Quien compra un inmueble en Mecklemburgo-Pomerania Occidental paga un 6,0 por ciento de impuesto sobre transmisiones patrimoniales sobre el precio de compra: uno de los tipos más altos de Alemania. En el caso de un apartamento vacacional en el mar Báltico por 300.000 euros, son 18.000 euros que deben pagarse adicionalmente al precio de compra. Le explicamos cómo se calcula el impuesto, cuándo debe pagarse y a qué deben prestar especial atención los compradores de inmuebles residenciales y vacacionales.
¿A cuánto asciende el impuesto sobre transmisiones patrimoniales en Mecklemburgo-Pomerania Occidental?
En Mecklemburgo-Pomerania Occidental, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales asciende al 6,0 por ciento del precio de compra (Portal fiscal de M-V). El tipo se aplica uniformemente en todo el estado: en Rostock, Schwerin, Rügen o Usedom, al igual que en el interior. No existen recargos municipales como en el impuesto sobre bienes inmuebles.
El estado elevó este tipo el 1 de julio de 2019 desde el 5,0 por ciento anterior. Así, Mecklemburgo-Pomerania Occidental se sitúa en la parte alta de la comparación nacional: en 2026, los tipos oscilan entre el 3,5 por ciento en Baviera y el 6,5 por ciento en Brandeburgo, Renania del Norte-Westfalia, el Sarre y Schleswig-Holstein.
El hecho de que los estados federados puedan establecer sus propios tipos se remonta a la reforma del federalismo de 2006: desde entonces, determinan por sí mismos el tipo impositivo (art. 105, apdo. 2a de la Ley Fundamental alemana). El tipo general del 3,5 por ciento mencionado en la ley federal (§ 11 GrEStG) solo se aplica cuando un estado no ha aprobado una disposición diferente, como ocurre, por ejemplo, en Baviera.
¿Cómo se calcula el impuesto sobre transmisiones patrimoniales?
La base imponible es la denominada contraprestación, que por regla general corresponde al precio de compra acordado en el contrato notarial de compraventa (§ 8 y § 9 GrEStG). El cálculo es sencillo:
Precio de compra × 6,0 % = impuesto sobre transmisiones patrimoniales
Algunos ejemplos de compras en la costa del mar Báltico de Mecklemburgo:
- Apartamento vacacional por 250.000 euros: 15.000 euros de impuesto sobre transmisiones patrimoniales
- Casa adosada por 400.000 euros: 24.000 euros de impuesto sobre transmisiones patrimoniales
- Casa vacacional en una ubicación privilegiada por 650.000 euros: 39.000 euros de impuesto sobre transmisiones patrimoniales
El importe calculado se redondea hacia abajo al euro entero (§ 11 GrEStG).
Consejo: indicar por separado el inventario mueble: Los objetos adquiridos conjuntamente que no sean elementos fijos del edificio no están sujetos al impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Esto incluye, por ejemplo, la cocina empotrada, los muebles, una sauna o toldos. Si su valor se indica por separado en el contrato de compraventa, la base imponible se reduce en consecuencia. Con un inventario valorado en 20.000 euros, los compradores ahorran 1.200 euros de impuestos en Mecklemburgo-Pomerania Occidental. Importante: los valores indicados deben ser realistas; de lo contrario, la Agencia Tributaria los corregirá al alza.
Procedimiento: desde la formalización notarial hasta el certificado de no objeción
El impuesto sobre transmisiones inmobiliarias está estrechamente vinculado al Registro de la Propiedad. El procedimiento se divide en cuatro pasos:
Paso 1: Formalización notarial
En cuanto el contrato de compraventa se formaliza ante notario, este comunica la operación a la Agencia Tributaria competente.
Paso 2: Liquidación del impuesto
La Agencia Tributaria fija el impuesto y envía al comprador la liquidación del impuesto sobre transmisiones inmobiliarias.
Paso 3: Pago
El impuesto vence un mes después de la notificación de la liquidación (§ 15 GrEStG). Los compradores deben tener preparado el importe con suficiente antelación.
Paso 4: Certificado de no objeción
Solo después de recibir el pago, la Agencia Tributaria expide el certificado de no objeción (§ 22 GrEStG). Sin este documento, el Registro de la Propiedad no inscribe el cambio de titularidad. Por tanto, el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias es, de hecho, el requisito para convertirse definitivamente en propietario.
Legalmente, los deudores del impuesto son el comprador y el vendedor conjuntamente como deudores solidarios (§ 13 GrEStG). Sin embargo, en la práctica casi siempre es el comprador quien asume el impuesto, tal como se acuerda en la mayoría de los contratos de compraventa.
Impuesto sobre transmisiones inmobiliarias en inmuebles vacacionales del mar Báltico
La costa del mar Báltico entre Boltenhagen, Kühlungsborn, Fischland-Darß-Zingst, Rügen y Usedom pertenece a los destinos vacacionales más solicitados de Alemania. Para el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias, el uso posterior no supone ninguna diferencia: ya sea vivienda habitual, inversión o casa de vacaciones, siempre se aplica el tipo del 6,0 por ciento. En Mecklemburgo-Pomerania Occidental no existe ningún descuento ni mínimo exento para viviendas ocupadas por sus propietarios, como algunos reclaman.
Precisamente en la costa, el impuesto tiene un peso considerable porque los precios de compra son elevados. En zonas privilegiadas como Binz, Kühlungsborn o Zingst se alcanzan precios por metro cuadrado superiores a 6.000 euros. Por tanto, un apartamento vacacional de 70 metros cuadrados por 420.000 euros cuesta por sí solo 25.200 euros de impuesto sobre transmisiones inmobiliarias, además de los gastos notariales y registrales, que ascienden a otro 1,5-2 por ciento aproximadamente del del precio de compra.
Un consuelo para los inversores: quien alquile la vivienda vacacional puede utilizar fiscalmente el impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Este se considera un coste accesorio de adquisición y aumenta la base de cálculo de la amortización del edificio (AfA). A lo largo de la vida útil, la parte correspondiente al edificio puede así deducirse proporcionalmente para reducir impuestos, pero no la parte correspondiente al terreno. En caso de uso exclusivamente propio, esta ventaja desaparece.
En TraumImmo puede consultar de un vistazo los precios de compra de inmuebles comparables en la costa del mar Báltico, lo que permite estimar de forma realista el impuesto sobre transmisiones patrimoniales previsto incluso antes de la primera visita.
¿Cuándo no se aplica el impuesto sobre transmisiones patrimoniales?
No toda transmisión de la propiedad genera el impuesto sobre transmisiones patrimoniales. La ley contempla varias excepciones (§ 3 GrEStG):
- Compras de escasa cuantía: Si el precio de compra no supera los 2.500 euros, la adquisición está exenta de impuestos. Se trata de un límite de exención, no de una franquicia: un euro más y el importe total queda sujeto a impuestos.
- Cónyuges y parejas de hecho registradas: La compra al cónyuge o a la pareja de hecho registrada está exenta de impuestos, al igual que la liquidación del patrimonio tras un divorcio.
- Parientes en línea directa: Si los hijos compran a sus padres (o viceversa), no se aplica el impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Esto también se aplica a hijastros y yernos o nueras.
- Herencias y donaciones: Si el inmueble se transmite por causa de muerte o como donación, se aplica la normativa del impuesto sobre sucesiones y donaciones en lugar del impuesto sobre transmisiones patrimoniales.
En cambio, en las ventas entre hermanos o a parientes más lejanos no se aplica la exención: en estos casos se debe pagar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales completo.
Preguntas frecuentes sobre el impuesto sobre transmisiones patrimoniales en Mecklemburgo-Pomerania Occidental
¿Cuánto impuesto sobre transmisiones patrimoniales pago en Mecklemburgo-Pomerania Occidental?
El 6,0 por ciento del precio de compra. En el caso de 300.000 euros, son 18.000 euros; en el de 500.000 euros, 30.000 euros. El tipo se aplica de manera uniforme en todo el estado federado, independientemente de la ubicación del inmueble.
¿Quién paga el impuesto sobre transmisiones patrimoniales: el comprador o el vendedor?
Legalmente, ambos responden como deudores solidarios. En la práctica, casi siempre lo asume el comprador, tal como se acuerda en la mayoría de los contratos de compraventa.
¿Cuándo debo pagar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales?
Un mes después de recibir la liquidación tributaria. Dado que el certificado de no objeción fiscal solo se expide después del pago y sin él no se realiza la inscripción en el Registro de la Propiedad, los compradores deberían tener el importe disponible como capital propio – por lo general, no se puede cofinanciar.
¿Puedo ahorrar en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales al comprar una vivienda vacacional?
El tipo impositivo no es negociable. Sin embargo, puede reducir la base imponible si el inventario incluido en la venta, como la cocina empotrada, los muebles o la sauna, se indica por separado y de forma realista en el contrato de compraventa. Si alquila el inmueble, el impuesto también tiene un efecto reductor mediante la amortización.
¿Se aplica a los inmuebles vacacionales un tipo distinto que a las viviendas?
No. El tipo de uso no influye en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Para una vivienda vacacional, una segunda residencia y una vivienda habitual ocupada de forma permanente se aplica el mismo 6,0 por ciento.
Conclusión: calcular desde el principio con un 6 por ciento
Con un 6,0 por ciento, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales en Mecklemburgo-Pomerania Occidental representa un bloque de costes considerable que los compradores deberían presupuestar firmemente; con los elevados precios de la costa del mar Báltico, rápidamente puede ascender a una cantidad de cinco cifras. Quien separe correctamente en el contrato el valor del inventario mueble y aproveche la amortización en el caso de un inmueble vacacional alquilado puede aliviar la carga en cierta medida. Pero, sobre todo, el impuesto debe incluirse desde el principio como fondos propios en la planificación de la financiación, ya que sin su pago no se produce la inscripción en el Registro de la Propiedad y, por tanto, no existe la propiedad.