Тот, кто наследует недвижимость, не обязан автоматически платить с неё налоги. Налоговое управление требует уплаты налога на наследство только в том случае, если стоимость наследства превышает личную необлагаемую сумму, причём размер этой суммы зависит исключительно от степени родства с умершим. Для супругов не облагаются налогом 500 000 евро, для детей — 400 000 евро. Мы объясним, какие необлагаемые суммы действуют в 2026 году, как налоговое управление определяет стоимость вашей недвижимости и какую налоговую ставку следует ожидать.
Когда при наследовании недвижимости возникает налог на наследство?
Налоговое управление рассматривает унаследованную недвижимость в налоговом отношении так же, как и любое другое имущество: её стоимость включается в приобретение в связи со смертью и учитывается вместе с наличными деньгами, ценными бумагами и другими активами наследства. Из этой суммы сначала вычитаются обязательства наследства — то есть долги наследодателя, непогашенные остатки кредитов на недвижимость, а также расходы на похороны. Оставшаяся сумма является налогооблагаемым приобретением.
Только после этого применяется личная необлагаемая сумма. Если стоимость наследства ниже неё, налог на наследство не взимается. Если стоимость превышает необлагаемую сумму, налогом облагается только превышающая часть. Важно: о факте наследования, как правило, необходимо уведомить налоговое управление в течение трёх месяцев (§ 30 Закона о налоге на наследство и дарение). Для унаследованных земельных участков эта обязанность по уведомлению действует всегда — даже если имеется нотариальное завещание.
Необлагаемые суммы в зависимости от степени родства: столько не облагается налогом
Личная необлагаемая сумма согласно § 16 Закона о налоге на наследство и дарение является важнейшим фактором при расчёте налога на наследство. Чем ближе степень родства с умершим, тем выше эта сумма:
- Супруги и зарегистрированные гражданские партнёры: 500 000 евро
- Дети и пасынки/падчерицы, а также внуки, чьи родители уже умерли: по 400 000 евро
- Внуки (чьи родители ещё живы): 200 000 евро
- Родители и бабушки/дедушки (при наследовании в связи со смертью): 100 000 евро
- Братья и сёстры, племянницы и племянники, дети супругов, родители супругов, отчимы и мачехи, а также разведённые супруги (налоговый класс II): 20 000 евро
- все остальные наследники, например друзья или незарегистрированные сожители (налоговый класс III): 20 000 евро
Эти суммы не менялись с 2009 года и действуют для каждого человека. Поэтому если двое детей совместно наследуют дом, каждому полагаетсякаждому ребёнку предоставляется полный необлагаемый минимум в размере 400 000 евро. Важен ещё один момент: необлагаемый минимум предоставляется заново каждые десять лет. Все приобретения у одного и того же лица в течение десяти лет — включая более ранние дарения — суммируются (§ 14 ErbStG).
Как налоговая служба определяет стоимость вашей недвижимости
Возникает ли вообще налог, зависит от установленной стоимости недвижимости. Налоговая служба определяет так называемую общую стоимость (рыночную стоимость) и в зависимости от типа объекта использует одну из трёх процедур, предусмотренных Законом об оценке (§ 182 BewG):
- Метод сравнительной стоимости: Для квартир в собственности, а также одно- и двухквартирных домов. Используются цены продажи сопоставимых объектов в окрестностях.
- Метод доходности: Для сдаваемых в аренду жилых и коммерческих объектов. Основой являются возможные доходы от аренды.
- Метод материальной стоимости: Если определить сравнительную стоимость невозможно. Учитываются затраты на строительство здания плюс стоимость земельного участка.
С 1 января 2023 года налоговая служба рассчитывает стоимость заметно ближе к фактической рыночной стоимости. Причиной стал Закон о годовом налогообложении 2022 года, который привёл правила оценки в соответствие с действующим Положением об определении стоимости недвижимости — в частности, коэффициент материальной стоимости был повышен с прежнего диапазона от 0,5 до 1,5 до диапазона от 0,8 до 1,8. Следствием этого являются, как правило, более высокие оценочные стоимости и, соответственно, более быстрое возникновение налоговых обязательств.
Если официальная стоимость окажется слишком высокой, вы не обязаны с ней соглашаться: согласно § 198 BewG, вы вправе доказать более низкую рыночную стоимость — например, квалифицированным заключением эксперта или недавней продажей в рамках обычного делового оборота. Подтверждённая таким образом стоимость заменяет сумму, оценённую налоговой службой.
Обзор налоговых классов и ставок
Степень родства определяет не только необлагаемый минимум, но и налоговый класс (§ 15 ErbStG):
- Налоговый класс I: супруги и зарегистрированные партнёры, дети и пасынки/падчерицы, включая их потомков, а также родители и бабушки и дедушки при наследовании.
- Налоговый класс II: братья и сёстры, племянники и племянницы, отчимы, мачехи и родители супругов, дети супругов, а также разведённые супруги.
- Налоговый класс III: все остальные наследники.
На облагаемое налогом приобретение — то есть «Стоимость после вычета необлагаемой суммы — применяется прогрессивная налоговая ставка (§ 19 ErbStG). Чем выше сумма и чем дальше степень родства, тем больше вы платите:
- до 75.000 евро: 7 % (класс I), 15 % (класс II), 30 % (класс III)
- до 300.000 евро: 11 %, 20 %, 30 %
- до 600.000 евро: 15 %, 25 %, 30 %
- до 6.000.000 евро: 19 %, 30 %, 30 %
- свыше: от 23 до 30 % (класс I), от 35 до 43 % (класс II), 50 % (класс III)
Всегда имеет значение весь облагаемый налогом приобретённый актив: именно он определяет, в какую стоимостную категорию вы попадаете и какая процентная ставка применяется ко всей сумме.
Дополнительная необлагаемая сумма на содержание для супругов и детей
Помимо личной необлагаемой суммы, § 17 ErbStG предусматривает специальную необлагаемую сумму на содержание. Пережившие супруги и зарегистрированные однополые партнёры дополнительно получают 256.000 евро. Дети получают её в зависимости от возраста — от 52.000 евро до достижения пятилетнего возраста до 10.300 евро для лиц в возрасте от 20 до 27 лет.
Однако эта необлагаемая сумма уменьшается на капитализированную стоимость не облагаемых налогом выплат на содержание, например вдовьей или сиротской пенсии. Получателям таких выплат следует проверить, какая часть необлагаемой суммы на содержание фактически остаётся.
Пример расчёта для унаследованного дома
Сын наследует от отца сдаваемый в аренду многоквартирный дом. Налоговая служба определяет его стоимость методом доходной оценки в размере 700.000 евро. Поскольку речь идёт о недвижимости, сдаваемой в аренду для жилых целей, согласно § 13d ErbStG учитываются только 90 процентов стоимости — то есть 630.000 евро.
Из этой суммы сын вычитает свою необлагаемую сумму в размере 400.000 евро. Облагаемая налогом стоимость приобретённого актива составляет 230.000 евро. Как ребёнок, он относится к налоговому классу I и к стоимостной категории до 300.000 евро, поэтому его налоговая ставка составляет 11 процентов. Налог на наследство составляет около 25.300 евро. Если бы дом пустовал, а не сдавался в аренду, скидка в размере 10 процентов не применялась бы, и налог был бы выше.
Преимущества и недостатки передачи имущества при жизни
Поскольку необлагаемая сумма предоставляется заново каждые десять лет, многие собственники рассматривают возможность передать недвижимость ещё при жизни в порядке дарения. Стоит тщательно взвесить, выгодно ли это:
- Преимущество — многократное использование необлагаемых сумм: тот, кто передаёт имущество заранее, может снова использовать необлагаемую сумму каждые десять лет и таким образом передавать более крупные состояния без уплаты налогов.
- Преимущество — рост стоимости выведен из наследства: После дарения будущий рост стоимости недвижимости больше не входит в последующую наследственную массу.
- Преимущество — возможна защита: Благодаря зарегистрированному узуфрукту или праву проживания вы сохраняете право пользования и одновременно снижаете налоговую стоимость дарения.
- Недостаток — потеря контроля: После передачи недвижимость принадлежит одаряемому; отмена передачи возможна только на основании договорных прав требования возврата.
- Недостаток — отсутствие освобождения для семейного жилья у детей: Полное освобождение от налога для самостоятельно используемого семейного жилья применяется к детям только в случае наследования, но не при дарении.
Что выгоднее — дарение или наследование, зависит от конкретного случая. Консультация налогового консультанта или специализированного адвоката по наследственному праву здесь станет хорошей инвестицией.
Часто задаваемые вопросы о налоге на наследство при наследовании недвижимости
Нужно ли мне платить налог с самостоятельно используемой недвижимости моих родителей?
Возможно, нет. Для так называемого семейного жилья § 13 ErbStG предусматривает отдельное освобождение от налога: если вы как ребенок незамедлительно сами вселитесь и будете проживать в недвижимости не менее десяти лет, она не облагается налогом независимо от стоимости — однако только при жилой площади до 200 квадратных метров. Для супругов освобождение действует даже без ограничения площади. Это специальное правило имеет дополнительные условия и является отдельной темой.
Как облагается налогом сдаваемая в аренду недвижимость?
Налоговая служба оценивает сдаваемую в аренду жилую недвижимость методом доходности. Кроме того, земельные участки, сдаваемые в аренду для жилых целей, учитываются только в размере 90 процентов их стоимости, то есть применяется скидка при оценке в размере 10 процентов. Затем дополнительно применяется обычная необлагаемая сумма в зависимости от степени родства.
Что произойдет, если я не могу сразу уплатить налог на наследство?
Для жилой недвижимости § 28 ErbStG предусматривает отсрочку уплаты на срок до десяти лет. Она возможна, если уплатить налог вы могли бы только за счет продажи недвижимости. При наследовании в связи со смертью такая отсрочка предоставляется без начисления процентов.
Учитывается ли последующая продажа унаследованной недвижимости при расчете налога на наследство?
Нет, это две отдельные вещи. Налог на наследство уплачивается однократно при наследовании. Если впоследствии вы продадите недвижимость с прибылью, может возникнуть может применяться отдельный налог на спекулятивную прибыль согласно Закону о подоходном налоге — при этом срок владения наследодателя засчитывается в десятилетний период. Это отдельная тема.
Применяются ли необлагаемые налогом суммы только один раз?
Нет. Необлагаемая сумма предоставляется заново каждые десять лет. Однако приобретения от одного и того же лица в течение десятилетнего периода — наследство и предыдущие дарения — суммируются, поэтому в этом периоде необлагаемая сумма учитывается только один раз.
Итог: степень родства имеет решающее значение
Размер имущества, освобождаемого от налога при наследовании, прежде всего зависит от необлагаемой суммы для вашей степени родства: 500 000 евро для супругов, 400 000 евро для детей и значительно меньше для более дальних наследников. Не менее важна стоимость, установленная налоговой инспекцией: с 2023 года она ближе к рыночной и поэтому зачастую выше; независимое экспертное заключение может оказаться выгодным. Освобождение от налога для семейного жилья и налогообложение при его последующей продаже регулируются отдельными правилами. Тем, кто планирует заранее, стоит рассмотреть передачу имущества при жизни и учитывать необлагаемые суммы, сроки и оценку — при значительном состоянии лучше всего обратиться за профессиональной консультацией.