Lorsqu’une personne vend un bien immobilier qui lui a été donné, elle se demande généralement en premier lieu : le délai de spéculation de dix ans recommence-t-il à courir à partir de la donation ? La réponse est non. Pour l’impôt sur la spéculation, c’est toujours la date d’achat du donateur qui compte – et non le jour où vous avez reçu le bien immobilier. Nous vous expliquons concrètement ce que cela signifie, quand vous pouvez vendre en exonération d’impôt et en quoi l’impôt sur la spéculation se distingue clairement des droits de donation.
Le délai de spéculation recommence-t-il à courir en cas de donation ?
Non. Il s’agit de la règle la plus importante pour toutes les personnes souhaitant vendre un bien immobilier donné. En cas d’acquisition à titre gratuit – ce qui inclut tant la donation que la succession –, la loi vous attribue l’acquisition effectuée par le propriétaire précédent. Cela est prévu par § 23, alinéa 1, phrase 3, EStG : au successeur juridique est imputée « l’acquisition ... par le prédécesseur juridique ».
En pratique, cela signifie que le délai de spéculation de dix ans ne court pas à partir du jour de la donation, mais depuis le jour où le donateur a initialement acheté le bien immobilier. Les coûts d’acquisition historiques du donateur restent également déterminants – notamment pour le calcul ultérieur d’un éventuel bénéfice.
Un exemple : votre père a acheté un appartement en copropriété en 2013. En 2026, il vous le donne et vous souhaitez le vendre. Comme plus de dix ans se sont écoulés entre l’achat par votre père (2013) et votre vente (2026), le délai de spéculation est depuis longtemps arrivé à expiration. La vente est exonérée d’impôt – indépendamment du montant du bénéfice réalisé.
Si, en revanche, votre père n’avait acheté l’appartement qu’en 2020, le délai de dix ans ne serait pas encore arrivé à expiration en 2026. Un impôt sur la spéculation pourrait alors être dû lors de la vente – à moins que l’une des exceptions mentionnées ci-dessous ne s’applique.
L’impôt sur la spéculation et les droits de donation sont deux impôts différents
La confusion est fréquente ; il convient donc de les distinguer clairement : deux impôts totalement différents peuvent jouer un rôle concernant un bien immobilier donné.
- Les droits de donation sont dus au moment de la donation elle-même – c’est-à-dire au moment où le bien immobilier vous est transféré. Ils dépendent de la valeur du bien immobilier et de votre lien de parenté avec le donateur.
- L’impôt sur la spéculation n’est dû que lors de la revente ultérieure – et uniquement si vous vendez dans le délai de dix ans avecVendre avec bénéfice.
Pour les droits de donation, des abattements personnels généreux s’appliquent conformément à l’article 16 de la loi sur les droits de succession et de donation (ErbStG), qui peuvent être utilisés à nouveau tous les dix ans :
- Époux et partenaires enregistrés : 500.000 euros
- Enfants et beaux-enfants : 400.000 euros
- Petits-enfants : en règle générale 200.000 euros
- Autres personnes (par exemple frères et sœurs ou amis) : 20.000 euros
Si la valeur du bien immobilier est inférieure à votre abattement, aucun droit de donation n’est dû. Ce guide se concentre sur l’aspect de la vente – c’est-à-dire sur l’impôt sur la plus-value spéculative.
Quand la vente reste-t-elle exonérée d’impôt ?
Même pour un bien immobilier donné, plusieurs possibilités permettent de vendre sans aucun impôt sur la plus-value spéculative :
- Délai de dix ans écoulé : Si le donateur a acheté le bien immobilier plus de dix ans avant votre vente, la vente est exonérée d’impôt. La date d’achat du donateur est déterminante, et non la date de la donation.
- Usage personnel : La vente est également exonérée d’impôt si le bien immobilier a été utilisé exclusivement à des fins d’habitation personnelles au cours de l’année de la vente et des deux années civiles précédentes (article 23, paragraphe 1, phrase 1, numéro 1 de la loi relative à l’impôt sur le revenu (EStG)). Pour un bien immobilier donné, l’usage personnel par le donateur est également pris en compte – et pas seulement le vôtre.
- Bénéfice inférieur au seuil d’exonération : Si votre bénéfice total provenant de cessions privées reste inférieur à 1.000 euros au cours de l’année civile, il reste exonéré d’impôt. Attention : il s’agit d’un seuil d’exonération, et non d’un abattement – s’il est atteint ou dépassé, la totalité du bénéfice est imposable.
Si aucune de ces exceptions ne s’applique, le bénéfice de la vente devient imposable.
Comment calculer le bénéfice imposable
Ce n’est pas le prix de vente qui est imposé, mais uniquement le bénéfice réalisé. Et pour déterminer ce bénéfice, ce sont – contrairement à ce que beaucoup pensent – les coûts d’acquisition historiques du donateur qui sont déterminants, et non une valeur de zéro euro, par exemple.
La formule simplifiée est la suivante :
Prix de vente − coûts d’acquisition du donateur − frais de vente = bénéfice imposable
Un exemple de calcul : Votre mère a acheté un appartement en 2019 pour 250.000 euros. En 2026, elle vous donne l’appartement, que vous revendez immédiatement pour 340.000 euros. Pour le délai, c’est l’achat de 2019 qui compte – les dix ans ne sont pas encore écoulés, la vente est donc en principe imposable. Le bénéfice s’élève à 340.000 − 250.000 = 90.000 euros, diminué de vos frais de vente (par exemple pour une annonce ou une expertise).
Ce bénéfice est ajouté à vos autres revenus et imposé selon votre taux personnel d’impôt sur le revenu – jusqu’à 45 % selon vos revenus, auxquels s’ajoutent la contribution de solidarité et, le cas échéant, l’impôt ecclésiastique. Il n’existe pas de « taux fixe d’imposition sur la spéculation ».
Si le bien était loué et qu’un amortissement (AfA) avait été déduit à ce titre, le bénéfice imposable augmente en conséquence, car l’AfA utilisée réduit les coûts d’acquisition.
Cas particulier : donation partiellement à titre onéreux
Tout transfert n’est pas entièrement gratuit. Si, dans le cadre de la donation, vous reprenez par exemple une dette résiduelle encore en cours du donateur ou versez une soulte à des frères et sœurs, il s’agit d’un transfert partiellement à titre onéreux. L’opération est alors répartie entre une partie à titre onéreux et une partie à titre gratuit, proportionnellement au rapport entre la contrepartie et la valeur vénale.
La Cour fédérale des finances a confirmé cette théorie dite de la séparation par arrêt du 11 mars 2025 (référence IX R 17/24) : les dettes reprises sont considérées comme une contrepartie. Pour la partie à titre onéreux, une plus-value privée imposable au titre de l’article 23 de l’EStG peut déjà naître chez le donateur si son propre délai de dix ans est encore en cours. Dans de telles situations, vous devriez demander un conseil fiscal avant la signature de l’acte notarié.
FAQ sur le bien immobilier reçu en donation et l’impôt sur la spéculation
Le délai de spéculation recommence-t-il à courir en cas de donation ?
Non. Le délai de dix ans ne recommence pas à courir avec la donation. Selon l’article 23 de l’EStG, l’acquisition par le donateur vous est imputée – le délai court donc depuis la date de son achat initial.
Quelle date compte pour le délai de dix ans ?
La date du contrat de vente notarié par lequel le donateur a acquis le bien immobilier à l’époque. Le jour de la donation à votre profit n’a aucune incidence sur le délai.
Dois-je payer l’impôt sur la spéculation si j’y ai moi-même habité ?
Non, à condition que le bien immobilier ait été utilisé exclusivement à des fins d’habitation personnelles au cours de l’année de la vente et des deux années précédentes. Pour un bien immobilier reçu en donation, l’occupation personnelle par le donateur est également prise en compte.
Quel est le montant de l’impôt sur la spéculation ?
Il n’existe pas de taux fixe. Le bénéfice est imposé selon votre taux personnel d’impôt sur le revenu – jusqu’à 45 %, auxquels s’ajoutent la contribution de solidarité et, le cas échéant, Impôt ecclésiastique.
L’impôt sur la spéculation est-il la même chose que l’impôt sur les donations ?
Non. L’impôt sur les donations est dû lors du transfert, tandis que l’impôt sur la spéculation ne s’applique qu’en cas de vente ultérieure pendant le délai. Il s’agit de deux impôts distincts, avec leurs propres règles et délais.
Qu’en est-il si j’ai repris des dettes ?
Il s’agit alors d’une donation partiellement à titre onéreux. L’opération est traitée au prorata et, pour la partie à titre onéreux, l’impôt sur la spéculation peut être dû par le donateur. Faites examiner fiscalement ces situations au préalable.
Conclusion : la date d’achat du donateur est déterminante
Toute personne qui vend un bien immobilier reçu en donation ne doit pas attendre à nouveau l’expiration du délai de spéculation. Pour le délai de dix ans et le calcul du bénéfice, c’est toujours l’achat initial par le donateur qui compte. Si celui-ci a détenu le bien suffisamment longtemps ou l’a occupé lui-même, vous pouvez le vendre en franchise d’impôt. Dans le cas contraire, seul le bénéfice réel – calculé sur la base des anciens coûts d’acquisition – est imposé selon votre taux d’imposition personnel. Et surtout : ne confondez pas l’impôt sur la spéculation avec l’impôt sur les donations, qui intervient dès le transfert. Si vous pouvez choisir librement la date de vente, il est souvent utile de regarder le calendrier – parfois quelques mois de patience suffisent pour que le délai expire.