Quien vende un inmueble donado suele preguntarse primero: ¿el plazo de especulación de diez años comienza de nuevo con la donación? La respuesta es no. Para el impuesto sobre la especulación sigue contando la fecha de compra del donante, no el día en que usted recibió el inmueble. Le explicamos qué significa esto concretamente, cuándo puede vender sin pagar impuestos y en qué se diferencia claramente el impuesto sobre la especulación del impuesto sobre donaciones.
¿El plazo de especulación comienza de nuevo con una donación?
No. Esta es la regla más importante para todas las personas que desean vender un inmueble donado. En una adquisición gratuita —lo que incluye tanto la donación como la herencia— la ley atribuye la adquisición realizada por el propietario anterior. Así lo establece el § 23 apartado 1 frase 3 EStG: al sucesor legal se le atribuye «la adquisición ... por el antecesor legal».
En la práctica, esto significa que el plazo de especulación de diez años no comienza el día de la donación, sino el día en que el donante compró originalmente el inmueble. También siguen siendo determinantes los costes de adquisición del donante en aquel momento, concretamente para el cálculo posterior de una posible ganancia.
Un ejemplo: su padre compró un piso en propiedad en 2013. En 2026 se lo dona a usted y usted desea venderlo. Dado que han transcurrido más de diez años entre la compra de su padre (2013) y su venta (2026), el plazo de especulación ya ha vencido hace tiempo. La venta está exenta de impuestos, independientemente del importe de la ganancia.
Si, por el contrario, su padre hubiera comprado el piso en 2020, el plazo de diez años aún no habría vencido en 2026. En ese caso, podría aplicarse el impuesto sobre la especulación al venderlo, salvo que sea aplicable una de las excepciones mencionadas más abajo.
El impuesto sobre la especulación y el impuesto sobre donaciones son dos impuestos diferentes
Aquí suele haber confusión, por eso conviene diferenciarlos claramente: en relación con un inmueble donado pueden desempeñar un papel dos impuestos completamente distintos.
- El impuesto sobre donaciones se aplica a la propia donación, es decir, en el momento en que se le transfiere el inmueble. Depende del valor del inmueble y de su parentesco con el donante.
- El impuesto sobre la especulación solo se aplica en la venta posterior, y únicamente si usted vende dentro del plazo de diez años conVender con ganancia.
Para el impuesto sobre donaciones se aplican generosas exenciones personales conforme al § 16 ErbStG, que pueden volver a utilizarse cada diez años:
- Cónyuges y parejas registradas: 500.000 euros
- Hijos e hijastros: 400.000 euros
- Nietos: por regla general, 200.000 euros
- Demás personas (por ejemplo, hermanos o amigos): 20.000 euros
Si el valor del inmueble está por debajo de su exención, no se aplica ningún impuesto sobre donaciones. Esta guía se centra en el lado de la venta, es decir, en el impuesto sobre la especulación.
¿Cuándo queda exenta de impuestos la venta?
También en el caso de un inmueble donado existen varias formas de venderlo completamente sin impuesto sobre la especulación:
- Transcurrido el plazo de diez años: Si el donante compró el inmueble más de diez años antes de su venta, la venta está exenta de impuestos. Lo decisivo es la fecha de compra del donante, no la fecha de la donación.
- Uso propio: La venta también está exenta de impuestos si el inmueble se utilizó exclusivamente para fines residenciales propios en el año de la venta y en los dos años naturales anteriores (§ 23, apartado 1, frase 1, número 1, EStG). En el caso de un inmueble donado, también cuenta el uso propio por parte del donante, no solo el suyo.
- Ganancia inferior al límite exento: Si su ganancia total procedente de operaciones privadas de transmisión patrimonial es inferior a 1.000 euros en el año natural, queda exenta de impuestos. Atención: se trata de un límite exento, no de una cantidad exenta; si se alcanza o se supera, la totalidad de la ganancia queda sujeta a impuestos.
Si no se aplica ninguna de estas excepciones, la ganancia de la venta queda sujeta a impuestos.
Así se calcula la ganancia imponible
No se grava el precio de venta, sino únicamente la ganancia obtenida. Y para esta ganancia son determinantes —contrariamente a lo que muchos suponen— los costes históricos de adquisición del donante, no, por ejemplo, un valor de cero euros.
La fórmula simplificada es:
Precio de venta − costes de adquisición del donante − costes de venta = ganancia imponible
Un ejemplo de cálculo: Su madre compró en 2019 un piso por 250.000 euros. En 2026 le dona el piso, que usted vende inmediatamente por 340.000 euros. Para el plazo cuenta la compra de 2019; todavía no han transcurrido los diez años, por lo que la venta está sujeta a impuestos en principio. La ganancia asciende a 340.000 − 250.000 = 90.000 euros, menos sus costes de venta (por ejemplo, "para el anuncio o la tasación).
Esta ganancia se suma a sus demás ingresos y tributa según su tipo impositivo personal del impuesto sobre la renta —dependiendo de los ingresos, hasta el 45 por ciento, más el recargo de solidaridad y, en su caso, el impuesto eclesiástico. No existe un tipo fijo de «impuesto de especulación».
Si el inmueble estaba alquilado y se había aplicado una amortización (AfA), la ganancia imponible aumenta en consecuencia, ya que la AfA utilizada reduce los costes de adquisición.
Caso especial: donación parcialmente onerosa
No toda transmisión es completamente gratuita. Si, en el marco de la donación, asume, por ejemplo, una deuda pendiente del donante o paga una compensación a sus hermanos, se trata de una transmisión parcialmente onerosa. La operación se divide entonces en una parte onerosa y otra gratuita, en proporción a la contraprestación respecto al valor de mercado.
El Tribunal Federal de Finanzas confirmó esta denominada teoría de la separación mediante sentencia de 11 de marzo de 2025 (número de expediente IX R 17/24): las deudas asumidas se consideran una contraprestación. Por la parte onerosa, ya puede generarse para el donante una operación privada de transmisión conforme al artículo 23 de la EStG, si su propio plazo de diez años aún está vigente. En estas situaciones, debería solicitar asesoramiento fiscal antes de firmar el contrato notarial.
Preguntas frecuentes sobre el inmueble donado y el impuesto de especulación
¿El plazo de especulación comienza de nuevo con una donación?
No. El plazo de diez años no comienza de nuevo con la donación. Conforme al artículo 23 de la EStG, se le atribuye la adquisición realizada por el donante; por tanto, el plazo transcurre desde la fecha de compra original de este.
¿Qué fecha cuenta para el plazo de diez años?
La fecha del contrato notarial de compraventa mediante el cual el donante adquirió el inmueble en su momento. El día de la donación a usted no influye en el plazo.
¿Tengo que pagar el impuesto de especulación si he vivido allí personalmente?
No, siempre que el inmueble se haya utilizado exclusivamente para fines residenciales propios en el año de la venta y en los dos años anteriores. En el caso de un inmueble donado, también cuenta el uso propio por parte del donante.
¿A cuánto asciende el impuesto de especulación?
No existe un tipo fijo. La ganancia tributa según su tipo impositivo personal del impuesto sobre la renta —hasta el 45 por ciento, más el recargo de solidaridad y, en su caso,Impuesto eclesiástico.
¿Es lo mismo el impuesto sobre la especulación que el impuesto sobre donaciones?
No. El impuesto sobre donaciones se aplica en el momento de la transmisión, mientras que el impuesto sobre la especulación se aplica únicamente en una venta posterior dentro del plazo. Son dos impuestos independientes, cada uno con sus propias normas y plazos.
¿Qué ocurre si he asumido deudas?
En ese caso existe una donación parcialmente onerosa. La operación se trata de forma proporcional, y el donante puede tener que pagar el impuesto sobre la especulación por la parte onerosa. Haga revisar fiscalmente estos casos con antelación.
Conclusión: la fecha de compra del donante es decisiva
Quien vende un inmueble donado no tiene que esperar de nuevo el plazo de especulación. Para el plazo de diez años y para el cálculo de la ganancia cuenta de forma continua la compra original realizada por el donante. Si este mantuvo el inmueble durante el tiempo suficiente o lo habitó personalmente, usted podrá venderlo sin impuestos. De lo contrario, solo la ganancia real —calculada sobre los antiguos costes de adquisición— estará sujeta a su tipo impositivo personal. Y, muy importante: no confunda el impuesto sobre la especulación con el impuesto sobre donaciones, que ya es relevante en el momento de la transmisión. Si puede elegir libremente el momento de la venta, a menudo merece la pena consultar el calendario; a veces bastan unos pocos meses de paciencia hasta que venza el plazo.