من يبيع عقارًا موهوبًا يتساءل غالبًا أولًا: هل تبدأ مدة المضاربة البالغة عشر سنوات من جديد مع الهبة؟ الإجابة هي لا. بالنسبة إلى ضريبة المضاربة، يظل تاريخ شراء الواهب هو المعتمد – وليس اليوم الذي حصلتم فيه على العقار. نشرح لكم ما يعنيه ذلك عمليًا، ومتى يمكنكم البيع معفًى من الضريبة، وكيف تختلف ضريبة المضاربة بوضوح عن ضريبة الهبة.
هل تبدأ مدة المضاربة من جديد عند الهبة؟
لا. هذه هي القاعدة الأهم لكل من يرغب في بيع عقار موهوب. عند التملك دون مقابل – ويشمل ذلك الهبة والميراث – ينسب القانون إليكم شراء المالك السابق. وينظم ذلك § 23 الفقرة 1 الجملة 3 من قانون ضريبة الدخل الألماني EStG: إذ تُنسب إلى «الخلف القانوني عملية الشراء ... التي قام بها السلف القانوني».
عمليًا، يعني ذلك أن مدة المضاربة البالغة عشر سنوات لا تبدأ من يوم الهبة، بل من اليوم الذي اشترى فيه الواهب العقار أصلًا. كما تظل تكاليف اقتناء الواهب في ذلك الوقت حاسمة – أي لحساب أي ربح محتمل لاحقًا.
مثال: اشترى والدكم شقة مملوكة عام 2013. وفي عام 2026 وهبها لكم، وترغبون في بيعها. وبما أن أكثر من عشر سنوات تفصل بين شراء والدكم (2013) وبيعكم (2026)، فإن مدة المضاربة تكون قد انتهت منذ فترة طويلة. ويكون البيع معفًى من الضريبة – بغض النظر عن مقدار الربح.
أما إذا كان والدكم قد اشترى الشقة في عام 2020 فقط، فلن تكون مدة العشر سنوات قد انتهت بعد في عام 2026. عندئذ قد تستحق ضريبة المضاربة عند البيع – ما لم ينطبق أحد الاستثناءات المذكورة أدناه.
ضريبة المضاربة وضريبة الهبة ضريبتان مختلفتان
ينشأ الالتباس هنا كثيرًا، ولذلك نوضح الفرق: قد تلعب ضريبتان مختلفتان تمامًا دورًا فيما يتعلق بعقار موهوب.
- تُستحق ضريبة الهبة عند إتمام الهبة نفسها – أي في اللحظة التي يُنقل فيها العقار إليكم. وهي تعتمد على قيمة العقار ودرجة قرابتكم من الواهب.
- تُستحق ضريبة المضاربة عند البيع اللاحق فقط – وفقط إذا قمتم بالبيع خلال مدة العشر سنوات معبيع الربح.
تنطبق على ضريبة الهبات إعفاءات شخصية سخية وفقًا لـ المادة 16 من قانون ضريبة المواريث والهبات، ويمكن الاستفادة منها مجددًا كل عشر سنوات:
- الأزواج والشركاء المسجلون: 500.000 يورو
- الأبناء وأبناء الزوج أو الزوجة: 400.000 يورو
- الأحفاد: عادةً 200.000 يورو
- الأشخاص الآخرون (مثل الإخوة أو الأصدقاء): 20.000 يورو
إذا كانت قيمة العقار أقل من إعفائك، فلا تُستحق ضريبة هبات. يركز هذا الدليل على جانب البيع – أي ضريبة المضاربة.
متى يبقى البيع معفيًا من الضريبة؟
حتى في حالة العقار الموهوب، توجد عدة طرق للبيع دون أي ضريبة مضاربة:
- انقضاء مدة السنوات العشر: إذا كان الواهب قد اشترى العقار قبل أكثر من عشر سنوات من بيعك، يكون البيع معفيًا من الضريبة. العامل الحاسم هو تاريخ شراء الواهب، وليس تاريخ الهبة.
- الاستخدام الشخصي: يكون البيع معفيًا من الضريبة أيضًا إذا استُخدم العقار حصريًا للسكن الشخصي في سنة البيع والسنتين الميلاديتين السابقتين (المادة 23 الفقرة 1 الجملة 1 الرقم 1 من قانون ضريبة الدخل). وبالنسبة إلى العقار الموهوب، يُحتسب أيضًا الاستخدام الشخصي من جانب الواهب – وليس استخدامك الشخصي فقط.
- الربح دون الحد المعفى: إذا بقي إجمالي ربحك من معاملات البيع الخاصة في السنة الميلادية دون 1.000 يورو، فإنه يظل معفيًا من الضريبة. تنبيه: يتعلق الأمر بحد إعفاء لا بإعفاء ثابت – فإذا بلغته أو تجاوزته، يصبح كامل الربح خاضعًا للضريبة.
إذا لم ينطبق أي من هذه الاستثناءات، يصبح الربح الناتج عن البيع خاضعًا للضريبة.
هكذا تحسب الربح الخاضع للضريبة
لا تُفرض الضريبة على سعر البيع، بل على الربح المحقق فقط. وبالنسبة إلى هذا الربح، فإن تكاليف الاقتناء التاريخية للواهب هي الحاسمة – خلافًا لما يفترضه كثيرون – وليس قيمة قدرها صفر يورو مثلًا.
الصيغة المبسطة هي:
سعر البيع − تكاليف اقتناء الواهب − تكاليف البيع = الربح الخاضع للضريبة
مثال حسابي: اشترت والدتك شقة في عام 2019 مقابل 250.000 يورو. وفي عام 2026 تهبك الشقة، فتبيعها فورًا مقابل 340.000 يورو. تُحتسب المدة اعتبارًا من شراء عام 2019 – فلم تنقضِ السنوات العشر بعد، ولذلك يكون البيع خاضعًا للضريبة من حيث المبدأ. يبلغ الربح 340.000 − 250.000 = 90.000 يورو، ناقصًا تكاليف البيع الخاصة بك (مثلًا (للإعلان أو التقييم).
تُضاف هذه الأرباح إلى دخلك الآخر وتُفرض عليها ضريبة وفق معدل ضريبة الدخل الشخصي الخاص بك – وبحسب الدخل، قد تصل إلى 45 بالمائة، بالإضافة إلى رسم التضامن، وضريبة الكنيسة عند الاقتضاء. ولا يوجد «معدل ضريبة مضاربة» ثابت.
إذا كان العقار مؤجراً وتم المطالبة بخصم الاستهلاك (AfA) عنه، فإن الربح الخاضع للضريبة يزداد وفقاً لذلك، لأن خصم الاستهلاك المستفاد منه يقلل من تكاليف الاقتناء.
حالة خاصة: الهبة الجزئية بمقابل
ليست كل عملية نقل ملكية مجانية بالكامل. فإذا تحملتم، في إطار الهبة، مثلاً ديناً متبقياً لا يزال مستحقاً على الواهب أو دفعتم مبلغ تسوية للإخوة، فإن الأمر يتعلق بنقل ملكية جزئي بمقابل. وعندئذ تُقسَّم العملية إلى جزء بمقابل وجزء مجاني – بنسبة المقابل إلى القيمة السوقية.
أكدت المحكمة المالية الاتحادية هذه النظرية المسماة نظرية الفصل بموجب الحكم الصادر في 11 مارس 2025 (رقم الملف IX R 17/24): وتُعد الديون المتحملة مقابلاً. وبالنسبة إلى الجزء بمقابل، قد تنشأ بالفعل لدى الواهب معاملة بيع خاصة وفقاً للمادة § 23 من قانون ضريبة الدخل (EStG)، إذا كانت مدة السنوات العشر الخاصة به لا تزال سارية. وفي مثل هذه الحالات، ينبغي طلب المشورة الضريبية قبل توقيع عقد التوثيق لدى كاتب العدل.
الأسئلة الشائعة حول العقار الموهوب وضريبة المضاربة
هل تبدأ مدة المضاربة من جديد عند الهبة؟
لا. لا تبدأ مدة السنوات العشر من جديد عند الهبة. فوفقاً للمادة § 23 من قانون ضريبة الدخل (EStG)، يُنسب إليكم اقتناء الواهب للعقار – ولذلك تسري المدة منذ تاريخ الشراء الأصلي من جانب الواهب.
ما التاريخ المعتمد لحساب مدة السنوات العشر؟
تاريخ عقد الشراء الموثق لدى كاتب العدل، الذي اقتنى الواهب بموجبه العقار في ذلك الوقت. أما يوم الهبة لكم فلا أهمية له بالنسبة إلى هذه المدة.
هل يتعين عليّ دفع ضريبة المضاربة إذا كنت قد سكنت فيه بنفسي؟
لا، شريطة أن يكون العقار قد استُخدم حصراً لأغراض السكن الشخصي في سنة البيع والسنتين السابقتين. وبالنسبة إلى العقار الموهوب، يُعتد أيضاً بالاستخدام الشخصي من جانب الواهب.
ما مقدار ضريبة المضاربة؟
لا يوجد معدل ثابت. تُفرض الضريبة على الربح وفق معدل ضريبة الدخل الشخصي الخاص بك – بما يصل إلى 45 بالمائة، بالإضافة إلى رسم التضامن، وضريبة الكنيسة عند الاقتضاء وضريبة الكنيسة.
هل ضريبة المضاربة هي نفسها ضريبة الهبة؟
لا. تُستحق ضريبة الهبة عند نقل الملكية، بينما تُستحق ضريبة المضاربة فقط عند البيع اللاحق خلال المهلة. وهما ضريبتان منفصلتان، لكل منهما قواعدها ومواعيدها الخاصة.
ما القواعد المطبقة إذا كنت قد توليت ديونًا؟
في هذه الحالة تكون هناك هبة جزئية بمقابل. وتُعامل العملية بشكل نسبي، وقد تُستحق ضريبة المضاربة على الجزء الذي تم بمقابل بالنسبة إلى الواهب. احرصوا على فحص مثل هذه الحالات ضريبيًا مسبقًا.
الخلاصة: تاريخ شراء الواهب هو الحاسم
من يبيع عقارًا موهوبًا لا يتعين عليه انتظار مدة المضاربة من جديد. وبالنسبة إلى مدة العشر سنوات وحساب الربح، يُعتد باستمرار بعملية الشراء الأصلية التي أجراها الواهب. فإذا كان قد احتفظ بالعقار مدة كافية أو كان قد أقام فيه بنفسه، فيمكنكم البيع معفًى من الضريبة. وإلا فلن يُفرض الضريبة إلا على الربح الفعلي – محسوبًا على أساس تكاليف الاقتناء القديمة – وفق معدل ضريبة الدخل الشخصي الخاص بكم. والأهم: لا تخلطوا بين ضريبة المضاربة وضريبة الهبة، التي تلعب دورًا عند نقل الملكية أصلًا. وإذا كان بإمكانكم اختيار موعد البيع بحرية، فمن المفيد غالبًا إلقاء نظرة على التقويم – ففي بعض الأحيان تكفي بضعة أشهر من الصبر حتى تنقضي المهلة.