Wer eine Immobilie erbt, zahlt darauf nicht automatisch Steuern. Erst wenn der Wert des Nachlasses den persönlichen Freibetrag übersteigt, verlangt das Finanzamt Erbschaftsteuer – und wie hoch dieser Freibetrag ausfällt, hängt allein vom Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen ab. Bei Ehepartnern bleiben 500.000 Euro steuerfrei, bei Kindern 400.000 Euro. Wir erklären Ihnen, welche Freibeträge 2026 gelten, wie das Finanzamt den Wert Ihrer Immobilie ermittelt und mit welchem Steuersatz Sie rechnen müssen.
Wann fällt bei einer geerbten Immobilie Erbschaftsteuer an?
Eine geerbte Immobilie behandelt das Finanzamt steuerlich wie jedes andere Vermögen: Ihr Wert zählt zum Erwerb von Todes wegen und wird zusammen mit Bargeld, Wertpapieren und anderen Nachlasswerten erfasst. Von dieser Summe ziehen Sie zunächst die Nachlassverbindlichkeiten ab – also Schulden des Erblassers, offene Restdarlehen auf der Immobilie sowie Beerdigungskosten. Was übrig bleibt, ist der steuerpflichtige Erwerb.
Erst auf diesen Betrag wird der persönliche Freibetrag angerechnet. Liegt der Wert des Erbes darunter, fällt keine Erbschaftsteuer an. Übersteigt er den Freibetrag, wird nur der übersteigende Teil besteuert. Wichtig: Den Erbfall müssen Sie dem Finanzamt grundsätzlich innerhalb von drei Monaten anzeigen (§ 30 ErbStG). Bei geerbten Grundstücken gilt diese Anzeigepflicht immer – auch dann, wenn ein notarielles Testament vorliegt.
Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad: So viel bleibt steuerfrei
Der persönliche Freibetrag nach § 16 ErbStG ist der wichtigste Hebel der Erbschaftsteuer. Je enger Sie mit dem Verstorbenen verwandt sind, desto höher fällt er aus:
- Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
- Kinder und Stiefkinder sowie Enkel, deren Eltern bereits verstorben sind: je 400.000 Euro
- Enkel (deren Eltern noch leben): 200.000 Euro
- Eltern und Großeltern (beim Erwerb von Todes wegen): 100.000 Euro
- Geschwister, Nichten und Neffen, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, Stiefeltern und geschiedene Ehegatten (Steuerklasse II): 20.000 Euro
- alle übrigen Erben, etwa Freunde oder nicht eingetragene Lebensgefährten (Steuerklasse III): 20.000 Euro
Diese Beträge sind seit 2009 unverändert und gelten pro Person. Erben also zwei Kinder gemeinsam ein Haus, steht jedem Kind der volle Freibetrag von 400.000 Euro zu. Ein weiterer Punkt ist entscheidend: Der Freibetrag wird alle zehn Jahre neu gewährt. Alle Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren – auch frühere Schenkungen – werden zusammengerechnet (§ 14 ErbStG).
Wie das Finanzamt den Wert Ihrer Immobilie ermittelt
Ob überhaupt Steuer anfällt, entscheidet sich am festgestellten Immobilienwert. Das Finanzamt setzt den sogenannten gemeinen Wert (Verkehrswert) an und nutzt dafür je nach Objektart eines von drei Verfahren des Bewertungsgesetzes (§ 182 BewG):
- Vergleichswertverfahren: Für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser. Herangezogen werden Kaufpreise vergleichbarer Objekte in der Umgebung.
- Ertragswertverfahren: Für vermietete Mietwohngrundstücke und Geschäftsgrundstücke. Grundlage sind die erzielbaren Mieterträge.
- Sachwertverfahren: Wenn sich kein Vergleichswert ermitteln lässt. Hier zählen die Herstellungskosten des Gebäudes zuzüglich des Bodenwerts.
Seit dem 1. Januar 2023 rechnet das Finanzamt spürbar näher am tatsächlichen Marktwert. Grund ist das Jahressteuergesetz 2022, das die Bewertungsvorschriften an die aktuelle Immobilienwertermittlungsverordnung angepasst hat – unter anderem wurde der Sachwertfaktor von zuvor 0,5 bis 1,5 auf 0,8 bis 1,8 angehoben. Die Folge sind tendenziell höhere Wertansätze und damit schneller anfallende Steuer.
Fällt der amtliche Wert zu hoch aus, müssen Sie ihn nicht hinnehmen: Über § 198 BewG dürfen Sie einen niedrigeren Verkehrswert nachweisen – etwa durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten oder durch einen zeitnahen Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr. Der so belegte Wert tritt dann an die Stelle des vom Finanzamt geschätzten Betrags.
Steuerklassen und Steuersätze im Überblick
Der Verwandtschaftsgrad bestimmt nicht nur den Freibetrag, sondern auch die Steuerklasse (§ 15 ErbStG):
- Steuerklasse I: Ehegatten und Lebenspartner, Kinder und Stiefkinder samt deren Abkömmlingen sowie Eltern und Großeltern beim Erbfall.
- Steuerklasse II: Geschwister, Nichten und Neffen, Stief- und Schwiegereltern, Schwiegerkinder und geschiedene Ehegatten.
- Steuerklasse III: alle übrigen Erben.
Auf den steuerpflichtigen Erwerb – also den Wert nach Abzug des Freibetrags – wird ein progressiver Steuersatz angewendet (§ 19 ErbStG). Je höher der Betrag und je entfernter die Verwandtschaft, desto mehr zahlen Sie:
- bis 75.000 Euro: 7 % (Klasse I), 15 % (Klasse II), 30 % (Klasse III)
- bis 300.000 Euro: 11 %, 20 %, 30 %
- bis 600.000 Euro: 15 %, 25 %, 30 %
- bis 6.000.000 Euro: 19 %, 30 %, 30 %
- darüber: 23 bis 30 % (Klasse I), 35 bis 43 % (Klasse II), 50 % (Klasse III)
Maßgeblich ist stets der gesamte steuerpflichtige Erwerb: Er entscheidet, in welche Wertstufe Sie fallen und welcher Prozentsatz für den kompletten Betrag gilt.
Zusätzlicher Versorgungsfreibetrag für Ehegatten und Kinder
Neben dem persönlichen Freibetrag gewährt § 17 ErbStG einen besonderen Versorgungsfreibetrag. Überlebende Ehegatten und eingetragene Lebenspartner erhalten zusätzlich 256.000 Euro. Kinder bekommen ihn gestaffelt nach Alter – von 52.000 Euro bis zum vollendeten fünften Lebensjahr bis hinunter zu 10.300 Euro bei den 20- bis 27-Jährigen.
Dieser Freibetrag wird allerdings um den Kapitalwert steuerfreier Versorgungsbezüge gekürzt, etwa einer Witwen- oder Waisenrente. Wer solche Bezüge erhält, sollte prüfen lassen, wie viel vom Versorgungsfreibetrag tatsächlich übrig bleibt.
Ein Rechenbeispiel für ein geerbtes Haus
Ein Sohn erbt von seinem Vater ein vermietetes Mehrfamilienhaus. Das Finanzamt ermittelt im Ertragswertverfahren einen Wert von 700.000 Euro. Weil es sich um eine zu Wohnzwecken vermietete Immobilie handelt, werden nach § 13d ErbStG nur 90 Prozent des Werts angesetzt – also 630.000 Euro.
Davon zieht der Sohn seinen Freibetrag von 400.000 Euro ab. Es verbleibt ein steuerpflichtiger Erwerb von 230.000 Euro. Als Kind fällt er in Steuerklasse I und in die Wertstufe bis 300.000 Euro, sein Steuersatz beträgt somit 11 Prozent. Die Erbschaftsteuer liegt bei rund 25.300 Euro. Hätte das Haus leer gestanden statt vermietet, entfiele der 10-Prozent-Abschlag und die Steuer fiele höher aus.
Vorteile und Nachteile der Übertragung zu Lebzeiten
Weil der Freibetrag alle zehn Jahre neu zur Verfügung steht, überlegen viele Eigentümer, ihre Immobilie schon zu Lebzeiten per Schenkung zu übertragen. Ob sich das lohnt, sollten Sie sorgfältig abwägen:
- Vorteil – mehrfache Freibeträge: Wer früh überträgt, kann den Freibetrag alle zehn Jahre erneut nutzen und so größere Vermögen steuerfrei weitergeben.
- Vorteil – Wertsteigerung ausgelagert: Nach der Schenkung fallen künftige Wertzuwächse der Immobilie nicht mehr in den späteren Nachlass.
- Vorteil – Absicherung möglich: Über ein eingetragenes Nießbrauch- oder Wohnrecht behalten Sie ein Nutzungsrecht und senken zugleich den steuerlichen Wert der Schenkung.
- Nachteil – Kontrollverlust: Die Immobilie gehört nach der Übertragung dem Beschenkten; eine Rückabwicklung ist nur über vertraglich vereinbarte Rückforderungsrechte möglich.
- Nachteil – keine Familienheim-Befreiung für Kinder: Die vollständige Steuerbefreiung für das selbst genutzte Familienheim greift bei Kindern nur im Erbfall, nicht bei einer Schenkung.
Ob Schenkung oder Vererbung günstiger ist, hängt vom Einzelfall ab. Eine Beratung durch einen Steuerberater oder Fachanwalt für Erbrecht ist hier gut investiert.
FAQ zur Erbschaftsteuer bei Immobilien
Muss ich die selbst genutzte Immobilie meiner Eltern versteuern?
Möglicherweise nicht. Für das sogenannte Familienheim sieht § 13 ErbStG eine eigene Steuerbefreiung vor: Ziehen Sie als Kind unverzüglich selbst ein und bewohnen die Immobilie mindestens zehn Jahre, bleibt sie unabhängig vom Wert steuerfrei – allerdings nur bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern. Für Ehegatten gilt die Befreiung sogar ohne Flächengrenze. Diese Sonderregel ist ein eigenes Thema mit weiteren Voraussetzungen.
Wie wird eine vermietete Immobilie besteuert?
Vermietete Wohnimmobilien bewertet das Finanzamt im Ertragswertverfahren. Zusätzlich werden zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt, es gilt also ein Bewertungsabschlag von 10 Prozent. Der reguläre Freibetrag nach Verwandtschaftsgrad kommt anschließend obendrauf.
Was passiert, wenn ich die Erbschaftsteuer nicht sofort zahlen kann?
Für Wohnimmobilien sieht § 28 ErbStG eine Stundung von bis zu zehn Jahren vor. Sie kommt in Betracht, wenn Sie die Steuer nur durch einen Verkauf der Immobilie aufbringen könnten. Beim Erwerb von Todes wegen ist diese Stundung zinslos.
Zählt der spätere Verkauf einer geerbten Immobilie zur Erbschaftsteuer?
Nein, das sind zwei getrennte Dinge. Die Erbschaftsteuer fällt einmalig beim Erben an. Verkaufen Sie die Immobilie später mit Gewinn, kann eine separate Spekulationssteuer nach dem Einkommensteuergesetz greifen – wobei die Besitzzeit des Erblassers auf die Zehnjahresfrist angerechnet wird. Das ist ein eigenes Thema.
Gelten die Freibeträge nur ein einziges Mal?
Nein. Der Freibetrag wird alle zehn Jahre neu gewährt. Erwerbe von derselben Person innerhalb eines Zehnjahreszeitraums – Erbschaft und vorherige Schenkungen – werden jedoch zusammengerechnet, sodass der Freibetrag in diesem Fenster nur einmal zählt.
Fazit: Der Verwandtschaftsgrad entscheidet
Wie viel beim Erben einer Immobilie steuerfrei bleibt, richtet sich vor allem nach dem Freibetrag Ihres Verwandtschaftsgrads – 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro für Kinder, deutlich weniger für entferntere Erben. Ebenso wichtig ist der vom Finanzamt festgestellte Wert, der seit 2023 marktnäher und damit oft höher ausfällt; ein Gegengutachten kann sich lohnen. Das steuerfreie Familienheim und die Besteuerung beim späteren Verkauf folgen eigenen Regeln. Wer früh plant, prüft eine Übertragung zu Lebzeiten und behält Freibeträge, Fristen und Bewertung im Blick – bei größeren Vermögen am besten mit fachkundiger Beratung.