Тот, кто продаёт подаренную недвижимость, обычно в первую очередь задаётся вопросом: начинается ли десятилетний спекулятивный срок заново с момента дарения? Ответ — нет. Для налога на спекулятивную прибыль по-прежнему имеет значение дата покупки дарителя, а не день, когда вы получили недвижимость. Мы объясним, что это означает на практике, когда можно продать недвижимость без уплаты налога и чем налог на спекулятивную прибыль чётко отличается от налога на дарение.
Начинается ли спекулятивный срок заново при дарении?
Нет. Это самое важное правило для всех, кто хочет продать подаренную недвижимость. При безвозмездном приобретении — к нему относятся как дарение, так и наследование — закон засчитывает вам приобретение, совершённое предыдущим владельцем. Это установлено в § 23, абзац 1, предложение 3 Закона о подоходном налоге (EStG): правопреемнику «вменяется приобретение ... правопредшественником».
На практике это означает: десятилетний спекулятивный срок исчисляется не со дня дарения, а уже со дня, когда даритель первоначально приобрёл недвижимость. Также сохраняют значение первоначальные расходы дарителя на приобретение — именно для последующего расчёта возможной прибыли.
Пример: Ваш отец купил квартиру в 2013 году. В 2026 году он дарит её вам, и вы хотите её продать. Поскольку между покупкой вашим отцом (2013 год) и вашей продажей (2026 год) прошло более десяти лет, спекулятивный срок давно истёк. Продажа не облагается налогом — независимо от размера прибыли.
Если бы ваш отец купил квартиру только в 2020 году, десятилетний срок в 2026 году ещё не истёк бы. Тогда при продаже мог бы возникнуть налог на спекулятивную прибыль — если только не применяется одно из указанных ниже исключений.
Налог на спекулятивную прибыль и налог на дарение — это два разных налога
Здесь часто возникает путаница, поэтому чётко разграничим: в связи с подаренной недвижимостью могут иметь значение два совершенно разных налога.
- Налог на дарение возникает при самом дарении — то есть в момент передачи вам недвижимости. Он зависит от стоимости недвижимости и степени родства с дарителем.
- Налог на спекулятивную прибыль возникает только при последующей продаже — и лишь в том случае, если вы в течение десятилетнего срока сПродать с прибылью.
Для налога на дарение предусмотрены значительные личные необлагаемые суммы согласно § 16 ErbStG, которыми можно пользоваться заново каждые десять лет:
- супруги и зарегистрированные гражданские партнёры: 500 000 евро
- дети и пасынки/падчерицы: 400 000 евро
- внуки: как правило, 200 000 евро
- остальные лица (например, братья, сёстры или друзья): 20 000 евро
Если стоимость недвижимости ниже вашей необлагаемой суммы, налог на дарение не взимается. Это руководство посвящено стороне продажи — то есть налогу на спекулятивную прибыль.
Когда продажа остаётся необлагаемой?
Даже в случае подаренной недвижимости есть несколько способов продать её полностью без налога на спекулятивную прибыль:
- Десятилетний срок истёк: Если даритель приобрёл недвижимость более десяти лет до вашей продажи, продажа не облагается налогом. Важна дата покупки дарителя, а не дата дарения.
- Собственное использование: Продажа также не облагается налогом, если недвижимость в год продажи и в два предшествующих календарных года использовалась исключительно для собственного проживания (§ 23 абзац 1 предложение 1 пункт 1 EStG). В случае подаренной недвижимости учитывается также собственное использование дарителем — не только вами.
- Прибыль ниже необлагаемого предела: Если ваша общая прибыль от частных сделок отчуждения за календарный год составляет менее 1 000 евро, она остаётся необлагаемой. Внимание: речь идёт о необлагаемом пределе, а не о необлагаемой сумме — если он достигнут или превышен, вся прибыль облагается налогом.
Если ни одно из этих исключений не применяется, прибыль от продажи облагается налогом.
Как рассчитать налогооблагаемую прибыль
Налогом облагается не цена продажи, а только полученная прибыль. И для этой прибыли — вопреки распространённому мнению — решающими являются исторические затраты на приобретение дарителя, а не, например, стоимость, равная нулю евро.
Упрощённая формула выглядит так:
Цена продажи − затраты на приобретение дарителя − расходы на продажу = налогооблагаемая прибыль
Пример расчёта: Ваша мать приобрела квартиру в 2019 году за 250 000 евро. В 2026 году она дарит вам квартиру, которую вы сразу продаёте за 340 000 евро. Для срока учитывается покупка в 2019 году — десять лет ещё не истекли, поэтому продажа в принципе облагается налогом. Прибыль составляет 340 000 − 250 000 = 90 000 евро за вычетом ваших расходов на продажу (например, для объявления или заключения).
Эта прибыль прибавляется к остальным вашим доходам и облагается налогом по вашей индивидуальной ставке подоходного налога — в зависимости от дохода до 45 процентов, плюс солидарная надбавка и, при необходимости, церковный налог. Фиксированной «ставки налога на спекулятивную прибыль» не существует.
Если недвижимость сдавалась в аренду и по ней заявлялась амортизация (AfA), налогооблагаемая прибыль соответственно увеличивается, поскольку использованная амортизация уменьшает затраты на приобретение.
Особый случай: частично возмездное дарение
Не всякая передача является полностью безвозмездной. Если в рамках дарения вы, например, принимаете на себя ещё не погашенный остаток долга дарителя или выплачиваете братьям и сёстрам компенсацию, имеет место частично возмездная передача. Тогда сделка делится на возмездную и безвозмездную части — пропорционально соотношению встречного предоставления и рыночной стоимости.
Федеральный финансовый суд подтвердил эту так называемую теорию разделения в решении от 11 марта 2025 года (номер дела IX R 17/24): принятые на себя долги считаются встречным предоставлением. В отношении возмездной части у дарителя уже может возникнуть частная сделка по отчуждению имущества согласно § 23 EStG, если его собственный десятилетний срок ещё не истёк. В таких ситуациях следует получить налоговую консультацию до подписания нотариального договора.
Часто задаваемые вопросы о подаренной недвижимости и налоге на спекулятивную прибыль
Начинается ли десятилетний срок заново при дарении?
Нет. Десятилетний срок не начинается заново с момента дарения. Согласно § 23 EStG, приобретение дарителем засчитывается вам — поэтому срок исчисляется с даты первоначальной покупки им недвижимости.
Какая дата учитывается для десятилетнего срока?
Дата нотариального договора купли-продажи, по которому даритель в своё время приобрёл недвижимость. День дарения вам не имеет значения для исчисления срока.
Должен ли я платить налог на спекулятивную прибыль, если сам проживал в этой недвижимости?
Нет, если недвижимость использовалась исключительно для собственных жилых целей в год продажи и два предшествующих года. В случае подаренной недвижимости также учитывается собственное проживание дарителя.
Каков размер налога на спекулятивную прибыль?
Фиксированной ставки не существует. Прибыль облагается налогом по вашей индивидуальной ставке подоходного налога — до 45 процентов плюс солидарная надбавка и, при необходимости, Церковный налог.
Является ли налог на спекулятивную прибыль тем же, что и налог на дарение?
Нет. Налог на дарение возникает при передаче, а налог на спекулятивную прибыль — только при последующей продаже в течение установленного срока. Это два разных налога, каждый со своими правилами и сроками.
Что действует, если я принял на себя долги?
В таком случае имеет место частично возмездное дарение. Сделка рассматривается пропорционально, и с возмездной части у дарителя может возникнуть налог на спекулятивную прибыль. Такие случаи следует заранее проверить с налоговой точки зрения.
Итог: решающей является дата покупки дарителя
Тот, кто продаёт подаренную недвижимость, не должен заново выжидать срок для налогообложения спекулятивной прибыли. Для десятилетнего срока и расчёта прибыли учитывается первоначальная покупка дарителем на протяжении всего периода. Если даритель владел недвижимостью достаточно долго или сам в ней проживал, вы сможете продать её без налога. В противном случае налогом по вашей личной ставке облагается только фактическая прибыль — исходя из первоначальных затрат на приобретение. И очень важно: не путайте налог на спекулятивную прибыль с налогом на дарение, который имеет значение уже при передаче. Если вы можете свободно выбрать момент продажи, часто стоит взглянуть на календарь — иногда достаточно подождать несколько месяцев, пока срок не истечёт.