Bij de aan- en verkoop van hun vastgoed hebben veel mensen moeite om een passende waarde vast te stellen. Te veel factoren spelen een rol in de marktwaarde. Daartoe behoren de ligging, de bouwkundige staat, de grootte van het vastgoed, het perceel, huurinkomsten, exploitatiekosten en vele andere punten.
Er bestaat echter een globale berekening die veel makelaars en vastgoedinvesteerders gebruiken: de makelaarsformule. Deze bepaalt de aankoopprijs en houdt – bij huurpanden – nauw verband met het te verwachten bruto rendement. Als u actief rondkijkt op de vastgoedmarkt of uw appartement dan wel uw huis wilt verkopen, moet u deze begrippen en hun betekenis kennen: makelaarsformule, vermenigvuldigingsfactor en factor.
De makelaarsformule uitgelegd
Vooral makelaars gebruiken graag een naar hen genoemde formule om de geschatte marktwaarde van een vastgoed te bepalen. Het gaat hierbij om een vereenvoudigde vorm van de inkomenswaardemethode, een berekening om de waarde van vastgoed vast te stellen.
Als u deze term hoort, moet u het resultaat van deze berekening kunnen plaatsen. De makelaarsformule luidt:
Nettohuurinkomsten ÷ kapitalisatievoet = vastgoedwaarde
Deze vergelijking berust op aannames of werkelijke cijfers. De nettohuurinkomsten zijn de vastgoedopbrengsten die na aftrek van de exploitatiekosten overblijven. Exploitatiekosten worden doorberekend aan de huurders. Bijgevolg gaat het om de netto kale huur. Bij eigen woningen moet een plaatselijk gebruikelijke vergelijkingshuur worden gehanteerd.
De kapitalisatievoet is de basisrentevoet, aangepast aan het objectrisico. In de regel moet hiervoor de actuele rentevoet voor vastgoedleningen worden gebruikt en aangepast. De waarde valt door rekening te houden met het risico tot op zekere hoogte hoger uit – afhankelijk van de staat en bijzonderheden van het object. Bij typische woningen ligt deze volgens de gangbare aanname op 4 % tot 6 % of bij gunstige rentevoorwaarden iets lager.
Waar u bij de makelaarsformule rekening mee moet houden
Het resultaat van de formule moet de geschatte marktwaarde van het vastgoed weerspiegelen. Daarbij moet echter rekening worden gehouden met meerdere bijzonderheden:
- De werkelijke huurinkomsten kunnen hoger of lager zijn dan de plaatselijk gebruikelijke huur.
- Buitengewone reparatiekosten kunnen de huurinkomsten beïnvloeden. De nettohuurinkomsten hoeven niet altijd overeen te komen met de jaarinkomsten.
- Voor voor de grove berekening wordt een te verwachten kapitalisatierente gebruikt. Deze is gebaseerd op aannames en ervaringswaarden. Deze hoeft echter niet altijd alle risico’s van het object, zoals bijvoorbeeld een achterstand in modernisering, correct af te dekken.
- Zelfs kleine wijzigingen van de variabelen kunnen een aanzienlijke invloed hebben op het eindresultaat.
- Voor makelaars en potentiële kopers geldt: zij beschikken niet altijd over alle vereiste feitelijke gegevens en moeten met schattingen werken.
Makelaarsformule: rekenvoorbeeld
De bepaling van de geschatte marktwaarde van een vastgoedobject zou er als volgt uit kunnen zien: Een gemiddeld appartementsgebouw met drie woningen levert een jaarhuur van 23.400 euro op. De kapitalisatierente wordt vanwege een lage kredietrente en een gering risico vastgesteld op 3,9 %. Daaruit volgt de berekening:
23.400 euro ÷ 3,9 % = 23.400 euro ÷ 0,039 = 600.000 euro
De geschatte marktwaarde bedraagt dus 600.000 euro. Al bij een slechts 100 euro hogere maandhuur resulteert dit in een waardestijging van meer dan 30.000 euro. Bij een 0,6 procentpunt hogere kapitalisatierente daalt de waarde daarentegen met ca. 53.000 euro. U moet de afzonderlijke variabelen van de berekening daarom zeer zorgvuldig bepalen. Afwijkingen of verkeerde aannames kunnen namelijk fataal zijn.
Afgeleide van de makelaarsformule: factor en vermenigvuldigingsfactor bepalen
Uit de makelaarsformule kan een nog eenvoudigere methode worden afgeleid, die vooral interessant is voor huurpanden. Als u de vastgestelde verkoopprijs van een vastgoedobject deelt door de netto-huurinkomsten, krijgt u de zogenaamde factor of vermenigvuldigingsfactor. In het bovenstaande voorbeeld zou dat er als volgt uitzien:
600.000 euro ÷ 23.400 euro = 25,64
Het resultaat van deze formule is een periode in jaren. Deze periode laat zien na hoeveel tijd u uw investeringskosten voor een huurwoning zou hebben terugverdiend en winst zou maken. Als u dit voorbeeldobject dus zou kopen, zou u 25,64 jaar moeten wachten voordat de aankoopprijs voor u is afgeschreven.
Let op: Bij deze berekening wordt geen rekening gehouden met bijkomende aankoopkosten, zoals makelaarskosten en notariskosten! In een individuele beoordeling moet u met deze kosten rekening houden. Ook huurwijzigingen, fiscale afschrijvingen en toekomstige waardeveranderingen worden niet in de berekening meegenomen.
In de praktijk gaat het meestal andersom: Makelaars en verkopers geven een factor aan, zoals bijvoorbeeld 17, 20 of bijrespectievelijk 25 en 26 in het bovenstaande voorbeeld. Deze factor is de vermenigvuldigingsfactor van de huurinkomsten, waarmee de aankoopprijs door vermenigvuldiging wordt bepaald. De vermenigvuldigingsfactor is daarbij doorgaans gebaseerd op regionale vergelijkings- en ervaringswaarden.
Zowel de factor of vermenigvuldigingsfactor als de makelaarsformule zijn op de vastgoedmarkt graag gebruikte grootheden voor een vereenvoudigde waardebepaling. Belangrijk daarbij: de ligging, bouwkundige staat, staat van modernisering, het perceel en veel andere details zijn daarin niet of slechts zeer ontoereikend opgenomen.
Goed om te weten: uit factor en vermenigvuldigingsfactor volgt het bruto rendement
Met deze kennis kunt u als potentiële koper (en verkoper) zeer goed rekenen. Als u wiskundig bent ingesteld, zal het cruciale punt u al in het oog springen: beide berekeningen hangen ook los van de vastgoedwaarde direct met elkaar samen.
Het resultaat in aantal jaren uit de tweede berekening is het rekenkundige omgekeerde van de kapitalisatierente uit de makelaarsformule. 1/25,64 is 0,039, oftewel 3,9 procent. Bij een factor van 25 zou het 4 % zijn, bij een factor van 20 5 % en bij een factor van 17 ongeveer 5,8 %.
Achter de wisselwerking tussen de makelaarsformule en de factor schuilt daarom nog een andere belangrijke grootheid voor de koper: het bruto rendement. De kapitalisatierente komt overeen met het verwachte bruto rendement. Dit is belangrijk voor de inschatting van de aankoopprijs. De berekening bevat met de risico-inschatting weliswaar een kapitalisatierente. Deze is echter niet identiek aan de procentuele kredietkosten voor de vastgoedlening. Zoals beschreven omvat deze eerder een risicopremie voor de ligging, de staat van het object enzovoort.
U moet beide waarden vóór een aankoop met elkaar in verband brengen. Vergelijk uw procentuele kredietkosten uit rente en aflossing met het berekende bruto rendement of de kapitalisatierente van de makelaarsformule. Deze moet lager zijn dan uw persoonlijke procentuele kredietkosten. Ligt het door de bank in het vooruitzicht gestelde persoonlijke rentepercentage boven de kapitalisatierente, dan betaalt u maand na maand meer dan u aan huur ontvangt. Ligt het daarentegen lager, dan behaalt u een overschot dat u kunt gebruiken voor onderhoudsmaatregelen, extra aflossingen, als reserve of voor vrije besteding.
Concreet betekent dit voor het bovenstaande voorbeeld: u moet deze woning alleen kopen als uwWaarop de kosten inclusief aflossing voor de vastgoedlening onder de aangenomen kapitalisatievoet van 3,9 % liggen. Hoe lager het percentage is, hoe hoger uw nettorendement.
Belangrijk: Deze rendementsvergelijking geldt met name voor verhuurd vastgoed. Als koper moet u nooit bij de lopende kosten geld bijleggen. Als u echter zelf in het huis of de woning wilt gaan wonen, geldt deze berekening slechts beperkt. Door de vergelijking hebt u echter een goed aanknopingspunt om te bepalen of de koopprijs te hoog of aantrekkelijk is.
Makelaarsformule levert slechts een geschatte waarde op
De factor of vermenigvuldigingsfactor en ook de kapitalisatievoet in de makelaarsformule zijn slechts globale aanknopingspunten. Goede makelaars en experts met uitstekende kennis van de lokale markt komen met hun berekening echter toch zeer dicht bij de werkelijke waarde van een vastgoed. Niet in de laatste plaats zijn het lokale vergelijkingswaarden en ervaringswaarden die de makelaarsformule en berekeningen met vermenigvuldigingsfactor aantrekkelijk maken.
Een nauwkeurigere prijsberekening is gebaseerd op een uitgebreide waarderingsprocedure, een zogenaamd taxatierapport. Hierbij wordt rekening gehouden met aanzienlijk meer factoren. Op de vrije vastgoedmarkt zijn dergelijke taxatierapporten vooral gebruikelijk bij veilingen. Bij verkoop via een makelaar of bij rechtstreekse particuliere verkopen wordt de koopprijs echter meestal bepaald aan de hand van de makelaarsformule of met de factorberekening.
Om de prijzen beter te kunnen inschatten, kijkt u naar de wisselwerking tussen de variabelen. Het geldt: Hoe hoger het risico (= kapitalisatievoet) en hoe slechter de ligging, hoe lager de factor en de koopprijs zouden moeten zijn. Hoe lager het risico en hoe beter de ligging, hoe hoger de factor en daarmee de koopprijs zullen uitvallen. Let daarbij op lokale vergelijkingswaarden voor vergelijkbare woningen. Houd er bovendien rekening mee dat het slechts om globale richtwaarden gaat, waarbij veel details buiten beschouwing blijven. Als u de resultaten van de makelaarsformule niet vertrouwt, laat dan een nauwkeurig taxatierapport opstellen. Dat biedt iets meer zekerheid, maar brengt kosten met zich mee.