Toute personne qui achète un bien immobilier en Mecklembourg-Poméranie-Occidentale paie 6,0 % de droits de mutation immobilière sur le prix d’achat – l’un des taux les plus élevés d’Allemagne. Pour un appartement de vacances au bord de la mer Baltique à 300.000 euros, cela représente 18.000 euros à payer en plus du prix d’achat. Nous vous expliquons comment l’impôt est calculé, quand il doit être payé et à quoi les acheteurs de biens résidentiels et de vacances doivent particulièrement veiller.
Quel est le montant de l’impôt sur les mutations immobilières en Mecklembourg-Poméranie-Occidentale ?
En Mecklembourg-Poméranie-Occidentale, l’impôt sur les mutations immobilières s’élève à 6,0 pour cent du prix d’achat (Steuerportal M-V). Le taux est uniforme dans tout le Land – à Rostock, Schwerin, sur Rügen ou Usedom comme dans l’arrière-pays. Il n’existe pas de majorations communales comme pour la taxe foncière.
Le Land a relevé ce taux à 6,0 % le 1er juillet 2019, contre 5,0 % auparavant. Le Mecklembourg-Poméranie-Occidentale se situe ainsi dans la partie supérieure de la comparaison nationale : en 2026, les taux vont de 3,5 % en Bavière à 6,5 % dans le Brandebourg, la Rhénanie-du-Nord-Westphalie, la Sarre et le Schleswig-Holstein.
Le fait que les Länder puissent fixer leurs propres taux remonte à la réforme du fédéralisme de 2006 : depuis lors, ils déterminent eux-mêmes le taux d’imposition (art. 105, al. 2a de la Loi fondamentale). Le taux normal de 3,5 % prévu par la loi fédérale (§ 11 GrEStG) ne s’applique plus que lorsqu’un Land n’a pas adopté de disposition différente – en Bavière, par exemple.
Comment l’impôt sur les mutations immobilières est-il calculé ?
La base d’imposition est ce que l’on appelle la contrepartie – en règle générale, le prix d’achat convenu dans le contrat de vente notarié (§ 8 et § 9 GrEStG). Le calcul est simple :
Prix d’achat × 6,0 % = impôt sur les mutations immobilières
Quelques exemples pour un achat sur la côte baltique du Mecklembourg :
- Appartement de vacances à 250.000 euros : 15.000 euros d’impôt sur les mutations immobilières
- Maison mitoyenne à 400.000 euros : 24.000 euros d’impôt sur les mutations immobilières
- Maison de vacances située dans un emplacement privilégié à 650.000 euros : 39.000 euros d’impôt sur les mutations immobilières
Le montant calculé est arrondi à l’euro inférieur (§ 11 GrEStG).
Conseil – indiquer séparément le mobilier : Les objets acquis avec le bien qui ne sont pas des éléments fixes du bâtiment ne sont pas soumis à l’impôt sur les mutations immobilières. Cela inclut notamment la cuisine intégrée, les meubles, un sauna ou des stores. Si leur valeur est indiquée séparément dans le contrat de vente, la base d’imposition diminue en conséquence. Pour un inventaire de 20.000 euros, les acheteurs économisent 1.200 euros d’impôt dans le Mecklembourg-Poméranie-Occidentale. Important : les valeurs retenues doivent être réalistes, sinon le fisc les corrige à la hausse.
Déroulement : de l’authentification notariale à l’attestation d’absence d’objection
La taxe sur les mutations immobilières est étroitement liée au registre foncier. Le déroulement se divise en quatre étapes :
Étape 1 : Authentification notariale
Dès que le contrat de vente est authentifié par acte notarié, le notaire informe le service des impôts compétent de la transaction.
Étape 2 : Avis d’imposition
Le service des impôts fixe le montant de la taxe et envoie l’avis de taxe sur les mutations immobilières à l’acheteur.
Étape 3 : Paiement
La taxe est exigible un mois après la notification de l’avis (§ 15 GrEStG). Les acheteurs doivent prévoir le montant à temps.
Étape 4 : Attestation d’absence d’objection
Ce n’est qu’après réception du paiement que le service des impôts délivre l’attestation d’absence d’objection (§ 22 GrEStG). Sans ce document, le bureau du registre foncier n’inscrit pas le changement de propriétaire. La taxe sur les mutations immobilières constitue donc, de fait, la condition pour devenir définitivement propriétaire.
Juridiquement, l’acheteur et le vendeur sont conjointement redevables de la taxe en tant que débiteurs solidaires (§ 13 GrEStG). En pratique, c’est toutefois presque toujours l’acheteur qui assume la taxe – c’est ce qui est prévu dans la plupart des contrats de vente.
Taxe sur les mutations immobilières pour les biens de vacances sur la mer Baltique
La côte de la mer Baltique entre Boltenhagen, Kühlungsborn, Fischland-Darß-Zingst, Rügen et Usedom compte parmi les destinations de vacances les plus prisées d’Allemagne. Pour la taxe sur les mutations immobilières, l’utilisation ultérieure ne fait aucune différence : résidence principale, investissement locatif ou maison de vacances – le taux de 6,0 pour cent s’applique toujours. Il n’existe pas, dans le Mecklembourg-Poméranie-Occidentale, de réduction ni d’abattement pour un logement occupé par son propriétaire, comme certains le réclament.
Sur la côte notamment, la taxe pèse sensiblement, car les prix d’achat sont élevés. Dans des emplacements privilégiés comme Binz, Kühlungsborn ou Zingst, les prix au mètre carré dépassent 6.000 euros. Un appartement de vacances de 70 mètres carrés vendu 420.000 euros coûte ainsi à lui seul 25.200 euros de taxe sur les mutations immobilières – auxquels s’ajoutent les frais de notaire et d’inscription au registre foncier, représentant encore environ 1,5 à 2 pour cent du du prix d’achat.
Une consolation pour les investisseurs : celui qui loue le bien immobilier de vacances peut utiliser la taxe sur les mutations immobilières à des fins fiscales. Elle compte parmi les frais accessoires d’acquisition et augmente la base de calcul de l’amortissement du bâtiment (AfA). Sur la durée d’utilisation, la part correspondant au bâtiment peut ainsi être déduite proportionnellement et réduire l’impôt — mais pas la part correspondant au terrain. En cas d’usage exclusivement personnel, cet avantage disparaît.
Sur TraumImmo, vous voyez d’un coup d’œil les prix d’achat de biens comparables sur la côte baltique — il est ainsi possible d’estimer de manière réaliste la taxe sur les mutations immobilières attendue avant même la première visite.
Quand la taxe sur les mutations immobilières ne s’applique-t-elle pas ?
Tout transfert de propriété n’entraîne pas le paiement de la taxe sur les mutations immobilières. La loi prévoit plusieurs exceptions (§ 3 GrEStG) :
- Achats de faible montant : Si le prix d’achat ne dépasse pas 2 500 euros, l’acquisition est exonérée d’impôt. Il s’agit d’un seuil d’exonération, et non d’un abattement : un euro de plus suffit pour que la totalité du montant soit imposable.
- Époux et partenaires de vie : L’achat auprès de son époux ou de son partenaire de vie enregistré est exonéré — tout comme le partage des biens après un divorce.
- Parents en ligne directe : Lorsque des enfants achètent auprès de leurs parents (ou inversement), aucune taxe sur les mutations immobilières n’est due. Cela vaut également pour les beaux-enfants et les enfants par alliance.
- Héritage et donation : Lorsque le bien immobilier est transmis à cause de mort ou par donation, le droit des successions et des donations s’applique à la place de la taxe sur les mutations immobilières.
En revanche, l’exonération ne s’applique pas aux ventes entre frères et sœurs ou à des parents plus éloignés : la taxe sur les mutations immobilières est alors due en totalité.
FAQ sur la taxe sur les mutations immobilières en Mecklembourg-Poméranie-Occidentale
Quel est le montant de la taxe sur les mutations immobilières que je paie en Mecklembourg-Poméranie-Occidentale ?
6,0 % du prix d’achat. Pour 300 000 euros, cela représente 18 000 euros, et pour 500 000 euros, 30 000 euros. Le taux est uniforme dans tout le Land, indépendamment de la localité où se trouve le bien immobilier.
Qui paie la taxe sur les mutations immobilières — l’acheteur ou le vendeur ?
Juridiquement, les deux sont solidairement responsables. En pratique, c’est presque toujours l’acheteur qui la supporte, comme le prévoient la plupart des contrats de vente.
Quand dois-je payer la taxe sur les mutations immobilières ?
Un mois après réception de l’avis d’imposition. Comme le certificat de non-opposition n’est délivré qu’après le paiement et qu’aucune inscription au registre foncier n’est effectuée sans celui-ci, les acheteurs devraient tenir le montant à disposition comme apport personnel — en règle générale, il ne peut pas être cofinancé.
Puis-je économiser sur les droits de mutation lors de l’achat d’un appartement de vacances ?
Le taux lui-même n’est pas négociable. Vous pouvez toutefois réduire la base imposable en indiquant séparément et de manière réaliste dans le contrat de vente les biens mobiliers inclus, tels que la cuisine intégrée, les meubles ou le sauna. Si vous louez le bien immobilier, la taxe réduit en outre la charge fiscale par le biais de l’amortissement.
Les biens immobiliers de vacances sont-ils soumis à un taux différent de celui des maisons d’habitation ?
Non. Le type d’utilisation n’a aucune incidence sur les droits de mutation. Pour un appartement de vacances, une résidence secondaire et une maison individuelle occupée en permanence, le même taux de 6,0 % s’applique.
Conclusion : compter sur 6 % dès le départ
Avec un taux de 6,0 %, les droits de mutation en Mecklembourg-Poméranie-Occidentale constituent un poste de dépenses important que les acheteurs doivent absolument prévoir – compte tenu des prix élevés sur la côte de la mer Baltique, il s’agit rapidement d’un montant à cinq chiffres. Celui qui distingue clairement la valeur des biens mobiliers dans le contrat et utilise l’amortissement pour un bien immobilier de vacances loué peut atténuer quelque peu la charge. Mais surtout, la taxe doit être intégrée dès le départ aux fonds propres dans la planification du financement, car sans son paiement, aucune inscription au registre foncier n’est possible – et donc aucune acquisition de propriété.