При покупке и продаже недвижимости многие люди сталкиваются с трудностями при определении адекватной стоимости. На рыночную стоимость влияет слишком много факторов. К ним относятся местоположение, состояние и качество здания, площадь недвижимости, земельный участок, доходы от аренды, эксплуатационные расходы и многие другие аспекты.
Однако существует приблизительный расчёт, которым пользуются многие маклеры и инвесторы в недвижимость: формула маклера. Она позволяет определить покупную цену и — для арендной недвижимости — тесно связана с ожидаемой валовой доходностью. Если вы активно изучаете рынок недвижимости или хотите продать свою квартиру либо дом, вам следует знать эти термины и их значение: формула маклера, множитель и коэффициент.
Объяснение формулы маклера
Маклеры любят использовать названную в их честь формулу, чтобы определить примерную рыночную стоимость недвижимости. Речь идёт об упрощённой форме метода капитализации дохода — расчёта для определения стоимости недвижимости.
Услышав этот термин, вы должны уметь правильно интерпретировать результат такого расчёта. Формула маклера выглядит так:
Чистый доход от аренды ÷ ставка капитализации = стоимость недвижимости
Это уравнение основывается на предположениях или фактических цифрах. Чистый доход от аренды — это доход от недвижимости, остающийся после вычета эксплуатационных расходов. Эксплуатационные расходы переложены на арендаторов. Следовательно, речь идёт о чистой арендной плате без коммунальных расходов. Для частных домов следует использовать обычную для данного региона сопоставимую арендную плату.
Ставка капитализации — это базовая процентная ставка, скорректированная с учётом риска объекта. Как правило, здесь следует использовать и корректировать текущую процентную ставку по кредитам на недвижимость. С учётом риска значение в определённой степени повышается — в зависимости от состояния и особенностей объекта. Для типичной жилой недвижимости обычно предполагается ставка от 4 % до 6 % или несколько ниже при благоприятных условиях кредитования.
Что следует учитывать при использовании формулы маклера
Результат формулы должен отражать примерную рыночную стоимость недвижимости. Однако необходимо учитывать несколько особенностей:
- Фактический доход от аренды может быть выше или ниже обычной для данного региона арендной платы.
- Чрезвычайные расходы на ремонт могут влиять на доходы от аренды. Чистый доход от аренды не всегда должен совпадать с годовым доходом.
- Дляв грубом расчёте используется ожидаемая ставка капитализации. Она основывается на предположениях и эмпирических данных. Однако она не всегда может корректно учитывать все риски объекта, например отложенную необходимость модернизации.
- Даже небольшие изменения переменных могут существенно повлиять на конечный результат.
- Для маклеров и потенциальных покупателей действует следующее: у них не всегда есть все необходимые фактические данные, и им приходится работать с оценочными значениями.
Формула маклера: пример расчёта
Определение приблизительной рыночной стоимости недвижимости может выглядеть следующим образом: средний многоквартирный дом с тремя квартирами приносит годовой доход от аренды в размере 23.400 евро. Ставка капитализации принимается равной 3,9 % благодаря низкой кредитной ставке и небольшому риску. В результате расчёт выглядит так:
23.400 евро ÷ 3,9 % = 23.400 евро ÷ 0,039 = 600.000 евро
Таким образом, приблизительная рыночная стоимость составляет 600.000 евро. Уже при повышении ежемесячной арендной платы всего на 100 евро стоимость увеличивается более чем на 30.000 евро. Однако при повышении ставки капитализации на 0,6 процентного пункта стоимость уменьшается примерно на 53.000 евро. Поэтому следует очень тщательно определить отдельные переменные расчёта. Ведь отклонения или ошибочные предположения могут иметь фатальные последствия.
Производные от формулы маклера: определение коэффициента и множителя
Из формулы маклера можно вывести ещё более простой метод, который особенно интересен для арендных объектов. Если разделить установленную продажную цену недвижимости на чистые доходы от аренды, получится так называемый коэффициент или множитель. В приведённом выше примере это выглядело бы следующим образом:
600.000 евро ÷ 23.400 евро = 25,64
Результат этой формулы представляет собой период в годах. Этот промежуток показывает, через какое время вы вернули бы инвестиционные затраты на арендную недвижимость и начали бы получать прибыль. Если бы вы купили эту недвижимость из примера, вам пришлось бы ждать 25,64 года, пока покупная цена окупится для вас.
Внимание: в этом расчёте не учитываются дополнительные расходы при покупке, такие как маклерские и нотариальные расходы! При индивидуальном рассмотрении следует учитывать эти затраты. Также изменения арендной платы, налоговые амортизационные отчисления и будущие изменения стоимости не включаются в расчёт.
На практике обычно происходит наоборот: маклеры и продавцы указывают коэффициент, например 17, 20 или при в приведённом выше примере — 25 или 26 соответственно. Этот коэффициент является множителем доходов от аренды, с помощью которого стоимость покупки определяется умножением. Как правило, множитель основывается на региональных сравнительных показателях и практическом опыте.
Как коэффициент, или множитель, так и формула маклера широко используются на рынке недвижимости для упрощённой оценки стоимости. Важно: местоположение, состояние строительных конструкций, степень модернизации, земельный участок и многие другие детали в них не учитываются либо учитываются крайне недостаточно.
Полезно знать: из коэффициента и множителя получается валовая доходность
С этим знанием вы как потенциальный покупатель (и продавец) сможете очень хорошо производить расчёты. Если вы умеете мыслить математически, то уже заметили бы ключевой момент: оба расчёта непосредственно связаны между собой, помимо стоимости недвижимости.
Результат в количестве лет из второго расчёта является математически обратной величиной ставки капитализации из формулы маклера. 1/25,64 составляет 0,039, или, иначе говоря, 3,9 процента. При коэффициенте 25 это было бы 4 %, при коэффициенте 20 — 5 %, а при коэффициенте 17 — около 5,8 %.
Таким образом, за взаимосвязью формулы маклера и коэффициента скрывается ещё один важный для покупателя показатель: валовая доходность. Ставка капитализации соответствует ожидаемой валовой доходности. Она важна для оценки покупной цены. Ведь расчёт действительно включает ставку капитализации с учётом оценки рисков. Однако она не идентична процентным затратам по кредиту на недвижимость. Напротив, как уже было описано, она включает надбавку за риск, связанный с местоположением, состоянием объекта и т. д.
Перед покупкой следует сопоставить оба значения. Сравните свои процентные кредитные расходы, состоящие из процентов и погашения кредита, с рассчитанной валовой доходностью или ставкой капитализации по формуле маклера. Она должна быть ниже ваших личных процентных кредитных расходов. Если предложенная банком ваша личная ставка выше ставки капитализации, вы будете ежемесячно платить больше, чем получать от аренды. Если же она ниже, вы получите излишек, который сможете использовать для ремонтно-восстановительных мероприятий, досрочного погашения кредита, формирования резерва или по своему усмотрению.
Конкретно для приведённого выше примера это означает: вам следует покупать эту недвижимость только в том случае, если вашаКапитализационные расходы, включая погашение кредита на недвижимость, ниже предполагаемой ставки капитализации в 3,9 %. Чем ниже ставка, тем выше ваша чистая доходность.
Важно: это сравнение доходности особенно актуально для сдаваемой в аренду недвижимости. Как покупатель, вы никогда не должны доплачивать при текущих расходах. Однако если вы хотите самостоятельно проживать в доме или квартире, этот расчёт применим лишь условно. Тем не менее сравнение даёт хорошее представление о том, завышена ли цена покупки или является привлекательной.
Формула маклера даёт лишь приблизительное значение
Коэффициент, или мультипликатор, а также ставка капитализации в формуле маклера являются лишь приблизительными ориентирами. Однако хорошие маклеры и эксперты, обладающие превосходными знаниями местного рынка, всё же могут с помощью своих расчётов очень близко определить фактическую стоимость недвижимости. В частности, именно местные сопоставимые показатели и накопленный опыт делают формулу маклера и расчёты с использованием мультипликатора привлекательными.
Более точный расчёт цены основывается на комплексной процедуре оценки стоимости, так называемом экспертном заключении об оценке. В нём учитывается значительно больше факторов. На свободном рынке недвижимости такие экспертные заключения прежде всего распространены при торгах. Однако при продаже через маклера или при прямых частных продажах преобладает определение покупной цены на основе формулы маклера или расчёта по коэффициенту.
Чтобы лучше оценивать цены, ориентируйтесь на взаимосвязь переменных. Действует следующее правило: чем выше риск (= ставка капитализации) и хуже расположение, тем ниже должны быть коэффициент и покупная цена. Чем ниже риск и лучше расположение, тем выше будут коэффициент и, соответственно, покупная цена. При этом обращайте внимание на местные сопоставимые показатели для аналогичной недвижимости. Кроме того, учитывайте, что это лишь приблизительные ориентиры, не принимающие во внимание множество деталей. Если вы не доверяете результатам формулы маклера, закажите точное экспертное заключение об оценке. Это обеспечивает немного больше уверенности, но является платным.