Під час купівлі та продажу нерухомості багато людей мають труднощі з визначенням належної вартості. На ринкову вартість впливає надто багато чинників. До них належать місце розташування, стан і якість будівлі, площа нерухомості, земельна ділянка, доходи від оренди, витрати на утримання та багато інших аспектів.
Однак існує приблизний розрахунок, яким користуються багато маклерів та інвесторів у нерухомість: формула маклера. Вона визначає ціну купівлі та — для орендної нерухомості — тісно пов’язана з очікуваною валовою дохідністю. Якщо ви активно шукаєте нерухомість на ринку або хочете продати свою квартиру чи будинок, вам слід знати ці терміни та їхнє значення: формула маклера, множник і коефіцієнт.
Пояснення формули маклера
Маклери охоче використовують названу на їхню честь формулу, щоб визначити приблизну ринкову вартість нерухомості. Це спрощена форма методу капіталізованої вартості — розрахунку для визначення вартості нерухомості.
Почувши цей термін, ви повинні вміти правильно оцінити результат такого розрахунку. Формула маклера має такий вигляд:
Чисті доходи від оренди ÷ ставка капіталізації = вартість нерухомості
Це рівняння ґрунтується на припущеннях або фактичних цифрах. Чисті доходи від оренди — це доходи від нерухомості, що залишаються після вирахування витрат на утримання. Витрати на утримання розподіляються між орендарями. Отже, йдеться про чисту орендну плату без урахування комунальних витрат. Для приватних будинків слід використовувати звичайну для цього місця порівняльну орендну плату.
Ставка капіталізації — це базова процентна ставка, скоригована з урахуванням ризику об’єкта. Як правило, тут слід брати актуальну процентну ставку за кредитами на нерухомість і модифікувати її. Через урахування ризику значення певною мірою зростає — залежно від стану та особливостей об’єкта. Для типових житлових об’єктів зазвичай припускають ставку від 4 % до 6 % або дещо нижчу за сприятливих процентних умов.
На що слід звернути увагу у формулі маклера
Результат формули має відображати приблизну ринкову вартість нерухомості. Однак необхідно враховувати кілька особливостей:
- Фактичні доходи від оренди можуть бути вищими або нижчими за звичайну для цього місця орендну плату.
- Надзвичайні витрати на ремонт можуть впливати на доходи від оренди. Чисті доходи від оренди не завжди мають відповідати річним доходам.
- Для для приблизимого розрахунку використовується очікувана ставка капіталізації. Вона ґрунтується на припущеннях і практичному досвіді. Однак вона не завжди може коректно врахувати всі ризики об’єкта, як-от, наприклад, відкладену модернізацію.
- Навіть незначні зміни змінних можуть суттєво вплинути на кінцевий результат.
- Для брокерів і потенційних покупців діє таке правило: вони не завжди мають усі необхідні фактичні дані й змушені працювати з оціночними значеннями.
Формула брокера: приклад розрахунку
Визначення приблизної ринкової вартості нерухомості може виглядати так: середній багатоквартирний будинок із трьома квартирами приносить річну орендну плату в розмірі 23.400 євро. Ставка капіталізації через низьку кредитну ставку та низький ризик приймається на рівні 3,9 %. З цього випливає такий розрахунок:
23.400 євро ÷ 3,9 % = 23.400 євро ÷ 0,039 = 600.000 євро
Отже, приблизна ринкова вартість становить 600.000 євро. Навіть за підвищення місячної орендної плати лише на 100 євро приріст вартості становить понад 30.000 євро. Натомість за підвищення ставки капіталізації на 0,6 процентного пункту вартість зменшується приблизно на 53.000 євро. Тому слід дуже ретельно визначати окремі змінні розрахунку. Адже відхилення або помилкові припущення можуть мати фатальні наслідки.
Похідна формули брокера: визначення коефіцієнта та множника
Із формули брокера можна вивести ще простіший метод, який особливо цікавий для орендованих об’єктів. Якщо розділити встановлену ціну продажу нерухомості на чисті доходи від оренди, ви отримаєте так званий коефіцієнт або множник. У наведеному вище прикладі це виглядало б так:
600.000 євро ÷ 23.400 євро = 25,64
Результат цієї формули є тривалістю в роках. Цей проміжок показує, через який час ви повернули б інвестиційні витрати на орендовану нерухомість і почали б отримувати прибуток. Отже, якби ви придбали цю нерухомість із прикладу, вам довелося б чекати 25,64 року, перш ніж ціна придбання окупилася б для вас.
Увага: цей розрахунок не враховує додаткові витрати на придбання, як-от комісія брокера та витрати на нотаріуса! В індивідуальному розрахунку слід врахувати ці витрати. Так само до розрахунку не включаються зміни орендної плати, податкові амортизаційні відрахування та майбутні зміни вартості.
На практиці зазвичай відбувається навпаки: брокери та продавці вказують коефіцієнт, наприклад 17, 20 або приу наведеному вище прикладі 25 або 26 відповідно. Цей коефіцієнт є множником орендних доходів, шляхом множення на який визначається ціна купівлі. Як правило, множник ґрунтується на регіональних порівняльних і практичних показниках.
Як коефіцієнт, або множник, так і формула маклера є популярними на ринку нерухомості величинами для спрощеної оцінки вартості. Важливо: місцерозташування, будівельний стан, стан модернізації, земельна ділянка та багато інших деталей у них не враховані або враховані лише дуже недостатньо.
Варто знати: з коефіцієнта та множника випливає валова дохідність
З цим розумінням ви як потенційний покупець (і продавець) можете дуже добре рахувати. Якщо ви схильні до математики, то вже помітите ключовий момент: обидва розрахунки безпосередньо пов’язані між собою, навіть поза межами вартості нерухомості.
Результат у кількості років із другого розрахунку є математичною оберненою величиною ставки капіталізації з формули маклера. 1/25,64 дорівнює 0,039, або, інакше кажучи, 3,9 відсотка. За коефіцієнта 25 це було б 4 %, за коефіцієнта 20 — 5 %, а за коефіцієнта 17 — близько 5,8 %.
Отже, за взаємозв’язком між формулою маклера та коефіцієнтом приховується ще один важливий для покупця показник: валова дохідність. Ставка капіталізації відповідає очікуваній валовій дохідності. Вона важлива для оцінки ціни купівлі. Адже розрахунок хоча й містить ставку капіталізації з урахуванням оцінки ризиків, але вона не ідентична відсотковим витратам за кредитом на нерухомість. Радше, як описано, вона включає надбавку за ризик, пов’язану з місцерозташуванням, станом об’єкта тощо.
Перед купівлею слід зіставити обидва показники. Порівняйте свої відсоткові витрати за кредитом, що складаються з відсотків і погашення основної суми, з визначеною валовою дохідністю або ставкою капіталізації за формулою маклера. Вона має бути нижчою за ваші особисті відсоткові витрати за кредитом. Якщо запропонована вам банком особиста ставка перевищує ставку капіталізації, ви щомісяця платитимете більше, ніж отримуватимете від оренди. Якщо ж вона нижча, ви отримуватимете надлишок, який зможете використати на заходи з утримання, дострокове погашення, як резерв або на власний розсуд.
Конкретно для наведеного вище прикладу це означає: купувати цю нерухомість слід лише тоді, якщо їїВитрати, включно з погашенням кредиту на нерухомість, нижчі за прийняту ставку капіталізації 3,9 %. Чим нижча ставка, тим вища їхня чиста дохідність.
Важливо: це порівняння дохідності особливо актуальне для орендованої нерухомості. Як покупець, ви ніколи не повинні доплачувати за поточні витрати. Однак якщо ви хочете самостійно заселитися в будинок або квартиру, цей розрахунок застосовується лише частково. Водночас завдяки порівнянню ви отримуєте хороший орієнтир, чи є ціна купівлі завищеною або привабливою.
Формула маклера дає лише приблизне значення
Коефіцієнт, або мультиплікатор, а також ставка капіталізації у формулі маклера є лише приблизними орієнтирами. Проте хороші маклери та експерти з відмінним знанням місцевого ринку завдяки своїм розрахункам усе ж таки наближаються до фактичної вартості нерухомості. Не в останню чергу саме місцеві порівняльні показники та практичний досвід роблять формулу маклера й розрахунки за мультиплікатором привабливими.
Точніший розрахунок ціни ґрунтується на комплексній процедурі оцінки вартості, так званому експертному висновку про вартість. Він враховує значно більше факторів. На вільному ринку нерухомості такі оцінки вартості передусім поширені під час аукціонів. Однак під час продажу через маклера або безпосереднього приватного продажу переважає визначення ціни купівлі на основі формули маклера або розрахунку за коефіцієнтом.
Щоб краще оцінювати ціни, орієнтуйтеся на взаємодію змінних. Правило таке: чим вищий ризик (= ставка капіталізації) і чим гірше розташування, тим нижчими мають бути коефіцієнт і ціна купівлі. Чим нижчий ризик і чим краще розташування, тим вищими будуть коефіцієнт і, відповідно, ціна купівлі. Звертайте увагу на місцеві порівняльні показники для аналогічної нерухомості. Також пам’ятайте, що це лише приблизні орієнтовні значення, які не враховують багато деталей. Якщо ви не довіряєте результатам формули маклера, замовте точний експертний висновок про вартість. Це забезпечить дещо більшу впевненість, але є платним.