Mecklenburg-Vorpommern'da bir gayrimenkul satın alan kişi, satın alma bedeli üzerinden yüzde 6,0 oranında gayrimenkul edinim vergisi öder – bu, Almanya'daki yüksek oranlardan biridir. Baltık Denizi kıyısında 300.000 Euro'luk bir tatil dairesi için bu tutar, satın alma bedeline ek olarak ödenmesi gereken 18.000 Euro'dur. Verginin nasıl hesaplandığını, ne zaman ödenmesi gerektiğini ve konut ile tatil amaçlı gayrimenkul alıcılarının özellikle nelere dikkat etmesi gerektiğini açıklıyoruz.
Mecklenburg-Vorpommern'da gayrimenkul edinim vergisi ne kadar?
Mecklenburg-Vorpommern'da gayrimenkul edinim vergisi, satın alma bedelinin yüzde 6,0'ıdır (Steuerportal M-V). Oran eyalet genelinde aynıdır – Rostock, Schwerin, Rügen veya Usedom'da olduğu gibi iç kesimlerde de geçerlidir. Emlak vergisindeki gibi belediyeye özgü ek vergiler yoktur.
Eyalet bu oranı 1 Temmuz 2019'da önceki yüzde 5,0 oranından yükseltti. Böylece Mecklenburg-Vorpommern, ülke çapındaki karşılaştırmada üst sıralarda yer almaktadır: 2026'da oranlar Bavyera'da yüzde 3,5 ile Brandenburg, Kuzey Ren-Vestfalya, Saarland ve Schleswig-Holstein'da yüzde 6,5 arasında değişmektedir.
Eyaletlerin kendi oranlarını belirleyebilmesi, 2006 Federalizm Reformu'na dayanmaktadır: O tarihten bu yana vergi oranını kendileri belirlemektedirler (GG md. 105 fıkra 2a). Federal yasada belirtilen yüzde 3,5'lik standart oran (GrEStG § 11), yalnızca bir eyalet farklı bir karar almadığında geçerlidir – örneğin Bavyera'da.
Gayrimenkul edinim vergisi nasıl hesaplanır?
Vergi matrahı, sözde karşı edimdir – kural olarak noter onaylı satış sözleşmesinde kararlaştırılan satın alma bedelidir (GrEStG § 8 ve § 9). Hesaplama basittir:
Satın alma bedeli × %6,0 = Gayrimenkul edinim vergisi
Mecklenburg Baltık Denizi kıyısındaki satın alımlara ilişkin bazı örnekler:
- 250.000 Euro'luk tatil dairesi: 15.000 Euro gayrimenkul edinim vergisi
- 400.000 Euro'luk sıra ev: 24.000 Euro gayrimenkul edinim vergisi
- Elverişli konumda 650.000 Euro'luk tatil evi: 39.000 Euro gayrimenkul edinim vergisi
Hesaplanan tutar, tam Euro'ya aşağı doğru yuvarlanır (GrEStG § 11).
İpucu – taşınır demirbaşları ayrı belirtin: Birlikte satın alınan ve binanın sabit parçaları olmayan eşyalar gayrimenkul edinim vergisine tabi değildir. Buna örneğin ankastre mutfak, mobilyalar, sauna veya tenteler dahildir. Değerleri satış sözleşmesinde ayrı olarak gösterilirse, vergi matrahı buna göre azalır. Mecklenburg-Vorpommern'de 20.000 avroluk demirbaş için alıcılar 1.200 avro vergi tasarrufu sağlar. Önemli: Esas alınan değerler gerçekçi olmalıdır; aksi takdirde vergi dairesi bunları yukarı doğru düzeltir.
Süreç: Noter tasdikinden vergi borcu yoktur belgesine kadar
Gayrimenkul edinim vergisi tapu siciliyle yakından bağlantılıdır. Süreç dört adıma ayrılır:
1. adım: Noter tasdiki
Satış sözleşmesi noter tarafından tasdik edilir edilmez noter işlemi yetkili vergi dairesine bildirir.
2. adım: Vergi bildirimi
Vergi dairesi vergiyi belirler ve gayrimenkul edinim vergisi bildirimini alıcıya gönderir.
3. adım: Ödeme
Vergi, bildirimin tebliğ edilmesinden bir ay sonra vadesi gelir (§ 15 GrEStG). Alıcılar tutarı zamanında hazır bulundurmalıdır.
4. adım: Vergi borcu yoktur belgesi
Vergi dairesi, ödeme hesaba geçtikten sonra vergi borcu yoktur belgesini düzenler (§ 22 GrEStG). Bu belge olmadan tapu sicil müdürlüğü mülkiyet değişikliğini kaydetmez. Böylece gayrimenkul edinim vergisi, nihai olarak malik olmanın fiilî ön koşuludur.
Hukuken vergi borçluları, müteselsil borçlu sıfatıyla alıcı ve satıcıdır (§ 13 GrEStG). Ancak uygulamada vergiyi neredeyse her zaman alıcı üstlenir – satış sözleşmelerinin çoğunda bu şekilde kararlaştırılmıştır.
Baltık Denizi'ndeki tatil amaçlı gayrimenkullerde gayrimenkul edinim vergisi
Boltenhagen, Kühlungsborn, Fischland-Darß-Zingst, Rügen ve Usedom arasındaki Baltık Denizi kıyısı, Almanya'nın en çok rağbet gören tatil bölgelerinden biridir. Gayrimenkul edinim vergisi açısından sonraki kullanımın bir önemi yoktur: İster daimi ikametgâh, ister yatırım, ister tatil evi olsun – her zaman yüzde 6,0 oranı geçerlidir. Bazılarının talep ettiği, kişinin kendi kullandığı konutlar için indirim veya muafiyet Mecklenburg-Vorpommern'de yoktur.
Özellikle kıyı kesiminde satın alma fiyatları yüksek olduğundan vergi belirgin bir yük oluşturur. Binz, Kühlungsborn veya Zingst gibi gözde bölgelerde metrekare fiyatları 6.000 avronun üzerine çıkmaktadır. Bu nedenle 420.000 avroluk 70 metrekarelik bir tatil dairesi, yalnızca 25.200 avro gayrimenkul edinim vergisine mal olur – buna noter ve tapu sicili masrafları olarak satış bedelinin yaklaşık yüzde 1,5 ila 2'si daha eklenir.Satın alma bedelinin.
Yatırımcılar için bir teselli: Tatil amaçlı gayrimenkulü kiraya verenler, gayrimenkul devir vergisinden vergi açısından yararlanabilir. Bu vergi, edinim yan maliyetleri arasında sayılır ve bina amortismanının (AfA) matrahını artırır. Böylece kullanım süresi boyunca binaya düşen pay, orantılı olarak vergi azaltıcı şekilde mahsup edilir – ancak arsa ve araziye düşen pay için bu geçerli değildir. Gayrimenkulün yalnızca kişinin kendisi tarafından kullanılması durumunda bu avantaj ortadan kalkar.
TraumImmo’da Baltık Denizi kıyısındaki benzer taşınmazların satın alma fiyatlarını tek bakışta görebilirsiniz – böylece beklenen gayrimenkul devir vergisi, ilk incelemeden önce bile gerçekçi biçimde tahmin edilebilir.
Gayrimenkul devir vergisi ne zaman uygulanmaz?
Her mülkiyet devri gayrimenkul devir vergisini doğurmaz. Kanun çeşitli istisnalar öngörür (§ 3 GrEStG):
- Düşük tutarlı alımlar: Satın alma bedeli en fazla 2.500 avro ise edinim vergiden muaftır. Bu bir vergiden muaf alt sınır değil, vergi istisnası sınırıdır – bir avro daha fazla olması hâlinde tutarın tamamı vergilendirilir.
- Eşler ve hayat partnerleri: Eşten veya kayıtlı hayat partnerinden yapılan satın alma vergiden muaftır – boşanma sonrasındaki mal paylaşımı da aynı şekilde.
- Doğrudan soy hattındaki akrabalar: Çocukların ebeveynlerinden (veya ebeveynlerin çocuklarından) satın alması hâlinde gayrimenkul devir vergisi alınmaz. Bu, üvey çocuklar ve damat veya gelinler için de geçerlidir.
- Miras ve bağış: Gayrimenkul ölüm nedeniyle veya bağış yoluyla devredilirse, gayrimenkul devir vergisi yerine miras ve bağış vergisi mevzuatı uygulanır.
Buna karşılık kardeşler arasındaki veya daha uzak akrabalara yapılan satışlarda muafiyet geçerli değildir – burada gayrimenkul devir vergisinin tamamı ödenir.
Mecklenburg-Vorpommern’de gayrimenkul devir vergisi hakkında SSS
Mecklenburg-Vorpommern’de ne kadar gayrimenkul devir vergisi öderim?
Satın alma bedelinin %6,0’sı. 300.000 avro için bu tutar 18.000 avro, 500.000 avro için 30.000 avrodur. Oran, taşınmazın bulunduğu yerden bağımsız olarak eyalet genelinde aynıdır.
Gayrimenkul devir vergisini kim öder – alıcı mı, satıcı mı?
Hukuken her ikisi de müşterek borçlu olarak sorumludur. Uygulamada vergiyi neredeyse her zaman alıcı üstlenir; çoğu satış sözleşmesinde bu şekilde kararlaştırılır.
Gayrimenkul devir vergisini ne zaman ödemem gerekir?
Vergi bildirimini aldıktan bir ay sonra. İbra belgesi ancak ödeme yapıldıktan sonra düzenlendiği ve bu belge olmadan tapu siciline tescil gerçekleştirilemediği için alıcılar bu tutarı öz sermaye olarak hazır bulundurmalıdır – genellikle ortak finanse edilemez.
Tatil konutunda gayrimenkul edinim vergisinden tasarruf edebilir miyim?
Oranın kendisi pazarlık konusu değildir. Ancak birlikte satılan demirbaşların (örneğin ankastre mutfak, mobilya veya sauna) satış sözleşmesinde ayrı ve gerçekçi bir şekilde belirtilmesiyle vergi matrahını düşürebilirsiniz. Gayrimenkulü kiraya verirseniz vergi ayrıca amortisman yoluyla vergi yükünü azaltır.
Tatil amaçlı gayrimenkuller için konutlara kıyasla farklı bir oran mı geçerlidir?
Hayır. Kullanım şekli, gayrimenkul edinim vergisi açısından önem taşımaz. Tatil konutu, ikinci ikametgâh ve sürekli oturulan kendi konutu için aynı yüzde 6,0 oranı geçerlidir.
Sonuç: Baştan itibaren yüzde 6'yı hesaba katın
Mecklenburg-Vorpommern'da yüzde 6,0 oranındaki gayrimenkul edinim vergisi, alıcıların kesinlikle planlaması gereken önemli bir maliyet kalemidir; Baltık Denizi kıyısındaki yüksek fiyatlar nedeniyle bu tutar kısa sürede beş haneli bir rakama ulaşabilir. Taşınır demirbaşların değerini sözleşmede usulüne uygun şekilde ayrı gösteren ve kiraya verilen bir tatil amaçlı gayrimenkulde amortismandan yararlanan kişiler, yükü bir ölçüde hafifletebilir. Ancak her şeyden önce vergi, başlangıçtan itibaren öz sermaye olarak finansman planlamasına dâhil edilmelidir; çünkü vergi ödenmeden tapu siciline tescil mümkün değildir ve dolayısıyla mülkiyet de edinilemez.