Wie onroerend goed erft, betaalt daarover niet automatisch belasting. Pas wanneer de waarde van de nalatenschap de persoonlijke vrijstelling overschrijdt, heft de Belastingdienst erfbelasting – en hoe hoog deze vrijstelling uitvalt, hangt uitsluitend af van de verwantschap met de overledene. Bij echtgenoten blijft 500.000 euro belastingvrij, bij kinderen 400.000 euro. Wij leggen uit welke vrijstellingen in 2026 gelden, hoe de Belastingdienst de waarde van uw onroerend goed bepaalt en met welk belastingtarief u rekening moet houden.
Wanneer is erfbelasting verschuldigd over geërfd onroerend goed?
De Belastingdienst behandelt geërfd onroerend goed fiscaal net als ieder ander vermogen: de waarde ervan telt mee bij de verkrijging uit nalatenschap en wordt samen met contant geld, effecten en andere nalatenschapswaarden geregistreerd. Van deze som trekt u eerst de schulden van de nalatenschap af – dus schulden van de erflater, openstaande restleningen op het onroerend goed en begrafeniskosten. Wat overblijft, is de belastbare verkrijging.
Pas over dit bedrag wordt de persoonlijke vrijstelling toegepast. Ligt de waarde van de erfenis daaronder, dan is geen erfbelasting verschuldigd. Overschrijdt zij de vrijstelling, dan wordt alleen het meerdere belast. Belangrijk: U moet het overlijden in principe binnen drie maanden melden bij de Belastingdienst (§ 30 ErbStG). Bij geërfde percelen geldt deze meldingsplicht altijd – ook wanneer er een notarieel testament ligt.
Vrijstellingen naar verwantschap: zoveel blijft belastingvrij
De persoonlijke vrijstelling volgens § 16 ErbStG is de belangrijkste factor bij de erfbelasting. Hoe nauwer u met de overledene verwant bent, hoe hoger deze uitvalt:
- Echtgenoten en geregistreerde levenspartners: 500.000 euro
- Kinderen en stiefkinderen evenals kleinkinderen van wie de ouders al zijn overleden: elk 400.000 euro
- Kleinkinderen (van wie de ouders nog leven): 200.000 euro
- Ouders en grootouders (bij verkrijging uit nalatenschap): 100.000 euro
- Broers en zussen, neven en nichten, schoonkinderen, schoonouders, stiefouders en gescheiden echtgenoten (belastingklasse II): 20.000 euro
- alle overige erfgenamen, zoals vrienden of niet-geregistreerde levenspartners (belastingklasse III): 20.000 euro
Deze bedragen zijn sinds 2009 ongewijzigd en gelden per persoon. Als twee kinderen samen een huis erven, staat aan ieder kind het volledige vrijgestelde bedrag van 400.000 euro toe. Een ander punt is doorslaggevend: het vrijgestelde bedrag wordt elke tien jaar opnieuw toegekend. Alle verkrijgingen van dezelfde persoon binnen tien jaar – ook eerdere schenkingen – worden bij elkaar opgeteld (§ 14 ErbStG).
Hoe de belastingdienst de waarde van uw onroerend goed bepaalt
Of er überhaupt belasting verschuldigd is, wordt bepaald door de vastgestelde waarde van het onroerend goed. De belastingdienst hanteert de zogenaamde gemeenschappelijke waarde (marktwaarde) en gebruikt daarvoor, afhankelijk van het soort object, een van de drie procedures uit de Wet inzake de waardering (§ 182 BewG):
- Vergelijkingswaardemethode: Voor appartementen en een- en tweegezinswoningen. Hierbij worden de koopprijzen van vergelijkbare objecten in de omgeving gebruikt.
- Opbrengstwaardeprocedure: Voor verhuurde huurwoningen en bedrijfspanden. De basis wordt gevormd door de te behalen huurinkomsten.
- Materiëlewaardemethode: Wanneer geen vergelijkingswaarde kan worden bepaald. Hierbij tellen de bouwkosten van het gebouw plus de grondwaarde.
Sinds 1 januari 2023 rekent de belastingdienst merkbaar dichter bij de werkelijke marktwaarde. De reden hiervoor is de Jaarbelastingwet 2022, die de waarderingsvoorschriften heeft aangepast aan de actuele verordening inzake de bepaling van de waarde van onroerend goed – onder andere is de materiëlewaardefactor verhoogd van 0,5 tot 1,5 naar 0,8 tot 1,8. Het gevolg zijn doorgaans hogere waarderingen en daarmee sneller verschuldigde belasting.
Valt de officiële waarde te hoog uit, dan hoeft u deze niet te accepteren: op grond van § 198 BewG mag u een lagere marktwaarde aantonen – bijvoorbeeld door middel van een gekwalificeerd deskundigenrapport of door een verkoop kort daarvoor in het normale handelsverkeer. De aldus onderbouwde waarde komt dan in de plaats van het door de belastingdienst geschatte bedrag.
Belastingklassen en belastingtarieven in vogelvlucht
De graad van verwantschap bepaalt niet alleen het vrijgestelde bedrag, maar ook de belastingklasse (§ 15 ErbStG):
- Belastingklasse I: echtgenoten en geregistreerde partners, kinderen en stiefkinderen met hun nakomelingen, evenals ouders en grootouders bij een erfenis.
- Belastingklasse II: broers en zussen, neven en nichten, stief- en schoonouders, schoonkinderen en gescheiden echtgenoten.
- Belastingklasse III: alle overige erfgenamen.
Over de belastbare verkrijging – dus de Waarde na aftrek van de vrijstelling – er wordt een progressief belastingtarief toegepast (§ 19 ErbStG). Hoe hoger het bedrag en hoe verder de verwantschap, hoe meer u betaalt:
- tot 75.000 euro: 7 % (klasse I), 15 % (klasse II), 30 % (klasse III)
- tot 300.000 euro: 11 %, 20 %, 30 %
- tot 600.000 euro: 15 %, 25 %, 30 %
- tot 6.000.000 euro: 19 %, 30 %, 30 %
- daarboven: 23 tot 30 % (klasse I), 35 tot 43 % (klasse II), 50 % (klasse III)
Bepalend is altijd de totale belastbare verkrijging: die bepaalt in welke waardeklasse u valt en welk percentage voor het volledige bedrag geldt.
Aanvullende vrijstelling voor echtgenoten en kinderen
Naast de persoonlijke vrijstelling kent § 17 ErbStG een bijzondere vrijstelling voor nabestaandenvoorzieningen toe. Overlevende echtgenoten en geregistreerde partners ontvangen daarnaast 256.000 euro. Kinderen krijgen deze vrijstelling afhankelijk van hun leeftijd – van 52.000 euro tot het bereiken van de leeftijd van vijf jaar tot 10.300 euro voor 20- tot 27-jarigen.
Deze vrijstelling wordt echter verminderd met de kapitaalwaarde van belastingvrije uitkeringen uit hoofde van nabestaandenvoorzieningen, zoals een weduwe- of wezenrente. Wie dergelijke uitkeringen ontvangt, moet laten controleren hoeveel van de vrijstelling voor nabestaandenvoorzieningen daadwerkelijk overblijft.
Een rekenvoorbeeld voor een geërfd huis
Een zoon erft van zijn vader een verhuurd appartementencomplex. De belastingdienst bepaalt volgens de rendementswaardemethode een waarde van 700.000 euro. Omdat het om een voor woondoeleinden verhuurd onroerend goed gaat, wordt volgens § 13d ErbStG slechts 90 procent van de waarde in aanmerking genomen – dus 630.000 euro.
Daarvan trekt de zoon zijn vrijstelling van 400.000 euro af. Er resteert een belastbare verkrijging van 230.000 euro. Als kind valt hij in belastingklasse I en in de waardeklasse tot 300.000 euro; zijn belastingtarief bedraagt dus 11 procent. De erfbelasting bedraagt ongeveer 25.300 euro. Als het huis leeg had gestaan in plaats van verhuurd te zijn, zou de korting van 10 procent vervallen en zou de belasting hoger uitvallen.
Voordelen en nadelen van overdracht tijdens het leven
Omdat de vrijstelling elke tien jaar opnieuw beschikbaar komt, overwegen veel eigenaren hun onroerend goed al tijdens hun leven via een schenking over te dragen. Of dat voordelig is, moet u zorgvuldig afwegen:
- Voordeel – meervoudige vrijstellingen: Wie vroeg overdraagt, kan de vrijstelling elke tien jaar opnieuw benutten en zo grotere vermogens belastingvrij overdragen.
- Voordeel – waardestijging uitbesteed: Na de schenking vallen toekomstige waardestijgingen van het onroerend goed niet meer in de latere nalatenschap.
- Voordeel – zekerheid mogelijk: Via een ingeschreven vruchtgebruik- of woonrecht behoudt u een gebruiksrecht en verlaagt u tegelijkertijd de fiscale waarde van de schenking.
- Nadeel – verlies van controle: Het onroerend goed behoort na de overdracht toe aan de begiftigde; terugdraaien is alleen mogelijk via contractueel overeengekomen terugvorderingsrechten.
- Nadeel – geen vrijstelling voor de gezinswoning voor kinderen: De volledige belastingvrijstelling voor de zelf gebruikte gezinswoning geldt voor kinderen alleen bij overlijden, niet bij een schenking.
Of schenken of erven voordeliger is, hangt af van het individuele geval. Een advies van een belastingadviseur of gespecialiseerde advocaat in erfrecht is hier goed geïnvesteerd.
FAQ over erfbelasting bij onroerend goed
Moet ik het door mijn ouders zelf bewoonde onroerend goed belasten?
Mogelijk niet. Voor de zogenoemde gezinswoning voorziet § 13 ErbStG in een eigen belastingvrijstelling: trekt u als kind onverwijld zelf in en bewoont u het onroerend goed minstens tien jaar, dan blijft het ongeacht de waarde belastingvrij – echter alleen tot een woonoppervlak van 200 vierkante meter. Voor echtgenoten geldt de vrijstelling zelfs zonder oppervlaktebeperking. Deze bijzondere regeling is een afzonderlijk onderwerp met verdere voorwaarden.
Hoe wordt een verhuurd onroerend goed belast?
Het Finanzamt waardeert verhuurd onroerend goed volgens de rendementswaardemethode. Daarnaast worden voor woondoeleinden verhuurde percelen slechts op 90 procent van hun waarde gesteld; er geldt dus een waarderingskorting van 10 procent. De reguliere vrijstelling naar verwantschapsgraad komt daar vervolgens nog bovenop.
Wat gebeurt er als ik de erfbelasting niet onmiddellijk kan betalen?
Voor woningen voorziet § 28 ErbStG in uitstel van betaling tot maximaal tien jaar. Dit komt in aanmerking wanneer u de belasting alleen door verkoop van het onroerend goed zou kunnen opbrengen. Bij verkrijging wegens overlijden is dit uitstel renteloos.
Telt de latere verkoop van een geërfd onroerend goed mee voor de erfbelasting?
Nee, dat zijn twee afzonderlijke zaken. De erfbelasting wordt eenmalig geheven bij het erven. Verkoopt u het onroerend goed later met winst, dan kan een de afzonderlijke speculatiebelasting volgens de Wet op de inkomstenbelasting van toepassing zijn – waarbij de bezitsduur van de erflater bij de termijn van tien jaar wordt meegerekend. Dat is een apart onderwerp.
Gelden de vrijstellingen slechts één keer?
Nee. De vrijstelling wordt elke tien jaar opnieuw toegekend. Verkrijgingen van dezelfde persoon binnen een periode van tien jaar – erfenissen en eerdere schenkingen – worden echter bij elkaar opgeteld, zodat de vrijstelling binnen dit tijdvak slechts één keer geldt.
Conclusie: de graad van verwantschap is bepalend
Hoeveel er bij het erven van een onroerende zaak belastingvrij blijft, hangt vooral af van de vrijstelling voor uw graad van verwantschap – 500.000 euro voor echtgenoten, 400.000 euro voor kinderen, aanzienlijk minder voor verdere erfgenamen. Even belangrijk is de door de belastingdienst vastgestelde waarde, die sinds 2023 meer aansluit bij de markt en daardoor vaak hoger uitvalt; een tegenexpertise kan de moeite waard zijn. De belastingvrije gezinswoning en de belastingheffing bij een latere verkoop volgen eigen regels. Wie vroeg plant, onderzoekt een overdracht bij leven en houdt vrijstellingen, termijnen en waardering in het oog – bij grotere vermogens bij voorkeur met deskundig advies.