Hériter d’un bien immobilier n’entraîne pas automatiquement le paiement d’impôts. Ce n’est que lorsque la valeur de la succession dépasse l’abattement personnel que l’administration fiscale réclame des droits de succession – et le montant de cet abattement dépend uniquement du degré de parenté avec le défunt. Les conjoints bénéficient d’une exonération de 500.000 euros, les enfants de 400.000 euros. Nous vous expliquons quels abattements s’appliquent en 2026, comment l’administration fiscale détermine la valeur de votre bien immobilier et à quel taux d’imposition vous devez vous attendre.
Quand des droits de succession s’appliquent-ils à un bien immobilier hérité ?
Sur le plan fiscal, l’administration traite un bien immobilier hérité comme tout autre patrimoine : sa valeur entre dans l’acquisition à cause de mort et est comptabilisée avec les liquidités, les titres et les autres éléments de la succession. Vous déduisez d’abord de cette somme les dettes successorales – c’est-à-dire les dettes du défunt, les emprunts restant dus sur le bien immobilier ainsi que les frais d’obsèques. Le solde constitue l’acquisition imposable.
L’abattement personnel n’est imputé que sur ce montant. Si la valeur de la succession lui est inférieure, aucun droit de succession n’est dû. Si elle dépasse l’abattement, seule la partie excédentaire est imposée. Important : vous devez en principe déclarer le décès à l’administration fiscale dans un délai de trois mois (§ 30 ErbStG). Pour les terrains hérités, cette obligation de déclaration s’applique toujours – même lorsqu’un testament notarié existe.
Abattements selon le degré de parenté : quelle part reste exonérée ?
L’abattement personnel prévu par § 16 ErbStG constitue le principal levier des droits de succession. Plus votre lien de parenté avec le défunt est proche, plus l’abattement est élevé :
- Conjoints et partenaires de vie enregistrés : 500.000 euros
- Enfants et beaux-enfants, ainsi que petits-enfants dont les parents sont déjà décédés : 400.000 euros chacun
- Petits-enfants (dont les parents sont encore en vie) : 200.000 euros
- Parents et grands-parents (en cas d’acquisition à cause de mort) : 100.000 euros
- Frères et sœurs, neveux et nièces, beaux-enfants, beaux-parents, beaux-parents par remariage et conjoints divorcés (classe fiscale II) : 20.000 euros
- Tous les autres héritiers, par exemple les amis ou les partenaires non enregistrés (classe fiscale III) : 20.000 euros
Ces montants sont inchangés depuis 2009 et s’appliquent par personne. Si deux enfants héritent donc ensemble d’une maison, chacun bénéficie deà chaque enfant l’abattement intégral de 400.000 euros. Un autre point est décisif : l’abattement est accordé à nouveau tous les dix ans. Toutes les acquisitions auprès de la même personne au cours d’une période de dix ans – y compris les donations antérieures – sont cumulées (§ 14 ErbStG).
Comment l’administration fiscale détermine la valeur de votre bien immobilier
La question de savoir si un impôt est dû dépend de la valeur immobilière retenue. L’administration fiscale applique la valeur vénale (valeur de marché) et utilise, selon le type de bien, l’une des trois méthodes prévues par la loi sur l’évaluation (§ 182 BewG) :
- Méthode comparative : Pour les appartements en copropriété ainsi que les maisons individuelles et bifamiliales. Les prix d’achat de biens comparables dans le voisinage sont pris en compte.
- Méthode par capitalisation des revenus : Pour les terrains bâtis à usage d’habitation loués et les terrains bâtis à usage commercial. La base est constituée par les revenus locatifs réalisables.
- Méthode de la valeur matérielle : Lorsqu’il est impossible de déterminer une valeur comparative. Sont alors pris en compte les coûts de construction du bâtiment, auxquels s’ajoute la valeur du terrain.
Depuis le 1er janvier 2023, l’administration fiscale calcule de manière sensiblement plus proche de la valeur réelle du marché. La raison en est la loi fiscale annuelle de 2022, qui a adapté les règles d’évaluation au règlement actuel relatif à la détermination de la valeur des biens immobiliers – le facteur de valeur matérielle a notamment été relevé de 0,5 à 1,5 auparavant, à 0,8 à 1,8. Il en résulte des valeurs retenues tendanciellement plus élevées et donc un impôt exigible plus rapidement.
Si la valeur officielle est trop élevée, vous n’êtes pas obligé de l’accepter : en vertu de § 198 BewG, vous pouvez démontrer une valeur vénale inférieure – par exemple au moyen d’une expertise qualifiée ou d’une vente réalisée récemment dans le cadre normal des affaires. La valeur ainsi justifiée se substitue alors au montant estimé par l’administration fiscale.
Aperçu des classes et taux d’imposition
Le degré de parenté détermine non seulement l’abattement, mais aussi la classe d’imposition (§ 15 ErbStG) :
- Classe d’imposition I : conjoints et partenaires de vie, enfants et beaux-enfants ainsi que leurs descendants, de même que les parents et grands-parents en cas de succession.
- Classe d’imposition II : frères et sœurs, neveux et nièces, beaux-parents et parents par alliance, enfants par alliance et conjoints divorcés.
- Classe d’imposition III : tous les autres héritiers.
Sur l’acquisition imposable – c’est-à-dire le «Valeur après déduction de l’abattement – un taux d’imposition progressif est appliqué (§ 19 ErbStG). Plus le montant est élevé et plus le lien de parenté est éloigné, plus vous payez :
- jusqu’à 75.000 euros : 7 % (classe I), 15 % (classe II), 30 % (classe III)
- jusqu’à 300.000 euros : 11 %, 20 %, 30 %
- jusqu’à 600.000 euros : 15 %, 25 %, 30 %
- jusqu’à 6.000.000 euros : 19 %, 30 %, 30 %
- au-delà : 23 à 30 % (classe I), 35 à 43 % (classe II), 50 % (classe III)
C’est toujours l’acquisition totale imposable qui est déterminante : elle décide de la tranche de valeur dans laquelle vous vous situez et du pourcentage applicable à l’intégralité du montant.
Abattement supplémentaire pour besoins de prévoyance en faveur des conjoints et des enfants
En plus de l’abattement personnel, § 17 ErbStG accorde un abattement spécial pour besoins de prévoyance. Le conjoint survivant et le partenaire enregistré survivant bénéficient en outre de 256.000 euros. Les enfants en bénéficient selon leur âge – de 52.000 euros jusqu’à l’âge de cinq ans révolus à 10.300 euros pour les 20 à 27 ans.
Cet abattement est toutefois diminué de la valeur en capital des prestations de prévoyance exonérées d’impôt, par exemple une pension de veuve ou d’orphelin. Les personnes qui perçoivent de telles prestations devraient faire vérifier le montant de l’abattement pour besoins de prévoyance qui leur reste effectivement.
Exemple de calcul pour une maison héritée
Un fils hérite de son père d’un immeuble collectif loué. L’administration fiscale détermine, selon la méthode de la valeur de rendement, une valeur de 700.000 euros. Comme il s’agit d’un bien immobilier loué à des fins d’habitation, seuls 90 % de la valeur sont retenus conformément à § 13d ErbStG, soit 630.000 euros.
Le fils en déduit son abattement de 400.000 euros. Il reste une acquisition imposable de 230.000 euros. En tant qu’enfant, il relève de la classe fiscale I et de la tranche de valeur jusqu’à 300.000 euros ; son taux d’imposition s’élève donc à 11 %. Les droits de succession s’élèvent à environ 25.300 euros. Si la maison avait été vide au lieu d’être louée, la réduction de 10 % ne s’appliquerait pas et l’impôt serait plus élevé.
Avantages et inconvénients de la transmission du vivant
Comme l’abattement est de nouveau disponible tous les dix ans, de nombreux propriétaires envisagent de transmettre leur bien immobilier de leur vivant par donation. Vous devriez évaluer soigneusement si cette solution est avantageuse :
- Avantage – abattements multiples : celui qui transmet tôt peut utiliser à nouveau l’abattement tous les dix ans et ainsi transmettre des patrimoines plus importants en franchise d’impôt.
- Avantage – plus-value externalisée : Après la donation, les futures augmentations de valeur du bien immobilier ne font plus partie de la succession ultérieure.
- Avantage – protection possible : Grâce à un usufruit ou un droit d’habitation inscrit, vous conservez un droit d’usage tout en réduisant la valeur fiscale de la donation.
- Inconvénient – perte de contrôle : Après le transfert, le bien immobilier appartient au bénéficiaire de la donation ; une réversion n’est possible que par le biais de droits de reprise convenus contractuellement.
- Inconvénient – pas d’exonération du logement familial pour les enfants : L’exonération fiscale complète du logement familial occupé par son propriétaire ne s’applique aux enfants qu’en cas de succession, et non en cas de donation.
Le choix entre donation et succession dépend du cas particulier. Un conseil auprès d’un conseiller fiscal ou d’un avocat spécialisé en droit des successions constitue ici un investissement judicieux.
FAQ sur les droits de succession applicables aux biens immobiliers
Dois-je payer des droits sur le bien immobilier de mes parents que j’occupe moi-même ?
Pas forcément. Pour le logement familial, le § 13 ErbStG prévoit une exonération fiscale spécifique : si, en tant qu’enfant, vous vous y installez vous-même immédiatement et occupez le bien pendant au moins dix ans, il reste exonéré d’impôt quelle que soit sa valeur – toutefois uniquement jusqu’à une surface habitable de 200 mètres carrés. Pour les époux, l’exonération s’applique même sans limite de superficie. Cette règle spéciale constitue un sujet distinct soumis à d’autres conditions.
Comment un bien immobilier loué est-il imposé ?
L’administration fiscale évalue les biens résidentiels loués selon la méthode de la valeur de rendement. En outre, les terrains loués à des fins résidentielles ne sont retenus qu’à hauteur de 90 % de leur valeur ; une décote d’évaluation de 10 % s’applique donc. L’abattement ordinaire selon le degré de parenté s’y ajoute ensuite.
Que se passe-t-il si je ne peux pas payer immédiatement les droits de succession ?
Pour les biens résidentiels, le § 28 ErbStG prévoit un délai de paiement pouvant aller jusqu’à dix ans. Il peut être accordé si vous ne pouviez acquitter les droits qu’en vendant le bien immobilier. En cas d’acquisition à cause de mort, ce délai est sans intérêts.
La vente ultérieure d’un bien immobilier hérité entre-t-elle dans le calcul des droits de succession ?
Non, il s’agit de deux choses distinctes. Les droits de succession sont dus une seule fois au moment de l’héritage. Si vous vendez ensuite le bien immobilier avec un bénéfice, une la taxe spéculative distincte prévue par la loi relative à l’impôt sur le revenu s’applique – la durée de possession du défunt étant toutefois imputée sur le délai de dix ans. Il s’agit d’un sujet distinct.
Les abattements ne s’appliquent-ils qu’une seule fois ?
Non. L’abattement est accordé à nouveau tous les dix ans. Les acquisitions provenant de la même personne au cours d’une période de dix ans – succession et donations antérieures – sont toutefois cumulées, de sorte que l’abattement ne compte qu’une seule fois durant cette période.
Conclusion : le degré de parenté est déterminant
Le montant exonéré lors de la succession d’un bien immobilier dépend avant tout de l’abattement correspondant à votre degré de parenté – 500 000 euros pour les conjoints, 400 000 euros pour les enfants, et nettement moins pour les héritiers plus éloignés. La valeur retenue par l’administration fiscale, plus proche du marché depuis 2023 et donc souvent plus élevée, est tout aussi importante ; une contre-expertise peut être intéressante. La résidence familiale exonérée d’impôt et l’imposition lors d’une vente ultérieure obéissent à leurs propres règles. Toute personne qui planifie suffisamment tôt devrait envisager une transmission du vivant et garder à l’esprit les abattements, les délais et l’évaluation – de préférence avec des conseils spécialisés pour les patrimoines importants.