Quien hereda un inmueble no paga impuestos automáticamente por ello. Solo cuando el valor de la herencia supera la exención personal, la Administración tributaria exige el impuesto de sucesiones; y la cuantía de esta exención depende exclusivamente del grado de parentesco con el fallecido. En el caso de los cónyuges, 500.000 euros quedan exentos de impuestos; en el de los hijos, 400.000 euros. Le explicamos qué exenciones se aplican en 2026, cómo determina la Administración tributaria el valor de su inmueble y con qué tipo impositivo debe contar.
¿Cuándo se aplica el impuesto de sucesiones a un inmueble heredado?
La Administración tributaria trata fiscalmente un inmueble heredado como cualquier otro patrimonio: su valor se incluye en la adquisición por causa de muerte y se registra junto con el efectivo, los valores y los demás bienes de la herencia. De esta suma se deducen primero las obligaciones de la herencia, es decir, las deudas del causante, los préstamos pendientes sobre el inmueble y los gastos funerarios. Lo que queda es la adquisición sujeta a impuestos.
Solo sobre este importe se aplica la exención personal. Si el valor de la herencia es inferior, no se aplica ningún impuesto de sucesiones. Si supera la exención, solo tributa la parte que la exceda. Importante: por regla general, debe comunicar el fallecimiento a la Administración tributaria en un plazo de tres meses (§ 30 ErbStG). En el caso de terrenos heredados, esta obligación de comunicación se aplica siempre, incluso cuando existe un testamento notarial.
Exenciones según el grado de parentesco: cuánto queda exento
La exención personal conforme al § 16 ErbStG es el factor más importante del impuesto de sucesiones. Cuanto más estrecho sea su parentesco con el fallecido, mayor será la exención:
- Cónyuges y parejas de hecho registradas: 500.000 euros
- Hijos e hijastros, así como nietos cuyos padres ya hayan fallecido: 400.000 euros cada uno
- Nietos (cuyos padres aún viven): 200.000 euros
- Padres y abuelos (en adquisiciones por causa de muerte): 100.000 euros
- Hermanos, sobrinos, hijos políticos, suegros, padrastros y cónyuges divorciados (clase fiscal II): 20.000 euros
- Todos los demás herederos, por ejemplo amigos o parejas no registradas (clase fiscal III): 20.000 euros
Estas cantidades no han cambiado desde 2009 y se aplican por persona. Por tanto, si dos hijos heredan conjuntamente una casa, les corresponde a cada hijo la totalidad de la exención de 400.000 euros. Otro punto es decisivo: la exención se concede de nuevo cada diez años. Todas las adquisiciones de la misma persona dentro de un período de diez años –incluidas las donaciones anteriores– se suman (§ 14 ErbStG).
Cómo determina la oficina tributaria el valor de su inmueble
Si se aplica algún impuesto, depende del valor inmobiliario determinado. La oficina tributaria utiliza el denominado valor común (valor de mercado) y, según el tipo de inmueble, aplica uno de los tres métodos de la Ley de Valoración (§ 182 BewG):
- Método del valor comparativo: Para apartamentos en propiedad, así como viviendas unifamiliares y bifamiliares. Se toman como referencia los precios de compra de inmuebles comparables en los alrededores.
- Método del valor de rendimiento: Para terrenos residenciales arrendados y terrenos comerciales. La base son los ingresos por alquiler que pueden obtenerse.
- Método del valor material: Cuando no puede determinarse un valor comparativo. Aquí cuentan los costes de construcción del edificio más el valor del terreno.
Desde el 1 de enero de 2023, la oficina tributaria calcula de forma sensiblemente más cercana al valor real de mercado. La razón es la Ley Tributaria Anual de 2022, que adaptó las normas de valoración al Reglamento vigente sobre la determinación del valor de los inmuebles; entre otras cosas, el factor del valor material se elevó de 0,5–1,5 a 0,8–1,8. La consecuencia son valores tendencialmente más altos y, por tanto, impuestos que se devengan más rápidamente.
Si el valor oficial resulta demasiado alto, no tiene que aceptarlo: conforme al § 198 BewG, puede demostrar un valor de mercado inferior, por ejemplo mediante un dictamen pericial cualificado o mediante una venta realizada poco tiempo antes en el curso ordinario de los negocios. El valor acreditado de este modo sustituye entonces al importe estimado por la oficina tributaria.
Clases y tipos impositivos de un vistazo
El grado de parentesco determina no solo la exención, sino también la clase impositiva (§ 15 ErbStG):
- Clase impositiva I: cónyuges y parejas de hecho, hijos e hijastros, incluidos sus descendientes, así como padres y abuelos en caso de herencia.
- Clase impositiva II: hermanos, sobrinas y sobrinos, padrastros y suegros, yernos y nueras, y cónyuges divorciados.
- Clase impositiva III: todos los demás herederos.
Sobre la adquisición sujeta a impuestos –es decir, el Valor después de deducir el mínimo exento: se aplica un tipo impositivo progresivo (§ 19 ErbStG). Cuanto mayor sea el importe y más lejano el parentesco, más pagará:
- hasta 75.000 euros: 7 % (clase I), 15 % (clase II), 30 % (clase III)
- hasta 300.000 euros: 11 %, 20 %, 30 %
- hasta 600.000 euros: 15 %, 25 %, 30 %
- hasta 6.000.000 de euros: 19 %, 30 %, 30 %
- por encima: 23 a 30 % (clase I), 35 a 43 % (clase II), 50 % (clase III)
Siempre es determinante el total de la adquisición sujeta a impuestos: este decide en qué tramo de valor se incluye y qué porcentaje se aplica al importe completo.
Mínimo exento adicional por pensión para cónyuges e hijos
Además del mínimo exento personal, § 17 ErbStG concede un mínimo exento especial por pensión. Los cónyuges supérstites y las parejas de hecho registradas reciben adicionalmente 256.000 euros. Los hijos lo reciben de forma escalonada según la edad: desde 52.000 euros hasta cumplir cinco años, hasta 10.300 euros para los jóvenes de 20 a 27 años.
No obstante, este mínimo exento se reduce por el valor capitalizado de las prestaciones de pensión exentas de impuestos, como una pensión de viudedad u orfandad. Quienes reciban este tipo de prestaciones deberían comprobar cuánto queda realmente del mínimo exento por pensión.
Un ejemplo de cálculo para una casa heredada
Un hijo hereda de su padre un edificio de viviendas plurifamiliar alquilado. La administración tributaria determina mediante el método del valor de rendimiento un valor de 700.000 euros. Puesto que se trata de un inmueble alquilado con fines residenciales, conforme al § 13d ErbStG solo se computa el 90 % del valor, es decir, 630.000 euros.
De esta cantidad, el hijo deduce su mínimo exento de 400.000 euros. Queda una adquisición sujeta a impuestos de 230.000 euros. Como hijo, pertenece a la clase fiscal I y al tramo de valor de hasta 300.000 euros, por lo que su tipo impositivo asciende al 11 %. El impuesto de sucesiones es de aproximadamente 25.300 euros. Si la casa hubiera estado vacía en lugar de alquilada, no se aplicaría la reducción del 10 % y el impuesto sería mayor.
Ventajas y desventajas de la transmisión en vida
Dado que el mínimo exento vuelve a estar disponible cada diez años, muchos propietarios consideran transmitir su inmueble mediante una donación ya en vida. Si esto resulta conveniente, debería sopesarlo cuidadosamente:
- Ventaja: múltiples mínimos exentos: Quien transmite pronto puede volver a utilizar el importe exento cada diez años y así transmitir patrimonios más grandes libres de impuestos.
- Ventaja – incremento de valor externalizado: Tras la donación, los futuros incrementos de valor del inmueble ya no formarán parte de la herencia posterior.
- Ventaja – posible protección: Mediante un usufructo o derecho de habitación inscrito, conserva un derecho de uso y, al mismo tiempo, reduce el valor fiscal de la donación.
- Desventaja – pérdida de control: Tras la transmisión, el inmueble pertenece al donatario; una reversión solo es posible mediante derechos de devolución acordados contractualmente.
- Desventaja – sin exención de vivienda familiar para los hijos: La exención fiscal completa para la vivienda familiar utilizada por el propio contribuyente se aplica a los hijos únicamente en caso de herencia, no de donación.
Que resulte más favorable una donación o una herencia depende de cada caso. En este contexto, invertir en el asesoramiento de un asesor fiscal o de un abogado especializado en derecho sucesorio es una buena decisión.
Preguntas frecuentes sobre el impuesto de sucesiones relativo a inmuebles
¿Tengo que tributar por el inmueble de mis padres que utilizo como vivienda habitual?
Posiblemente no. Para la llamada vivienda familiar, el § 13 ErbStG establece una exención fiscal específica: si, como hijo, se muda inmediatamente y habita el inmueble durante al menos diez años, este queda exento de impuestos con independencia de su valor, aunque solo hasta una superficie habitable de 200 metros cuadrados. Para los cónyuges, la exención se aplica incluso sin límite de superficie. Esta regulación especial constituye un tema propio con requisitos adicionales.
¿Cómo tributa un inmueble alquilado?
La Agencia Tributaria valora los inmuebles residenciales alquilados mediante el método del valor de rendimiento. Además, los terrenos alquilados para fines residenciales solo se computan al 90 por ciento de su valor, por lo que se aplica una reducción de valoración del 10 por ciento. A continuación se añade la exención ordinaria según el grado de parentesco.
¿Qué ocurre si no puedo pagar inmediatamente el impuesto de sucesiones?
Para los inmuebles residenciales, el § 28 ErbStG prevé un aplazamiento de hasta diez años. Puede concederse si solo pudiera pagar el impuesto vendiendo el inmueble. En las adquisiciones por causa de muerte, este aplazamiento no genera intereses.
¿La venta posterior de un inmueble heredado cuenta a efectos del impuesto de sucesiones?
No, son dos cuestiones distintas. El impuesto de sucesiones se devenga una sola vez al heredar. Si posteriormente vende el inmueble con beneficios, puede haber una se aplicará un impuesto especulativo independiente conforme a la Ley del Impuesto sobre la Renta, teniendo en cuenta el período de tenencia del causante para el plazo de diez años. Este es un tema aparte.
¿Se aplican las exenciones fiscales una sola vez?
No. La exención fiscal se concede nuevamente cada diez años. Sin embargo, las adquisiciones de la misma persona dentro de un período de diez años —la herencia y las donaciones anteriores— se suman, por lo que la exención solo cuenta una vez dentro de este período.
Conclusión: el grado de parentesco es decisivo
La cantidad que queda exenta de impuestos al heredar un inmueble depende sobre todo de la exención correspondiente a su grado de parentesco: 500.000 euros para cónyuges, 400.000 euros para hijos y bastante menos para herederos más lejanos. También es importante el valor determinado por la Agencia Tributaria, que desde 2023 se aproxima más al valor de mercado y, por tanto, suele ser más alto; puede valer la pena presentar una tasación contradictoria. La vivienda familiar exenta de impuestos y la tributación en una venta posterior se rigen por normas propias. Quien planifica con antelación debe considerar una transmisión en vida y tener presentes las exenciones, los plazos y la valoración; en patrimonios grandes, lo mejor es contar con asesoramiento especializado.