tra gli eredi e dal termine decennale:
- Vantaggio – vendita congiunta: spesso il ricavo più elevato e la ripartizione più chiara; ogni erede riceve la propria quota in contanti.
- Vantaggio – subentro: l’immobile rimane in famiglia e un unico proprietario può successivamente disporne liberamente.
- Vantaggio – sfruttare la scadenza del termine: se il defunto ha posseduto l’immobile per oltre dieci anni, la vendita è esente da imposte per tutti gli eredi.
- Svantaggio – eredi in disaccordo: anche un coerede che blocca l’operazione può ritardare la vendita; alla fine può rendersi necessaria la vendita giudiziale per divisione.
- Svantaggio – imposta sulla speculazione: se la vendita avviene entro il termine, ogni erede paga proporzionalmente; in caso di elevati aumenti di valore, l’importo può rapidamente raggiungere le cinque cifre per persona.
- Svantaggio – oneri diversi: aliquote fiscali diverse applicate agli eredi possono causare controversie sulla ripartizione del ricavo netto.
FAQ sulle imposte nella comunione ereditaria
Paga la comunione ereditaria o ciascun erede individualmente?
Ai fini fiscali viene sempre considerato il singolo coerede. La comunione ereditaria non è di per sé un debitore d’imposta: sia l’imposta di successione sia l’imposta sulla speculazione sono a carico di ciascun erede per la propria quota.
Quando la vendita è completamente esente da imposte?
Quando la persona deceduta ha posseduto l’immobile per più di dieci anni oppure quando l’immobile è stato utilizzato da ultimo per proprie esigenze abitative. In tal caso nessuno dei coeredi è soggetto all’imposta sulla speculazione.
Come si calcola il termine decennale per gli immobili ereditati?
È determinante il giorno in cui il defunto ha acquistato l’immobile, non il giorno dell’apertura della successione. Gli eredi subentrano nel termine già in corso, compreso il periodo residuo.
È dovuta l’imposta sull’acquisto di immobili se un erede liquida gli altri?
No. Se un coerede rileva l’immobile ai fini della divisione dell’eredità, l’operazione è esente dall’imposta sull’acquisto di immobili ai sensi del § 3 n. 3 GrEStG.
Devo indicare la vendita nella dichiarazione dei redditi?
Sì. Ogni coerede indica la propria quota di utile nell’allegato SO, anche se alla fine la vendita rimane esente da imposte. L’ufficio delle imposte verifica la Requisiti per l'esenzione fiscale stessa.
Conclusione: calcolare per tempo, decidere insieme
In caso di vendita da parte di una comunione ereditaria, è determinante soprattutto una data: l'acquisto originario da parte del defunto. Se risale a più di dieci anni fa, la vendita è esente da imposte per tutti i coeredi. In caso contrario, ogni erede paga proporzionalmente l'imposta sulla speculazione secondo la propria aliquota: un aspetto che dovrebbe essere considerato equamente nella ripartizione del ricavato. Grazie alle elevate franchigie, in molte famiglie l'imposta di successione non viene applicata, mentre l'imposta sul trasferimento immobiliare praticamente non è mai dovuta dagli eredi. Se desiderate offrire insieme l'immobile, potete pubblicarlo senza provvigioni su TraumImmo come comunione ereditaria e successivamente ripartire il ricavato secondo le quote. Poiché con più eredi, termini in corso e liquidazioni è facile commettere errori, in caso di dubbi conviene rivolgersi tempestivamente a un consulente fiscale: il risparmio supera generalmente di gran lunga i costi della consulenza.