Bağışlanmış bir taşınmazı satan kişi genellikle ilk olarak şunu sorar: On yıllık spekülasyon süresi bağışla birlikte yeniden mi başlar? Cevap hayırdır. Spekülasyon vergisi açısından bağışlayanın satın alma tarihi geçerliliğini korur – taşınmazı aldığınız gün değil. Bunun somut olarak ne anlama geldiğini, ne zaman vergiden muaf satış yapabileceğinizi ve spekülasyon vergisinin bağış vergisinden nasıl açıkça ayrıldığını açıklıyoruz.
Bağışta spekülasyon süresi yeniden mi başlar?
Hayır. Bu, bağışlanmış bir taşınmazı satmak isteyen herkes için en önemli kuraldır. Karşılıksız edinimde – buna hem bağış hem de miras dahildir – yasa, edinimi önceki malike atfeder. Bu husus § 23 Absatz 1 Satz 3 EStG hükmünde düzenlenmiştir: Hukuki halefe “edinim ... hukuki selef tarafından yapılmış gibi atfedilir”.
Pratikte bunun anlamı şudur: On yıllık spekülasyon süresi bağış tarihinden itibaren değil, bağışlayanın taşınmazı başlangıçta satın aldığı tarihten itibaren işler. Bağışlayanın o zamanki edinim maliyetleri de önemini korur – yani daha sonra doğabilecek bir kazancın hesaplanmasında kullanılır.
Bir örnek: Babanız 2013 yılında bir kat mülkiyeti dairesi satın aldı. 2026 yılında bunu size bağışladı ve siz satmak istiyorsunuz. Babanızın satın alması (2013) ile sizin satışınız (2026) arasında on yıldan fazla süre bulunduğundan, spekülasyon süresi çoktan dolmuştur. Kazanç ne kadar yüksek olursa olsun satış vergiden muaftır.
Babanız daireyi ancak 2020 yılında satın almış olsaydı, on yıllık süre 2026 yılında henüz dolmamış olurdu. Bu durumda satış sırasında spekülasyon vergisi doğabilir – aşağıda belirtilen istisnalardan biri geçerli değilse.
Spekülasyon vergisi ve bağış vergisi iki farklı vergidir
Bu konuda sıklıkla kafa karışıklığı yaşanır; bu nedenle açıkça ayıralım: Bağışlanmış bir taşınmazla ilgili olarak tamamen farklı iki vergi söz konusu olabilir.
- Bağış vergisi, bağışın kendisi sırasında – yani taşınmazın size devredildiği anda – doğar. Taşınmazın değerine ve bağışlayanla aranızdaki akrabalık ilişkisine göre belirlenir.
- Spekülasyon vergisi ise ancak daha sonraki satış sırasında ve yalnızca on yıllık süre içinde Kâr üzerinden satış.
Bağış vergisi için § 16 ErbStG uyarınca cömert kişisel istisna tutarları geçerlidir ve bunlar her on yılda bir yeniden kullanılabilir:
- Eşler ve kayıtlı hayat arkadaşları: 500.000 Euro
- Çocuklar ve üvey çocuklar: 400.000 Euro
- Torunlar: kural olarak 200.000 Euro
- Diğer kişiler (örneğin kardeşler veya arkadaşlar): 20.000 Euro
Gayrimenkul değeri istisna tutarınızın altındaysa bağış vergisi doğmaz. Bu rehber satış tarafına, yani spekülasyon vergisine odaklanmaktadır.
Satış ne zaman vergiden muaf kalır?
Bağışlanmış bir gayrimenkulü spekülasyon vergisi ödemeden satmanın da birkaç yolu vardır:
- On yıllık süre dolmuşsa: Bağışlayan kişi gayrimenkulü satışınızdan on yıldan daha uzun süre önce satın aldıysa satış vergiden muaftır. Belirleyici olan bağışlayan kişinin satın alma tarihidir, bağış tarihi değil.
- Kendi kullanımınız: Gayrimenkul satış yılında ve önceki iki takvim yılında yalnızca kendi ikamet amacıyla kullanılmışsa satış yine vergiden muaftır (§ 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG). Bağışlanmış bir gayrimenkulde bağışlayan kişinin kendi kullanımı da dikkate alınır; yalnızca sizin kullanımınız değil.
- Kâr istisna sınırının altında kalıyorsa: Takvim yılı içindeki özel satış işlemlerinden elde ettiğiniz toplam kâr 1.000 Euro’nun altında kalırsa vergiden muaftır. Dikkat: Bu bir istisna sınırıdır, vergiden muaf tutar değildir; sınıra ulaşılır veya sınır aşılırsa kârın tamamı vergilendirilir.
Bu istisnalardan hiçbiri geçerli değilse satıştan elde edilen kâr vergilendirilir.
Vergiye tabi kârı böyle hesaplayabilirsiniz
Vergilendirilen satış fiyatı değil, yalnızca elde edilen kârdır. Ve bu kâr için, birçok kişinin varsaydığının aksine, bağışlayanın tarihsel edinim maliyetleri esas alınır; sıfır Euro değer değil.
Basitleştirilmiş formül şöyledir:
Satış fiyatı − bağışlayanın edinim maliyetleri − satış masrafları = vergiye tabi kâr
Bir hesaplama örneği: Anneniz 2019 yılında bir daireyi 250.000 Euro’ya satın aldı. 2026 yılında daireyi size bağışladı; siz de daireyi hemen 340.000 Euro’ya sattınız. Süre bakımından 2019 yılındaki satın alma esas alınır; on yıl henüz dolmamıştır, dolayısıyla satış kural olarak vergiye tabidir. Kâr 340.000 − 250.000 = 90.000 Euro’dur; satış masraflarınız düşülür (örneğin ilan veya ekspertiz raporu için).
Bu kazanç, diğer gelirlerinize eklenir ve kişisel gelir vergisi oranınız üzerinden vergilendirilir – gelire bağlı olarak yüzde 45’e kadar, ayrıca dayanışma ek vergisi ve gerektiğinde kilise vergisi. Sabit bir “spekülasyon vergisi oranı” yoktur.
Taşınmaz kiraya verilmiş ve bunun için amortisman (AfA) talep edilmişse, vergilendirilecek kazanç buna bağlı olarak artar; çünkü kullanılan AfA, edinim maliyetlerini azaltır.
Özel durum: kısmen karşılıklı bedel içeren bağış
Her devir tamamen karşılıksız değildir. Örneğin bağış kapsamında bağışlayanın hâlen devam eden kalan borcunu üstlenir veya kardeşlere denkleştirme ödemesi yaparsanız, kısmen karşılıklı bedel içeren bir devir söz konusu olur. İşlem, bedelin rayiç değere oranına göre bedelli ve bedelsiz olmak üzere iki kısma ayrılır.
Federal Maliye Mahkemesi, sözde ayırma teorisini 11 Mart 2025 tarihli kararıyla (dosya numarası IX R 17/24) onaylamıştır: Üstlenilen borçlar bedel sayılır. Bedelli kısım için, bağışlayanın kendi on yıllık süresi henüz dolmamışsa, bağışlayanda § 23 EStG uyarınca özel bir elden çıkarma işlemi doğabilir. Bu tür durumlarda noter sözleşmesi imzalanmadan önce vergi danışmanlığı almalısınız.
Bağışlanan taşınmaz ve spekülasyon vergisi hakkında SSS
Bağışta spekülasyon süresi yeniden mi başlar?
Hayır. On yıllık süre bağışla yeniden başlamaz. § 23 EStG uyarınca edinim, bağışlayanın edinimi olarak size atfedilir – dolayısıyla süre, onun ilk satın alma tarihinden itibaren işler.
On yıllık süre için hangi tarih esas alınır?
Bağışlayanın taşınmazı o tarihte edindiği noter tasdikli satın alma sözleşmesinin tarihi. Size yapılan bağışın tarihi süre açısından önem taşımaz.
Kendim orada oturduysam spekülasyon vergisi ödemem gerekir mi?
Hayır; taşınmazın satış yılında ve önceki iki yılda yalnızca kendi konut ihtiyacınız için kullanılmış olması şartıyla. Bağışlanan taşınmazda bağışlayanın kendi kullanımı da dikkate alınır.
Spekülasyon vergisi ne kadar?
Sabit bir oran yoktur. Kazanç, kişisel gelir vergisi oranınız üzerinden vergilendirilir – dayanışma ek vergisi ve gerektiğinde yüzde 45’e kadarKilise vergisi.
Spekülasyon vergisi, bağış vergisiyle aynı şey midir?
Hayır. Bağış vergisi devir sırasında doğar; spekülasyon vergisi ise ancak süre içinde gerçekleştirilen sonraki satışta uygulanır. Bunlar, kendilerine özgü kuralları ve süreleri olan iki ayrı vergidir.
Borçları devraldıysam ne geçerlidir?
Bu durumda kısmen karşılıklı edime dayalı bir bağış söz konusudur. İşlem oransal olarak değerlendirilir ve karşılıklı edime dayalı kısım için bağışlayana spekülasyon vergisi uygulanabilir. Bu tür durumları önceden vergi açısından inceletin.
Sonuç: Bağışlayanın satın alma tarihi belirleyicidir
Bağışlanan bir taşınmazı satan kişinin spekülasyon süresini yeniden beklemesi gerekmez. On yıllık süre ve kazanç hesaplaması açısından bağışlayanın taşınmazı ilk satın aldığı tarih esas alınır. Bağışlayan taşınmazı yeterince uzun süre elinde tuttuysa veya taşınmazda kendisi oturduysa, siz vergiden muaf şekilde satış yapabilirsiniz. Aksi takdirde yalnızca gerçek kazanç – eski edinim maliyetleri esas alınarak – kişisel vergi oranınız üzerinden vergilendirilir. Ve çok önemli: Spekülasyon vergisini, devir sırasında zaten önem taşıyan bağış vergisiyle karıştırmayın. Satış zamanını serbestçe seçebiliyorsanız, takvime göz atmak çoğu zaman faydalıdır – bazen sürenin dolması için birkaç ay sabretmek yeterlidir.