Тот, кто покупает недвижимость в Мекленбурге — Передней Померании, платит 6,0 процента налога на приобретение недвижимости от покупной цены — это одна из самых высоких ставок в Германии. За квартиру для отдыха на побережье Балтийского моря стоимостью 300 000 евро это составляет 18 000 евро, которые необходимо уплатить дополнительно к покупной цене. Мы объясняем, как рассчитывается налог, когда его нужно платить и на что следует обратить особое внимание покупателям жилой и курортной недвижимости.
Каков размер налога на приобретение недвижимости в Мекленбурге — Передней Померании?
В Мекленбурге — Передней Померании налог на приобретение недвижимости составляет 6,0 процента покупной цены (налоговый портал Мекленбурга — Передней Померании). Ставка едина на всей территории земли — в Ростоке, Шверине, на Рюгене или Узедоме, как и во внутренних районах. Муниципальных надбавок, как в случае с налогом на недвижимость, нет.
Земля повысила эту ставку с 5,0 до 6,0 процента с 1 июля 2019 года. Таким образом, Мекленбург — Передняя Померания находится в верхней части общенационального сравнения: в 2026 году ставки варьируются от 3,5 процента в Баварии до 6,5 процента в Бранденбурге, Северном Рейне — Вестфалии, Сааре и Шлезвиг — Гольштейне.
То, что федеральные земли вообще могут устанавливать собственные ставки, связано с реформой федерализма 2006 года: с тех пор они самостоятельно определяют ставку налога (ст. 105, абз. 2a Основного закона ФРГ). Указанная в федеральном законе стандартная ставка в размере 3,5 процента (§ 11 Закона о налоге на приобретение недвижимости) действует только там, где земля не приняла иного решения — например, в Баварии.
Как рассчитывается налог на приобретение недвижимости?
Налогооблагаемой базой является так называемое встречное предоставление — как правило, покупная цена, согласованная в нотариальном договоре купли-продажи (§ 8 и § 9 Закона о налоге на приобретение недвижимости). Расчёт прост:
Покупная цена × 6,0 % = налог на приобретение недвижимости
Несколько примеров покупки на побережье Балтийского моря в Мекленбурге:
- Квартира для отдыха стоимостью 250 000 евро: 15 000 евро налога на приобретение недвижимости
- Таунхаус стоимостью 400 000 евро: 24 000 евро налога на приобретение недвижимости
- Дом для отдыха в престижном месте стоимостью 650 000 евро: 39 000 евро налога на приобретение недвижимости
Рассчитанная сумма округляется в меньшую сторону до полного евро (§ 11 Закона о налоге на приобретение недвижимости).
Совет — указывайте движимое имущество отдельно: приобретённые вместе с недвижимостью предметы, не являющиеся неотъемлемыми частями здания, не облагаются налогом на приобретение недвижимости. К ним относятся, например, встроенная кухня, мебель, сауна или маркизы. Если их стоимость отдельно указана в договоре купли-продажи, налоговая база соответственно уменьшается. При инвентаре стоимостью 20 000 евро покупатели в Мекленбурге — Передней Померании экономят 1 200 евро налога. Важно: указанные суммы должны быть реалистичными, иначе налоговая служба скорректирует их в большую сторону.
Порядок действий: от нотариального удостоверения до справки о налоговой чистоте
Налог на приобретение недвижимости тесно связан с земельной книгой. Процесс состоит из четырех этапов:
Шаг 1: Нотариальное удостоверение
Как только договор купли-продажи нотариально удостоверен, нотариус сообщает об этом в компетентную налоговую службу.
Шаг 2: Налоговое уведомление
Налоговая служба начисляет налог и направляет покупателю уведомление о налоге на приобретение недвижимости.
Шаг 3: Оплата
Налог подлежит уплате через месяц после вручения уведомления (§ 15 GrEStG). Покупателям следует своевременно подготовить необходимую сумму.
Шаг 4: Справка о налоговой чистоте
Только после поступления оплаты налоговая служба выдает справку о налоговой чистоте (§ 22 GrEStG). Без этого документа ведомство земельной книги не внесет запись о переходе права собственности. Таким образом, налог на приобретение недвижимости фактически является условием для окончательного приобретения статуса собственника.
С юридической точки зрения налогоплательщиками совместно, как солидарные должники, являются покупатель и продавец (§ 13 GrEStG). Однако на практике почти всегда налог оплачивает покупатель — именно так предусмотрено в большинстве договоров купли-продажи.
Налог на приобретение недвижимости при покупке объектов для отдыха на Балтийском море
Балтийское побережье между Больтенхагеном, Кюлунгсборном, Фишландом — Дарссом — Цингстом, Рюгеном и Узедомом относится к числу самых востребованных мест для отдыха в Германии. Для налога на приобретение недвижимости последующее использование значения не имеет: будь то основное место жительства, инвестиция или дом для отдыха — всегда применяется ставка 6,0 процента. Льготы или необлагаемого минимума для собственного жилья, которых требуют некоторые, в Мекленбурге — Передней Померании нет.
Особенно ощутим налог на побережье, поскольку цены на недвижимость высокие. В таких популярных местах, как Бинц, Кюлунгсборн или Цингст, цена квадратного метра превышает 6 000 евро. Таким образом, квартира для отдыха площадью 70 квадратных метров стоимостью 420 000 евро обходится только по налогу на приобретение недвижимости в 25 200 евро — дополнительно к расходам на нотариуса и земельную книгу, которые составляют еще примерно 1,5–2 процента от цены покупки.
Утешение для инвесторов: тот, кто сдаёт курортную недвижимость в аренду, может учитывать налог на приобретение недвижимости в налоговом отношении. Он относится к сопутствующим расходам при приобретении и увеличивает базу для расчёта амортизации здания (AfA). Таким образом, в течение срока использования доля, приходящаяся на здание, частично заявляется к вычету для уменьшения налога — но не доля, относящаяся к земельному участку. При исключительно самостоятельном использовании это преимущество отсутствует.
На TraumImmo вы сразу видите цены покупки сопоставимых объектов на побережье Балтийского моря — так ожидаемый налог на приобретение недвижимости можно реалистично оценить ещё до первого просмотра.
Когда налог на приобретение недвижимости не взимается?
Не каждый переход права собственности влечёт уплату налога на приобретение недвижимости. Закон предусматривает несколько исключений (§ 3 GrEStG):
- Незначительные покупки: Если цена покупки составляет не более 2 500 евро, приобретение не облагается налогом. Это необлагаемый порог, а не необлагаемая сумма — ещё один евро, и налогообложению подлежит вся сумма.
- Супруги и зарегистрированные партнёры: Покупка у супруга или зарегистрированного партнёра не облагается налогом — как и раздел имущества после развода.
- Родственники по прямой линии: Если дети покупают у родителей (или наоборот), налог на приобретение недвижимости не взимается. Это также касается пасынков, падчериц и родственников супругов.
- Наследование и дарение: Если недвижимость переходит по наследству или в качестве подарка, вместо налога на приобретение недвижимости применяются нормы о налоге на наследство и дарение.
Однако при продаже между братьями и сёстрами или более дальними родственниками освобождение не действует — здесь взимается налог на приобретение недвижимости в полном объёме.
Часто задаваемые вопросы о налоге на приобретение недвижимости в Мекленбурге — Передней Померании
Сколько налога на приобретение недвижимости я плачу в Мекленбурге — Передней Померании?
6,0 процента от цены покупки. При 300 000 евро это составляет 18 000 евро, при 500 000 евро — 30 000 евро. Ставка едина для всей федеральной земли, независимо от местонахождения недвижимости.
Кто платит налог на приобретение недвижимости — покупатель или продавец?
С юридической точки зрения оба несут солидарную ответственность как солидарные должники. На практике его почти всегда оплачивает покупатель — так предусмотрено в большинстве договоров купли-продажи.
Когда нужно заплатить налог на приобретение недвижимости?
Через месяц после получения налогового уведомления. Поскольку справка об отсутствии возражений выдаётся только после оплаты, а без неё регистрация в земельной книге невозможна, покупателям следует держать эту сумму в качестве собственного капитала — как правило, профинансировать его совместно не удаётся.
Можно ли сэкономить на налоге на приобретение недвижимости при покупке квартиры для отдыха?
Саму ставку обсуждать нельзя. Однако вы можете снизить налогооблагаемую базу, если отдельно и реалистично укажете в договоре купли-продажи включённые в сделку предметы инвентаря, такие как встроенная кухня, мебель или сауна. Если вы сдаёте недвижимость в аренду, налог также уменьшает налоговую нагрузку за счёт амортизации.
Применяется ли к объектам для отдыха другая ставка, чем к жилым домам?
Нет. Вид использования не имеет значения для налога на приобретение недвижимости. Для квартиры для отдыха, второго жилья и собственного дома, в котором проживают постоянно, действует одинаковая ставка 6,0 процента.
Итог: с самого начала рассчитывать на 6 процентов
Налог на приобретение недвижимости в Мекленбурге — Передней Померании при ставке 6,0 процента представляет собой существенную статью расходов, которую покупателям следует заранее учитывать — при высоких ценах на побережье Балтийского моря это быстро превращается в пятизначную сумму. Тот, кто корректно отделит стоимость движимого инвентаря в договоре и воспользуется амортизацией при сдаче объекта для отдыха в аренду, сможет в некоторой степени смягчить финансовую нагрузку. Но прежде всего налог с самого начала должен быть включён в план финансирования как собственный капитал, поскольку без его уплаты невозможно внесение записи в земельную книгу — а значит, невозможно и приобретение права собственности.