Al comprar y vender una propiedad, a muchas personas les resulta difícil determinar un valor adecuado. Son demasiados los factores que influyen en el valor de mercado. Entre ellos se encuentran la ubicación, la estructura, el tamaño de la propiedad, el terreno, los ingresos por alquiler, los costes de gestión y muchos otros aspectos.
Sin embargo, existe un cálculo aproximado que utilizan muchos agentes inmobiliarios e inversores inmobiliarios: la fórmula del agente inmobiliario. Esta determina el precio de compra y, en el caso de los inmuebles arrendados, está estrechamente relacionada con la rentabilidad bruta esperada. Si está buscando activamente en el mercado inmobiliario o desea vender su piso o su casa, debería conocer estos términos y su significado: fórmula del agente inmobiliario, multiplicador y factor.
Explicación de la fórmula del agente inmobiliario
En particular, a los agentes inmobiliarios les gusta utilizar una fórmula que lleva su nombre para determinar el valor de mercado aproximado de una propiedad. Se trata de una forma simplificada del método del valor de rendimiento, un cálculo para determinar el valor de los inmuebles.
Si escucha este término, debería poder clasificar el resultado de este cálculo. La fórmula del agente inmobiliario es:
Ingresos netos por alquiler ÷ tasa de capitalización = valor del inmueble
Esta ecuación se basa en suposiciones o en cifras reales. Los ingresos netos por alquiler son los rendimientos del inmueble que quedan después de deducir los costes de gestión. Los costes de gestión se repercuten a los inquilinos. Por consiguiente, se trata del alquiler neto en frío. En las viviendas unifamiliares debe aplicarse un alquiler comparativo habitual en la zona.
La tasa de capitalización es el tipo de interés básico ajustado en función del riesgo del inmueble. Por regla general, debe utilizarse y modificarse el tipo de interés actual de los créditos inmobiliarios. El valor aumenta en cierta medida al tener en cuenta el riesgo, dependiendo del estado y de las particularidades del inmueble. En el caso de los inmuebles residenciales típicos, la suposición habitual lo sitúa entre el 4 % y el 6 %, o algo más bajo si las condiciones de los tipos de interés son favorables.
Esto es lo que debe tener en cuenta respecto a la fórmula del agente inmobiliario
El resultado de la fórmula debe reflejar el valor de mercado aproximado del inmueble. Sin embargo, deben tenerse en cuenta varias particularidades:
- Los ingresos reales por alquiler pueden ser superiores o inferiores al alquiler habitual en la zona.
- Los costes extraordinarios de reparación pueden influir en los rendimientos del alquiler. Los ingresos netos por alquiler no siempre tienen que coincidir con los ingresos anuales.
- Para para el cálculo aproximado se utiliza una tasa de capitalización esperada. Esta se basa en supuestos y valores empíricos. Sin embargo, no siempre tiene que cubrir correctamente todos los riesgos del inmueble, como por ejemplo un retraso en las modernizaciones.
- Incluso pequeños cambios en las variables pueden tener una influencia considerable en el resultado final.
- Para agentes inmobiliarios y compradores potenciales se aplica lo siguiente: no siempre disponen de todos los datos reales necesarios y deben trabajar con valores estimados.
Fórmula del agente inmobiliario: ejemplo de cálculo
La determinación del valor de mercado aproximado de un inmueble podría ser la siguiente: una vivienda plurifamiliar media con tres viviendas genera unos ingresos anuales por alquiler de 23.400 euros. La tasa de capitalización se estima en un 3,9 % debido a un tipo de interés crediticio bajo y a un riesgo reducido. De ello resulta el siguiente cálculo:
23.400 euros ÷ 3,9 % = 23.400 euros ÷ 0,039 = 600.000 euros
Por tanto, el valor de mercado aproximado es de 600.000 euros. Un alquiler mensual tan solo 100 euros más alto ya supone un aumento de valor de más de 30.000 euros. En cambio, con una tasa de capitalización 0,6 puntos porcentuales más alta, el valor se reduce en aproximadamente 53.000 euros. Por ello, debería determinar con mucho cuidado cada una de las variables del cálculo. Las desviaciones o los supuestos erróneos pueden ser fatales.
Derivado de la fórmula del agente inmobiliario: determinar el factor y el multiplicador
De la fórmula del agente inmobiliario se puede derivar un procedimiento aún más sencillo, especialmente interesante para inmuebles alquilados. Si divide el precio de venta establecido de un inmueble entre los ingresos netos por alquiler, obtiene el llamado factor o multiplicador. En el ejemplo anterior, sería lo siguiente:
600.000 euros ÷ 23.400 euros = 25,64
El resultado de esta fórmula es un periodo expresado en años. Este intervalo le muestra después de cuánto tiempo habría recuperado los costes de inversión de un inmueble alquilado y empezaría a obtener beneficios. Por tanto, si comprara este inmueble de ejemplo, tendría que esperar 25,64 años hasta amortizar el precio de compra.
Atención: ¡Este cálculo no tiene en cuenta los costes adicionales de la compra, como los honorarios del agente inmobiliario y los gastos notariales! En una consideración individual debería tener en cuenta estos costes. Asimismo, las modificaciones del alquiler, las amortizaciones fiscales y las futuras variaciones del valor tampoco se incluyen en el cálculo.
En la práctica, normalmente sucede al revés: los agentes inmobiliarios y vendedores indican un factor como, por ejemplo, 17, 20 o en25 o 26, respectivamente, en el ejemplo anterior. Este factor es el multiplicador de los ingresos por alquiler, a partir del cual se determina el precio de compra mediante una multiplicación. Por lo general, el multiplicador se basa en valores comparativos y empíricos regionales.
Tanto el factor o multiplicador como la fórmula del agente inmobiliario son magnitudes muy utilizadas en el mercado inmobiliario para una valoración simplificada. Importante: La ubicación, la estructura del edificio, el estado de modernización, el terreno y muchos otros detalles no están contemplados en ellas o solo de forma muy insuficiente.
Conviene saberlo: Del factor y el multiplicador se obtiene la rentabilidad bruta
Con este conocimiento, usted, como interesado en comprar (y vendedor), puede hacer cálculos muy útiles. Si tiene una visión matemática, ya habrá visto el punto clave: ambos cálculos están directamente relacionados, también al margen del valor del inmueble.
El resultado en número de años del segundo cálculo es el recíproco matemático del tipo de capitalización de la fórmula del agente inmobiliario. 1/25,64 son 0,039 o, expresado de otro modo, un 3,9 por ciento. Con un factor de 25 serían un 4 %, con uno de 20 serían un 5 % y con uno de 17 serían aproximadamente un 5,8 %.
Por tanto, detrás de la interacción entre la fórmula del agente inmobiliario y el factor se esconde otra magnitud importante para el comprador: la rentabilidad bruta. El tipo de capitalización corresponde a la rentabilidad bruta esperada. Esta es importante para evaluar el precio de compra. Pues el cálculo incluye, mediante la evaluación del riesgo, un tipo de capitalización. Sin embargo, este no es idéntico a los costes crediticios porcentuales del préstamo inmobiliario. Más bien, como se ha descrito, incluye un recargo de riesgo por la ubicación, el estado del inmueble, etc.
Antes de comprar, debería poner ambos valores en relación. Compare sus costes crediticios porcentuales derivados de los intereses y la amortización con la rentabilidad bruta calculada o el tipo de capitalización de la fórmula del agente inmobiliario. Este debería ser inferior a sus costes crediticios porcentuales personales. Si el tipo personal que el banco le ofrece es superior al tipo de capitalización, pagará mes a mes más de lo que ingresa por el alquiler. Si, por el contrario, es inferior, obtendrá un excedente que podrá utilizar para medidas de mantenimiento, amortizaciones extraordinarias, como reserva o para disponer libremente de él.
En concreto, esto significa para el ejemplo mencionado anteriormente: Solo debería comprar este inmueble si suQue los costes, incluida la amortización del préstamo inmobiliario, se sitúen por debajo de la tasa de capitalización supuesta del 3,9 %. Cuanto menor sea la tasa, mayor será su rentabilidad neta.
Importante: Esta comparación de rentabilidad se aplica especialmente a los inmuebles alquilados. Como comprador, nunca debería pagar de más en los costes corrientes. Sin embargo, si desea ocupar usted mismo la casa o el piso, este cálculo solo se aplica de forma limitada. No obstante, la comparación le ofrece una buena referencia para saber si el precio de compra es demasiado alto o atractivo.
La fórmula del agente inmobiliario solo proporciona un valor aproximado
El factor o multiplicador, así como la tasa de capitalización de la fórmula del agente inmobiliario, solo son referencias aproximadas. Sin embargo, los buenos agentes inmobiliarios y expertos con excelentes conocimientos del mercado local se acercan mucho al valor real de un inmueble con sus cálculos. No en vano, son los valores comparativos locales y la experiencia los que hacen atractivos la fórmula del agente inmobiliario y los cálculos del multiplicador.
Un cálculo de precios más preciso se basa en un procedimiento integral de valoración, el llamado informe pericial de valoración. Este tiene en cuenta muchos más factores. En el mercado inmobiliario libre, estos informes periciales son habituales sobre todo en las subastas. Sin embargo, en las ventas a través de agentes inmobiliarios o en las ventas privadas directas, predomina la determinación del precio de compra mediante la fórmula del agente inmobiliario o el cálculo del factor.
Para poder valorar mejor los precios, oriéntese por la interacción de las variables. Se aplica lo siguiente: cuanto mayor sea el riesgo (= tasa de capitalización) y peor sea la ubicación, menores deberían ser el factor y el precio de compra. Cuanto menor sea el riesgo y mejor sea la ubicación, mayor será el factor y, por tanto, el precio de compra. Preste atención a los valores comparativos locales de inmuebles similares. Tenga en cuenta además que solo se trata de valores orientativos aproximados que omiten muchos detalles. Si no confía en los resultados de la fórmula del agente inmobiliario, encargue un informe pericial de valoración exacto. Esto aporta algo más de seguridad, pero tiene un coste.