Chi acquista un immobile nel Meclemburgo-Pomerania Anteriore paga il 6,0 per cento di imposta sul trasferimento immobiliare sul prezzo d'acquisto, una delle aliquote più elevate in Germania. Per un appartamento per vacanze sul Mar Baltico del valore di 300.000 euro, si tratta di 18.000 euro da pagare in aggiunta al prezzo d'acquisto. Vi spieghiamo come si calcola l'imposta, quando deve essere pagata e a cosa dovrebbero prestare particolare attenzione gli acquirenti di immobili residenziali e per vacanze.
A quanto ammonta l'imposta sul trasferimento immobiliare nel Meclemburgo-Pomerania Anteriore?
Nel Meclemburgo-Pomerania Anteriore l'imposta sul trasferimento immobiliare ammonta al 6,0 per cento del prezzo d'acquisto (Portale fiscale M-V). L'aliquota è uniforme in tutto il Land: a Rostock, Schwerin, Rügen o Usedom, così come nell'entroterra. Non esistono maggiorazioni comunali come per l'imposta fondiaria.
Il Land ha aumentato questa aliquota dal precedente 5,0 per cento a partire dal 1° luglio 2019. Il Meclemburgo-Pomerania Anteriore si colloca quindi nella fascia alta del confronto nazionale: nel 2026 le aliquote vanno dal 3,5 per cento in Baviera al 6,5 per cento in Brandeburgo, Renania Settentrionale-Vestfalia, Saarland e Schleswig-Holstein.
Il fatto che i Länder possano stabilire aliquote proprie risale alla riforma del federalismo del 2006: da allora determinano autonomamente l'aliquota fiscale (Art. 105 comma 2a GG). L'aliquota ordinaria del 3,5 per cento prevista dalla legge federale (§ 11 GrEStG) si applica ormai solo laddove un Land non abbia disposto diversamente, come ad esempio in Baviera.
Come si calcola l'imposta sul trasferimento immobiliare?
La base imponibile è la cosiddetta controprestazione, che nella maggior parte dei casi corrisponde al prezzo d'acquisto concordato nel contratto notarile (§ 8 e § 9 GrEStG). Il calcolo è semplice:
Prezzo d'acquisto × 6,0 % = imposta sul trasferimento immobiliare
Alcuni esempi per acquisti sulla costa del Mar Baltico del Meclemburgo:
- Appartamento per vacanze da 250.000 euro: 15.000 euro di imposta sul trasferimento immobiliare
- Casa a schiera da 400.000 euro: 24.000 euro di imposta sul trasferimento immobiliare
- Casa per vacanze in posizione privilegiata da 650.000 euro: 39.000 euro di imposta sul trasferimento immobiliare
L'importo calcolato viene arrotondato per difetto all'euro intero (§ 11 GrEStG).
Suggerimento – indicare separatamente i beni mobili: Gli oggetti acquistati insieme che non sono parti fisse dell'edificio non sono soggetti all'imposta sul trasferimento immobiliare. Tra questi rientrano, ad esempio, la cucina componibile, i mobili, una sauna o le tende da sole. Se il loro valore viene indicato separatamente nel contratto di compravendita, la base imponibile si riduce di conseguenza. Con un inventario del valore di 20.000 euro, gli acquirenti nel Meclemburgo-Pomerania Anteriore risparmiano 1.200 euro di imposta. Importante: i valori indicati devono essere realistici, altrimenti l'ufficio delle imposte li rettificherà al rialzo.
Procedura: dall'autenticazione notarile al certificato di nulla osta fiscale
L'imposta sul trasferimento immobiliare è strettamente collegata al registro fondiario. La procedura si articola in quattro fasi:
Fase 1: Autenticazione notarile
Non appena il contratto di compravendita è stato autenticato da un notaio, il notaio comunica l'operazione all'ufficio delle imposte competente.
Fase 2: Avviso di accertamento fiscale
L'ufficio delle imposte determina l'imposta e invia all'acquirente l'avviso di accertamento dell'imposta sul trasferimento immobiliare.
Fase 3: Pagamento
L'imposta scade un mese dopo la comunicazione dell'avviso (§ 15 GrEStG). Gli acquirenti dovrebbero rendere disponibile l'importo per tempo.
Fase 4: Certificato di nulla osta fiscale
Solo dopo la ricezione del pagamento l'ufficio delle imposte rilascia il certificato di nulla osta fiscale (§ 22 GrEStG). Senza questo documento, l'ufficio del registro fondiario non iscrive il trasferimento di proprietà. L'imposta sul trasferimento immobiliare è quindi di fatto il presupposto per diventare definitivamente proprietari.
Dal punto di vista giuridico, debitori d'imposta sono congiuntamente acquirente e venditore in qualità di debitori solidali (§ 13 GrEStG). Nella pratica, tuttavia, quasi sempre è l'acquirente ad assumersi l'imposta: così è stabilito nella maggior parte dei contratti di compravendita.
Imposta sul trasferimento immobiliare per le case vacanza sul Mar Baltico
La costa del Mar Baltico tra Boltenhagen, Kühlungsborn, Fischland-Darß-Zingst, Rügen e Usedom è tra le destinazioni per case vacanza più richieste della Germania. Ai fini dell'imposta sul trasferimento immobiliare, l'uso successivo non fa differenza: che si tratti di residenza principale, investimento o casa vacanza, si applica sempre l'aliquota del 6,0 percento. Nel Meclemburgo-Pomerania Anteriore non esistono sconti o franchigie per l'abitazione di proprietà utilizzata dal proprietario, come alcuni chiedono.
Proprio sulla costa l'imposta incide notevolmente, perché i prezzi di acquisto sono elevati. In località di punta come Binz, Kühlungsborn o Zingst si raggiungono prezzi al metro quadrato superiori a 6.000 euro. Un appartamento per vacanze di 70 metri quadrati al prezzo di 420.000 euro comporta quindi, da solo, 25.200 euro di imposta sul trasferimento immobiliare, oltre ai costi notarili e di iscrizione nel registro fondiario pari a un ulteriore 1,5-2 percento circa deldel prezzo d'acquisto.
Una consolazione per gli investitori: chi affitta l'immobile per le vacanze può utilizzare fiscalmente l'imposta sul trasferimento immobiliare. Essa rientra nei costi accessori di acquisto e aumenta la base di calcolo dell'ammortamento dell'edificio (AfA). Nel corso della durata di utilizzo, la quota relativa all'edificio può così essere fatta valere proporzionalmente come riduzione fiscale – non invece la quota relativa al terreno. In caso di puro uso personale, questo vantaggio viene meno.
Su TraumImmo è possibile vedere a colpo d'occhio i prezzi d'acquisto di immobili comparabili sul Mar Baltico – così l'imposta sul trasferimento immobiliare prevista può essere stimata realisticamente già prima della prima visita.
Quando non si applica l'imposta sul trasferimento immobiliare?
Non ogni trasferimento di proprietà comporta l'imposta sul trasferimento immobiliare. La legge prevede diverse eccezioni (§ 3 GrEStG):
- Acquisti di modesta entità: Se il prezzo d'acquisto è pari o inferiore a 2.500 euro, l'acquisto è esente da imposta. Si tratta di una soglia di esenzione, non di una franchigia: un euro in più e l'intero importo è soggetto a imposta.
- Coniugi e partner registrati: L'acquisto dal coniuge o dal partner registrato è esente da imposta, così come la divisione dei beni dopo un divorzio.
- Parenti in linea retta: Se i figli acquistano dai genitori (o viceversa), non si applica alcuna imposta sul trasferimento immobiliare. Ciò vale anche per figliastri e generi o nuore.
- Eredità e donazioni: Se l'immobile viene trasferito per successione o come donazione, si applica la normativa sull'imposta di successione e donazione invece dell'imposta sul trasferimento immobiliare.
In caso di vendite tra fratelli o a parenti più lontani, invece, l'esenzione non si applica: in questo caso è dovuta l'intera imposta sul trasferimento immobiliare.
FAQ sull'imposta sul trasferimento immobiliare nel Meclemburgo-Pomerania Anteriore
Quanta imposta sul trasferimento immobiliare pago nel Meclemburgo-Pomerania Anteriore?
Il 6,0 percento del prezzo d'acquisto. Su 300.000 euro sono 18.000 euro, su 500.000 euro 30.000 euro. L'aliquota si applica uniformemente in tutto il Land, indipendentemente dal luogo in cui si trova l'immobile.
Chi paga l'imposta sul trasferimento immobiliare: acquirente o venditore?
Giuridicamente, entrambi sono responsabili in solido. Nella pratica la paga quasi sempre l'acquirente, come concordato nella maggior parte dei contratti d'acquisto.
Quando devo pagare l'imposta sul trasferimento immobiliare?
Un mese dopo aver ricevuto l'avviso di accertamento. Poiché il certificato di nulla osta fiscale viene emesso solo dopo il pagamento e senza di esso non è possibile l'iscrizione nel registro fondiario, gli acquirenti dovrebbero tenere a disposizione l'importo come capitale proprio – di norma non può essere cofinanziata.
Posso risparmiare sull'imposta sul trasferimento immobiliare per l'appartamento vacanze?
L'aliquota in sé non è negoziabile. Tuttavia, potete ridurre la base imponibile indicando separatamente e in modo realistico nel contratto di compravendita gli arredi venduti insieme all'immobile, come cucina componibile, mobili o sauna. Se date in locazione l'immobile, inoltre, l'imposta produce un effetto di riduzione fiscale attraverso l'ammortamento.
Per gli immobili per vacanze si applica un'aliquota diversa rispetto alle abitazioni?
No. Il tipo di utilizzo non ha alcuna rilevanza ai fini dell'imposta sul trasferimento immobiliare. Per appartamenti vacanze, seconde case e abitazioni di proprietà occupate stabilmente si applica la stessa aliquota del 6,0 percento.
Conclusione: calcolare il 6 percento fin dall'inizio
Con il 6,0 percento, l'imposta sul trasferimento immobiliare nel Meclemburgo-Pomerania Anteriore rappresenta una voce di costo considerevole che gli acquirenti dovrebbero prevedere espressamente: con i prezzi elevati della costa baltica, si tratta rapidamente di una somma a cinque cifre. Chi separa correttamente nel contratto il valore degli arredi mobili e sfrutta l'ammortamento nel caso di un immobile per vacanze dato in locazione può attenuare in parte l'onere. Soprattutto, però, l'imposta deve essere inclusa fin dall'inizio nei mezzi propri previsti dal piano di finanziamento, poiché senza il suo pagamento non è possibile effettuare l'iscrizione nel registro fondiario e quindi non si acquisisce la proprietà.