Bir taşınmazı miras alan kişi bunun için otomatik olarak vergi ödemez. Ancak mirasın değeri kişisel vergiden muaf tutarı aştığında vergi dairesi miras vergisi talep eder – bu muaf tutarın ne kadar olacağı ise yalnızca merhumla olan akrabalık derecesine bağlıdır. Eşlerde 500.000 Euro, çocuklarda 400.000 Euro vergiden muaftır. Size 2026 yılında hangi vergiden muaf tutarların geçerli olduğunu, vergi dairesinin taşınmazınızın değerini nasıl belirlediğini ve hangi vergi oranını hesaba katmanız gerektiğini açıklıyoruz.
Miras kalan bir taşınmaz için ne zaman miras vergisi doğar?
Vergi dairesi, miras kalan bir taşınmaza vergi bakımından diğer tüm malvarlıkları gibi işlem yapar: Değeri, ölüm nedeniyle edinim kapsamına girer ve nakit, menkul kıymetler ve diğer tereke değerleriyle birlikte kaydedilir. Bu toplamdan öncelikle tereke borçlarını düşersiniz – yani miras bırakanın borçlarını, taşınmaz üzerindeki kalan kredi borçlarını ve cenaze masraflarını. Geriye kalan tutar vergiye tabi edinimdir.
Kişisel vergiden muaf tutar ancak bu tutara uygulanır. Mirasın değeri bunun altındaysa miras vergisi doğmaz. Vergiden muaf tutarı aşarsa yalnızca aşan kısım vergilendirilir. Önemli: Miras olayını kural olarak üç ay içinde vergi dairesine bildirmeniz gerekir (ErbStG § 30). Miras kalan arsalar için bu bildirim yükümlülüğü her zaman geçerlidir – noter tasdikli bir vasiyetname mevcut olsa bile.
Akrabalık derecesine göre vergiden muaf tutarlar: Vergiden ne kadar muaf kalır?
ErbStG § 16 uyarınca kişisel vergiden muaf tutar, miras vergisinin en önemli unsurudur. Merhumla akrabalığınız ne kadar yakınsa tutar o kadar yüksek olur:
- Eşler ve kayıtlı hayat arkadaşları: 500.000 Euro
- Çocuklar ve üvey çocuklar ile ebeveynleri daha önce vefat etmiş torunlar: her biri 400.000 Euro
- Torunlar (ebeveynleri hâlâ hayatta olanlar): 200.000 Euro
- Ebeveynler ve büyükanne-büyükbabalar (ölüm nedeniyle edinimde): 100.000 Euro
- Kardeşler, yeğenler, kayın çocukları, kayınvalide ve kayınpederler, üvey ebeveynler ve boşanmış eşler (vergi sınıfı II): 20.000 Euro
- diğer tüm mirasçılar, örneğin arkadaşlar veya kayıtlı olmayan hayat arkadaşları (vergi sınıfı III): 20.000 Euro
Bu tutarlar 2009'dan beri değişmemiştir ve kişi başına geçerlidir. Dolayısıyla iki çocuk birlikte bir ev miras alırsa, her birininher çocuk için 400.000 avroluk tam muafiyet tanınır. Bir diğer husus belirleyicidir: Muafiyet her on yılda bir yeniden tanınır. Aynı kişiden on yıl içinde yapılan tüm edinimler – önceki bağışlar da dâhil – toplu olarak hesaplanır (§ 14 ErbStG).
Vergi Dairesi Taşınmazınızın Değerini Nasıl Belirler
Vergi alınıp alınmayacağı, tespit edilen taşınmaz değerine göre belirlenir. Vergi dairesi söz konusu rayiç değeri (piyasa değeri) esas alır ve taşınmazın türüne bağlı olarak Değerleme Kanunu’ndaki üç yöntemden birini kullanır (§ 182 BewG):
- Karşılaştırmalı değer yöntemi: Kat mülkiyetli daireler ile tek ve iki ailelik evler için uygulanır. Çevredeki benzer taşınmazların satış fiyatları esas alınır.
- Gelir değeri yöntemi: Kiraya verilmiş konut taşınmazları ve ticari taşınmazlar için uygulanır. Esas, elde edilebilecek kira gelirleridir.
- Maddi değer yöntemi: Karşılaştırmalı bir değer belirlenemediğinde uygulanır. Burada binanın yapım maliyetlerine arsa değeri eklenir.
1 Ocak 2023’ten bu yana vergi dairesi, fiilî piyasa değerine belirgin ölçüde daha yakın hesaplama yapmaktadır. Bunun nedeni, değerleme hükümlerini güncel Taşınmaz Değerleme Yönetmeliği’ne uyarlayan 2022 Yıllık Vergi Kanunu’dur – diğer hususların yanı sıra maddi değer katsayısı daha önceki 0,5 ila 1,5 aralığından 0,8 ila 1,8 aralığına yükseltilmiştir. Bunun sonucu, genel olarak daha yüksek değerlerin esas alınması ve dolayısıyla verginin daha hızlı doğmasıdır.
Resmî değer çok yüksek çıkarsa bunu kabul etmek zorunda değilsiniz: § 198 BewG uyarınca daha düşük bir piyasa değeri kanıtlayabilirsiniz – örneğin nitelikli bir bilirkişi raporu veya olağan ticari işlemler kapsamında yakın zamanda yapılmış bir satışla. Böylece kanıtlanan değer, vergi dairesinin tahmin ettiği tutarın yerine geçer.
Vergi Sınıfları ve Vergi Oranlarına Genel Bakış
Akrabalık derecesi yalnızca muafiyeti değil, vergi sınıfını da belirler (§ 15 ErbStG):
- Vergi sınıfı I: Eşler ve hayat arkadaşları, çocuklar ve üvey çocuklar ile bunların altsoyları; ayrıca miras durumunda anne-babalar ve büyükanne-büyükbabalar.
- Vergi sınıfı II: Kardeşler, yeğenler, üvey anne-babalar ve kayınpeder-kayınvalideler, damatlar ve gelinler ile boşanmış eşler.
- Vergi sınıfı III: Diğer tüm mirasçılar.
Vergiye tabi edinim üzerinden – yani "Muafiyet tutarı düşüldükten sonraki değere kademeli bir vergi oranı uygulanır (§ 19 ErbStG). Tutar ne kadar yüksek ve akrabalık derecesi ne kadar uzaksa, o kadar fazla ödersiniz:
- 75.000 Euro’ya kadar: %7 (I. sınıf), %15 (II. sınıf), %30 (III. sınıf)
- 300.000 Euro’ya kadar: %11, %20, %30
- 600.000 Euro’ya kadar: %15, %25, %30
- 6.000.000 Euro’ya kadar: %19, %30, %30
- üzerinde: %23 ila %30 (I. sınıf), %35 ila %43 (II. sınıf), %50 (III. sınıf)
Her zaman vergilendirilebilir toplam edinim esas alınır: Hangi değer kademesine gireceğinize ve toplam tutar için hangi oranın uygulanacağına bu karar verir.
Eşler ve çocuklar için ek geçim muafiyeti
Kişisel muafiyete ek olarak § 17 ErbStG özel bir geçim muafiyeti öngörür. Hayatta kalan eşler ve kayıtlı hayat arkadaşları ayrıca 256.000 Euro alır. Çocuklar ise yaşlarına göre kademeli olarak bundan yararlanır – beş yaşını doldurana kadar 52.000 Euro’dan 20 ila 27 yaş arasındakiler için 10.300 Euro’ya kadar.
Ancak bu muafiyet, vergiden muaf geçim ödemelerinin sermaye değerinden, örneğin dul veya yetim aylığından, düşülür. Bu tür ödemeleri alanlar, geçim muafiyetinin gerçekte ne kadarının kaldığını kontrol ettirmelidir.
Miras kalan bir ev için hesaplama örneği
Bir oğul, babasından kiraya verilmiş bir apartman binası miras alır. Vergi dairesi, gelir değerleme yöntemiyle 700.000 Euro değer belirler. Konut amacıyla kiraya verilmiş bir taşınmaz söz konusu olduğundan, § 13d ErbStG uyarınca değerin yalnızca %90’ı dikkate alınır – yani 630.000 Euro.
Oğul bundan 400.000 Euro tutarındaki muafiyetini düşer. Vergilendirilebilir edinim olarak 230.000 Euro kalır. Çocuk olduğu için I. vergi sınıfına ve 300.000 Euro’ya kadar olan değer kademesine girer; dolayısıyla vergi oranı %11’dir. Veraset vergisi yaklaşık 25.300 Euro olur. Ev kiraya verilmek yerine boş kalmış olsaydı, %10’luk indirim uygulanmaz ve vergi daha yüksek olurdu.
Mülkün hayattayken devredilmesinin avantajları ve dezavantajları
Muafiyet her on yılda bir yeniden kullanılabildiğinden, birçok malik taşınmazını daha hayattayken bağış yoluyla devretmeyi düşünür. Bunun size değip değmeyeceğini dikkatlice değerlendirmelisiniz:
- Avantaj – birden fazla muafiyet: Erken devreden kişi, muafiyet tutarından her on yılda bir yeniden yararlanabilir ve böylece daha büyük varlıkları vergiden muaf şekilde devredebilirsiniz.
- Avantaj – Değer artışı mirastan ayrılır: Bağıştan sonra taşınmazın gelecekteki değer artışları daha sonraki terekeye dahil olmaz.
- Avantaj – Güvence mümkün: Tapuya tescilli intifa veya oturma hakkı sayesinde kullanım hakkınızı korur ve aynı zamanda bağışın vergisel değerini düşürürsünüz.
- Dezavantaj – Kontrol kaybı: Devirden sonra taşınmaz bağış yapılan kişiye ait olur; geri alma yalnızca sözleşmeyle kararlaştırılmış geri alma hakları üzerinden mümkündür.
- Dezavantaj – Çocuklar için aile konutu muafiyeti yok: Kendi kullanılan aile konutu için tam vergi muafiyeti çocuklarda yalnızca miras yoluyla edinimde geçerlidir, bağışta değil.
Bağış mı yoksa miras mı daha avantajlıdır sorusu somut duruma bağlıdır. Burada bir vergi danışmanından veya miras hukuku konusunda uzman bir avukattan danışmanlık almak iyi bir yatırımdır.
Taşınmazlarda veraset vergisi hakkında SSS
Ebeveynlerimin kendi kullandıkları taşınmazı vergilendirmem gerekir mi?
Muhtemelen hayır. Sözde aile konutu için § 13 ErbStG özel bir vergi muafiyeti öngörür: Çocuk olarak derhâl kendiniz taşınır ve taşınmazda en az on yıl oturursanız, taşınmaz değerinden bağımsız olarak vergiden muaf kalır – ancak yalnızca 200 metrekarelik bir konut alanına kadar. Eşler için muafiyet, alan sınırı olmaksızın geçerlidir. Bu özel düzenleme, başka koşulları da bulunan ayrı bir konudur.
Kiraya verilmiş bir taşınmaz nasıl vergilendirilir?
Kiraya verilmiş konut taşınmazları vergi dairesi tarafından gelir değeri yöntemine göre değerlendirir. Ayrıca konut amacıyla kiraya verilen arsalar değerlerinin yalnızca yüzde 90’ı üzerinden dikkate alınır; yani yüzde 10 oranında bir değerleme indirimi uygulanır. Akrabalık derecesine göre olağan muafiyet tutarı bunun üzerine eklenir.
Veraset vergisini hemen ödeyemezsem ne olur?
Konut taşınmazları için § 28 ErbStG en fazla on yıla kadar ödeme ertelemesi öngörür. Vergiyi ancak taşınmazı satarak karşılayabilecek olmanız hâlinde bu uygulama söz konusu olabilir. Ölüm nedeniyle edinimde bu erteleme faizsizdir.
Miras kalan bir taşınmazın daha sonra satılması veraset vergisine dahil midir?
Hayır, bunlar birbirinden ayrı iki konudur. Veraset vergisi miras edinildiğinde bir defaya mahsus alınır. Taşınmazı daha sonra kârla satarsanız, bir ayrı spekülasyon vergisi de uygulanır – bu kapsamda miras bırakanın mülkiyet süresi, on yıllık süreye dahil edilir. Bu, başlı başına ayrı bir konudur.
Muafiyet tutarları yalnızca bir kez mi uygulanır?
Hayır. Muafiyet tutarı her on yılda bir yeniden tanınır. Ancak on yıllık dönem içinde aynı kişiden edinilenler – miras ve önceki bağışlar – birlikte hesaplanır; bu nedenle bu dönem içinde muafiyet yalnızca bir kez dikkate alınır.
Sonuç: Akrabalık derecesi belirleyicidir
Bir taşınmaz miras kaldığında ne kadarının vergiden muaf olduğu, öncelikle akrabalık derecenize ilişkin muafiyet tutarına bağlıdır – eşler için 500.000 avro, çocuklar için 400.000 avro, daha uzak mirasçılar için ise oldukça daha az. Vergi dairesi tarafından belirlenen ve 2023'ten bu yana piyasa koşullarına daha yakın, dolayısıyla çoğu zaman daha yüksek olan değer de aynı derecede önemlidir; karşı ekspertiz raporu hazırlatmak faydalı olabilir. Vergiden muaf aile konutu ve daha sonraki satıştaki vergilendirme kendi kurallarına tabidir. Erken planlama yapanlar, hayattayken devri değerlendirir ve muafiyetleri, süreleri ve değerlemeyi takip eder – büyük mal varlıklarında en iyisi uzman danışmanlığı almaktır.