अचल संपत्ति पर विरासत कर: कौन-सी कर-मुक्त सीमाएँ लागू होती हैं?

जो व्यक्ति अचल संपत्ति विरासत में प्राप्त करता है, उसे उस पर स्वतः कर नहीं देना पड़ता। विरासत का मूल्य व्यक्तिगत कर-मुक्त सीमा से अधिक होने पर ही वित्त कार्यालय विरासत कर मांगता है – और यह कर-मुक्त सीमा कितनी होगी, यह केवल मृतक के साथ रिश्ते की डिग्री पर निर्भर करता है। जीवनसाथियों के लिए 500.000 यूरो और बच्चों के लिए 400.000 यूरो कर-मुक्त रहते हैं। हम आपको समझाते हैं कि 2026 में कौन-सी कर-मुक्त सीमाएँ लागू होंगी, वित्त कार्यालय आपकी अचल संपत्ति का मूल्य कैसे निर्धारित करता है और आपको किस कर दर की अपेक्षा करनी होगी।

विरासत में मिली अचल संपत्ति पर विरासत कर कब लगता है?

वित्त कार्यालय विरासत में मिली अचल संपत्ति को कर के लिहाज से किसी भी अन्य संपत्ति की तरह मानता है: इसका मूल्य मृत्यु के कारण प्राप्त संपत्ति में शामिल होता है और नकद, प्रतिभूतियों तथा विरासत की अन्य संपत्तियों के साथ दर्ज किया जाता है। इस कुल राशि में से आप पहले विरासत संबंधी देनदारियाँ घटाते हैं – यानी मृतक के ऋण, अचल संपत्ति पर बकाया शेष ऋण तथा अंतिम संस्कार के खर्च। जो राशि बचती है, वही कर योग्य अधिग्रहण है।

व्यक्तिगत कर-मुक्त सीमा केवल इसी राशि पर लागू होती है। यदि विरासत का मूल्य इससे कम है, तो कोई विरासत कर नहीं लगता। यदि यह कर-मुक्त सीमा से अधिक है, तो केवल अतिरिक्त भाग पर कर लगाया जाता है। महत्वपूर्ण: आपको सामान्यतः विरासत की सूचना तीन महीने के भीतर वित्त कार्यालय को देनी होगी (§ 30 ErbStG)। विरासत में मिली भूमि के मामले में यह सूचना देने का दायित्व हमेशा लागू होता है – तब भी, जब नोटरीकृत वसीयतनामा मौजूद हो।

रिश्ते की डिग्री के अनुसार कर-मुक्त सीमाएँ: इतनी राशि कर-मुक्त रहती है

§ 16 ErbStG के अनुसार व्यक्तिगत कर-मुक्त सीमा विरासत कर का सबसे महत्वपूर्ण निर्धारक है। मृतक के साथ आपका रिश्ता जितना निकट होगा, यह सीमा उतनी ही अधिक होगी:

• पति/पत्नी और पंजीकृत जीवनसाथी: 500.000 यूरो
• बच्चे और सौतेले बच्चे, तथा वे पोते-पोतियाँ जिनके माता-पिता पहले ही मर चुके हैं: प्रत्येक 400.000 यूरो
• पोते-पोतियाँ (जिनके माता-पिता अभी जीवित हैं): 200.000 यूरो
• माता-पिता और दादा-दादी/नाना-नानी (मृत्यु के कारण प्राप्त संपत्ति के मामले में): 100.000 यूरो
• भाई-बहन, भतीजे-भतीजियाँ, दामाद/बहुएँ, सास-ससुर, सौतेले माता-पिता और तलाकशुदा पति/पत्नी (कर श्रेणी II): 20.000 यूरो
• अन्य सभी उत्तराधिकारी, जैसे मित्र या पंजीकृत न किए गए जीवनसाथी (कर श्रेणी III): 20.000 यूरो

ये राशियाँ 2009 से अपरिवर्तित हैं और प्रति व्यक्ति लागू होती हैं। इसलिए यदि दो बच्चे मिलकर एक घर विरासत में प्राप्त करते हैं, तो उनके पास प्रत्येक बच्चे को 400.000 यूरो की पूरी कर-मुक्त सीमा मिलती है। एक और बात निर्णायक है: यह कर-मुक्त सीमा हर दस वर्ष में फिर से प्रदान की जाती है। दस वर्षों के भीतर उसी व्यक्ति से प्राप्त सभी संपत्तियाँ – पिछली दान-संपत्तियाँ भी – जोड़कर गिनी जाती हैं (§ 14 ErbStG।

कर कार्यालय आपकी अचल संपत्ति का मूल्य कैसे निर्धारित करता है

कर लगना है या नहीं, यह निर्धारित अचल संपत्ति के मूल्य पर निर्भर करता है। कर कार्यालय तथाकथित सामान्य मूल्य (बाजार मूल्य) निर्धारित करता है और इसके लिए संपत्ति के प्रकार के अनुसार मूल्यांकन कानून की तीन प्रक्रियाओं में से एक का उपयोग करता है (§ 182 BewG):

• तुलनात्मक मूल्य प्रक्रिया: स्वामित्व वाले अपार्टमेंट तथा एक और दो-परिवार वाले मकानों के लिए। आसपास की समान संपत्तियों के खरीद मूल्य को आधार बनाया जाता है।
• आय मूल्य प्रक्रिया: किराये पर दिए गए आवासीय भूखंडों और व्यावसायिक संपत्तियों के लिए। आधार प्राप्त की जा सकने वाली किराये की आय होती है।
• संपत्ति मूल्य प्रक्रिया: जब कोई तुलनात्मक मूल्य निर्धारित नहीं किया जा सकता। इसमें भवन की निर्माण लागत और भूमि का मूल्य शामिल होते हैं।

1 जनवरी 2023 से कर कार्यालय वास्तविक बाजार मूल्य के काफी करीब गणना करता है। इसका कारण 2022 का वार्षिक कर कानून है, जिसने मूल्यांकन प्रावधानों को वर्तमान अचल-संपत्ति मूल्यांकन अध्यादेश के अनुरूप बनाया – इसके अलावा, संपत्ति मूल्य गुणक को पहले के 0,5 से 1,5 से बढ़ाकर 0,8 से 1,8 कर दिया गया। इसका परिणाम सामान्यतः अधिक मूल्यांकन और इस प्रकार जल्दी लगने वाला कर है।

यदि आधिकारिक मूल्य बहुत अधिक निर्धारित किया गया है, तो आपको इसे स्वीकार करने की आवश्यकता नहीं है: § 198 BewG के तहत आप कम बाजार मूल्य साबित कर सकते हैं – उदाहरण के लिए किसी योग्य विशेषज्ञ की रिपोर्ट या सामान्य व्यावसायिक लेन-देन में हाल की बिक्री के माध्यम से। इस प्रकार प्रमाणित मूल्य कर कार्यालय द्वारा अनुमानित राशि का स्थान ले लेता है।

कर वर्ग और कर दरों का अवलोकन

रिश्तेदारी की डिग्री न केवल कर-मुक्त सीमा, बल्कि कर वर्ग भी निर्धारित करती है (§ 15 ErbStG):

• कर वर्ग I: पति या पत्नी और जीवनसाथी, बच्चे और सौतेले बच्चे तथा उनके वंशज, साथ ही विरासत के मामले में माता-पिता और दादा-दादी।
• कर वर्ग II: भाई-बहन, भतीजे और भतीजियाँ, सौतेले और ससुराल के माता-पिता, दामाद और बहुएँ तथा तलाकशुदा पति या पत्नी।
• कर वर्ग III: अन्य सभी उत्तराधिकारी।

कर योग्य अधिग्रहण पर – अर्थात् वह "छूट घटाने के बाद की राशि पर प्रगतिशील कर दर लागू की जाती है (§ 19 ErbStG)। राशि जितनी अधिक और रिश्तेदारी जितनी दूर होगी, आप उतना अधिक भुगतान करेंगे:

• 75,000 यूरो तक: 7 % (श्रेणी I), 15 % (श्रेणी II), 30 % (श्रेणी III)
• 300,000 यूरो तक: 11 %, 20 %, 30 %
• 600,000 यूरो तक: 15 %, 25 %, 30 %
• 6,000,000 यूरो तक: 19 %, 30 %, 30 %
• इससे अधिक: 23 से 30 % (श्रेणी I), 35 से 43 % (श्रेणी II), 50 % (श्रेणी III)

हमेशा पूरी करयोग्य प्राप्ति निर्णायक होती है: यही तय करती है कि आप किस मूल्य-श्रेणी में आते हैं और पूरी राशि पर कौन-सा प्रतिशत लागू होगा।

जीवनसाथियों और बच्चों के लिए अतिरिक्त भरण-पोषण छूट

व्यक्तिगत छूट के अतिरिक्त § 17 ErbStG एक विशेष भरण-पोषण छूट प्रदान करता है। जीवित बचे जीवनसाथियों और पंजीकृत जीवनसाथियों को अतिरिक्त 256,000 यूरो मिलते हैं। बच्चों को यह उनकी आयु के अनुसार क्रमिक रूप से मिलता है – पाँच वर्ष की आयु पूरी होने तक 52,000 यूरो से लेकर 20 से 27 वर्ष के युवाओं के लिए 10,300 यूरो तक।

हालाँकि, इस छूट को कर-मुक्त भरण-पोषण लाभों के पूंजीगत मूल्य से घटा दिया जाता है, जैसे विधवा या अनाथ पेंशन। ऐसे लाभ प्राप्त करने वाले व्यक्ति को जाँच करवानी चाहिए कि भरण-पोषण छूट में वास्तव में कितनी राशि शेष रहती है।

विरासत में मिले घर का गणना उदाहरण

एक पुत्र अपने पिता से किराये पर दिया गया बहुमंजिला आवासीय भवन विरासत में पाता है। वित्त कार्यालय आय-मूल्य विधि के तहत इसका मूल्य 700,000 यूरो निर्धारित करता है। चूँकि यह आवासीय उद्देश्यों के लिए किराये पर दी गई संपत्ति है, § 13d ErbStG के अनुसार मूल्य का केवल 90 प्रतिशत ही निर्धारित किया जाता है – अर्थात 630,000 यूरो।

इसमें से पुत्र अपनी 400,000 यूरो की छूट घटाता है। 230,000 यूरो की करयोग्य प्राप्ति शेष रहती है। संतान होने के कारण वह कर श्रेणी I और 300,000 यूरो तक की मूल्य-श्रेणी में आता है, इसलिए उसकी कर दर 11 प्रतिशत है। विरासत कर लगभग 25,300 यूरो है। यदि घर किराये पर देने के बजाय खाली रहता, तो 10 प्रतिशत की कटौती समाप्त हो जाती और कर अधिक होता।

जीवनकाल में हस्तांतरण के लाभ और नुकसान

चूँकि छूट हर दस वर्ष में फिर से उपलब्ध होती है, इसलिए कई मालिक अपनी संपत्ति जीवनकाल में ही उपहार के रूप में हस्तांतरित करने पर विचार करते हैं। क्या यह लाभदायक है, इसका सावधानीपूर्वक आकलन करना चाहिए:

• लाभ – कई बार छूट: जो व्यक्ति जल्दी हस्तांतरण करता है, वहदस वर्ष बाद फिर से कर-मुक्त सीमा का उपयोग करें और इस प्रकार बड़ी संपत्तियाँ कर-मुक्त हस्तांतरित करें।
• लाभ – मूल्यवृद्धि अलग हो जाती है: दान के बाद संपत्ति की भविष्य की मूल्यवृद्धि बाद की विरासत में शामिल नहीं होगी।
• लाभ – सुरक्षा संभव: पंजीकृत उपभोगाधिकार या निवास-अधिकार के माध्यम से आप उपयोग का अधिकार बनाए रखते हैं और साथ ही दान के कर-मूल्य को कम करते हैं।
• हानि – नियंत्रण का नुकसान: हस्तांतरण के बाद संपत्ति प्राप्तकर्ता की हो जाती है; वापसी केवल अनुबंध में सहमत पुनःदावा अधिकारों के माध्यम से संभव है।
• हानि – बच्चों के लिए पारिवारिक घर की छूट नहीं: स्वयं उपयोग किए जाने वाले पारिवारिक घर के लिए पूर्ण कर-छूट बच्चों पर केवल विरासत के मामले में लागू होती है, दान के मामले में नहीं।

दान या विरासत में से कौन-सा अधिक लाभदायक है, यह व्यक्तिगत मामले पर निर्भर करता है। इस विषय में कर सलाहकार या विरासत कानून के विशेषज्ञ वकील से परामर्श करना अच्छा निवेश है।

अचल संपत्तियों पर विरासत कर संबंधी FAQ

क्या मुझे अपने माता-पिता की स्वयं उपयोग की जाने वाली संपत्ति पर कर देना होगा?

संभवतः नहीं। तथाकथित पारिवारिक घर के लिए § 13 ErbStG में अलग कर-छूट का प्रावधान है: यदि आप संतान के रूप में तुरंत स्वयं वहाँ रहने लगते हैं और संपत्ति में कम-से-कम दस वर्षों तक रहते हैं, तो उसका मूल्य चाहे जो हो, वह कर-मुक्त रहती है—हालाँकि केवल 200 वर्ग मीटर तक के रहने योग्य क्षेत्रफल के लिए। पति-पत्नी के लिए यह छूट क्षेत्रफल की सीमा के बिना भी लागू होती है। यह विशेष नियम अतिरिक्त शर्तों सहित एक अलग विषय है।

किराये पर दी गई संपत्ति पर कर कैसे लगाया जाता है?

कर कार्यालय किराये पर दी गई आवासीय संपत्तियों का मूल्यांकन आय-मूल्य पद्धति से करता है। इसके अतिरिक्त, आवासीय उद्देश्यों के लिए किराये पर दी गई भूमि का केवल 90 प्रतिशत मूल्य ही माना जाता है, अर्थात 10 प्रतिशत मूल्यांकन कटौती लागू होती है। इसके बाद रिश्तेदारी की डिग्री के अनुसार सामान्य कर-मुक्त सीमा भी जुड़ जाती है।

यदि मैं विरासत कर तुरंत नहीं चुका सकता, तो क्या होगा?

आवासीय संपत्तियों के लिए § 28 ErbStG अधिकतम दस वर्षों तक कर-स्थगन का प्रावधान करता है। यह तब संभव है जब आप कर केवल संपत्ति बेचकर ही चुका सकते हों। मृत्यु के कारण संपत्ति प्राप्त होने पर यह स्थगन ब्याज-मुक्त होता है।

क्या विरासत में मिली संपत्ति की बाद में होने वाली बिक्री विरासत कर में शामिल होती है?

नहीं, ये दो अलग-अलग बातें हैं। विरासत कर विरासत प्राप्त करते समय एक बार लगता है। यदि आप बाद में संपत्ति को लाभ के साथ बेचते हैं, तो एक अलग सट्टा कर Einkommensteuergesetz के तहत लागू हो सकता है – जिसमें उत्तराधिकारी के स्वामित्व की अवधि को दस वर्ष की अवधि में शामिल किया जाता है। यह एक अलग विषय है।

क्या कर-मुक्त सीमाएँ केवल एक बार लागू होती हैं?

नहीं। कर-मुक्त सीमा हर दस वर्ष में फिर से प्रदान की जाती है। हालांकि, दस वर्ष की अवधि के भीतर उसी व्यक्ति से प्राप्त संपत्तियाँ – विरासत और पहले दिए गए उपहार – एक साथ जोड़ी जाती हैं, इसलिए इस अवधि में कर-मुक्त सीमा केवल एक बार गिनी जाती है।

निष्कर्ष: रिश्तेदारी की डिग्री निर्णायक है

अचल संपत्ति विरासत में मिलने पर कितना हिस्सा कर-मुक्त रहेगा, यह मुख्य रूप से आपकी रिश्तेदारी की डिग्री के अनुसार कर-मुक्त सीमा पर निर्भर करता है – पति या पत्नी के लिए 500.000 यूरो, बच्चों के लिए 400.000 यूरो और दूर के उत्तराधिकारियों के लिए काफी कम। उतना ही महत्वपूर्ण Finanzamt द्वारा निर्धारित मूल्य है, जो 2023 से बाजार के अधिक अनुरूप और इसलिए अक्सर अधिक होता है; किसी दूसरे विशेषज्ञ की राय लेना लाभदायक हो सकता है। कर-मुक्त पारिवारिक घर और बाद में बिक्री पर कराधान के अपने अलग नियम हैं। जो व्यक्ति पहले से योजना बनाता है, वह जीवनकाल में हस्तांतरण पर विचार करता है और कर-मुक्त सीमाओं, समय-सीमाओं तथा मूल्यांकन पर नजर रखता है – बड़ी संपत्तियों के मामले में विशेषज्ञ सलाह लेना सबसे अच्छा है।