Той, хто купує нерухомість у Мекленбурзі — Передній Померанії, сплачує 6,0 відсотка податку на придбання нерухомості від ціни купівлі — одну з найвищих ставок у Німеччині. За квартиру для відпочинку на Балтійському морі вартістю 300.000 євро це становить 18.000 євро, які сплачуються додатково до ціни купівлі. Ми пояснюємо, як розраховується податок, коли його потрібно сплачувати та на що особливо слід звернути увагу покупцям житлової нерухомості й нерухомості для відпочинку.
Яким є податок на придбання нерухомості в Мекленбурзі — Передній Померанії?
У Мекленбурзі — Передній Померанії податок на придбання нерухомості становить 6,0 відсотка ціни купівлі (Steuerportal M-V). Ставка є єдиною по всій федеральній землі — у Ростоку, Шверіні, на Рюгені чи Узедомі так само, як і у внутрішніх районах. Муніципальних надбавок, як у випадку із земельним податком, немає.
Федеральна земля підвищила цю ставку 1 липня 2019 року з колишніх 5,0 відсотка. Таким чином, Мекленбург — Передня Померанія перебуває у верхньому діапазоні загальнонімецького порівняння: у 2026 році ставки становлять від 3,5 відсотка в Баварії до 6,5 відсотка в Бранденбурзі, Північному Рейні — Вестфалії, Саарі та Шлезвіг-Гольштейні.
Те, що федеральні землі взагалі можуть самостійно встановлювати ставки, пов’язано з реформою федералізму 2006 року: відтоді вони самі визначають податкову ставку (ст. 105, абз. 2a Основного закону Німеччини). Базова ставка 3,5 відсотка, зазначена у федеральному законі (§ 11 GrEStG), тепер застосовується лише там, де федеральна земля не ухвалила іншого рішення — наприклад, у Баварії.
Як розраховується податок на придбання нерухомості?
Базою оподаткування є так звана зустрічна винагорода — як правило, ціна купівлі, погоджена в нотаріальному договорі купівлі-продажу (§ 8 і § 9 GrEStG). Розрахунок простий:
Ціна купівлі × 6,0 % = податок на придбання нерухомості
Кілька прикладів купівлі на узбережжі Балтійського моря в Мекленбурзі:
- Квартира для відпочинку за 250.000 євро: 15.000 євро податку на придбання нерухомості
- Таунхаус за 400.000 євро: 24.000 євро податку на придбання нерухомості
- Будинок для відпочинку в престижному місці за 650.000 євро: 39.000 євро податку на придбання нерухомості
Розраховану суму округлюють донизу до повного євро (§ 11 GrEStG).
Порада — окремо зазначайте рухоме майно: Придбані разом предмети, які не є невід’ємними частинами будівлі, не обкладаються податком на придбання нерухомості. До цього належать, наприклад, вбудована кухня, меблі, сауна або маркізи. Якщо їхню вартість окремо зазначено в договорі купівлі-продажу, база оподаткування відповідно зменшується. За інвентар вартістю 20 000 євро покупці в Мекленбурзі-Передній Померанії заощаджують 1 200 євро податку. Важливо: зазначені вартості мають бути реалістичними, інакше податкова служба скоригує їх у бік збільшення.
Процедура: від нотаріального посвідчення до довідки про відсутність заперечень
Податок на придбання нерухомості тісно пов’язаний із земельною книгою. Процедура складається з чотирьох етапів:
Крок 1: Нотаріальне посвідчення
Щойно договір купівлі-продажу посвідчено нотаріально, нотаріус повідомляє про операцію відповідну податкову службу.
Крок 2: Податкове повідомлення
Податкова служба нараховує податок і надсилає покупцеві повідомлення про сплату податку на придбання нерухомості.
Крок 3: Сплата
Податок підлягає сплаті через місяць після повідомлення про нарахування (§ 15 GrEStG). Покупцям слід завчасно підготувати необхідну суму.
Крок 4: Довідка про відсутність заперечень
Лише після надходження платежу податкова служба видає довідку про відсутність заперечень (§ 22 GrEStG). Без цього документа орган, що веде земельну книгу, не вносить зміну власника. Отже, податок на придбання нерухомості фактично є умовою для остаточного набуття права власності.
З юридичного погляду платниками податку є покупець і продавець спільно як солідарні боржники (§ 13 GrEStG). Однак на практиці майже завжди податок сплачує покупець — саме так передбачено в більшості договорів купівлі-продажу.
Податок на придбання нерухомості під час купівлі курортної нерухомості на Балтійському морі
Балтійське узбережжя між Больтенгагеном, Кюлунгсборном, Фішландом-Дарссом-Цингстом, Рюгеном і Узедомом належить до найбільш затребуваних місць для відпочинку в Німеччині. Для податку на придбання нерухомості подальше використання не має значення: основне місце проживання, капіталовкладення чи будинок для відпочинку — завжди застосовується ставка 6,0 відсотка. Знижки або неоподатковуваного мінімуму для житла, яке використовується власником, якого вимагають деякі особи, у Мекленбурзі-Передній Померанії немає.
Особливо на узбережжі податок відчутно впливає на витрати, оскільки ціни купівлі високі. У таких популярних місцях, як Бінц, Кюлунгсборн або Цингст, ціна квадратного метра перевищує 6 000 євро. Тому квартира для відпочинку площею 70 квадратних метрів за 420 000 євро коштує лише податку на придбання нерухомості 25 200 євро — додатково до витрат на нотаріуса та земельну книгу в розмірі ще приблизно 1,5–2 відсотків від ціни купівлі.
Втіха для інвесторів: той, хто здає курортну нерухомість в оренду, може врахувати податок на придбання нерухомості для цілей оподаткування. Він належить до супутніх витрат придбання та збільшує базу для нарахування амортизації будівлі (AfA). Протягом строку використання частка, що припадає на будівлю, таким чином, пропорційно заявляється як така, що зменшує податок, – але не частка, що припадає на земельну ділянку. У разі виключно самостійного користування ця перевага відсутня.
На TraumImmo ви одразу бачите ціни купівлі порівнюваних об’єктів на узбережжі Балтійського моря – тож очікуваний податок на придбання нерухомості можна реалістично оцінити ще до першого огляду.
Коли податок на придбання нерухомості не стягується?
Не кожен перехід права власності спричиняє сплату податку на придбання нерухомості. Закон передбачає кілька винятків (§ 3 GrEStG):
- Незначні покупки: Якщо ціна купівлі становить не більше 2.500 євро, придбання не оподатковується. Йдеться про неоподатковуваний поріг, а не про неоподатковувану суму – один євро більше, і вся сума підлягає оподаткуванню.
- Подружжя та зареєстровані партнери: Купівля у чоловіка/дружини або зареєстрованого партнера не оподатковується – так само як і розподіл майна після розлучення.
- Родичі по прямій лінії: Якщо діти купують у батьків (або навпаки), податок на придбання нерухомості не стягується. Це також стосується пасинків і падчерок, а також зятів і невісток.
- Спадкування та дарування: Якщо нерухомість переходить у спадщину або як подарунок, замість податку на придбання нерухомості застосовується законодавство про податок на спадщину та дарування.
Однак у разі продажу між братами й сестрами або дальшими родичами звільнення не діє – тут сплачується повний податок на придбання нерухомості.
FAQ про податок на придбання нерухомості в Мекленбурзі-Передній Померанії
Скільки податку на придбання нерухомості я сплачую в Мекленбурзі-Передній Померанії?
6,0 відсотка від ціни купівлі. При 300.000 євро це становить 18.000 євро, при 500.000 євро – 30.000 євро. Ставка є однаковою по всій федеральній землі, незалежно від місця розташування нерухомості.
Хто сплачує податок на придбання нерухомості – покупець чи продавець?
Юридично обидві сторони несуть солідарну відповідальність як солідарні боржники. На практиці його майже завжди сплачує покупець – так передбачено більшістю договорів купівлі-продажу.
Коли потрібно сплатити податок на придбання нерухомості?
Через місяць після отримання податкового повідомлення. Оскільки довідка про відсутність заперечень видається лише після сплати, а без неї внесення до поземельної книги неможливе, покупцям слід підготувати цю суму як власний капітал – зазвичай його не можна співфінансувати.
Чи можна заощадити на податку на придбання нерухомості під час купівлі будинку для відпочинку?
Сама ставка не підлягає переговорам. Однак ви можете зменшити базу оподаткування, якщо проданий разом із нерухомістю інвентар, як-от вбудовану кухню, меблі чи сауну, буде окремо та реалістично зазначено в договорі купівлі-продажу. Якщо ви здаєте нерухомість в оренду, податок також зменшується завдяки амортизаційним відрахуванням.
Чи діє для заміської нерухомості інша ставка, ніж для житлових будинків?
Ні. Вид використання не має значення для податку на придбання нерухомості. Для будинку для відпочинку, другого місця проживання та власного житла, у якому постійно проживають, діє однакова ставка — 6,0 відсотка.
Висновок: із самого початку розраховуйте на 6 відсотків
У Мекленбурзі-Передній Померанії податок на придбання нерухомості за ставкою 6,0 відсотка є значною статтею витрат, яку покупці мають обов’язково врахувати, — за високих цін на узбережжі Балтійського моря це швидко становить п’ятизначну суму. Той, хто належним чином відокремить вартість рухомого інвентарю в договорі та скористається амортизацією для орендованої нерухомості для відпочинку, може певною мірою зменшити навантаження. Але передусім цей податок від самого початку має бути включений до планування фінансування як власний капітал, адже без його сплати неможлива реєстрація в поземельній книзі — а отже, немає права власності.