من يرث عقارًا لا يدفع ضرائب عليه تلقائيًا. فلا تطالب مصلحة الضرائب بضريبة التركات إلا عندما تتجاوز قيمة التركة حد الإعفاء الشخصي، ويعتمد مقدار هذا الإعفاء حصريًا على درجة القرابة بالمتوفى. ويظل مبلغ 500.000 يورو معفيًا من الضريبة بالنسبة للأزواج، و400.000 يورو بالنسبة للأبناء. نوضح لكم الإعفاءات السارية في عام 2026، وكيف تحدد مصلحة الضرائب قيمة عقاركم، وما هو معدل الضريبة الذي يتعين عليكم توقعه.
متى تُفرض ضريبة التركات على عقار موروث؟
تتعامل مصلحة الضرائب مع العقار الموروث ضريبيًا مثل أي ثروة أخرى: فقيمته تُحتسب ضمن الاستحواذ بسبب الوفاة، وتُسجَّل مع النقد والأوراق المالية وقيم التركة الأخرى. ويُخصم من هذا المجموع أولًا التزامات التركة، أي ديون المورث، والقروض المتبقية المستحقة على العقار، وتكاليف الجنازة. وما يتبقى هو الاستحواذ الخاضع للضريبة.
ويُطبَّق الإعفاء الشخصي فقط على هذا المبلغ. فإذا كانت قيمة الإرث أقل من ذلك، فلا تُفرض ضريبة تركات. أما إذا تجاوزت قيمة الإعفاء، فلا تُفرض الضريبة إلا على الجزء المتجاوز. مهم: يجب عليكم، من حيث المبدأ، إبلاغ مصلحة الضرائب بحالة الإرث خلال ثلاثة أشهر (§ 30 ErbStG). وبالنسبة للعقارات الموروثة، يسري واجب الإبلاغ هذا دائمًا، حتى إذا كانت هناك وصية موثقة لدى كاتب العدل.
الإعفاءات حسب درجة القرابة: هذا هو المبلغ المعفى من الضريبة
يُعد الإعفاء الشخصي وفقًا لـ § 16 ErbStG العامل الأهم في ضريبة التركات. وكلما كانت صلة قرابتكم بالمتوفى أوثق، كان الإعفاء أعلى:
- الأزواج والشركاء في علاقة حياة مسجلة: 500.000 يورو
- الأبناء وأبناء الزوج أو الزوجة وكذلك الأحفاد الذين توفي والدوهم بالفعل: 400.000 يورو لكل منهم
- الأحفاد (الذين لا يزال والدوهم على قيد الحياة): 200.000 يورو
- الوالدان والأجداد (عند الاستحواذ بسبب الوفاة): 100.000 يورو
- الإخوة والأخوات، وأبناء وبنات الإخوة، وأصهار الأبناء، والحمو والحماة، وزوج الأم أو زوجة الأب، والأزواج المطلقون (الفئة الضريبية II): 20.000 يورو
- جميع الورثة الآخرين، مثل الأصدقاء أو شركاء الحياة غير المسجلين (الفئة الضريبية III): 20.000 يورو
هذه المبالغ لم تتغير منذ عام 2009 وتنطبق على كل شخص. فإذا ورث طفلان معًا منزلًا، يحق لهما لكل طفل الإعفاء الكامل البالغ 400,000 يورو. وهناك نقطة أخرى حاسمة: يُمنح الإعفاء من جديد كل عشر سنوات. وتُجمع جميع عمليات الاكتساب من الشخص نفسه خلال عشر سنوات – بما في ذلك الهبات السابقة – (§ 14 ErbStG).
كيف تحدد مصلحة الضرائب قيمة عقارك
يتوقف ما إذا كانت الضريبة ستُفرض أصلاً على قيمة العقار المحددة. تعتمد مصلحة الضرائب ما يسمى بالقيمة العامة (القيمة السوقية)، وتستخدم لهذا الغرض، بحسب نوع العقار، إحدى طرق التقييم الثلاث المنصوص عليها في قانون التقييم (§ 182 BewG):
- طريقة القيمة المقارنة: للشقق المملوكة وكذلك المنازل لأسرة واحدة ولأسرتين. وتُستند إلى أسعار شراء عقارات مماثلة في المنطقة.
- طريقة القيمة الإيرادية: للعقارات السكنية المؤجرة والعقارات التجارية. والأساس هو إيرادات الإيجار الممكن تحقيقها.
- طريقة القيمة المادية: عندما يتعذر تحديد قيمة مقارنة. وفي هذه الحالة تُحتسب تكاليف إنشاء المبنى بالإضافة إلى قيمة الأرض.
منذ 1 يناير 2023، تحسب مصلحة الضرائب على نحو أقرب بوضوح إلى القيمة السوقية الفعلية. والسبب هو قانون الضرائب السنوي لعام 2022، الذي واءم أحكام التقييم مع اللائحة الحالية لتحديد قيمة العقارات – ومن بين أمور أخرى، رُفع معامل القيمة المادية من 0.5 إلى 1.5 سابقاً إلى 0.8 إلى 1.8. والنتيجة هي قيم تقديرية أعلى тенденياً، وبالتالي استحقاق الضريبة بوتيرة أسرع.
إذا كانت القيمة الرسمية مرتفعة أكثر من اللازم، فلا يتعين عليكم قبولها: فبموجب § 198 BewG، يجوز لكم إثبات قيمة سوقية أقل – مثلاً من خلال تقرير خبير مؤهل أو بيع قريب زمنياً في سياق التعاملات التجارية المعتادة. وتحل القيمة المثبتة بهذه الطريقة محل المبلغ الذي قدرته مصلحة الضرائب.
نظرة عامة على الفئات والمعدلات الضريبية
لا تحدد درجة القرابة الإعفاء فحسب، بل تحدد أيضاً الفئة الضريبية (§ 15 ErbStG):
- الفئة الضريبية I: الأزواج والشركاء في الحياة، والأبناء وأبناء الزوج أو الزوجة، بما في ذلك ذريتهم، وكذلك الوالدان والأجداد عند حدوث الإرث.
- الفئة الضريبية II: الإخوة والأخوات، وأبناء وبنات الإخوة، وزوج الأم أو الأب وأصهار الوالدين، وأبناء الأصهار، والأزواج المطلقون.
- الفئة الضريبية III: جميع الورثة الآخرين.
على الاكتساب الخاضع للضريبة – أي "القيمة بعد خصم الإعفاء – يُطبَّق عليها معدل ضريبي تصاعدي (§ 19 ErbStG). كلما ارتفع المبلغ وبَعُدت صلة القرابة، زادت الضريبة التي تدفعونها:
- حتى 75.000 يورو: 7 % (الفئة I)، 15 % (الفئة II)، 30 % (الفئة III)
- حتى 300.000 يورو: 11 %، 20 %، 30 %
- حتى 600.000 يورو: 15 %، 25 %، 30 %
- حتى 6.000.000 يورو: 19 %، 30 %، 30 %
- أكثر من ذلك: من 23 إلى 30 % (الفئة I)، من 35 إلى 43 % (الفئة II)، 50 % (الفئة III)
العبرة دائمًا بإجمالي الاستحواذ الخاضع للضريبة: فهو يحدد شريحة القيمة التي تندرجون فيها ونسبة الضريبة المطبقة على المبلغ بالكامل.
إعفاء إضافي للمعيشة للأزواج والأبناء
إلى جانب الإعفاء الشخصي، يمنح § 17 ErbStG إعفاءً خاصًا للمعيشة. يحصل الأزواج الباقون على قيد الحياة والشركاء المسجلون على 256.000 يورو إضافية. ويحصل الأبناء عليه بحسب أعمارهم – من 52.000 يورو حتى إتمام السنة الخامسة من العمر، وصولًا إلى 10.300 يورو للفئة العمرية من 20 إلى 27 عامًا.
غير أن هذا الإعفاء يُخفَّض بالقيمة الرأسمالية للمخصصات المعفاة من الضريبة، مثل معاش الأرملة أو اليتيم. ومن يتلقى مثل هذه المخصصات، ينبغي له التحقق من مقدار الإعفاء المعيشي المتبقي فعليًا.
مثال حسابي لمنزل موروث
يرث ابن من والده مبنى سكنيًا متعدد الوحدات مؤجرًا. تحدد مصلحة الضرائب، وفق طريقة القيمة الإيرادية، قيمة قدرها 700.000 يورو. ولأن العقار مؤجر لأغراض سكنية، يُحتسب وفقًا لـ § 13d ErbStG 90 بالمائة فقط من القيمة – أي 630.000 يورو.
يخصم الابن من ذلك إعفاءه البالغ 400.000 يورو. وتبقى قيمة استحواذ خاضعة للضريبة قدرها 230.000 يورو. وبصفته ابنًا، يندرج ضمن الفئة الضريبية I وشريحة القيمة حتى 300.000 يورو، وبالتالي تبلغ نسبة الضريبة 11 بالمائة. وتبلغ ضريبة الميراث نحو 25.300 يورو. ولو كان المنزل خاليًا بدلًا من أن يكون مؤجرًا، لما سُمح بالخصم البالغ 10 بالمائة، ولَكانت الضريبة أعلى.
مزايا وعيوب نقل الملكية خلال الحياة
بما أن الإعفاء يصبح متاحًا من جديد كل عشر سنوات، يفكر العديد من المالكين في نقل عقاراتهم كهبة أثناء حياتهم. وينبغي لكم الموازنة بعناية فيما إذا كان ذلك مجديًا:
- الميزة – الإعفاءات المتعددة: من ينقل الملكية مبكرًا، يمكنه إعادة استخدام الإعفاء الضريبي كل عشر سنوات، وبالتالي نقل ثروات أكبر معفاة من الضرائب.
- الميزة – إخراج الزيادة في القيمة: بعد الهبة، لا تعود الزيادات المستقبلية في قيمة العقار ضمن التركة اللاحقة.
- الميزة – إمكانية الحماية: من خلال حق الانتفاع أو حق السكن المسجل، تحتفظون بحق الاستخدام، وتخفضون في الوقت نفسه القيمة الضريبية للهبة.
- العيب – فقدان السيطرة: يصبح العقار بعد نقله ملكًا للموهوب له؛ ولا يمكن التراجع عن النقل إلا من خلال حقوق الاسترداد المتفق عليها تعاقديًا.
- العيب – عدم وجود إعفاء منزل الأسرة للأطفال: يسري الإعفاء الضريبي الكامل للمنزل العائلي المستخدم ذاتيًا على الأطفال فقط في حالة الإرث، وليس في حالة الهبة.
يعتمد ما إذا كانت الهبة أو التوريث أكثر فائدة على كل حالة على حدة. ويُعد الحصول على استشارة من مستشار ضريبي أو محامٍ متخصص في قانون الإرث استثمارًا جيدًا هنا.
الأسئلة الشائعة حول ضريبة التركات على العقارات
هل يجب أن أدفع ضريبة على العقار الذي كان والداي يستخدمانه للسكن؟
ربما لا. ينص § 13 ErbStG على إعفاء ضريبي خاص لما يسمى منزل الأسرة: إذا انتقلتم بصفتكم طفلًا للسكن فيه فورًا بأنفسكم، وأقمتم في العقار لمدة لا تقل عن عشر سنوات، فإنه يظل معفى من الضريبة بغض النظر عن قيمته – ولكن فقط حتى مساحة سكنية قدرها 200 متر مربع. أما بالنسبة للأزواج، فيسري الإعفاء حتى دون حد للمساحة. وهذه القاعدة الخاصة موضوع مستقل له شروط إضافية.
كيف تتم معاملة العقار المؤجر ضريبيًا؟
يُقيّم مكتب الضرائب العقارات السكنية المؤجرة وفق طريقة القيمة الإيرادية. بالإضافة إلى ذلك، تُحتسب الأراضي المؤجرة لأغراض سكنية بنسبة 90 بالمائة فقط من قيمتها، أي يُطبق خصم تقييم قدره 10 بالمائة. ويُضاف بعد ذلك الإعفاء المعتاد بحسب درجة القرابة.
ماذا يحدث إذا لم أتمكن من دفع ضريبة التركات فورًا؟
بالنسبة للعقارات السكنية، ينص § 28 ErbStG على إمكانية تأجيل السداد لمدة تصل إلى عشر سنوات. ويُنظر في ذلك إذا لم يكن بإمكانكم دفع الضريبة إلا عن طريق بيع العقار. وفي حالة التملك بسبب الوفاة، يكون هذا التأجيل دون فوائد.
هل يُحتسب البيع اللاحق لعقار موروث ضمن ضريبة التركات؟
لا، فهما أمران منفصلان. تُفرض ضريبة التركات مرة واحدة عند الإرث. وإذا بعتم العقار لاحقًا بربح، فقد يكون هناكتُطبَّق ضريبة المضاربة المنفصلة وفقًا لقانون ضريبة الدخل، مع احتساب مدة حيازة المورِّث ضمن مدة السنوات العشر. وهذا موضوع مستقل.
هل تُمنح الإعفاءات مرة واحدة فقط؟
لا. يُمنح الإعفاء مجددًا كل عشر سنوات. ومع ذلك، تُجمَع عمليات الاكتساب من الشخص نفسه خلال فترة عشر سنوات – الميراث والهبات السابقة – بحيث يُحتسب الإعفاء مرة واحدة فقط ضمن هذه الفترة.
الخلاصة: درجة القرابة هي العامل الحاسم
يتحدد الجزء المعفى من الضريبة عند وراثة عقار أساسًا وفقًا للإعفاء الخاص بدرجة قرابتكم – 500.000 يورو للزوجين، و400.000 يورو للأبناء، وأقل بكثير للورثة الأبعد قرابة. كما أن القيمة التي تحددها مصلحة الضرائب مهمة بالقدر نفسه، إذ أصبحت منذ عام 2023 أقرب إلى القيمة السوقية، وبالتالي غالبًا ما تكون أعلى؛ وقد يكون الحصول على تقييم مضاد مجديًا. يخضع مسكن الأسرة المعفى من الضريبة والضرائب عند البيع اللاحق لقواعد خاصة. ومن يخطط مبكرًا، يدرس نقل الملكية خلال الحياة ويضع الإعفاءات والمواعيد والقيمة التقديرية في الحسبان – والأفضل الاستعانة بمشورة متخصصة عند وجود ثروات كبيرة.