Chi vende un immobile ricevuto in donazione si chiede di solito innanzitutto: il termine decennale per la speculazione ricomincia con la donazione? La risposta è no. Ai fini dell’imposta sulla speculazione continua a essere rilevante la data di acquisto del donante, non il giorno in cui avete ricevuto l’immobile. Vi spieghiamo cosa significa concretamente, quando potete vendere senza imposte e in che modo l’imposta sulla speculazione si distingue chiaramente dall’imposta sulle donazioni.
Il termine per la speculazione ricomincia in caso di donazione?
No. Questa è la regola più importante per tutti coloro che desiderano vendere un immobile ricevuto in donazione. In caso di acquisto a titolo gratuito – tra cui rientrano sia la donazione sia l’eredità – la legge attribuisce a voi l’acquisto effettuato dal precedente proprietario. Ciò è disciplinato dall’§ 23, comma 1, frase 3 EStG: al successore giuridico viene attribuito «l’acquisto ... effettuato dal predecessore giuridico».
In pratica significa che il termine decennale per la speculazione non decorre dal giorno della donazione, bensì già dal giorno in cui il donante ha acquistato originariamente l’immobile. Anche i costi di acquisto sostenuti allora dal donante restano determinanti, precisamente per il successivo calcolo di un eventuale guadagno.
Un esempio: vostro padre ha acquistato un appartamento di proprietà nel 2013. Nel 2026 ve lo dona e voi desiderate venderlo. Poiché tra l’acquisto da parte di vostro padre (2013) e la vostra vendita (2026) sono trascorsi più di dieci anni, il termine per la speculazione è scaduto da tempo. La vendita è esente da imposte, indipendentemente dall’entità del guadagno.
Se invece vostro padre avesse acquistato l’appartamento solo nel 2020, il termine decennale nel 2026 non sarebbe ancora scaduto. In tal caso, alla vendita potrebbe applicarsi l’imposta sulla speculazione, a meno che non ricorra una delle eccezioni indicate di seguito.
L’imposta sulla speculazione e l’imposta sulle donazioni sono due imposte diverse
Qui nasce spesso confusione, perciò è necessaria una distinzione chiara: in relazione a un immobile ricevuto in donazione possono assumere rilevanza due imposte completamente diverse.
- L’imposta sulle donazioni si applica alla donazione stessa, cioè nel momento in cui l’immobile vi viene trasferito. Dipende dal valore dell’immobile e dal vostro grado di parentela con il donante.
- L’imposta sulla speculazione si applica solo alla successiva vendita e soltanto se vendete entro il termine decennale conVendere con profitto.
Per l’imposta sulle donazioni si applicano generose franchigie personali ai sensi del § 16 ErbStG, che possono essere utilizzate nuovamente ogni dieci anni:
- Coniugi e partner di un’unione civile registrata: 500.000 euro
- Figli e figliastri: 400.000 euro
- Nipoti: di norma 200.000 euro
- Altre persone (ad esempio fratelli o amici): 20.000 euro
Se il valore dell’immobile è inferiore alla vostra franchigia, non è dovuta alcuna imposta sulle donazioni. Questa guida si concentra sul lato della vendita, ovvero sull’imposta sulle plusvalenze speculative.
Quando la vendita rimane esente da imposta?
Anche nel caso di un immobile ricevuto in donazione esistono diversi modi per vendere senza pagare l’imposta sulle plusvalenze speculative:
- Scaduto il termine di dieci anni: Se il donante ha acquistato l’immobile più di dieci anni prima della vostra vendita, la vendita è esente da imposta. È determinante la data di acquisto del donante, non la data della donazione.
- Uso personale: La vendita è esente da imposta anche se l’immobile è stato utilizzato esclusivamente per finalità abitative proprie nell’anno della vendita e nei due anni solari precedenti (§ 23, comma 1, frase 1, numero 1 EStG). Nel caso di un immobile ricevuto in donazione, conta anche l’uso personale da parte del donante, non solo il vostro.
- Plusvalenza inferiore alla soglia di esenzione: Se la vostra plusvalenza complessiva derivante da operazioni di vendita private nell’anno solare rimane inferiore a 1.000 euro, essa rimane esente da imposta. Attenzione: si tratta di una soglia di esenzione, non di una franchigia; se viene raggiunta o superata, l’intera plusvalenza è imponibile.
Se non si applica nessuna di queste eccezioni, la plusvalenza derivante dalla vendita diventa imponibile.
Come calcolare la plusvalenza imponibile
Non viene tassato il prezzo di vendita, ma solo la plusvalenza realizzata. E per questa plusvalenza sono determinanti, contrariamente a quanto molti pensano, i costi storici di acquisto sostenuti dal donante, non un valore pari a zero euro.
La formula semplificata è:
Prezzo di vendita − costi di acquisto del donante − costi di vendita = plusvalenza imponibile
Un esempio di calcolo: Vostra madre ha acquistato nel 2019 un appartamento per 250.000 euro. Nel 2026 vi dona l’appartamento, che vendete immediatamente per 340.000 euro. Per il termine è determinante l’acquisto del 2019: i dieci anni non sono ancora trascorsi, quindi la vendita è in linea di principio imponibile. La plusvalenza ammonta a 340.000 − 250.000 = 90.000 euro, al netto dei vostri costi di vendita (ad esempio per l’annuncio o la perizia).
Questo guadagno viene aggiunto al vostro restante reddito e tassato con la vostra aliquota personale dell’imposta sul reddito – a seconda del reddito fino al 45 percento, oltre al contributo di solidarietà e, se del caso, all’imposta ecclesiastica. Non esiste una «aliquota fissa dell’imposta sulla speculazione».
Se l’immobile era affittato e per esso è stato richiesto l’ammortamento (AfA), il guadagno imponibile aumenta di conseguenza, poiché l’AfA fruita riduce i costi di acquisizione.
Caso particolare: donazione parzialmente onerosa
Non ogni trasferimento è completamente gratuito. Se, nel corso della donazione, per esempio vi assumete un debito residuo ancora in essere del donante o pagate una somma compensativa ai fratelli, si tratta di un trasferimento parzialmente oneroso. L’operazione viene quindi suddivisa in una parte onerosa e una gratuita, in proporzione al corrispettivo rispetto al valore di mercato.
Il Tribunale tributario federale ha confermato questa cosiddetta teoria della separazione con la sentenza dell’11 marzo 2025 (numero di ruolo IX R 17/24): i debiti assunti sono considerati un corrispettivo. Per la parte onerosa può già sorgere in capo al donante un’operazione privata di alienazione ai sensi dell’art. 23 EStG, qualora il suo termine decennale sia ancora in corso. In simili situazioni è consigliabile richiedere una consulenza fiscale prima di firmare il contratto notarile.
FAQ sull’immobile ricevuto in donazione e sull’imposta sulla speculazione
Il termine di speculazione ricomincia da capo in caso di donazione?
No. Il termine decennale non ricomincia con la donazione. Ai sensi dell’art. 23 EStG, l’acquisto da parte del donante viene imputato a voi: il termine decorre quindi dalla data dell’acquisto originario da parte di quest’ultimo.
Quale data vale ai fini del termine decennale?
La data del contratto notarile di compravendita con cui il donante aveva acquistato a suo tempo l’immobile. Il giorno della donazione a voi non ha alcuna rilevanza ai fini del termine.
Devo pagare l’imposta sulla speculazione se vi ho abitato personalmente?
No, purché l’immobile sia stato utilizzato esclusivamente per fini abitativi propri nell’anno della vendita e nei due anni precedenti. Nel caso di un immobile ricevuto in donazione, conta anche l’uso personale da parte del donante.
A quanto ammonta l’imposta sulla speculazione?
Non esiste un’aliquota fissa. Il guadagno viene tassato con la vostra aliquota personale dell’imposta sul reddito, fino al 45 percento, oltre al contributo di solidarietà e, se del caso, Imposta ecclesiastica.
L’imposta sulle plusvalenze speculative è la stessa cosa dell’imposta sulle donazioni?
No. L’imposta sulle donazioni si applica al momento del trasferimento, mentre l’imposta sulle plusvalenze speculative si applica solo alla successiva vendita effettuata entro il periodo previsto. Si tratta di due imposte distinte, ciascuna con le proprie regole e scadenze.
Cosa vale se ho assunto dei debiti?
In tal caso si tratta di una donazione parzialmente onerosa. L’operazione viene trattata proporzionalmente e, per la parte onerosa, il donante può essere soggetto all’imposta sulle plusvalenze speculative. Fate esaminare fiscalmente questi casi in anticipo.
Conclusione: è decisiva la data di acquisto del donante
Chi vende un immobile ricevuto in donazione non deve attendere nuovamente la scadenza del periodo di speculazione. Per il periodo decennale e per il calcolo dell’utile, conta ininterrottamente l’acquisto originario effettuato dal donante. Se quest’ultimo ha detenuto l’immobile abbastanza a lungo o lo ha abitato personalmente, potete vendere senza imposte. In caso contrario, solo l’utile effettivo – calcolato in riferimento ai vecchi costi di acquisto – sarà tassato con la vostra aliquota personale. E soprattutto: non confondete l’imposta sulle plusvalenze speculative con l’imposta sulle donazioni, che rileva già al momento del trasferimento. Se potete scegliere liberamente il momento della vendita, spesso conviene dare un’occhiata al calendario: a volte bastano pochi mesi di pazienza perché il termine scada.