Wie in Mecklenburg-Voorpommeren een woning koopt, betaalt 6,0 procent overdrachtsbelasting over de koopprijs – een van de hogere tarieven in Duitsland. Bij een vakantiewoning aan de Oostzee van 300.000 euro komt dat neer op 18.000 euro, die bovenop de koopprijs verschuldigd zijn. Wij leggen uit hoe de belasting wordt berekend, wanneer deze moet worden betaald en waarop kopers van woningen en vakantiewoningen in het bijzonder moeten letten.
Hoe hoog is de overdrachtsbelasting in Mecklenburg-Voorpommeren?
In Mecklenburg-Voorpommeren bedraagt de overdrachtsbelasting 6,0 procent van de koopprijs (Steuerportal M-V). Het tarief geldt overal in de deelstaat hetzelfde – in Rostock, Schwerin, op Rügen of Usedom net als in het binnenland. Er zijn geen gemeentelijke toeslagen zoals bij de onroerendezaakbelasting.
De deelstaat heeft dit tarief per 1 juli 2019 verhoogd van de eerdere 5,0 procent. Daarmee bevindt Mecklenburg-Voorpommeren zich in het hogere bereik van de landelijke vergelijking: de tarieven variëren in 2026 van 3,5 procent in Beieren tot 6,5 procent in Brandenburg, Noordrijn-Westfalen, het Saarland en Sleeswijk-Holstein.
Dat de deelstaten überhaupt hun eigen tarieven mogen vaststellen, gaat terug op de federalismehervorming van 2006: sindsdien bepalen zij het belastingtarief zelf (Art. 105 lid 2a GG). Het in de federale wet genoemde standaardtarief van 3,5 procent (§ 11 GrEStG) geldt alleen nog daar waar een deelstaat niets afwijkends heeft besloten – bijvoorbeeld in Beieren.
Hoe wordt de overdrachtsbelasting berekend?
De heffingsgrondslag is de zogenaamde tegenprestatie – doorgaans de in de notariële koopovereenkomst overeengekomen koopprijs (§ 8 en § 9 GrEStG). De berekening is eenvoudig:
Koopprijs × 6,0 % = overdrachtsbelasting
Enkele voorbeelden voor een aankoop aan de Mecklenburgse Oostzeekust:
- Vakantiewoning voor 250.000 euro: 15.000 euro overdrachtsbelasting
- Rijwoning voor 400.000 euro: 24.000 euro overdrachtsbelasting
- Vakantiehuis op een toplocatie voor 650.000 euro: 39.000 euro overdrachtsbelasting
Het berekende bedrag wordt naar beneden afgerond op hele euro's (§ 11 GrEStG).
Tip – roerende inventaris afzonderlijk vermelden: Meegekochte zaken die geen vaste onderdelen van het gebouw zijn, zijn niet onderworpen aan overdrachtsbelasting. Daartoe behoren bijvoorbeeld de inbouwkeuken, meubels, een sauna of zonneschermen. Als de waarde ervan afzonderlijk in de koopovereenkomst wordt vermeld, daalt de heffingsgrondslag dienovereenkomstig. Bij een inventaris ter waarde van 20.000 euro besparen kopers in Mecklenburg-Voorpommeren 1.200 euro belasting. Belangrijk: de opgegeven waarden moeten realistisch zijn, anders corrigeert de belastingdienst ze naar boven.
Verloop: van de notariële akte tot de verklaring van geen bezwaar
De overdrachtsbelasting is nauw verbonden met het kadaster. Het verloop bestaat uit vier stappen:
Stap 1: Notariële akte
Zodra de koopovereenkomst notarieel is vastgelegd, meldt de notaris de transactie aan de bevoegde belastingdienst.
Stap 2: Belastingaanslag
De belastingdienst stelt de belasting vast en stuurt de aanslag overdrachtsbelasting naar de koper.
Stap 3: Betaling
De belasting is één maand na bekendmaking van de aanslag verschuldigd (§ 15 GrEStG). Kopers moeten het bedrag tijdig beschikbaar houden.
Stap 4: Verklaring van geen bezwaar
Pas na ontvangst van de betaling geeft de belastingdienst de verklaring van geen bezwaar af (§ 22 GrEStG). Zonder dit document registreert het kadaster de eigendomsoverdracht niet. De overdrachtsbelasting is daarmee feitelijk de voorwaarde om definitief eigenaar te worden.
Juridisch zijn koper en verkoper gezamenlijk als hoofdelijk schuldenaren belastingplichtig (§ 13 GrEStG). In de praktijk neemt echter bijna altijd de koper de belasting voor zijn rekening – zo is het in de meeste koopovereenkomsten afgesproken.
Overdrachtsbelasting bij vakantiewoningen aan de Oostzee
De Oostzeekust tussen Boltenhagen, Kühlungsborn, Fischland-Darß-Zingst, Rügen en Usedom behoort tot de populairste vakantiebestemmingen van Duitsland. Voor de overdrachtsbelasting maakt het latere gebruik geen verschil: of het nu gaat om een hoofdverblijf, belegging of vakantiehuis – altijd geldt het tarief van 6,0 procent. Een korting of vrijstelling voor zelfbewoonde woningen, zoals sommigen die eisen, bestaat in Mecklenburg-Voorpommeren niet.
Juist aan de kust weegt de belasting merkbaar zwaar, omdat de koopprijzen hoog zijn. In toplocaties zoals Binz, Kühlungsborn of Zingst worden vierkantemeterprijzen van meer dan 6.000 euro gerealiseerd. Een vakantiewoning van 70 vierkante meter voor 420.000 euro kost daarmee alleen al 25.200 euro overdrachtsbelasting – bovenop de notaris- en kadasterkosten van nog eens circa 1,5 tot 2 procent van de van de aankoopprijs.
Een troost voor beleggers: Wie de vakantiewoning verhuurt, kan de overdrachtsbelasting fiscaal benutten. Deze behoort tot de bijkomende aanschafkosten en verhoogt de grondslag voor de afschrijving van het gebouw (AfA). Gedurende de gebruiksduur kan het aan het gebouw toe te rekenen aandeel zo evenredig als belastingverminderend worden opgevoerd – maar niet het aandeel voor grond en bodem. Bij uitsluitend eigen gebruik vervalt dit voordeel.
Op TraumImmo ziet u de aankoopprijzen van vergelijkbare objecten aan de Oostzee in één oogopslag – zo kan de te verwachten overdrachtsbelasting al vóór de eerste bezichtiging realistisch worden ingeschat.
Wanneer vervalt de overdrachtsbelasting?
Niet elke eigendomsoverdracht leidt tot overdrachtsbelasting. De wet noemt meerdere uitzonderingen (§ 3 GrEStG):
- Kleine aankopen: Ligt de aankoopprijs op maximaal 2.500 euro, dan blijft de aankoop belastingvrij. Het gaat om een vrijstellingsgrens, niet om een belastingvrije voet – één euro meer en het volledige bedrag is belastbaar.
- Echtgenoten en levenspartners: De aankoop van de echtgenoot of geregistreerde levenspartner is belastingvrij – evenals de vermogensafwikkeling na een scheiding.
- Verwanten in rechte lijn: Als kinderen van hun ouders kopen (of andersom), is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Dit geldt ook voor stiefkinderen en schoonkinderen.
- Erfenis en schenking: Als de woning bij overlijden of als schenking overgaat, geldt in plaats van de overdrachtsbelasting het erf- en schenkbelastingrecht.
Bij verkopen tussen broers en zussen of aan verdere verwanten geldt de vrijstelling daarentegen niet – hier is de volledige overdrachtsbelasting verschuldigd.
FAQ over de overdrachtsbelasting in Mecklenburg-Voorpommeren
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal ik in Mecklenburg-Voorpommeren?
6,0 procent van de aankoopprijs. Bij 300.000 euro is dat 18.000 euro, bij 500.000 euro 30.000 euro. Het tarief geldt in de hele deelstaat uniform, ongeacht de locatie van het vastgoed.
Wie betaalt de overdrachtsbelasting – koper of verkoper?
Juridisch zijn beiden hoofdelijk aansprakelijk. In de praktijk draagt vrijwel altijd de koper de belasting; zo is het in de meeste koopovereenkomsten afgesproken.
Wanneer moet ik de overdrachtsbelasting betalen?
Een maand na ontvangst van de belastingaanslag. Omdat pas na betaling de verklaring van geen bezwaar wordt afgegeven en zonder deze verklaring geen inschrijving in het kadaster plaatsvindt, moeten kopers het bedrag als eigen vermogen beschikbaar houden – meefinancieren laat het zich doorgaans niet.
Kan ik bij de vakantiewoning besparen op de overdrachtsbelasting?
Het tarief zelf is niet onderhandelbaar. U kunt de heffingsgrondslag echter verlagen door mee verkochte inventaris, zoals een inbouwkeuken, meubels of sauna, in de koopovereenkomst afzonderlijk en realistisch te vermelden. Verhuurt u het onroerend goed, dan heeft de belasting bovendien via de afschrijving een verlagend effect op de belasting.
Geldt voor vakantiewoningen een ander tarief dan voor woonhuizen?
Nee. Het soort gebruik speelt geen rol voor de overdrachtsbelasting. Voor een vakantiewoning, tweede woning en permanent bewoonde eigen woning geldt hetzelfde tarief van 6,0 procent.
Conclusie: vanaf het begin rekening houden met 6 procent
De overdrachtsbelasting vormt in Mecklenburg-Voorpommeren met 6,0 procent een aanzienlijke kostenpost waarmee kopers vast rekening moeten houden – gezien de hoge prijzen aan de Oostzeekust al snel een bedrag van vijf cijfers. Wie de waarde van roerende inventaris netjes in de overeenkomst afzonderlijk vermeldt en bij een verhuurde vakantiewoning gebruikmaakt van de afschrijving, kan de lasten enigszins verlichten. Bovenal hoort de belasting vanaf het begin als eigen vermogen in de financieringsplanning, want zonder betaling ervan is er geen inschrijving in het kadaster – en daarmee geen eigendom.