Gayrimenkullerini alıp satarken birçok kişi uygun bir değer belirlemekte zorlanır. Piyasa değerini çok fazla faktör etkiler. Bunlar arasında konum, yapısal durum, gayrimenkulün büyüklüğü, arsa, kira gelirleri, işletme giderleri ve daha birçok unsur yer alır.
Ancak birçok emlakçı ve gayrimenkul yatırımcısının kullandığı yaklaşık bir hesaplama vardır: emlakçı formülü. Bu formül satın alma fiyatını belirler ve – kiralık gayrimenkullerde – beklenen brüt getiriyle yakından ilişkilidir. Gayrimenkul piyasasını aktif olarak araştırıyorsanız veya dairenizi ya da evinizi satmak istiyorsanız, şu kavramları ve anlamlarını bilmelisiniz: emlakçı formülü, çarpan ve faktör.
Emlakçı formülü açıklaması
Özellikle emlakçılar, bir gayrimenkulün yaklaşık piyasa değerini belirlemek için kendi adlarını taşıyan bir formülü kullanmayı severler. Bu, gayrimenkul değerini belirlemeye yönelik bir hesaplama olan gelir değerleme yönteminin basitleştirilmiş bir biçimidir.
Bu kavramı duyduğunuzda, bu hesaplamanın sonucunu sınıflandırabilmelisiniz. Emlakçı formülü şöyledir:
Net kira gelirleri ÷ Kapitalizasyon faiz oranı = Gayrimenkul değeri
Bu eşitlik varsayımlara veya gerçek rakamlara dayanır. Net kira gelirleri, işletme giderleri düşüldükten sonra kalan gayrimenkul gelirleridir. İşletme giderleri kiracılara yansıtılmıştır. Dolayısıyla söz konusu olan net soğuk kiradır. Müstakil evlerde, bölgedeki emsal kira dikkate alınmalıdır.
Kapitalizasyon faiz oranı, gayrimenkul riskine göre uyarlanmış temel faiz oranıdır. Kural olarak burada güncel gayrimenkul kredi faiz oranı esas alınmalı ve değiştirilmelidir. Riskin dikkate alınmasıyla değer belirli ölçüde yükselir – gayrimenkulün durumuna ve özelliklerine bağlı olarak. Tipik konut gayrimenkullerinde bu oran, genel kabul gören varsayıma göre %4 ila %6 arasındadır veya iyi faiz koşullarında biraz daha düşüktür.
Emlakçı formülünde dikkat etmeniz gerekenler
Formülün sonucu, gayrimenkulün yaklaşık piyasa değerini yansıtmalıdır. Ancak çeşitli özel durumlar dikkate alınmalıdır:
- Gerçek kira gelirleri, bölgedeki emsal kiradan daha yüksek veya daha düşük olabilir.
- Olağan dışı onarım giderleri kira gelirlerini etkileyebilir. Net kira gelirlerinin yıllık gelirlerle her zaman örtüşmesi gerekmez.
- İçin yaklaşık hesaplamada beklenen bir kapitalizasyon faizi kullanılır. Bu, varsayımlara ve deneyim değerlerine dayanır. Ancak nesnenin örneğin bir modernizasyon birikimi gibi tüm risklerini her zaman doğru şekilde kapsamak zorunda değildir.
- Değişkenlerdeki küçük değişiklikler bile nihai sonuç üzerinde önemli bir etkiye sahip olabilir.
- Emlakçılar ve satın almakla ilgilenenler için geçerlidir: Gerekli tüm gerçek verilere her zaman sahip olmazlar ve tahmini değerlerle çalışmak zorundadırlar.
Emlakçı formülü: Hesaplama örneği
Bir taşınmazın yaklaşık piyasa değerinin belirlenmesi şu şekilde olabilir: Üç daireli ortalama bir apartman yıllık 23.400 Euro kira getirir. Kapitalizasyon faizi, düşük kredi faizi ve düşük risk nedeniyle %3,9 olarak varsayılır. Buna göre hesaplama şöyledir:
23.400 Euro ÷ %3,9 = 23.400 Euro ÷ 0,039 = 600.000 Euro
Dolayısıyla yaklaşık piyasa değeri 600.000 Euro’dur. Aylık kiranın yalnızca 100 Euro daha yüksek olması durumunda bile değer artışı 30.000 Euro’nun üzerinde olur. Buna karşılık, kapitalizasyon faizinin 0,6 yüzde puanı daha yüksek olması durumunda değer yaklaşık 53.000 Euro azalır. Bu nedenle hesaplamadaki değişkenleri çok titiz bir şekilde belirlemelisiniz. Çünkü sapmalar veya hatalı varsayımlar ağır sonuçlara yol açabilir.
Emlakçı formülünün türevi: Faktör ve çarpanın belirlenmesi
Emlakçı formülünden, özellikle kiralık taşınmazlar için ilgi çekici olan daha basit bir yöntem türetilebilir. Bir taşınmazın belirlenmiş satış fiyatını net kira gelirlerine bölerseniz, sözde faktörü veya çarpanı elde edersiniz. Yukarıdaki örnekte hesaplama şöyle olurdu:
600.000 Euro ÷ 23.400 Euro = 25,64
Bu formülün sonucu yıl cinsinden bir süredir. Bu süre, kiralık bir taşınmaz için yatırım maliyetlerinizi ne kadar zaman sonra geri kazanacağınızı ve kâr elde etmeye başlayacağınızı gösterir. Yani bu örnek taşınmazı satın alsaydınız, satın alma bedelinin sizin için amorti olması 25,64 yıl sürerdi.
Dikkat: Bu hesaplama, emlakçı komisyonları ve noter masrafları gibi satın alma ek maliyetlerini dikkate almaz! Bireysel bir değerlendirmede bu maliyetleri hesaba katmalısınız. Kira değişiklikleri, vergiye tabi amortismanlar ve gelecekteki değer değişiklikleri de hesaplamaya dahil edilmez.
Uygulamada genellikle tam tersi şekilde ilerlenir: Emlakçılar ve satıcılar örneğin 17, 20 veya yukarıda belirtilen örnekte 25 veya 26. Bu faktör, kira gelirlerinin çarpanıdır; satın alma fiyatı, kira gelirlerinin bu faktörle çarpılması yoluyla belirlenir. Çarpan genellikle bölgesel karşılaştırma ve deneyim değerlerine dayanır.
Hem faktör veya çarpan hem de emlakçı formülü, gayrimenkul piyasasında basitleştirilmiş değer tespiti için sıkça kullanılan ölçütlerdir. Burada önemli olan şudur: Konum, yapı maddesi, modernizasyon durumu, arsa ve diğer birçok ayrıntı bunlarda hiç yer almaz veya yalnızca çok yetersiz şekilde dikkate alınır.
Bilmekte fayda var: Faktör ve çarpandan brüt getiri elde edilir
Bu bilgiyle, satın almak isteyen kişi (ve satıcı) olarak çok iyi hesaplama yapabilirsiniz. Matematiksel bir bakış açınız varsa, önemli nokta hemen gözünüze çarpacaktır: Her iki hesaplama da gayrimenkul değerinden bağımsız olarak doğrudan birbiriyle bağlantılıdır.
İkinci hesaplamada yıl sayısı olarak elde edilen sonuç, emlakçı formülündeki kapitalizasyon faiz oranının matematiksel tersidir. 1/25,64 = 0,039 veya başka bir ifadeyle yüzde 3,9’dur. Faktör 25 olsaydı %4, 20 olsaydı %5 ve 17 olsaydı yaklaşık %5,8 olurdu.
Emlakçı formülü ile faktör arasındaki ilişkide, alıcı için bir başka önemli ölçüt daha gizlidir: Brüt getiri. Kapitalizasyon faiz oranı, beklenen brüt getiriye karşılık gelir. Bu, satın alma fiyatının değerlendirilmesi açısından önemlidir. Çünkü hesaplama, risk değerlendirmesiyle birlikte bir kapitalizasyon faiz oranı içerir. Ancak bu oran, gayrimenkul kredisi için yüzdesel kredi maliyetleriyle aynı değildir. Aksine, açıklandığı üzere konum, taşınmazın durumu vb. için bir risk primini de içerir.
Satın alma öncesinde her iki değeri birbiriyle ilişkilendirmelisiniz. Faiz ve anapara ödemelerinden oluşan yüzdesel kredi maliyetlerinizi, belirlenen brüt getiri veya emlakçı formülündeki kapitalizasyon faiz oranıyla karşılaştırın. Bu oran, kişisel yüzdesel kredi maliyetlerinizden düşük olmalıdır. Bankanın size sunduğu kişisel oran kapitalizasyon faiz oranının üzerindeyse, kira yoluyla elde ettiğinizden her ay daha fazla ödeme yaparsınız. Buna karşılık daha düşükse, bakım-onarım önlemleri, ek anapara ödemeleri, rezerv veya serbest kullanım için değerlendirebileceğiniz bir fazlalık elde edersiniz.
Somut olarak bu, yukarıda belirtilen örnek için şu anlama gelir: Bu taşınmazı yalnızca şu durumda satın almalısınız: Varsayılan %3,9’luk kapitalizasyon faiz oranının altında, gayrimenkul kredisi için itfa dâhil maliyetler bulunur. Oran ne kadar düşükse net getiriniz o kadar yüksek olur.
Önemli: Bu getiri karşılaştırması özellikle kiraya verilen gayrimenkuller için geçerlidir. Alıcı olarak devam eden masraflar için kesinlikle ek ödeme yapmamalısınız. Ancak evde veya dairede kendiniz oturmak istiyorsanız, bu hesaplama yalnızca sınırlı ölçüde geçerlidir. Bununla birlikte karşılaştırma sayesinde satın alma fiyatının çok yüksek mi yoksa cazip mi olduğu konusunda iyi bir fikir edinebilirsiniz.
Emlakçı formülü yalnızca yaklaşık bir değer verir
Emlakçı formülündeki faktör veya çarpan ile kapitalizasyon faizi de yalnızca yaklaşık göstergelerdir. Ancak yerel piyasaya dair mükemmel bilgiye sahip iyi emlakçılar ve uzmanlar, hesaplamalarıyla yine de bir gayrimenkulün gerçek değerine oldukça yaklaşabilir. Emlakçı formülünü ve çarpan hesaplamalarını cazip kılan, son olarak özellikle yerel karşılaştırma değerleri ve deneyim değerleridir.
Daha kesin bir fiyat hesaplaması, kapsamlı bir değerleme yöntemine, yani sözde değer tespit raporuna dayanır. Bu yöntem çok daha fazla faktörü dikkate alır. Serbest gayrimenkul piyasasında bu tür değer tespit raporları özellikle açık artırmalarda yaygındır. Ancak emlakçı aracılığıyla yapılan satışlarda veya doğrudan özel satışlarda satın alma fiyatının emlakçı formülüne ya da faktör hesabına göre belirlenmesi hâkimdir.
Fiyatları daha iyi değerlendirebilmek için değişkenlerin birlikte nasıl etkileştiğini göz önünde bulundurun. Kural şudur: Risk (= kapitalizasyon faiz oranı) ne kadar yüksek ve konum ne kadar kötüyse, faktör ve satın alma fiyatı o kadar düşük olmalıdır. Risk ne kadar düşük ve konum ne kadar iyiyse, faktör ve dolayısıyla satın alma fiyatı o kadar yüksek olur. Bu sırada benzer gayrimenkuller için yerel karşılaştırma değerlerine dikkat edin. Ayrıca bunun yalnızca birçok ayrıntıyı göz ardı eden yaklaşık referans değerler olduğunu unutmayın. Emlakçı formülünün sonuçlarına güvenmiyorsanız kesin bir değer tespit raporu hazırlatın. Bu biraz daha fazla güvence sağlar, ancak ücretlidir.