Geschenkte Immobilie verkaufen: Was gilt für die Spekulationssteuer?

Wer eine geschenkte Immobilie verkauft, fragt sich meist als Erstes: Beginnt die zehnjährige Spekulationsfrist mit der Schenkung neu? Die Antwort lautet nein. Für die Spekulationssteuer zählt weiterhin das Kaufdatum des Schenkers – nicht der Tag, an dem Sie die Immobilie erhalten haben. Wir erklären Ihnen, was das konkret bedeutet, wann Sie steuerfrei verkaufen und wie sich die Spekulationssteuer klar von der Schenkungsteuer unterscheidet.

Läuft die Spekulationsfrist bei einer Schenkung neu?

Nein. Das ist die wichtigste Regel für alle, die eine geschenkte Immobilie verkaufen möchten. Bei einem unentgeltlichen Erwerb – dazu zählen sowohl die Schenkung als auch die Erbschaft – rechnet Ihnen das Gesetz die Anschaffung durch den vorherigen Eigentümer zu. Geregelt ist das in § 23 Absatz 1 Satz 3 EStG: Dem Rechtsnachfolger wird „die Anschaffung ... durch den Rechtsvorgänger zugerechnet".

Praktisch heißt das: Die zehnjährige Spekulationsfrist läuft nicht ab dem Tag der Schenkung, sondern schon seit dem Tag, an dem der Schenker die Immobilie ursprünglich gekauft hat. Auch die damaligen Anschaffungskosten des Schenkers bleiben maßgeblich – nämlich für die spätere Berechnung eines eventuellen Gewinns.

Ein Beispiel: Ihr Vater kaufte 2013 eine Eigentumswohnung. 2026 schenkt er sie Ihnen, und Sie möchten sie verkaufen. Da zwischen dem Kauf durch Ihren Vater (2013) und Ihrem Verkauf (2026) mehr als zehn Jahre liegen, ist die Spekulationsfrist längst abgelaufen. Der Verkauf ist steuerfrei – unabhängig davon, wie hoch der Gewinn ausfällt.

Hätte Ihr Vater die Wohnung dagegen erst 2020 gekauft, wäre die Zehnjahresfrist im Jahr 2026 noch nicht abgelaufen. Dann könnte beim Verkauf Spekulationssteuer anfallen – es sei denn, eine der unten genannten Ausnahmen greift.

Spekulationssteuer und Schenkungsteuer sind zwei verschiedene Steuern

Hier entsteht häufig Verwirrung, deshalb die klare Abgrenzung: Rund um eine geschenkte Immobilie können zwei völlig unterschiedliche Steuern eine Rolle spielen.

• Die Schenkungsteuer fällt bei der Schenkung selbst an – also in dem Moment, in dem Ihnen die Immobilie übertragen wird. Sie richtet sich nach dem Wert der Immobilie und Ihrem Verwandtschaftsverhältnis zum Schenker.
• Die Spekulationssteuer fällt erst beim späteren Verkauf an – und nur dann, wenn Sie innerhalb der Zehnjahresfrist mit Gewinn verkaufen.

Für die Schenkungsteuer gelten großzügige persönliche Freibeträge nach § 16 ErbStG, die alle zehn Jahre neu genutzt werden können:

• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
• Kinder und Stiefkinder: 400.000 Euro
• Enkel: in der Regel 200.000 Euro
• übrige Personen (etwa Geschwister oder Freunde): 20.000 Euro

Liegt der Immobilienwert unter Ihrem Freibetrag, fällt keine Schenkungsteuer an. Dieser Ratgeber konzentriert sich auf die Verkaufsseite – also auf die Spekulationssteuer.

Wann bleibt der Verkauf steuerfrei?

Auch bei einer geschenkten Immobilie gibt es mehrere Wege, ganz ohne Spekulationssteuer zu verkaufen:

• Zehnjahresfrist abgelaufen: Hat der Schenker die Immobilie mehr als zehn Jahre vor Ihrem Verkauf gekauft, ist der Verkauf steuerfrei. Entscheidend ist das Kaufdatum des Schenkers, nicht der Schenkungstermin.
• Eigennutzung: Steuerfrei ist der Verkauf auch, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG). Bei einer geschenkten Immobilie zählt dabei auch die Eigennutzung durch den Schenker – nicht nur Ihre eigene.
• Gewinn unter der Freigrenze: Bleibt Ihr gesamter Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 Euro, bleibt er steuerfrei. Achtung: Es handelt sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag – wird sie erreicht oder überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.

Greift keine dieser Ausnahmen, wird der Gewinn aus dem Verkauf steuerpflichtig.

So berechnen Sie den steuerpflichtigen Gewinn

Besteuert wird nicht der Verkaufspreis, sondern nur der erzielte Gewinn. Und für diesen Gewinn sind – anders als viele annehmen – die historischen Anschaffungskosten des Schenkers maßgeblich, nicht etwa ein Wert von null Euro.

Die vereinfachte Formel lautet:

Verkaufspreis − Anschaffungskosten des Schenkers − Verkaufskosten = steuerpflichtiger Gewinn

Ein Rechenbeispiel: Ihre Mutter kaufte 2019 eine Wohnung für 250.000 Euro. 2026 schenkt sie Ihnen die Wohnung, die Sie umgehend für 340.000 Euro verkaufen. Für die Frist zählt der Kauf 2019 – die zehn Jahre sind noch nicht um, der Verkauf ist also grundsätzlich steuerpflichtig. Der Gewinn beträgt 340.000 − 250.000 = 90.000 Euro, abzüglich Ihrer Verkaufskosten (etwa für Inserat oder Gutachten).

Dieser Gewinn wird Ihrem übrigen Einkommen hinzugerechnet und mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert – je nach Einkommen bis zu 45 Prozent, zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Einen festen „Spekulationssteuersatz" gibt es nicht.

War die Immobilie vermietet und wurde dafür Abschreibung (AfA) geltend gemacht, erhöht sich der zu versteuernde Gewinn entsprechend, weil die in Anspruch genommene AfA die Anschaffungskosten mindert.

Sonderfall: teilentgeltliche Schenkung

Nicht jede Übertragung ist vollständig unentgeltlich. Übernehmen Sie im Zuge der Schenkung zum Beispiel eine noch laufende Restschuld des Schenkers oder zahlen Sie ein Gleichstellungsgeld an Geschwister, liegt eine teilentgeltliche Übertragung vor. Der Vorgang wird dann in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt – im Verhältnis der Gegenleistung zum Verkehrswert.

Der Bundesfinanzhof hat diese sogenannte Trennungstheorie mit Urteil vom 11. März 2025 (Aktenzeichen IX R 17/24) bestätigt: Übernommene Schulden gelten als Entgelt. Für den entgeltlichen Teil kann bereits beim Schenker ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG entstehen, wenn dessen eigene Zehnjahresfrist noch läuft. Bei solchen Konstellationen sollten Sie steuerlichen Rat einholen, bevor der Notarvertrag unterschrieben wird.

FAQ zur geschenkten Immobilie und Spekulationssteuer

Läuft die Spekulationsfrist bei einer Schenkung neu?

Nein. Die Zehnjahresfrist beginnt nicht mit der Schenkung neu. Nach § 23 EStG wird Ihnen die Anschaffung durch den Schenker zugerechnet – die Frist läuft also seit dessen ursprünglichem Kaufdatum.

Welches Datum zählt für die Zehnjahresfrist?

Das Datum des notariellen Kaufvertrags, mit dem der Schenker die Immobilie seinerzeit erworben hat. Der Tag der Schenkung an Sie spielt für die Frist keine Rolle.

Muss ich Spekulationssteuer zahlen, wenn ich selbst darin gewohnt habe?

Nein, sofern die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Bei einer geschenkten Immobilie zählt dabei auch die Eigennutzung durch den Schenker.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Einen festen Satz gibt es nicht. Der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert – bis zu 45 Prozent plus Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer.

Ist Spekulationssteuer dasselbe wie Schenkungsteuer?

Nein. Die Schenkungsteuer fällt bei der Übertragung an, die Spekulationssteuer erst beim späteren Verkauf innerhalb der Frist. Es sind zwei getrennte Steuern mit jeweils eigenen Regeln und Fristen.

Was gilt, wenn ich Schulden übernommen habe?

Dann liegt eine teilentgeltliche Schenkung vor. Der Vorgang wird anteilig behandelt, und für den entgeltlichen Teil kann beim Schenker Spekulationssteuer anfallen. Lassen Sie solche Fälle vorab steuerlich prüfen.

Fazit: Das Kaufdatum des Schenkers entscheidet

Wer eine geschenkte Immobilie verkauft, muss die Spekulationsfrist nicht neu abwarten. Für die Zehnjahresfrist und für die Gewinnberechnung zählt durchgehend der ursprüngliche Kauf durch den Schenker. Hat dieser die Immobilie lange genug gehalten oder wurde sie selbst bewohnt, verkaufen Sie steuerfrei. Andernfalls wird nur der tatsächliche Gewinn – bezogen auf die alten Anschaffungskosten – mit Ihrem persönlichen Steuersatz belastet. Und ganz wichtig: Verwechseln Sie die Spekulationssteuer nicht mit der Schenkungsteuer, die schon bei der Übertragung eine Rolle spielt. Wenn Sie den Verkaufszeitpunkt frei wählen können, lohnt sich oft der Blick auf den Kalender – manchmal genügen wenige Monate Geduld, bis die Frist abgelaufen ist.