जो कोई मेक्लेनबुर्ग-फोर्पोमर्न में कोई संपत्ति खरीदता है, उसे खरीद मूल्य पर 6,0 प्रतिशत संपत्ति खरीद कर देना होता है – जो जर्मनी में अपेक्षाकृत ऊंची दरों में से एक है। बाल्टिक सागर के किनारे 300.000 यूरो के अवकाश अपार्टमेंट पर यह 18.000 यूरो बनता है, जो खरीद मूल्य के अतिरिक्त देय होगा। हम आपको समझाते हैं कि कर की गणना कैसे की जाती है, इसे कब चुकाना होता है और आवासीय तथा अवकाश संपत्तियों के खरीदारों को किन बातों पर विशेष ध्यान देना चाहिए।
मेक्लेनबुर्ग-फोर्पोमर्न में संपत्ति खरीद कर कितना है?
मेक्लेनबुर्ग-फोर्पोमर्न में संपत्ति खरीद कर खरीद मूल्य का 6,0 प्रतिशत है (Steuerportal M-V)। यह दर पूरे राज्य में समान रूप से लागू होती है – रोस्टॉक, श्वेरिन, रूगेन या यूज़ेडोम में भी और अंतर्देशीय क्षेत्रों में भी। संपत्ति कर की तरह नगर निकायों द्वारा कोई अतिरिक्त शुल्क नहीं है।
राज्य ने 1 जुलाई 2019 को इस दर को पहले के 5,0 प्रतिशत से बढ़ाया था। इस प्रकार मेक्लेनबुर्ग-फोर्पोमर्न देशव्यापी तुलना में ऊपरी क्षेत्र में है: 2026 में दरें बवेरिया में 3,5 प्रतिशत से लेकर ब्रांडेनबुर्ग, नॉर्थ राइन-वेस्टफेलिया, सारलैंड और श्लेसविग-होल्स्टाइन में 6,5 प्रतिशत तक हैं।
राज्यों को अपनी दरें निर्धारित करने का अधिकार 2006 के संघवाद सुधार से मिला: तब से वे कर दर स्वयं निर्धारित करते हैं (Art. 105 Abs. 2a GG)। संघीय कानून में उल्लिखित 3,5 प्रतिशत की सामान्य दर (§ 11 GrEStG) अब केवल वहां लागू होती है, जहां किसी राज्य ने अलग प्रावधान नहीं किया है – जैसे बवेरिया में।
संपत्ति खरीद कर की गणना कैसे की जाती है?
कर निर्धारण का आधार तथाकथित प्रतिफल है – आम तौर पर नोटरीकृत खरीद अनुबंध में सहमत खरीद मूल्य (§ 8 और § 9 GrEStG)। गणना सरल है:
खरीद मूल्य × 6,0 % = संपत्ति खरीद कर
मेक्लेनबुर्ग के बाल्टिक सागर तट पर खरीद के कुछ उदाहरण:
- 250.000 यूरो का अवकाश अपार्टमेंट: 15.000 यूरो संपत्ति खरीद कर
- 400.000 यूरो का रो हाउस: 24.000 यूरो संपत्ति खरीद कर
- प्रमुख स्थान पर 650.000 यूरो का अवकाश गृह: 39.000 यूरो संपत्ति खरीद कर
गणना की गई राशि को घटाकर पूरे यूरो तक किया जाता है (§ 11 GrEStG)।
सुझाव – चल संपत्ति-सामग्री को अलग से दर्शाएं: खरीदी गई ऐसी वस्तुएं, जो भवन के स्थायी घटक नहीं हैं, संपत्ति खरीद कर के अधीन नहीं होतीं। इसमें उदाहरण के लिए अंतर्निर्मित रसोई, फर्नीचर, सॉना या चंदोवे शामिल हैं। यदि खरीद अनुबंध में उनका मूल्य अलग से दर्शाया गया हो, तो कर-निर्धारण का आधार उसी अनुपात में घट जाता है। 20.000 यूरो की संपत्ति-सामग्री पर मेक्लेनबुर्ग-वोर्पोमर्न में खरीदार 1.200 यूरो कर बचाते हैं। महत्वपूर्ण: निर्धारित मूल्य यथार्थवादी होने चाहिए, अन्यथा वित्त कार्यालय उन्हें बढ़ाकर संशोधित कर देगा।
प्रक्रिया: नोटरी प्रमाणीकरण से लेकर अनापत्ति प्रमाणपत्र तक
अचल संपत्ति हस्तांतरण कर भूमि रजिस्टर से घनिष्ठ रूप से जुड़ा है। प्रक्रिया चार चरणों में विभाजित है:
चरण 1: नोटरी प्रमाणीकरण
जैसे ही खरीद अनुबंध का नोटरी द्वारा प्रमाणीकरण हो जाता है, नोटरी इस प्रक्रिया की सूचना संबंधित वित्त कार्यालय को देता है।
चरण 2: कर निर्धारण
वित्त कार्यालय कर निर्धारित करता है और खरीदार को अचल संपत्ति हस्तांतरण कर का नोटिस भेजता है।
चरण 3: भुगतान
नोटिस की सूचना दिए जाने के एक महीने बाद कर देय होता है (§ 15 GrEStG)। खरीदारों को राशि समय पर तैयार रखनी चाहिए।
चरण 4: अनापत्ति प्रमाणपत्र
भुगतान प्राप्त होने के बाद ही वित्त कार्यालय अनापत्ति प्रमाणपत्र जारी करता है (§ 22 GrEStG)। इस दस्तावेज़ के बिना भूमि रजिस्टर कार्यालय स्वामित्व परिवर्तन दर्ज नहीं करता। इस प्रकार अचल संपत्ति हस्तांतरण कर वस्तुतः अंतिम रूप से मालिक बनने की शर्त है।
कानूनी रूप से करदाता खरीदार और विक्रेता दोनों संयुक्त रूप से, सह-देनदार के रूप में, होते हैं (§ 13 GrEStG)। व्यवहार में, हालांकि, कर लगभग हमेशा खरीदार ही वहन करता है – अधिकांश खरीद अनुबंधों में यही सहमति होती है।
बाल्टिक सागर तट पर अवकाश संपत्तियों पर अचल संपत्ति हस्तांतरण कर
बोल्टेनहागेन, क्यूलुंग्सबोर्न, फिशलांड-दार्स-त्सिंग्स्ट, रूगेन और यूज़ेडोम के बीच बाल्टिक सागर तट जर्मनी के सबसे लोकप्रिय अवकाश आवासों में शामिल है। अचल संपत्ति हस्तांतरण कर के लिए बाद का उपयोग कोई अंतर नहीं डालता: चाहे प्राथमिक निवास, पूंजी निवेश या अवकाश गृह हो – हमेशा 6,0 प्रतिशत की दर लागू होती है। स्व-उपयोग वाले आवासीय स्वामित्व के लिए, जैसा कि कुछ लोग मांग करते हैं, मेक्लेनबुर्ग-वोर्पोमर्न में कोई छूट या कर-मुक्त सीमा नहीं है।
विशेष रूप से तट पर कर का प्रभाव स्पष्ट रूप से दिखाई देता है, क्योंकि खरीद मूल्य ऊंचे होते हैं। बिंत्स, क्यूलुंग्सबोर्न या त्सिंग्स्ट जैसे प्रमुख स्थानों में प्रति वर्गमीटर 6.000 यूरो से अधिक के मूल्य प्राप्त होते हैं। इस प्रकार 420.000 यूरो का 70-वर्गमीटर का अवकाश अपार्टमेंट अकेले 25.200 यूरो अचल संपत्ति हस्तांतरण कर का खर्च करता है – इसके अतिरिक्त नोटरी और भूमि रजिस्टर की लागत, जो फिर से लगभग 1,5 से 2 प्रतिशतखरीद मूल्य।
निवेशकों के लिए एक सांत्वना: जो व्यक्ति अवकाश संपत्ति किराये पर देता है, वह संपत्ति हस्तांतरण कर का कर संबंधी लाभ उठा सकता है। यह अधिग्रहण की अतिरिक्त लागतों में शामिल होता है और भवन मूल्यह्रास (AfA) के आकलन आधार को बढ़ाता है। उपयोग अवधि के दौरान भवन पर लागू हिस्से को आनुपातिक रूप से कर घटाने के लिए दावा किया जा सकता है – हालांकि भूमि और भूखंड के हिस्से के लिए नहीं। केवल स्वयं उपयोग करने पर यह लाभ समाप्त हो जाता है।
TraumImmo पर आप बाल्टिक सागर के किनारे समान संपत्तियों की खरीद कीमतें एक नज़र में देख सकते हैं – इस तरह पहली बार संपत्ति देखने से पहले ही अपेक्षित संपत्ति हस्तांतरण कर का यथार्थवादी अनुमान लगाया जा सकता है।
संपत्ति हस्तांतरण कर कब समाप्त होता है?
हर स्वामित्व हस्तांतरण पर संपत्ति हस्तांतरण कर नहीं लगता। कानून में कई अपवाद दिए गए हैं (§ 3 GrEStG):
- छोटी खरीद: यदि खरीद कीमत अधिकतम 2.500 यूरो है, तो अधिग्रहण कर-मुक्त रहता है। यह कर-मुक्त सीमा है, कर-छूट नहीं – एक यूरो अधिक होने पर पूरी राशि कर योग्य हो जाती है।
- पति-पत्नी और जीवनसाथी: पति या पत्नी अथवा पंजीकृत जीवनसाथी से खरीद कर-मुक्त है – तलाक के बाद संपत्ति का विभाजन भी।
- सीधी वंशावली के रिश्तेदार: जब बच्चे माता-पिता से (या इसके विपरीत) खरीदते हैं, तो कोई संपत्ति हस्तांतरण कर नहीं लगता। यह सौतेले बच्चों और ससुराल के बच्चों पर भी लागू होता है।
- विरासत और उपहार: यदि संपत्ति मृत्यु के बाद या उपहार के रूप में हस्तांतरित होती है, तो संपत्ति हस्तांतरण कर के बजाय विरासत और उपहार कर कानून लागू होता है।
इसके विपरीत, भाई-बहनों के बीच या दूर के रिश्तेदारों को बिक्री पर यह छूट लागू नहीं होती – यहां पूरी संपत्ति हस्तांतरण कर देय होता है।
मेक्लेनबुर्ग-वोर्पोमर्न में संपत्ति हस्तांतरण कर के बारे में FAQ
मेक्लेनबुर्ग-वोर्पोमर्न में मैं कितना संपत्ति हस्तांतरण कर चुकाता हूं?
खरीद कीमत का 6,0 प्रतिशत। 300.000 यूरो पर यह 18.000 यूरो और 500.000 यूरो पर 30.000 यूरो होता है। यह दर पूरे राज्य में समान है, संपत्ति के स्थान से स्वतंत्र।
संपत्ति हस्तांतरण कर कौन चुकाता है – खरीदार या विक्रेता?
कानूनी रूप से दोनों संयुक्त देनदार के रूप में उत्तरदायी होते हैं। व्यवहार में लगभग हमेशा खरीदार इसका भुगतान करता है; अधिकांश खरीद अनुबंधों में यही सहमति होती है।
मुझे संपत्ति हस्तांतरण कर कब चुकाना होगा?
कर निर्धारण सूचना प्राप्त होने के एक महीने बाद। चूंकि भुगतान के बाद ही अनापत्ति प्रमाणपत्र जारी किया जाता है और उसके बिना भूमि रजिस्टर में प्रविष्टि नहीं होती, इसलिए खरीदारों को यह राशि अपनी पूंजी के रूप में तैयार रखनी चाहिए – आमतौर पर इसे सह-वित्तपोषित नहीं किया जा सकता।
क्या मैं छुट्टी वाले अपार्टमेंट पर संपत्ति हस्तांतरण कर बचा सकता हूँ?
दर स्वयं पर बातचीत नहीं की जा सकती। हालांकि, बिक्री के साथ शामिल इन्वेंटरी, जैसे अंतर्निर्मित रसोई, फर्नीचर या सॉना, को खरीद अनुबंध में अलग से और यथार्थ रूप से दर्शाकर आप कर-निर्धारण आधार कम कर सकते हैं। यदि आप संपत्ति किराये पर देते हैं, तो मूल्यह्रास के माध्यम से कर भी कम होता है।
क्या छुट्टी वाली संपत्तियों के लिए आवासीय घरों से अलग दर लागू होती है?
नहीं। उपयोग का प्रकार संपत्ति हस्तांतरण कर के लिए कोई भूमिका नहीं निभाता। छुट्टी वाला अपार्टमेंट, दूसरा निवास और स्थायी रूप से रहने वाला अपना घर—सभी पर समान 6,0 प्रतिशत लागू होते हैं।
निष्कर्ष: शुरुआत से ही 6 प्रतिशत का हिसाब रखें
मेक्लेनबुर्ग-फोरपोमर्न में 6,0 प्रतिशत की संपत्ति हस्तांतरण कर एक महत्वपूर्ण लागत है, जिसे खरीदारों को निश्चित रूप से योजना में शामिल करना चाहिए—बाल्टिक तट पर ऊंची कीमतों के कारण यह राशि जल्दी ही पांच अंकों तक पहुंच सकती है। जो व्यक्ति चल संपत्ति के मूल्य को अनुबंध में स्पष्ट रूप से अलग दर्शाता है और किराये पर दी गई छुट्टी वाली संपत्ति पर मूल्यह्रास का उपयोग करता है, वह बोझ को कुछ हद तक कम कर सकता है। सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि कर को शुरुआत से ही अपनी पूंजी के रूप में वित्तपोषण योजना में शामिल करें, क्योंकि इसके भुगतान के बिना भूमि रजिस्टर में पंजीकरण नहीं होता—और इस प्रकार स्वामित्व भी नहीं मिलता।