Chi eredita un immobile non paga automaticamente le imposte. Solo quando il valore dell’eredità supera la franchigia personale, l’ufficio delle imposte richiede l’imposta di successione – e l’ammontare di questa franchigia dipende esclusivamente dal grado di parentela con il defunto. Per i coniugi restano esenti 500.000 euro, per i figli 400.000 euro. Vi spieghiamo quali franchigie si applicano nel 2026, come l’ufficio delle imposte determina il valore del vostro immobile e quale aliquota fiscale dovete prevedere.
Quando si applica l’imposta di successione su un immobile ereditato?
Dal punto di vista fiscale, l’ufficio delle imposte tratta un immobile ereditato come qualsiasi altro patrimonio: il suo valore rientra nell’acquisto mortis causa e viene rilevato insieme a contanti, titoli e agli altri valori dell’eredità. Da questa somma detraete innanzitutto le passività ereditarie – quindi i debiti del defunto, i prestiti residui ancora aperti sull’immobile e le spese funerarie. Ciò che rimane è l’acquisizione imponibile.
La franchigia personale viene applicata solo a questo importo. Se il valore dell’eredità è inferiore, non si applica alcuna imposta di successione. Se supera la franchigia, viene tassata soltanto la parte eccedente. Importante: in linea di principio dovete comunicare il caso di successione all’ufficio delle imposte entro tre mesi (§ 30 ErbStG). Per i terreni ereditati questo obbligo di comunicazione si applica sempre – anche quando è presente un testamento notarile.
Franchigie in base al grado di parentela: quanto rimane esente
La franchigia personale ai sensi del § 16 ErbStG è il fattore più importante dell’imposta di successione. Più stretto è il vostro grado di parentela con il defunto, maggiore sarà la franchigia:
- Coniugi e partner di un’unione civile registrata: 500.000 euro
- Figli e figliastri, nonché nipoti i cui genitori sono già deceduti: 400.000 euro ciascuno
- Nipoti (i cui genitori sono ancora in vita): 200.000 euro
- Genitori e nonni (in caso di acquisto mortis causa): 100.000 euro
- Fratelli, nipoti, generi e nuore, suoceri, patrigni e matrigne e coniugi divorziati (classe fiscale II): 20.000 euro
- tutti gli altri eredi, ad esempio amici o conviventi non registrati (classe fiscale III): 20.000 euro
Questi importi sono invariati dal 2009 e si applicano per persona. Se quindi due figli ereditano insieme una casa, spetta spetta a ciascun figlio l’intero importo esente di 400.000 euro. Un altro punto è decisivo: l’importo esente viene concesso nuovamente ogni dieci anni. Tutti gli acquisti dalla stessa persona effettuati nell’arco di dieci anni – comprese le donazioni precedenti – vengono sommati (§ 14 ErbStG).
Come l’ufficio delle imposte determina il valore del vostro immobile
Se sia dovuta un’imposta dipende dal valore accertato dell’immobile. L’ufficio delle imposte applica il cosiddetto valore comune (valore di mercato) e, a seconda del tipo di immobile, utilizza una delle tre procedure previste dalla legge sulla valutazione (§ 182 BewG):
- Metodo del valore comparativo: per appartamenti di proprietà nonché case unifamiliari e bifamiliari. Vengono utilizzati i prezzi di acquisto di immobili comparabili nella zona.
- Metodo del valore reddituale: per terreni edificabili con abitazioni locate e immobili commerciali. La base è costituita dai redditi da locazione conseguibili.
- Metodo del valore reale: quando non è possibile determinare un valore comparativo. In questo caso contano i costi di costruzione dell’edificio, cui si aggiunge il valore del terreno.
Dal 1° gennaio 2023 l’ufficio delle imposte calcola un valore sensibilmente più vicino all’effettivo valore di mercato. Il motivo è la legge fiscale annuale 2022, che ha adeguato le disposizioni sulla valutazione all’attuale regolamento sulla determinazione del valore degli immobili; tra l’altro, il fattore del valore reale è stato aumentato dal precedente intervallo compreso tra 0,5 e 1,5 a un intervallo tra 0,8 e 1,8. La conseguenza sono valori tendenzialmente più elevati e quindi un’imposta dovuta più rapidamente.
Se il valore ufficiale risulta troppo elevato, non siete tenuti ad accettarlo: ai sensi del § 198 BewG potete dimostrare un valore di mercato inferiore, ad esempio mediante una perizia qualificata o attraverso una vendita effettuata in tempi ravvicinati nel normale corso degli affari. Il valore così documentato sostituisce quindi l’importo stimato dall’ufficio delle imposte.
Classi fiscali e aliquote d’imposta in sintesi
Il grado di parentela determina non solo l’importo esente, ma anche la classe fiscale (§ 15 ErbStG):
- Classe fiscale I: coniugi e partner registrati, figli e figliastri, compresi i loro discendenti, nonché genitori e nonni in caso di successione.
- Classe fiscale II: fratelli e sorelle, nipoti, genitori acquisiti e suoceri, generi e nuore ed ex coniugi.
- Classe fiscale III: tutti gli altri eredi.
Sull’acquisto imponibile – vale a dire il Valore dopo la detrazione della franchigia – viene applicata un’aliquota fiscale progressiva (§ 19 ErbStG). Più elevato è l’importo e più lontano il grado di parentela, maggiore sarà l’imposta da pagare:
- fino a 75.000 euro: 7 % (classe I), 15 % (classe II), 30 % (classe III)
- fino a 300.000 euro: 11 %, 20 %, 30 %
- fino a 600.000 euro: 15 %, 25 %, 30 %
- fino a 6.000.000 di euro: 19 %, 30 %, 30 %
- oltre: dal 23 al 30 % (classe I), dal 35 al 43 % (classe II), 50 % (classe III)
È sempre determinante l’intero acquisto imponibile: esso stabilisce in quale fascia di valore rientrate e quale percentuale si applica all’importo complessivo.
Franchigia aggiuntiva per esigenze previdenziali per coniugi e figli
Oltre alla franchigia personale, § 17 ErbStG prevede una speciale franchigia per esigenze previdenziali. I coniugi superstiti e i partner registrati ricevono ulteriori 256.000 euro. I figli ne beneficiano in misura graduata in base all’età: da 52.000 euro fino al compimento del quinto anno di età, fino a 10.300 euro per i giovani dai 20 ai 27 anni.
Tuttavia, questa franchigia viene ridotta del valore capitalizzato delle prestazioni previdenziali esenti da imposta, come una pensione di reversibilità o per orfani. Chi riceve tali prestazioni dovrebbe verificare quanto rimanga effettivamente della franchigia per esigenze previdenziali.
Un esempio di calcolo per una casa ereditata
Un figlio eredita dal padre un edificio plurifamiliare dato in locazione. L’ufficio delle imposte determina, applicando il metodo del valore reddituale, un valore di 700.000 euro. Poiché si tratta di un immobile affittato a uso abitativo, ai sensi del § 13d ErbStG viene considerato soltanto il 90 % del valore, ovvero 630.000 euro.
Da tale importo il figlio detrae la propria franchigia di 400.000 euro. Rimane un acquisto imponibile di 230.000 euro. In quanto figlio, rientra nella classe fiscale I e nella fascia di valore fino a 300.000 euro; la sua aliquota fiscale è quindi dell’11 %. L’imposta di successione ammonta a circa 25.300 euro. Se la casa fosse rimasta vuota anziché essere affittata, la riduzione del 10 % non si applicherebbe e l’imposta sarebbe più elevata.
Vantaggi e svantaggi del trasferimento in vita
Poiché la franchigia torna a essere disponibile ogni dieci anni, molti proprietari valutano di trasferire il proprio immobile già in vita mediante donazione. Se convenga farlo, è opportuno ponderarlo attentamente:
- Vantaggio – franchigie multiple: chi trasferisce precocemente può riutilizzare nuovamente la franchigia ogni dieci anni e trasferire così patrimoni più consistenti senza imposte.
- Vantaggio – incremento di valore esternalizzato: Dopo la donazione, i futuri aumenti di valore dell’immobile non rientrano più nell’asse ereditario successivo.
- Vantaggio – possibile tutela: Tramite un diritto di usufrutto o di abitazione iscritto, conservate un diritto di godimento e riducete al contempo il valore fiscale della donazione.
- Svantaggio – perdita del controllo: Dopo il trasferimento, l’immobile appartiene al beneficiario; una restituzione è possibile solo tramite diritti di restituzione concordati contrattualmente.
- Svantaggio – nessuna esenzione per la casa familiare a favore dei figli: L’esenzione fiscale completa per la casa familiare utilizzata personalmente si applica ai figli solo in caso di successione, non di donazione.
Se sia più conveniente donare o ereditare dipende dal singolo caso. Una consulenza da parte di un consulente fiscale o di un avvocato specializzato in diritto successorio è un investimento ben fatto.
FAQ sull’imposta di successione per gli immobili
Devo pagare le imposte sull’immobile dei miei genitori che utilizzo personalmente?
Non necessariamente. Per la cosiddetta casa familiare, § 13 ErbStG prevede un’esenzione fiscale specifica: se, in qualità di figlio, vi trasferite immediatamente e abitate l’immobile per almeno dieci anni, esso rimane esente da imposte indipendentemente dal valore – tuttavia solo fino a una superficie abitabile di 200 metri quadrati. Per i coniugi l’esenzione si applica addirittura senza limite di superficie. Questa disciplina speciale costituisce un tema a sé con ulteriori requisiti.
Come viene tassato un immobile dato in locazione?
Gli immobili residenziali dati in locazione vengono valutati dall’ufficio delle imposte secondo il metodo del valore reddituale. Inoltre, i terreni dati in locazione a fini abitativi vengono considerati solo per il 90 per cento del loro valore; si applica quindi una riduzione del valore del 10 per cento. A ciò si aggiunge la franchigia ordinaria in base al grado di parentela.
Cosa succede se non posso pagare subito l’imposta di successione?
Per gli immobili residenziali, § 28 ErbStG prevede una dilazione fino a dieci anni. Può essere concessa se potreste reperire l’importo dell’imposta solo vendendo l’immobile. In caso di acquisto mortis causa, questa dilazione è senza interessi.
La successiva vendita di un immobile ereditato rientra nell’imposta di successione?
No, si tratta di due aspetti distinti. L’imposta di successione si applica una sola volta al momento dell’eredità. Se in seguito vendete l’immobile realizzando un profitto, può una si applica la diversa imposta sulle plusvalenze speculative prevista dalla legge tedesca sull’imposta sul reddito, tenendo conto del periodo di possesso del defunto ai fini del termine decennale. Questo è un tema a sé.
Le franchigie si applicano una sola volta?
No. La franchigia viene riconosciuta nuovamente ogni dieci anni. Tuttavia, gli acquisti dalla stessa persona effettuati nell’arco di un periodo decennale – eredità e precedenti donazioni – vengono cumulati, per cui in questa finestra temporale la franchigia conta una sola volta.
In sintesi: il grado di parentela è decisivo
Quanto resta esente da imposta nell’eredità di un immobile dipende soprattutto dalla franchigia prevista per il vostro grado di parentela: 500.000 euro per i coniugi, 400.000 euro per i figli e importi nettamente inferiori per gli eredi più lontani. Altrettanto importante è il valore determinato dall’ufficio delle imposte, che dal 2023 è più vicino al valore di mercato e quindi spesso più elevato; una perizia di parte può risultare conveniente. L’abitazione familiare esente da imposta e la tassazione in caso di vendita successiva seguono regole proprie. Chi pianifica per tempo valuta un trasferimento in vita e tiene sotto controllo franchigie, termini e valutazione; per patrimoni più consistenti è consigliabile affidarsi a una consulenza professionale.