Той, хто продає подаровану нерухомість, зазвичай насамперед запитує: чи починається десятирічний спекулятивний строк заново з моменту дарування? Відповідь — ні. Для податку на спекулятивний прибуток і надалі має значення дата придбання дарувальником, а не день, коли ви отримали нерухомість. Ми пояснимо, що це конкретно означає, коли ви можете продати нерухомість без оподаткування та чим податок на спекулятивний прибуток чітко відрізняється від податку на дарування.
Чи починається спекулятивний строк заново в разі дарування?
Ні. Це найважливіше правило для всіх, хто хоче продати подаровану нерухомість. У разі безоплатного набуття — до нього належать як дарування, так і спадкування — закон зараховує вам придбання, здійснене попереднім власником. Це врегульовано в § 23 абзац 1 речення 3 EStG: правонаступнику «зараховується придбання ... правопопередником».
На практиці це означає: десятирічний спекулятивний строк обчислюється не від дня дарування, а ще від дня, коли дарувальник спочатку придбав нерухомість. Також визначальними залишаються тодішні витрати дарувальника на придбання — саме для подальшого розрахунку можливого прибутку.
Приклад: Ваш батько придбав квартиру у власність у 2013 році. У 2026 році він дарує її вам, і ви хочете її продати. Оскільки між придбанням вашим батьком (2013 рік) і вашим продажем (2026 рік) минуло понад десять років, спекулятивний строк давно сплив. Продаж не оподатковується — незалежно від розміру прибутку.
Якби ваш батько придбав квартиру лише у 2020 році, десятирічний строк у 2026 році ще не сплив би. Тоді під час продажу міг би виникнути податок на спекулятивний прибуток — якщо не застосовується один із наведених нижче винятків.
Податок на спекулятивний прибуток і податок на дарування — це два різні податки
Тут часто виникає плутанина, тому чітко розмежуємо: у зв’язку з подарованою нерухомістю можуть відігравати роль два цілком різні податки.
- Податок на дарування стягується під час самого дарування — тобто в момент, коли вам передають нерухомість. Він залежить від вартості нерухомості та ваших родинних відносин із дарувальником.
- Податок на спекулятивний прибуток виникає лише під час подальшого продажу — і тільки тоді, коли ви в межах десятирічного строку зПродати з прибутком.
Для податку на дарування передбачені значні особисті неоподатковувані суми відповідно до § 16 ErbStG, якими можна знову скористатися кожні десять років:
- Подружжя та зареєстровані цивільні партнери: 500.000 євро
- Діти та пасинки й падчерки: 400.000 євро
- Онуки: як правило, 200.000 євро
- Інші особи (наприклад, брати, сестри або друзі): 20.000 євро
Якщо вартість нерухомості нижча за вашу неоподатковувану суму, податок на дарування не стягується. Цей посібник зосереджений на аспекті продажу — тобто на податку на спекулятивний прибуток.
Коли продаж залишається неоподатковуваним?
Навіть у разі подарованої нерухомості є кілька способів продати її повністю без податку на спекулятивний прибуток:
- Десятирічний строк минув: Якщо дарувальник придбав нерухомість більш ніж за десять років до вашого продажу, продаж не оподатковується. Вирішальним є дата придбання дарувальником, а не дата дарування.
- Власне проживання: Продаж також не оподатковується, якщо нерухомість у році продажу та двох попередніх календарних роках використовувалася виключно для власного проживання (§ 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG). У випадку подарованої нерухомості враховується також власне проживання дарувальника — не лише ваше.
- Прибуток нижчий за неоподатковувану межу: Якщо весь ваш прибуток від приватних операцій з відчуження у календарному році становить менше 1.000 євро, він не оподатковується. Увага: йдеться про неоподатковувану межу, а не про неоподатковувану суму — якщо її досягнуто або перевищено, оподатковується весь прибуток.
Якщо жоден із цих винятків не застосовується, прибуток від продажу підлягає оподаткуванню.
Як розрахувати оподатковуваний прибуток
Оподатковується не ціна продажу, а лише отриманий прибуток. І для цього прибутку — всупереч поширеному припущенню — вирішальними є історичні витрати на придбання дарувальника, а не, наприклад, нульова вартість.
Спрощена формула така:
Ціна продажу − витрати на придбання дарувальника − витрати на продаж = оподатковуваний прибуток
Приклад розрахунку: Ваша мати придбала квартиру у 2019 році за 250.000 євро. У 2026 році вона дарує вам квартиру, яку ви одразу продаєте за 340.000 євро. Для строку враховується придбання у 2019 році — десять років ще не минули, тож продаж у принципі підлягає оподаткуванню. Прибуток становить 340.000 − 250.000 = 90.000 євро, за вирахуванням ваших витрат на продаж (наприклад, "для оголошення або оцінки).
Цей прибуток додається до вашого іншого доходу та оподатковується за вашою особистою ставкою податку на доходи – залежно від доходу до 45 відсотків, плюс солідарний збір і, за потреби, церковний податок. Фіксованої «ставки податку на спекулятивний прибуток» не існує.
Якщо нерухомість здавалась в оренду і на неї заявлялася амортизація (AfA), оподатковуваний прибуток відповідно збільшується, оскільки використана AfA зменшує витрати на придбання.
Особливий випадок: частково оплатне дарування
Не кожна передача є повністю безоплатною. Якщо в межах дарування ви, наприклад, перебираєте ще непогашений залишок боргу дарувальника або виплачуєте братам чи сестрам компенсацію для вирівнювання часток, має місце частково оплатна передача. Тоді операція поділяється на оплатну та безоплатну частини – пропорційно співвідношенню зустрічного надання до ринкової вартості.
Федеральний фінансовий суд підтвердив цю так звану теорію розмежування рішенням від 11 березня 2025 року (номер справи IX R 17/24): перебрані борги вважаються оплатою. Щодо оплатної частини у дарувальника вже може виникнути приватна операція з відчуження відповідно до § 23 EStG, якщо його власний десятирічний строк ще не завершився. У таких ситуаціях слід отримати податкову консультацію до підписання нотаріального договору.
FAQ щодо подарованої нерухомості та податку на спекулятивний прибуток
Чи починається строк для спекулятивного податку заново у разі дарування?
Ні. Десятирічний строк не починається заново з моменту дарування. Відповідно до § 23 EStG придбання дарувальником зараховується вам – отже, строк обчислюється від дати його первісної купівлі.
Яка дата має значення для десятирічного строку?
Дата нотаріального договору купівлі-продажу, за яким дарувальник свого часу придбав нерухомість. День дарування вам не має значення для цього строку.
Чи маю я сплачувати податок на спекулятивний прибуток, якщо сам проживав у цій нерухомості?
Ні, якщо нерухомість у році продажу та протягом двох попередніх років використовувалася виключно для власного проживання. Для подарованої нерухомості також враховується особисте користування нею дарувальником.
Який розмір податку на спекулятивний прибуток?
Фіксованої ставки не існує. Прибуток оподатковується за вашою особистою ставкою податку на доходи – до 45 відсотків плюс солідарний збір і, за потреби, Податок на церковні потреби.
Чи є спекулятивний податок тим самим, що й податок на дарування?
Ні. Податок на дарування виникає під час передачі, а спекулятивний податок — лише під час подальшого продажу в межах установленого строку. Це два окремі податки, кожен із власними правилами та строками.
Що діє, якщо я взяв на себе борги?
Тоді має місце частково оплатне дарування. Операція розглядається пропорційно, і щодо оплатної частини для дарувальника може виникнути спекулятивний податок. Такі випадки слід заздалегідь перевірити з податкової точки зору.
Висновок: вирішальним є дата придбання дарувальником
Той, хто продає подаровану нерухомість, не повинен заново чекати завершення спекулятивного строку. Для десятирічного строку та розрахунку прибутку безперервно враховується первісне придбання дарувальником. Якщо він володів нерухомістю достатньо довго або сам у ній проживав, ви продаєте її без оподаткування. В іншому разі оподатковується лише фактичний прибуток — розрахований на основі первісних витрат на придбання — за вашою особистою податковою ставкою. І дуже важливо: не плутайте спекулятивний податок із податком на дарування, який має значення вже під час передачі. Якщо ви можете вільно обрати час продажу, часто варто поглянути на календар — іноді достатньо кількох місяців терпіння, доки строк не спливе.