من يشتري عقارًا في مكلنبورغ-فوربومرن يدفع ضريبة نقل ملكية العقارات بنسبة 6,0 بالمائة من سعر الشراء – وهي من أعلى النسب في ألمانيا. فعند شراء شقة لقضاء العطلات على بحر البلطيق بقيمة 300.000 يورو، تبلغ الضريبة 18.000 يورو، تُستحق بالإضافة إلى سعر الشراء. نوضح لكم كيفية احتساب الضريبة، وموعد سدادها، وما الذي ينبغي على مشتري العقارات السكنية وعقارات العطلات الانتباه إليه بشكل خاص.
كم تبلغ ضريبة نقل ملكية العقارات في مكلنبورغ-فوربومرن؟
في مكلنبورغ-فوربومرن تبلغ ضريبة نقل ملكية العقارات 6,0 بالمائة من سعر الشراء (بوابة الضرائب في مكلنبورغ-فوربومرن). وتسري هذه النسبة بشكل موحد في جميع أنحاء الولاية – في روستوك وشفيرين وجزيرة روغن أو أوزيدوم، وكذلك في المناطق الداخلية. ولا توجد زيادات بلدية كما هو الحال مع ضريبة العقارات.
رفعت الولاية هذه النسبة في 1 يوليو 2019 من 5,0 بالمائة سابقًا. وبذلك تقع مكلنبورغ-فوربومرن في النطاق الأعلى بالمقارنة على مستوى ألمانيا: إذ تتراوح النسب في عام 2026 بين 3,5 بالمائة في بافاريا و6,5 بالمائة في براندنبورغ وشمال الراين-وستفاليا وسارلاند وشليسفيغ-هولشتاين.
ويعود السماح للولايات بتحديد نسبها الخاصة أصلًا إلى الإصلاح الفيدرالي لعام 2006: فمنذ ذلك الحين تحدد الولايات معدل الضريبة بنفسها (المادة 105، الفقرة 2a من القانون الأساسي الألماني). أما المعدل الأساسي البالغ 3,5 بالمائة المذكور في القانون الاتحادي (المادة 11 من قانون ضريبة نقل ملكية العقارات) فلا يسري الآن إلا في الأماكن التي لم تعتمد فيها ولاية ما حكمًا مختلفًا – مثل بافاريا.
كيف تُحتسب ضريبة نقل ملكية العقارات؟
أساس التقييم هو ما يسمى بالمقابل – وفي العادة يكون سعر الشراء المتفق عليه في عقد الشراء الموثق لدى الكاتب بالعدل (المادتان 8 و9 من قانون ضريبة نقل ملكية العقارات). والحساب بسيط:
سعر الشراء × 6,0 % = ضريبة نقل ملكية العقارات
بعض الأمثلة على الشراء على ساحل بحر البلطيق في مكلنبورغ:
- شقة لقضاء العطلات بقيمة 250.000 يورو: 15.000 يورو ضريبة نقل ملكية العقارات
- منزل متلاصق بقيمة 400.000 يورو: 24.000 يورو ضريبة نقل ملكية العقارات
- منزل لقضاء العطلات في موقع مميز بقيمة 650.000 يورو: 39.000 يورو ضريبة نقل ملكية العقارات
يُقرب المبلغ المحسوب إلى أسفل إلى أقرب يورو كامل (المادة 11 من قانون ضريبة نقل ملكية العقارات).
نصيحة – اذكروا المنقولات بشكل منفصل: لا تخضع الأشياء المشتراة مع العقار، والتي لا تُعد مكونات ثابتة للمبنى، لضريبة نقل ملكية العقارات. يشمل ذلك، على سبيل المثال، المطبخ المدمج، والأثاث، والساونا أو المظلات. وإذا أُدرجت قيمتها بشكل منفصل في عقد الشراء، تنخفض قاعدة احتساب الضريبة تبعًا لذلك. عند وجود مخزون بقيمة 20.000 يورو، يوفر المشترون في مكلنبورغ-فوربومرن 1.200 يورو من الضريبة. مهم: يجب أن تكون القيم المحددة واقعية، وإلا فسيصححها مكتب الضرائب بالزيادة.
الإجراءات: من التوثيق حتى شهادة عدم الممانعة
ترتبط ضريبة نقل ملكية العقارات ارتباطًا وثيقًا بالسجل العقاري. وتنقسم الإجراءات إلى أربع خطوات:
الخطوة 1: التوثيق لدى كاتب العدل
بمجرد توثيق عقد الشراء لدى كاتب العدل، يُبلغ كاتب العدل مكتب الضرائب المختص بالمعاملة.
الخطوة 2: إشعار الضريبة
يحدد مكتب الضرائب الضريبة ويرسل إشعار ضريبة نقل ملكية العقارات إلى المشتري.
الخطوة 3: الدفع
تستحق الضريبة بعد شهر واحد من إعلان الإشعار (§ 15 GrEStG). وينبغي للمشترين توفير المبلغ في الوقت المناسب.
الخطوة 4: شهادة عدم الممانعة
لا يصدر مكتب الضرائب شهادة عدم الممانعة إلا بعد استلام الدفعة (§ 22 GrEStG). ومن دون هذه الوثيقة، لا يسجل مكتب السجل العقاري انتقال الملكية. وبالتالي تُعد ضريبة نقل ملكية العقارات فعليًا شرطًا لتصبح مالكًا نهائيًا.
من الناحية القانونية، يكون المشتري والبائع مدينين بالضريبة معًا كمدينين متضامنين (§ 13 GrEStG). لكن المشتري هو الذي يتحمل الضريبة عمليًا في معظم الحالات تقريبًا، إذ ينص معظم عقود الشراء على ذلك.
ضريبة نقل ملكية العقارات عند شراء عقارات العطلات على بحر البلطيق
يُعد ساحل بحر البلطيق الممتد بين بولتنهاجن، وكولونغسبورن، وفيشلاند-دارس-تسينغست، وروغن، وأوزيدوم من أكثر وجهات بيوت العطلات طلبًا في ألمانيا. ولا يختلف الأمر بالنسبة لضريبة نقل ملكية العقارات بحسب الاستخدام اللاحق: سواء كان العقار محل الإقامة الرئيسي أو استثمارًا رأسماليًا أو منزلًا للعطلات، فإن المعدل يظل دائمًا 6,0 بالمائة. ولا يوجد في مكلنبورغ-فوربومرن خصم أو إعفاء ضريبي لملكية السكن المستخدمة ذاتيًا، كما يطالب البعض.
وتؤثر الضريبة بوضوح، ولا سيما على الساحل، لأن أسعار الشراء مرتفعة. ففي المواقع الممتازة مثل بينتس، وكولونغسبورن أو تسينغست، تُحقق أسعار تزيد على 6.000 يورو للمتر المربع. وبذلك تكلف شقة عطلات مساحتها 70 مترًا مربعًا بسعر 420.000 يورو وحدها 25.200 يورو من ضريبة نقل ملكية العقارات، بالإضافة إلى تكاليف كاتب العدل والسجل العقاري التي تبلغ نحو 1,5 إلى 2 بالمائة أخرى من سعر الشراء.
تعزية للمستثمرين: من يؤجر العقار المخصص للعطلات، يمكنه الاستفادة من ضريبة نقل الملكية عقاريًا لأغراض ضريبية. فهي تُعد من التكاليف الجانبية للاقتناء وتزيد أساس احتساب إهلاك المبنى (AfA). وعلى مدى فترة الاستخدام، يمكن المطالبة بالجزء المنسوب إلى المبنى نسبيًا كخصم ضريبي – لكن ليس الجزء الخاص بالأرض. أما في حالة الاستخدام الذاتي البحت، فتنتفي هذه الميزة.
على TraumImmo يمكنكم الاطلاع على أسعار شراء العقارات المماثلة على بحر البلطيق في لمحة واحدة – وبذلك يمكن تقدير ضريبة نقل الملكية العقارية المتوقعة بصورة واقعية حتى قبل المعاينة الأولى.
متى تنتفي ضريبة نقل الملكية العقارية؟
لا يؤدي كل انتقال للملكية إلى استحقاق ضريبة نقل الملكية العقارية. وينص القانون على عدة استثناءات (§ 3 GrEStG):
- المشتريات البسيطة: إذا بلغ سعر الشراء 2.500 يورو كحد أقصى، يظل الاقتناء معفيًا من الضريبة. ويتعلق الأمر بحد إعفاء كلي، وليس بمبلغ معفى – فبزيادة يورو واحد تصبح القيمة الإجمالية خاضعة للضريبة.
- الأزواج والشركاء المسجلون: يكون الشراء من الزوج أو الشريك المسجل معفيًا من الضريبة – وكذلك تسوية الممتلكات بعد الطلاق.
- الأقارب في خط مستقيم: إذا اشترى الأبناء من الوالدين (أو العكس)، فلا تُستحق ضريبة نقل الملكية العقارية. وينطبق ذلك أيضًا على أبناء الزوج أو الزوجة والأصهار.
- الميراث والهبة: إذا انتقل العقار بسبب الوفاة أو كتبرع، فتُطبق بدلًا من ضريبة نقل الملكية العقارية أحكام ضريبة الميراث والهبات.
أما في حالة البيع بين الأشقاء أو للأقارب الأبعد، فلا ينطبق الإعفاء – وتُستحق هنا ضريبة نقل الملكية العقارية كاملة.
الأسئلة الشائعة حول ضريبة نقل الملكية العقارية في مكلنبورغ-فوربومرن
كم تبلغ ضريبة نقل الملكية العقارية التي أدفعها في مكلنبورغ-فوربومرن؟
6,0 بالمائة من سعر الشراء. فعند 300.000 يورو تبلغ 18.000 يورو، وعند 500.000 يورو تبلغ 30.000 يورو. وينطبق المعدل بصورة موحدة على مستوى الولاية، بغض النظر عن موقع العقار.
من يدفع ضريبة نقل الملكية العقارية – المشتري أم البائع؟
يتحمل الطرفان المسؤولية قانونيًا بوصفهما مدينين متضامنين. لكن المشتري هو الذي يتحملها في الواقع تقريبًا دائمًا، إذ ينص على ذلك معظم عقود الشراء.
متى يجب أن أدفع ضريبة نقل الملكية العقارية؟
بعد شهر من استلام الإشعار الضريبي. وبما أن شهادة عدم الممانعة لا تُصدر إلا بعد السداد، ولا يتم تسجيل الملكية في السجل العقاري من دونها، ينبغي للمشترين توفير المبلغ ضمن رأس المال الذاتي – عادةً لا يمكن تمويلها معه.
هل يمكنني توفير ضريبة نقل ملكية العقارات عند شراء شقة لقضاء العطلات؟
النسبة نفسها غير قابلة للتفاوض. لكن يمكنكم خفض الوعاء الضريبي، من خلال إظهار التجهيزات المنقولة المباعة مع العقار، مثل المطبخ المدمج أو الأثاث أو الساونا، بشكل منفصل وواقعي في عقد الشراء. وإذا قمتم بتأجير العقار، فإن الضريبة تؤدي أيضًا إلى خفض العبء الضريبي من خلال الاستهلاك.
هل تنطبق على العقارات المخصصة للعطلات نسبة مختلفة عن المنازل السكنية؟
لا. لا يؤثر نوع الاستخدام في ضريبة نقل ملكية العقارات. وتنطبق النسبة نفسها البالغة 6,0 بالمائة على شقة العطلات، والمسكن الثاني، والمنزل المملوك والمأهول بشكل دائم.
الخلاصة: احتسبوا 6 بالمائة منذ البداية
تُعد ضريبة نقل ملكية العقارات في مكلنبورغ-فوربومرن، بنسبة 6,0 بالمائة، بندًا كبيرًا من التكاليف ينبغي على المشترين إدراجه بشكل ثابت في حساباتهم – فعند ارتفاع الأسعار على ساحل بحر البلطيق، سرعان ما يصل المبلغ إلى خمسة أرقام. ومن يفصل قيمة التجهيزات المنقولة بوضوح في العقد ويستفيد من الاستهلاك عند تأجير عقار للعطلات، يمكنه تخفيف العبء إلى حد ما. والأهم أن تُدرج الضريبة منذ البداية ضمن رأس المال الذاتي في خطة التمويل، إذ لا يمكن تسجيل الملكية في السجل العقاري من دون سدادها – وبالتالي لا توجد ملكية.