Той, хто успадковує нерухомість, не сплачує податки автоматично. Лише якщо вартість спадщини перевищує особисту неоподатковувану суму, податкова інспекція стягує податок на спадщину — і розмір цієї суми залежить виключно від ступеня спорідненості з померлим. Для подружжя неоподатковуваними залишаються 500.000 євро, для дітей — 400.000 євро. Ми пояснимо, які неоподатковувані суми діють у 2026 році, як податкова інспекція визначає вартість вашої нерухомості та на яку податкову ставку вам слід очікувати.
Коли на успадковану нерухомість нараховується податок на спадщину?
Податкова інспекція розглядає успадковану нерухомість у податковому сенсі так само, як і будь-яке інше майно: її вартість зараховується до майна, набутого внаслідок смерті, та обліковується разом із готівкою, цінними паперами й іншими активами спадщини. Із цієї суми спочатку віднімаються зобов’язання спадщини — тобто борги спадкодавця, непогашені залишки кредитів на нерухомість, а також витрати на поховання. Те, що залишається, є оподатковуваним набуттям.
Лише на цю суму зараховується особиста неоподатковувана сума. Якщо вартість спадщини нижча за неї, податок на спадщину не стягується. Якщо вона перевищує неоподатковувану суму, оподатковується лише сума перевищення. Важливо: про факт спадкування потрібно, як правило, повідомити податкову інспекцію протягом трьох місяців (§ 30 ErbStG). Для успадкованих земельних ділянок цей обов’язок повідомлення діє завжди — навіть якщо існує нотаріальний заповіт.
Неоподатковувані суми залежно від ступеня спорідненості: стільки залишається без податку
Особиста неоподатковувана сума відповідно до § 16 ErbStG є найважливішим чинником податку на спадщину. Що ближчий ступінь спорідненості з померлим, то вищою вона є:
- Подружжя та зареєстровані цивільні партнери: 500.000 євро
- Діти та пасинки/падчерки, а також онуки, чиї батьки вже померли: по 400.000 євро
- Онуки (чиї батьки ще живі): 200.000 євро
- Батьки та дідусі й бабусі (у разі набуття внаслідок смерті): 100.000 євро
- Брати й сестри, племінниці та племінники, зяті й невістки, тесть і теща, свекор і свекруха, вітчими й мачухи та розлучене подружжя (податковий клас II): 20.000 євро
- усі інші спадкоємці, наприклад друзі або незареєстровані партнери (податковий клас III): 20.000 євро
Ці суми не змінювалися з 2009 року та діють для кожної особи. Отже, якщо двоє дітей спільно успадковують будинок, їм належить кожній дитині повний неоподатковуваний мінімум у розмірі 400.000 євро. Вирішальним є ще один момент: неоподатковуваний мінімум надається повторно кожні десять років. Усі набуття від тієї самої особи протягом десяти років – у тому числі й попередні дарування – підсумовуються (§ 14 ErbStG).
Як податкова служба визначає вартість вашої нерухомості
Чи виникає взагалі податкове зобов’язання, залежить від встановленої вартості нерухомості. Податкова служба визначає так звану звичайну вартість (ринкову вартість) і залежно від виду об’єкта застосовує одну з трьох процедур, передбачених Законом про оцінку майна (§ 182 BewG):
- Метод порівняльної вартості: Для квартир у власності, а також одно- і двоквартирних будинків. Беруться до уваги ціни продажу порівнюваних об’єктів у цьому районі.
- Метод дохідної вартості: Для орендованих житлових і комерційних об’єктів. Основою є отримуваний дохід від оренди.
- Метод матеріальної вартості: Якщо неможливо визначити порівняльну вартість. Враховуються витрати на будівництво будівлі плюс вартість землі.
З 1 січня 2023 року податкова служба розраховує вартість значно ближче до фактичної ринкової. Причиною є Закон про щорічне оподаткування 2022 року, який адаптував положення про оцінку до чинної постанови про визначення вартості нерухомості – зокрема, коефіцієнт матеріальної вартості було підвищено з попередніх 0,5–1,5 до 0,8–1,8. Наслідком є тенденційно вищі оцінки вартості, а отже, швидше виникнення податкового зобов’язання.
Якщо офіційна вартість виявиться завищеною, ви не зобов’язані з нею погоджуватися: відповідно до § 198 BewG ви можете довести нижчу ринкову вартість – наприклад, за допомогою кваліфікованого висновку експерта або своєчасного продажу у звичайному господарському обороті. Тоді підтверджена таким чином вартість замінює суму, оцінену податковою службою.
Огляд податкових класів і ставок
Ступінь спорідненості визначає не лише неоподатковуваний мінімум, а й податковий клас (§ 15 ErbStG):
- Податковий клас I: подружжя та зареєстровані партнери, діти й пасинки/падчерки разом з їхніми нащадками, а також батьки та дідусі й бабусі у разі спадкування.
- Податковий клас II: брати й сестри, племінниці та племінники, вітчими й мачухи, тесть і теща, свекор і свекруха, зяті й невістки, а також розлучене подружжя.
- Податковий клас III: усі інші спадкоємці.
На оподатковуване набуття – тобто на "Вартість після вирахування неоподатковуваної суми — застосовується прогресивна податкова ставка (§ 19 ErbStG). Чим вища сума та дальший ступінь спорідненості, тим більше ви сплачуєте:
- до 75.000 євро: 7 % (клас I), 15 % (клас II), 30 % (клас III)
- до 300.000 євро: 11 %, 20 %, 30 %
- до 600.000 євро: 15 %, 25 %, 30 %
- до 6.000.000 євро: 19 %, 30 %, 30 %
- понад цю суму: від 23 до 30 % (клас I), від 35 до 43 % (клас II), 50 % (клас III)
Вирішальним завжди є весь оподатковуваний обсяг набутого майна: саме він визначає, до якого цінового рівня ви належите та який відсоток застосовується до всієї суми.
Додаткова неоподатковувана сума на утримання для подружжя та дітей
Окрім особистої неоподатковуваної суми, § 17 ErbStG передбачає спеціальну неоподатковувану суму на утримання. Пережилий чоловік або дружина та зареєстровані партнери отримують додатково 256.000 євро. Діти отримують її залежно від віку — від 52.000 євро до завершення п’ятого року життя до 10.300 євро для осіб віком від 20 до 27 років.
Однак ця неоподатковувана сума зменшується на капіталізовану вартість неоподатковуваних виплат на утримання, наприклад пенсії вдови або сироти. Той, хто отримує такі виплати, має перевірити, яка частина неоподатковуваної суми на утримання фактично залишається.
Приклад розрахунку для успадкованого будинку
Син успадковує від батька багатоквартирний будинок, що здається в оренду. Податкова служба визначає його вартість за методом дохідної вартості у розмірі 700.000 євро. Оскільки це нерухомість, що здається в оренду для житлових цілей, відповідно до § 13d ErbStG враховується лише 90 відсотків вартості — тобто 630.000 євро.
Із цієї суми син вираховує свою неоподатковувану суму в розмірі 400.000 євро. Залишається оподатковуваний обсяг набутого майна у розмірі 230.000 євро. Як дитина, він належить до податкового класу I та цінового рівня до 300.000 євро, тому його податкова ставка становить 11 відсотків. Податок на спадщину становить близько 25.300 євро. Якби будинок був порожнім, а не здавався в оренду, знижка у 10 відсотків не застосовувалася б, і податок був би вищим.
Переваги та недоліки передачі майна за життя
Оскільки неоподатковувана сума знову стає доступною кожні десять років, багато власників розглядають можливість передати свою нерухомість ще за життя шляхом дарування. Чи варто це робити, слід ретельно зважити:
- Перевага — багаторазові неоподатковувані суми: хто передає майно завчасно, може повторно використовувати неоподатковувану суму кожні десять років і таким чином передавати більші статки без оподаткування.
- Перевага – приріст вартості винесено за межі спадщини: Після дарування майбутнє зростання вартості нерухомості більше не входить до складу майбутньої спадщини.
- Перевага – можливе забезпечення: Завдяки зареєстрованому узуфрукту або праву проживання ви зберігаєте право користування й водночас зменшуєте податкову вартість дарування.
- Недолік – втрата контролю: Після передачі нерухомість належить обдарованому; повернення можливе лише на підставі договірно погоджених прав вимагати повернення.
- Недолік – звільнення для сімейного житла не діє для дітей: Повне звільнення від податку для самостійно використовуваного сімейного житла застосовується до дітей лише у разі спадкування, а не дарування.
Що вигідніше — дарування чи спадкування, залежить від конкретного випадку. Консультація податкового консультанта або спеціалізованого адвоката з питань спадкового права тут є добрим вкладенням.
FAQ щодо податку на спадщину на нерухомість
Чи потрібно мені сплачувати податок із нерухомості моїх батьків, якою вони користувалися самостійно?
Можливо, ні. Для так званого сімейного житла § 13 ErbStG передбачає окреме звільнення від податку: якщо ви як дитина невідкладно самі вселитеся та проживатимете в нерухомості щонайменше десять років, вона не оподатковується незалежно від вартості — однак лише до житлової площі 200 квадратних метрів. Для подружжя звільнення діє навіть без обмеження площі. Це спеціальне правило є окремою темою з додатковими умовами.
Як оподатковується нерухомість, що здається в оренду?
Орендовану житлову нерухомість податкова служба оцінює за методом дохідної вартості. Крім того, земельні ділянки, що здаються в оренду для житлових цілей, враховуються лише в розмірі 90 відсотків їхньої вартості, тобто застосовується знижка при оцінюванні 10 відсотків. Після цього додається звичайна неоподатковувана сума відповідно до ступеня спорідненості.
Що станеться, якщо я не можу одразу сплатити податок на спадщину?
Для житлової нерухомості § 28 ErbStG передбачає відстрочку до десяти років. Вона можлива, якщо сплатити податок ви могли б лише шляхом продажу нерухомості. У разі набуття у спадщину така відстрочка є безвідсотковою.
Чи враховується подальший продаж успадкованої нерухомості в податку на спадщину?
Ні, це дві окремі речі. Податок на спадщину сплачується одноразово під час успадкування. Якщо ви пізніше продасте нерухомість із прибутком, може виникнути може застосовуватися окремий податок на спекулятивний прибуток відповідно до Закону про прибутковий податок — при цьому період володіння спадкодавця зараховується до десятирічного строку. Це окрема тема.
Чи надаються неоподатковувані мінімуми лише один раз?
Ні. Неоподатковуваний мінімум надається заново кожні десять років. Однак набуття майна від однієї й тієї самої особи протягом десятирічного періоду — спадщина та попередні дарування — підсумовуються, тому в межах цього періоду неоподатковуваний мінімум враховується лише один раз.
Висновок: ступінь спорідненості має вирішальне значення
Скільки під час успадкування нерухомості залишається неоподатковуваним, передусім залежить від неоподатковуваного мінімуму для вашого ступеня спорідненості — 500.000 євро для подружжя, 400.000 євро для дітей, значно менше для дальших спадкоємців. Не менш важливим є визначена податковою службою вартість, яка з 2023 року більше відповідає ринковій і тому часто є вищою; альтернативна експертна оцінка може бути доцільною. Сімейне житло, звільнене від оподаткування, та оподаткування під час подальшого продажу регулюються окремими правилами. Хто планує заздалегідь, перевіряє можливість передачі майна за життя та стежить за неоподатковуваними мінімумами, строками й оцінкою — у разі значних статків найкраще звернутися за фаховою консультацією.