Przy kupnie i sprzedaży nieruchomości wiele osób ma trudności z ustaleniem odpowiedniej wartości. Na wartość rynkową wpływa zbyt wiele czynników. Należą do nich lokalizacja, stan techniczny, wielkość nieruchomości, działka, przychody z najmu, koszty zarządzania i wiele innych kwestii.
Istnieje jednak przybliżone wyliczenie, z którego korzysta wielu pośredników i inwestorów nieruchomości: wzór pośrednika. Pozwala on ustalić cenę zakupu i – w przypadku nieruchomości wynajmowanych – pozostaje w ścisłym związku z oczekiwaną rentownością brutto. Jeśli aktywnie rozglądają się Państwo na rynku nieruchomości lub chcą sprzedać swoje mieszkanie bądź dom, powinni Państwo znać te pojęcia i ich znaczenie: wzór pośrednika, mnożnik i współczynnik.
Wyjaśnienie wzoru pośrednika
Pośrednicy chętnie korzystają ze wzoru nazwanego ich imieniem, aby ustalić przybliżoną wartość rynkową nieruchomości. Jest to uproszczona forma metody wartości dochodowej, czyli obliczenia służącego do ustalenia wartości nieruchomości.
Słysząc to pojęcie, powinni Państwo umieć właściwie zinterpretować wynik tego obliczenia. Wzór pośrednika brzmi:
Dochody netto z najmu ÷ stopa kapitalizacji = wartość nieruchomości
Równanie to opiera się na założeniach lub rzeczywistych liczbach. Dochody netto z najmu to przychody z nieruchomości pozostałe po odliczeniu kosztów zarządzania. Koszty zarządzania są przenoszone na najemców. W związku z tym chodzi o czynsz netto bez opłat dodatkowych. W przypadku domów jednorodzinnych należy przyjąć lokalny porównywalny czynsz.
Stopa kapitalizacji to podstawowa stopa procentowa skorygowana o ryzyko związane z obiektem. Z reguły należy przyjąć i zmodyfikować aktualną stopę oprocentowania kredytów na nieruchomości. Wartość wskutek uwzględnienia ryzyka jest w pewnym zakresie wyższa – zależnie od stanu i szczególnych cech obiektu. W przypadku typowych nieruchomości mieszkalnych przyjmuje się zazwyczaj 4 % do 6 % lub, przy korzystnych warunkach oprocentowania, nieco mniej.
Na co należy zwrócić uwagę przy stosowaniu wzoru pośrednika
Wynik wzoru ma odzwierciedlać przybliżoną wartość rynkową nieruchomości. Należy jednak uwzględnić kilka szczególnych kwestii:
- Rzeczywiste dochody z najmu mogą być wyższe lub niższe od lokalnego czynszu.
- Nadzwyczajne koszty napraw mogą wpływać na przychody z najmu. Dochody netto z najmu nie zawsze muszą odpowiadać rocznym przychodom.
- Dla w uproszczonym obliczeniu stosuje się oczekiwaną stopę kapitalizacji. Opiera się ona na założeniach i wartościach wynikających z doświadczenia. Nie zawsze musi jednak prawidłowo uwzględniać wszystkie ryzyka związane z obiektem, takie jak na przykład zaległości modernizacyjne.
- Już niewielkie zmiany zmiennych mogą mieć znaczny wpływ na wynik końcowy.
- W przypadku pośredników i potencjalnych nabywców obowiązuje zasada: nie zawsze dysponują oni wszystkimi wymaganymi rzeczywistymi danymi i muszą pracować na wartościach szacunkowych.
Wzór pośrednika: przykład obliczenia
Ustalenie przybliżonej wartości rynkowej nieruchomości mogłoby wyglądać następująco: Przeciętny budynek wielorodzinny z trzema mieszkaniami przynosi roczny czynsz w wysokości 23.400 euro. Stopę kapitalizacji, ze względu na niskie oprocentowanie kredytu i niskie ryzyko, przyjmuje się na poziomie 3,9 %. Z tego wynika następujące obliczenie:
23.400 euro ÷ 3,9 % = 23.400 euro ÷ 0,039 = 600.000 euro
Przybliżona wartość rynkowa wynosi zatem 600.000 euro. Już przy czynszu miesięcznym wyższym zaledwie o 100 euro wzrost wartości wynosi ponad 30.000 euro. Natomiast przy stopie kapitalizacji wyższej o 0,6 punktu procentowego wartość zmniejsza się o około 53.000 euro. Dlatego poszczególne zmienne obliczenia należy ustalić bardzo dokładnie. Odchylenia lub błędne założenia mogą bowiem mieć fatalne skutki.
Odmiana wzoru pośrednika: ustalenie współczynnika i mnożnika
Ze wzoru pośrednika można wyprowadzić jeszcze prostszą metodę, która jest szczególnie interesująca w przypadku nieruchomości wynajmowanych. Jeśli ustaloną cenę sprzedaży nieruchomości podzielą Państwo przez dochody z czynszu netto, otrzymają tak zwany współczynnik lub mnożnik. W przypadku powyższego przykładu wyglądałoby to następująco:
600.000 euro ÷ 23.400 euro = 25,64
Wynikiem tego wzoru jest okres wyrażony w latach. Okres ten pokazuje, po jakim czasie odzyskaliby Państwo koszty inwestycji w nieruchomość wynajmowaną i zaczęliby osiągać zyski. Gdyby więc kupili Państwo tę przykładową nieruchomość, musieliby Państwo czekać 25,64 roku, aż cena zakupu się zamortyzuje.
Uwaga: Obliczenie to nie uwzględnia dodatkowych kosztów zakupu, takich jak prowizje pośrednika i koszty notarialne! W indywidualnej analizie należy uwzględnić te koszty. Podobnie w obliczeniu nie uwzględnia się zmian czynszu, odpisów podatkowych ani przyszłych zmian wartości.
W praktyce zazwyczaj wygląda to odwrotnie: pośrednicy i sprzedający podają współczynnik, na przykład 17, 20 lub w przypadkuw przytoczonym powyżej przykładzie 25 lub 26. Współczynnik ten jest mnożnikiem przychodów z najmu, na podstawie którego cenę zakupu ustala się poprzez mnożenie. Mnożnik opiera się z reguły na regionalnych wartościach porównawczych i doświadczeniach.
Zarówno współczynnik, czyli mnożnik, jak i wzór maklerski są chętnie stosowanymi na rynku nieruchomości wielkościami służącymi do uproszczonej wyceny. Ważne: lokalizacja, substancja budowlana, stan modernizacji, działka i wiele innych szczegółów nie są w nich uwzględnione lub są uwzględnione jedynie w bardzo niewystarczającym stopniu.
Warto wiedzieć: Z współczynnika i mnożnika wynika rentowność brutto
Dzięki tej wiedzy jako osoba zainteresowana zakupem (a także sprzedający) możesz bardzo dobrze kalkulować. Jeśli masz matematyczne podejście, dostrzeżesz już kluczową kwestię: oba obliczenia są ze sobą bezpośrednio powiązane również niezależnie od wartości nieruchomości.
Wynik w liczbie lat z drugiego obliczenia jest matematyczną odwrotnością stopy kapitalizacji ze wzoru maklerskiego. 1/25,64 to 0,039, czyli inaczej 3,9 procent. Przy współczynniku 25 byłoby to 4%, przy współczynniku 20 byłoby to 5%, a przy współczynniku 17 około 5,8%.
Za współzależnością wzoru maklerskiego i współczynnika kryje się zatem jeszcze jedna ważna wielkość dla kupującego: rentowność brutto. Stopa kapitalizacji odpowiada oczekiwanej rentowności brutto. Jest ona ważna przy ocenie ceny zakupu. Obliczenie uwzględnia wprawdzie stopę kapitalizacji w postaci oceny ryzyka. Nie jest ona jednak tożsama z procentowymi kosztami kredytu na nieruchomość. Jak opisano, obejmuje raczej narzut za ryzyko związane z lokalizacją, stanem obiektu itd.
Przed zakupem należy odnieść do siebie obie wartości. Porównaj swoje procentowe koszty kredytu wynikające z odsetek i spłaty kapitału z ustaloną rentownością brutto, czyli stopą kapitalizacji ze wzoru maklerskiego. Powinna ona być niższa niż Twoje osobiste procentowe koszty kredytu. Jeśli ustalona przez bank i przedstawiona Tobie osobiście stopa jest wyższa od stopy kapitalizacji, co miesiąc płacisz więcej, niż uzyskujesz z czynszu. Jeśli natomiast jest niższa, osiągasz nadwyżkę, którą możesz przeznaczyć na prace utrzymaniowe, wcześniejsze spłaty, rezerwę lub dowolny cel.
Konkretnie oznacza to dla przytoczonego powyżej przykładu: powinieneś kupić tę nieruchomość tylko wtedy, gdy jejKoszty, łącznie ze spłatą kredytu hipotecznego, są niższe niż przyjęta stopa kapitalizacji wynosząca 3,9%. Im niższa jest ta stopa, tym wyższa jest rentowność netto.
Ważne: To porównanie rentowności dotyczy w szczególności nieruchomości wynajmowanych. Jako kupujący nigdy nie powinni Państwo ponosić dopłat do bieżących kosztów. Jeśli jednak chcą Państwo zamieszkać w domu lub mieszkaniu, to wyliczenie ma zastosowanie tylko w ograniczonym zakresie. Dzięki porównaniu zyskują Państwo jednak dobry punkt odniesienia, pozwalający ocenić, czy cena zakupu jest zbyt wysoka, czy atrakcyjna.
Formuła pośrednika określa jedynie przybliżoną wartość
Współczynnik lub mnożnik, a także stopa kapitalizacji w formule pośrednika, stanowią jedynie przybliżone punkty odniesienia. Dobrzy pośrednicy i eksperci, posiadający doskonałą znajomość lokalnego rynku, dzięki swoim obliczeniom potrafią jednak bardzo zbliżyć się do rzeczywistej wartości nieruchomości. Nie bez znaczenia są lokalne wartości porównawcze i doświadczenie, które sprawiają, że formuła pośrednika oraz obliczenia z wykorzystaniem mnożnika są atrakcyjne.
Dokładniejsza kalkulacja ceny opiera się na kompleksowej procedurze wyceny, tak zwanej ekspertyzie dotyczącej wartości. Uwzględnia ona znacznie więcej czynników. Na otwartym rynku nieruchomości takie ekspertyzy dotyczące wartości są stosowane przede wszystkim w przypadku licytacji. Przy sprzedaży za pośrednictwem pośrednika lub w przypadku bezpośredniej sprzedaży prywatnej dominuje jednak ustalanie ceny zakupu na podstawie formuły pośrednika lub obliczeń z wykorzystaniem współczynnika.
Aby lepiej ocenić ceny, należy kierować się wzajemnym oddziaływaniem zmiennych. Obowiązuje zasada: im wyższe ryzyko (= stopa kapitalizacji) i im gorsza lokalizacja, tym niższy powinien być współczynnik i cena zakupu. Im niższe ryzyko i im lepsza lokalizacja, tym wyższy będzie współczynnik, a tym samym cena zakupu. Należy przy tym zwracać uwagę na lokalne wartości porównawcze podobnych nieruchomości. Należy również pamiętać, że są to jedynie przybliżone wartości orientacyjne, które pomijają wiele szczegółów. Jeśli nie ufają Państwo wynikom formuły pośrednika, należy zlecić wykonanie dokładnej ekspertyzy dotyczącej wartości. Zapewnia to nieco większe bezpieczeństwo, ale jest odpłatne.