Wie geschonken vastgoed verkoopt, vraagt zich meestal als eerste af: begint de tienjarige speculatieperiode opnieuw met de schenking? Het antwoord luidt nee. Voor de speculatiebelasting telt nog steeds de aankoopdatum van de schenker – niet de dag waarop u het vastgoed heeft ontvangen. Wij leggen u uit wat dit concreet betekent, wanneer u belastingvrij kunt verkopen en hoe de speculatiebelasting duidelijk verschilt van de schenkbelasting.
Begint de speculatieperiode bij een schenking opnieuw?
Nee. Dat is de belangrijkste regel voor iedereen die geschonken vastgoed wil verkopen. Bij een om baatloze verkrijging – daaronder vallen zowel de schenking als de erfenis – schrijft de wet de verkrijging door de vorige eigenaar aan u toe. Dit is geregeld in § 23 Absatz 1 Satz 3 EStG: Aan de rechtsopvolger wordt „de verkrijging ... door de rechtsvoorganger toegerekend".
Praktisch betekent dit: de tienjarige speculatieperiode loopt niet vanaf de dag van de schenking, maar al vanaf de dag waarop de schenker het vastgoed oorspronkelijk heeft gekocht. Ook de oorspronkelijke aanschafkosten van de schenker blijven bepalend – namelijk voor de latere berekening van een eventuele winst.
Een voorbeeld: Uw vader kocht in 2013 een appartement in eigendom. In 2026 schenkt hij het aan u en wilt u het verkopen. Omdat er tussen de aankoop door uw vader (2013) en uw verkoop (2026) meer dan tien jaar liggen, is de speculatieperiode al lang verstreken. De verkoop is belastingvrij – ongeacht hoe hoog de winst uitvalt.
Had uw vader het appartement daarentegen pas in 2020 gekocht, dan zou de periode van tien jaar in 2026 nog niet zijn verstreken. Dan kan bij de verkoop speculatiebelasting verschuldigd zijn – tenzij een van de hieronder genoemde uitzonderingen van toepassing is.
Speculatiebelasting en schenkbelasting zijn twee verschillende belastingen
Hier ontstaat vaak verwarring, daarom de duidelijke afbakening: rond geschonken vastgoed kunnen twee volledig verschillende belastingen een rol spelen.
- De schenkbelasting is verschuldigd bij de schenking zelf – dus op het moment waarop het vastgoed aan u wordt overgedragen. Deze is afhankelijk van de waarde van het vastgoed en uw familieband met de schenker.
- De speculatiebelasting is pas verschuldigd bij de latere verkoop – en alleen als u binnen de periode van tien jaar metWinst verkopen.
Voor de schenkbelasting gelden ruime persoonlijke vrijstellingen volgens § 16 ErbStG, die elke tien jaar opnieuw kunnen worden benut:
- Echtgenoten en geregistreerde levenspartners: 500.000 euro
- Kinderen en stiefkinderen: 400.000 euro
- Kleinkinderen: doorgaans 200.000 euro
- Overige personen (zoals broers en zussen of vrienden): 20.000 euro
Ligt de waarde van het onroerend goed onder uw vrijstelling, dan is geen schenkbelasting verschuldigd. Deze gids richt zich op de verkoopkant – dus op de speculatiebelasting.
Wanneer blijft de verkoop belastingvrij?
Ook bij een geschonken onroerend goed zijn er verschillende manieren om volledig zonder speculatiebelasting te verkopen:
- Tienjaarstermijn verstreken: Heeft de schenker het onroerend goed meer dan tien jaar vóór uw verkoop gekocht, dan is de verkoop belastingvrij. Doorslaggevend is de aankoopdatum van de schenker, niet de datum van de schenking.
- Eigen gebruik: De verkoop is ook belastingvrij wanneer het onroerend goed in het jaar van de verkoop en in de twee voorafgaande kalenderjaren uitsluitend voor eigen woondoeleinden is gebruikt (§ 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG). Bij een geschonken onroerend goed telt daarbij ook het eigen gebruik door de schenker mee – niet alleen uw eigen gebruik.
- Winst onder de vrijstellingsgrens: Blijft uw totale winst uit particuliere verkooptransacties in het kalenderjaar onder 1.000 euro, dan blijft deze belastingvrij. Let op: het gaat om een vrijstellingsgrens, niet om een vrijstelling – als deze wordt bereikt of overschreden, is de volledige winst belastbaar.
Als geen van deze uitzonderingen van toepassing is, wordt de winst uit de verkoop belastbaar.
Zo berekent u de belastbare winst
Niet de verkoopprijs wordt belast, maar alleen de behaalde winst. En voor deze winst zijn – anders dan velen aannemen – de historische aanschafkosten van de schenker bepalend, niet bijvoorbeeld een waarde van nul euro.
De vereenvoudigde formule luidt:
Verkoopprijs − aanschafkosten van de schenker − verkoopkosten = belastbare winst
Een rekenvoorbeeld: Uw moeder kocht in 2019 een appartement voor 250.000 euro. In 2026 schenkt zij u het appartement, dat u onmiddellijk voor 340.000 euro verkoopt. Voor de termijn telt de aankoop in 2019 – de tien jaar zijn nog niet verstreken, dus de verkoop is in beginsel belastbaar. De winst bedraagt 340.000 − 250.000 = 90.000 euro, verminderd met uw verkoopkosten (zoals voor advertentie of taxatierapport).
Deze winst wordt bij uw overige inkomen opgeteld en tegen uw persoonlijke inkomstenbelastingtarief belast – afhankelijk van het inkomen tot 45 procent, plus solidariteitstoeslag en eventueel kerkbelasting. Er bestaat geen vast “speculatiebelastingtarief”.
Was de onroerende zaak verhuurd en werd daarvoor afschrijving (AfA) geclaimd, dan stijgt de belastbare winst dienovereenkomstig, omdat de toegepaste AfA de aanschafkosten vermindert.
Bijzonder geval: gedeeltelijk betaalde schenking
Niet elke overdracht is volledig om niet. Neemt u in het kader van de schenking bijvoorbeeld een nog lopende restschuld van de schenker over of betaalt u een gelijkstellingsbedrag aan broers en zussen, dan is sprake van een gedeeltelijk betaalde overdracht. De transactie wordt dan opgesplitst in een betaald en een onbetaald deel – naar verhouding van de tegenprestatie tot de marktwaarde.
Het Bundesfinanzhof heeft deze zogenoemde scheidingstheorie bevestigd met arrest van 11 maart 2025 (zaaknummer IX R 17/24): overgenomen schulden gelden als tegenprestatie. Voor het betaalde deel kan bij de schenker al een particuliere verkooptransactie volgens § 23 EStG ontstaan, als diens eigen termijn van tien jaar nog loopt. Bij dergelijke constellaties dient u fiscaal advies in te winnen voordat het notariële contract wordt ondertekend.
FAQ over de geschonken onroerende zaak en speculatiebelasting
Begint de speculatietermijn bij een schenking opnieuw?
Nee. De termijn van tien jaar begint niet opnieuw met de schenking. Volgens § 23 EStG wordt de aankoop door de schenker aan u toegerekend – de termijn loopt dus vanaf diens oorspronkelijke aankoopdatum.
Welke datum telt voor de termijn van tien jaar?
De datum van het notariële koopcontract waarmee de schenker de onroerende zaak destijds heeft verworven. De dag waarop de schenking aan u plaatsvond, speelt voor de termijn geen rol.
Moet ik speculatiebelasting betalen als ik er zelf heb gewoond?
Nee, voor zover de onroerende zaak in het verkoopjaar en in de twee daaraan voorafgaande jaren uitsluitend voor eigen bewoning is gebruikt. Bij een geschonken onroerende zaak telt daarbij ook het eigen gebruik door de schenker.
Hoe hoog is de speculatiebelasting?
Er bestaat geen vast tarief. De winst wordt tegen uw persoonlijke inkomstenbelastingtarief belast – tot 45 procent plus solidariteitstoeslag en eventueel Kerkbelasting.
Is speculatiebelasting hetzelfde als schenkbelasting?
Nee. Schenkbelasting is verschuldigd bij de overdracht, speculatiebelasting pas bij de latere verkoop binnen de termijn. Het zijn twee afzonderlijke belastingen, elk met hun eigen regels en termijnen.
Wat geldt er als ik schulden heb overgenomen?
Dan is er sprake van een gedeeltelijk betaalde schenking. De transactie wordt naar verhouding behandeld, en over het betaalde deel kan bij de schenker speculatiebelasting verschuldigd zijn. Laat dergelijke gevallen vooraf fiscaal beoordelen.
Conclusie: de aankoopdatum van de schenker is doorslaggevend
Wie een geschonken vastgoedobject verkoopt, hoeft de speculatietermijn niet opnieuw af te wachten. Voor de termijn van tien jaar en voor de berekening van de winst geldt steeds de oorspronkelijke aankoop door de schenker. Heeft deze het vastgoed lang genoeg aangehouden of er zelf gewoond, dan verkoopt u belastingvrij. Anders wordt alleen de daadwerkelijke winst – berekend op basis van de oude aanschafkosten – belast tegen uw persoonlijke belastingtarief. En heel belangrijk: verwar de speculatiebelasting niet met de schenkbelasting, die al bij de overdracht een rol speelt. Als u het verkoopmoment vrij kunt kiezen, loont het vaak om de kalender te bekijken – soms volstaat een paar maanden geduld totdat de termijn is verstreken.